Køb af sommerhus 2026 – en guide

Af Skøde Centret

At købe et sommerhus er for mange danskere en livslang drøm, der går i opfyldelse. Det er en investering i livskvalitet, samvær og frirum fra hverdagen. Men før du skriver under på købsaftalen, er der en række juridiske og økonomiske forhold, du bør sætte dig grundigt ind i.

Hvorfor vælger mange at investere i et sommerhus?

Valget om at købe en fritidsbolig handler ofte om mere end blot mursten. Det er en beslutning om at prioritere en fast base for ferier frem for at rejse ud i verden. For mange familier giver det en tryghed at kunne vende tilbage til de samme rammer år efter år.

Økonomisk set betragtes et sommerhus ofte som en kombination af brugsværdi og investering. Mens en udlandsrejse er en ren forbrugsudgift, hvor pengene er væk efter ferien, er sommerhuset et aktiv. Historisk set har sommerhuse i Danmark holdt prisen godt, og i mange områder har der været pæne værdistigninger.

Det er dog vigtigt at huske, at et sommerhus også medfører løbende udgifter til vedligeholdelse, ejendomsskatter og forbrug. Vi oplever ofte, at førstegangskøbere bliver overraskede over omfanget af det løbende vedligehold, især hvis huset er af ældre dato eller ligger tæt på kysten, hvor vind og vejr slider på materialerne.

Hvordan finansierer du købet af et sommerhus?

Reglerne for finansiering af fritidshuse adskiller sig fra reglerne for helårshuse. Det er væsentligt at kende disse rammer, inden du begynder at kigge på konkrete emner. Tidligere kunne man kun belåne et sommerhus med 60 procent realkreditlån, men disse regler er blevet lempet.

I dag kan du som udgangspunkt belåne op til 75 procent af sommerhusets værdi med et realkreditlån. Det er den billigste form for finansiering. De resterende penge skal findes på anden vis. Du skal selv lægge en udbetaling på minimum 5 procent af købesummen.

Den resterende del, som typisk udgør 20 procent, kan finansieres via et banklån. Alternativt vælger mange at bruge friværdi i deres helårsbolig, hvis det er muligt. Det kan ofte være en billigere løsning end at optage et banklån i selve sommerhuset. Det anbefales altid at indhente tilbud fra flere banker for at sammenligne ÅOP og vilkår. Du kan læse mere om finansielle regler hos Finans Danmark.

Hvad skal du være opmærksom på ved beliggenheden?

Beliggenheden er den faktor, du ikke kan ændre på senere. Derfor kræver det grundig overvejelse. Skal huset ligge tæt på Vesterhavets brusen, eller foretrækker du de mere rolige omgivelser ved Østkysten? Afstanden fra din bopæl spiller også en stor rolle for, hvor ofte du får brugt huset.

Når du kigger på køb af sommerhus, bør du undersøge lokalplanerne for området. Er der planer om nye udstykninger, der kan tage udsigten eller ændre områdets karakter? Det kan du typisk se på kommunens hjemmeside eller via den offentlige informationsserver.

Tænk også over grundens beskaffenhed. En stor naturgrund kræver mindre pasning end en anlagt have, hvilket er en fordel, hvis du vil slappe af i ferien frem for at luge ukrudt. Ligger huset i et lavtliggende område, bør du desuden undersøge risikoen for oversvømmelse ved skybrud eller stormflod.

Hvilke regler gælder for brug af sommerhuset?

Der er klare regler for, hvor meget du må opholde dig i dit sommerhus. Som udgangspunkt må du bo i huset ubegrænset i sommerhalvåret, som defineres fra 1. marts til 31. oktober. I vinterhalvåret må du kun benytte huset til kortere ophold, hvilket typisk tolkes som ferier og forlængede weekender.

Der gælder dog en vigtig undtagelse for pensionister og efterlønsmodtagere. Hvis du tilhører denne gruppe og har ejet huset i mindst et år, har du ret til at benytte sommerhuset som helårsbolig. Det er en populær løsning for mange seniorer, der ønsker at nyde deres otium tæt på naturen.

Skal der laves tilstandsrapport og energimærke?

Ved handel med sommerhuse gælder der lidt andre regler for rapporter end ved almindelige huse. Sælger er ikke forpligtet til at få udarbejdet et energimærke, medmindre sommerhuset er nyopført. Derfor vil du ofte opleve, at der ikke foreligger et energimærke i salgsopstillingen.

Tilstandsrapporten og el-installationsrapporten er heller ikke lovpligtige, men de er nødvendige, hvis sælger ønsker at fraskrive sig sit 10-årige mangelansvar via Huseftersynsordningen. I praksis vælger langt de fleste sælgere derfor at få lavet rapporterne.

For dig som køber er det afgørende, at disse rapporter foreligger. De giver dig mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring, som dækker skjulte fejl og mangler. Uden rapporterne står du væsentligt dårligere, hvis der senere dukker dyre skader op på huset. Du kan læse mere om rapporterne på Boligejer.dk.

Hvad hvis I køber sommerhus sammen som ugifte?

Mange par vælger at købe sommerhus sammen uden at være gift. Det kan give nogle juridiske udfordringer, hvis I senere går fra hinanden, eller hvis den ene part går bort. I modsætning til ægtefæller har ugifte samlevende ikke automatisk arveret efter hinanden, og der er ingen lovregler om deling af formue ved samlivsophør.

Det er derfor en rigtig god idé at få lavet en samejeoverenskomst, når I køber huset. Den fungerer som et regelsæt for jeres fælles ejerskab. Her kan I aftale, hvad der skal ske, hvis den ene vil sælge, og hvordan udgifterne skal fordeles i hverdagen.

Hvis I ønsker at sikre hinanden yderligere, bør I overveje at oprette et testamente. Uden dette vil afdødes andel af sommerhuset gå til dennes børn eller forældre, hvilket kan tvinge den efterlevende part til at sælge huset. Vi ser ofte behovet for rådgivning omkring køb mellem ugifte samlevende for at sikre begge parter.

Kan søskende købe sommerhus sammen?

Det er ikke unormalt, at søskende går sammen om at købe barndommens sommerhus eller investerer i et nyt fælles fristed. Det kan være en god måde at dele udgifterne på, men det kræver klare aftaler for at undgå konflikter i familien.

Når flere generationer eller søskende ejer et hus sammen, opstår der ofte spørgsmål om brugsret. Hvem har huset i påsken? Hvem skal stå for vedligeholdelsen? Og hvordan fastsættes prisen, hvis en af jer vil købes ud senere hen?

Her er en samejeoverenskomst nærmest uundværlig. Den sikrer, at der er taget stilling til de svære spørgsmål, mens I stadig er gode venner. Ved et søskendeskøde er det vigtigt at få tinglyst ejerforholdene korrekt, så der ikke opstår tvivl om ejerandelene.

Hvordan foregår tinglysning og betaling af afgift?

Når købsaftalen er underskrevet, og handlen er endelig, skal der udarbejdes et skøde. Skødet er det officielle dokument, der registrerer dig som ny ejer af ejendommen. Dette foregår digitalt via Tinglysningsretten.

I forbindelse med tinglysningen skal der betales en afgift til staten. Ved en almindelig handel består afgiften af et fast beløb på 1.850 kroner samt en variabel afgift på 0,6 procent af købesummen. Det er typisk køber, der afholder denne udgift, men det kan aftales anderledes i købsaftalen.

Det er vigtigt, at skødet indeholder de korrekte oplysninger og vilkår fra købsaftalen. Selv små fejl kan føre til afvisning ved tinglysningen, hvilket forsinker processen. Hvis der senere sker ændringer i ejerforholdene, eksempelvis ved skilsmisse eller dødsfald, vil det kræve en ændring af skødet gennem en ny tinglysning.