At købe sig ind i en eksisterende ejendom er en proces, der kræver præcision i både værdiansættelse og papirarbejde. Uanset om I flytter sammen, eller den ene part køber den anden ud i forbindelse med et brud, gælder der faste regler for overdragelsen. Det juridiske ejerskab ændres formelt gennem et skøde, der tinglyses offentligt.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
Hos Skøde Centret er vi specialiseret i overdragelse mellem samlevende.
- Juridisk ramme: Ved sameje ejer I typisk 50 % hver, og den nye ejer indtræder i eksisterende forpligtelser på lige fod med sælger.
- Prissætning og afgift: Prisen skal afspejle markedsværdien for at undgå skattesmæk. Tinglysningsafgiften til staten er 1.850 kr. plus 0,6 % af købesummen.
- Finansiering: Banken skal kreditgodkende køber, da gældsovertagelse kræver, at økonomien kan bære de fremtidige fælles udgifter.
- Anbefaling: Ugifte samlevende bør altid oprette en samejeoverenskomst for at sikre deres indskud og fastlægge vilkår ved et eventuelt brud.
Hvad indebærer det at eje en halvpart af en bolig?
Når to personer ejer en ejendom sammen, betegnes det juridisk som et sameje. I ejer hver en ideel anpart af boligen, hvilket typisk svarer til 50 procent hver, medmindre andet er aftalt. Det betyder ikke, at den ene ejer stuen og den anden køkkenet, men at I ejer halvdelen af værdien og brugsretten hver især.
Ejerskabet medfører også fælles forpligtelser. I hæfter som udgangspunkt solidarisk for de lån, der optages i ejendommen, samt for betaling af ejendomsskatter og forbrugsafgifter. Det er vores erfaring, at mange overser konsekvensen af den solidariske hæftelse, som betyder, at kreditor kan kræve hele beløbet betalt af den ene part, hvis den anden ikke betaler.
Ved et køb af halvpart i hus indtræder den nye ejer i disse forpligtelser på lige fod med den oprindelige ejer. Det kræver derfor en godkendelse fra banken eller realkreditinstituttet, før handlen kan gennemføres endeligt.
Hvordan fastsættes prisen på den halve ejendom korrekt?
Prisen for den halve ejendom skal afspejle markedsprisen for at undgå skattemæssige problemer. Hvis I er ugifte samlevende, betragtes I skattemæssigt som uafhængige parter. Sælges andelen til en pris, der ligger væsentligt under markedsværdien, kan differencen blive betragtet som en skattepligtig gave.
For nærtstående familiemedlemmer findes der dog en undtagelse i værdiansættelsescirkulæret. Her kan man overdrage fast ejendom til en pris, der svarer til den seneste offentlige vurdering minus 20 procent. Denne regel anvendes ofte ved familieoverdragelser for at minimere købesummen og dermed tinglysningsafgiften.
Hvis der ikke anvendes den offentlige vurdering, skal prisen fastsættes ud fra, hvad ejendommen ville kunne sælges for i fri handel. Det kan være nødvendigt at indhente en vurdering fra en ejendomsmægler for at dokumentere, at prisen er rimelig over for Skattestyrelsen.
Hvilke omkostninger er der til tinglysning af skødet?
Når ejerskabet skal registreres officielt, skal der betales en afgift til staten. Uden denne betaling bliver skødet ikke gyldigt. Afgiften består af et fast grundbeløb og en variabel del, der afhænger af købesummen eller ejendomsværdien.
Den faste tinglysningsafgift udgør 1.850 kroner. Dertil kommer en variabel afgift på 0,6 procent. Ved almindelig fri handel beregnes de 0,6 procent af købesummen. Ved familieoverdragelser, hvor man benytter den offentlige vurdering minus 20 procent, beregnes den variable afgift typisk ud fra denne værdi, medmindre købesummen er højere.
Det samlede beløb betales direkte til Tinglysningsretten i forbindelse med den digitale signering af skødet. Det er købers og sælgers ansvar at sikre, at denne afgift falder rettidigt, da sagsbehandlingen ellers stopper.
Hvordan håndteres banklån og gældsovertagelse?
En væsentlig del af handlen vedrører finansieringen. Den part, der køber sig ind i ejendommen, skal typisk overtage halvdelen af den eksisterende gæld eller optage nye lån for at finansiere sin andel. Dette kræver en gældsovertagelse, som banken og realkreditinstituttet skal godkende.
Banken foretager en kreditvurdering af den nye ejer for at sikre, at økonomien kan bære de fremtidige udgifter. I den forbindelse vil banken ofte kræve indsigt i lønsedler, årsopgørelser og budgetter. Når gældsovertagelsen er godkendt, bliver den nye ejer meddebitor på lånene.
Hvis der er friværdi i boligen, skal den indkøbende part betale halvdelen af denne friværdi til den oprindelige ejer kontant. Dette beløb udgør den faktiske betaling mellem parterne, mens resten af købesummen “betales” ved at overtage gældsforpligtelsen.
Hvorfor er en samejeoverenskomst relevant for ugifte?
Ugifte samlevende er ikke beskyttet af de samme love som ægtefæller. Der findes ingen lov om formuefællesskab for samlevende, hvilket kan skabe betydelige problemer, hvis forholdet ophører, eller hvis den ene part går bort. En samejeoverenskomst fungerer som et juridisk regelsæt for jeres fælles ejerskab.
Aftalen regulerer, hvad der skal ske, hvis I går fra hinanden. Den kan fastlægge, hvem der har fortrinsret til at blive boende, hvordan ejendommen skal vurderes ved et salg, og hvordan et eventuelt overskud eller underskud skal fordeles. Uden en sådan aftale risikerer I at ende i en fastlåst situation, hvor I ikke kan blive enige om salget.
Vi oplever ofte, at par glemmer at tage stilling til det indskud, de hver især kommer med. Hvis den ene part lægger en større udbetaling end den anden, bør dette noteres i samejeoverenskomsten, så pengene kan trækkes ud igen før en eventuel deling af friværdien.
Hvordan foregår den praktiske sagsbehandling?
Processen starter med, at I bliver enige om vilkårene for handlen, herunder pris og overtagelsesdag. Herefter skal der udarbejdes et skøde, som indeholder alle de juridiske detaljer om overdragelsen. Skødet danner grundlag for den officielle registrering af ejerskabet.
Når skødet er udarbejdet, skal det underskrives digitalt af begge parter med MitID. Herefter sendes det til tinglysning. Sideløbende med tinglysning af skødet skal banken ekspedere gældsovertagelsen eller oprettelsen af nye lån.
- Indhentelse af bankgodkendelse og vurdering af ejendommen.
- Udarbejdelse og underskrift af skøde.
- Betaling af tinglysningsafgift og endelig registrering.
Når tinglysningen er gennemført, modtager I besked fra Tinglysningsretten, og den nye ejer står nu officielt registreret som medejer af ejendommen i tingbogen.
Hvilke skattemæssige ændringer sker der ved købet?
Når ejerskabet deles, ændres skatteforholdene for begge parter. Den oprindelige ejer skal ikke længere betale ejendomsværdiskat af hele boligen, men kun af sin halvdel. Den nye ejer overtager forpligtelsen til at betale ejendomsværdiskat af sin erhvervede andel.
Rentefradraget for boliglånene vil også ændre sig. Fradraget følger hæftelsen på lånene. Når I begge hæfter for lånene, vil rentefradraget som udgangspunkt blive fordelt ligeligt mellem jer. Det er muligt at justere dette på forskudsopgørelsen, så det passer med de faktiske renteudgifter, I hver især betaler.
Skøde Centret og samlever som medejer af boligen
Skøde Centret hjælper ugifte samlevende med at få formaliseret det fælles ejerskab til boligen. Med et samleverskøde sikrer vi, at begges ejerandele og rettigheder står korrekt i tingbogen.
Som ugifte er det særligt vigtigt at have klare aftaler. Skøde Centret udarbejder den skriftlige overdragelsesaftale og tinglyser skødet, så I er juridisk dækket ved køb eller indtræden i ejerskabet.
