Køb af halvpart i hus betyder, at du køber en ejerandel i en bolig, som en anden allerede ejer. I skal aftale andelens pris, betalingen, finansieringen og overtagelsesdagen, hvorefter ejerændringen kan registreres med et skøde. At du flytter ind og begynder at betale boligudgifter, dokumenterer ikke i sig selv en aftalt ejendomsoverdragelse.
Ved køb af halvpart i hus skal ejerandel, betaling og lån passe sammen. Skøde Centrets samleverskødepakke koster 6.450 kroner inklusive moms plus statens tinglysningsafgift og omfatter overdragelsesaftale, skøde og tinglysning.
- Forstå forskellen mellem halvpartens pris, kontant betaling og gæld.
- Afklar ejerandele og økonomi, hvis I skyder forskellige beløb ind.
- Få sammenhæng mellem aftalen, bankens låneløsning og det tinglyste skøde.
- Tag stilling til en samejeoverenskomst som særskilt tilvalg.
- Følg processen fra oplysninger og underskrift til slutkontrol, og få overblik over øvrige udgifter.
Fra én ejer til to ejere af boligen
Når du køber dig ind hos din samlever, skal økonomien fungere for både den nuværende ejer og den nye medejer. Det kræver især en klar forskel mellem boligens værdi, friværdien, kontantbetalingen og jeres ansvar for lånene. Aftalen bør også forklare, hvad der sker, hvis I senere vil sælge eller går fra hinanden.
Den eksisterende ejer sælger en del af sin ejendom til dig. Det er derfor en reel overdragelse med en pris og økonomiske konsekvenser for jer begge. Før I underskriver, skal I kunne forklare, hvad der overdrages, hvordan vederlaget bliver betalt, og hvordan lån og løbende udgifter fordeles bagefter.
Skøde Centrets hjælp til at få en ny samlever med på skødet koster 6.450 kr. inkl. moms plus statens tinglysningsafgift. Pakken omfatter en separat overdragelsesaftale, skøde og tinglysning samt koordinering med banken. En samejeoverenskomst kan vælges særskilt, hvis I også vil have aftalt rammerne for det fremtidige fælles ejerskab.
En halvpart er en mulig ejerfordeling, men den er ikke et krav. Hvis jeres økonomiske bidrag og ønsker peger på andre andele, bør det afklares fra begyndelsen. Det vigtigste er, at ejerfordelingen, betalingen og de øvrige aftaler beskriver den løsning, I faktisk har valgt.
Hvad ejer du, når du køber halvdelen?
En ideel halvpart er halvdelen af ejendommen som helhed. Den giver ikke automatisk ejendomsret til bestemte værelser, en etage eller en bestemt del af grunden. Den fælles brug af huset må I indrette og aftale, mens ejerandelene angiver jeres andele af den samlede ejendom.
Efter overdragelsen står I som registrerede ejere med hver jeres andel. Skødet og tinglysningen handler om ejerskabet. De fortæller ikke alene, hvordan alle fremtidige betalinger skal fordeles, eller hvem banken kan kræve et lån betalt af. De spørgsmål skal behandles i de relevante aftaler og lånedokumenter.
Som ugifte får I ikke automatisk ægtefællers formuefællesskab, fordi I bor sammen eller ejer et hus sammen. Derfor er det væsentligt at få dokumenteret, om en betaling er købesum, lån, fælles udgift eller noget andet. Den samme bankoverførsel kan ellers blive forstået forskelligt af jer.
Har du allerede betalt til afdrag eller renovering, skal disse betalinger undersøges sammen med det, I aftalte på daværende tidspunkt. De giver ikke i sig selv en bestemt registreret ejerandel. Et muligt krav eller en tidligere aftale skal afklares, så beløbet hverken overses eller bliver medregnet to gange i det nye køb.
Hvilken værdi skal halvparten beregnes ud fra?
Tag stilling til boligens værdi på et relevant aktuelt tidspunkt. Den pris, din samlever købte huset for, kan ligge langt fra værdien i dag. Tidligere prisstigninger, afdrag og forbedringer er allerede en del af den eksisterende ejers økonomi, før du køber dig ind.
En mæglervurdering eller anden sagkyndig vurdering kan give et fælles grundlag. Sørg for, at vurderingen tager højde for boligens faktiske stand og væsentlige forhold ved ejendommen. Hvis I bruger flere vurderinger, bør I aftale, hvordan forskelle mellem dem bliver håndteret, frem for først at vælge metode, når I har set tallene.
Når helhedsværdien er afklaret, kan I tage stilling til prisen for den andel, der overdrages. Hold derefter finansieringen op imod denne pris. Det er en anden beregning end blot at finde halvdelen af friværdien og kalde den købesummen.
Hvis I ønsker en pris eller betaling, som indebærer en gave eller underpris, skal den skattemæssige behandling afklares særskilt før underskrift. Samliv gør ikke enhver værdioverførsel mellem jer uden skattemæssig betydning. En gave bør derfor være et bevidst og dokumenteret valg i aftalen.
Eksempel: Pris, friværdi og kontant betaling
Lene ejer et hus, som i dette fiktive eksempel er vurderet til 3.000.000 kr. Den gæld, der indgår i opgørelsen, er 1.800.000 kr. Friværdien er dermed 1.200.000 kr. Mads vil købe en halvpart, og de aftaler en pris på 1.500.000 kr. for denne andel.
Eksemplet forudsætter, at finansieringen er afklaret med långiver, og at de som en del af købet aftaler en gældsovertagelse, der indgår i vederlaget med 900.000 kr. De resterende 600.000 kr. betaler Mads kontant til Lene. Det samlede vederlag for halvparten er altså 900.000 kr. plus 600.000 kr., i alt 1.500.000 kr.
De aftaler indbyrdes at bære boliggælden lige. Hver ejerandel har i beregningen en værdi på 1.500.000 kr. og en intern gældsdel på 900.000 kr. Nettoværdien hos hver er derfor 600.000 kr. Lene har desuden modtaget de 600.000 kr. kontant, så hendes oprindelige friværdi er fordelt mellem den beholdte ejerandel og betalingen.
Den interne gældsfordeling begrænser ikke i sig selv långivers krav. Hvis lånedokumenterne indebærer solidarisk hæftelse, kan hæftelsen over for kreditor være større end de 900.000 kr. Eksemplet forudsætter heller ikke, at et nyt skøde automatisk ændrer debitorerne.
Omkostninger, eventuelle andre mellemværender og forskelle mellem restgæld og den konkrete gældsopgørelse er udeladt. I en virkelig handel skal tallene tilpasses låneløsningen. Eksemplet viser især, hvorfor en kontant betaling på 600.000 kr. ikke er det samme som en ejerskiftesum på 600.000 kr.
Hvordan håndterer I ulige indskud?
I kan godt ønske lige ejerskab, selv om I ikke har samme opsparing. Men forskellen skal have en aftalt forklaring. Skal en del af købesummen lånes, betales senere eller håndteres gennem en anden ejerfordeling? Det bør fremgå, før I skriver 50/50 i dokumenterne.
Et lån mellem jer og en aftale om forlods tilbagebetaling er forskellige løsninger. Ved et lån har den ene et pengekrav efter låneaftalens vilkår. Ved en aftale om, at en bestemt indbetaling skal tilbage først ved salg, afhænger resultatet af, hvad I har aftalt om fordeling, tab og utilstrækkeligt provenu.
Det er derfor ikke nok at skrive, at den ene har lagt mest. Aftalen skal beskrive beløbet, formålet, hvordan det behandles ved salg eller overtagelse, og hvad der sker, hvis boligens værdi falder. Et forlods beløb er ikke nødvendigvis en garanti for, at pengene kan komme tilbage, hvis salgssummen ikke rækker.
Kontrollér også, at den eksisterende ejers friværdi ikke beskyttes dobbelt. Hvis køberen allerede betaler den aftalte pris for sin andel, skal en yderligere ret til at få et historisk indskud tilbage have en selvstændig begrundelse og indgå tydeligt i den samlede økonomiske aftale.
Samme opmærksomhed gælder efter købet. Hvis én senere betaler et nyt tag eller ekstraordinære afdrag, skal I beslutte, om betalingen er en fælles udgift, et lån eller giver grundlag for et særskilt opgør. En større betaling ændrer ikke automatisk den registrerede ejerbrøk.
Banken skal afklare lån og hæftelse
Tal med banken om den konkrete overdragelse, inden I binder jer til en ubetinget finansieringsløsning. Banken skal kende ejerandelene, prisen og den betaling, køberen skal skaffe. Eksisterende lån kan skulle ændres eller erstattes, og der kan være flere långivere med forskellige vilkår.
Bliv ikke kun enige om den månedlige ydelse. Afklar, hvem der skal være debitor, om der er solidarisk hæftelse, og om der findes kaution eller andre sikkerheder. At du bliver medejer, gør dig ikke automatisk til meddebitor på alle eksisterende lån. Omvendt bliver den hidtidige ejers hæftelse ikke automatisk halveret, fordi halvdelen af huset sælges.
Tinglysningslovens § 39 indeholder en særlig regel om pantegæld. Når erhververen har aftalt gældsovertagelsen med overdrageren, gælden efter pantebrevet ikke kan kræves indfriet ved ejerskifte, og adkomsten er tinglyst ubetinget, indtræder erhververen i gælden, og overdrageren frigøres efter reglen. Panthaver kan dog fortsat kræve ydelser hos den tidligere ejer, indtil meddelelse og fornødent bevis om overtagelsen og tinglysningen er modtaget. I andre tilfælde kræver virkningen for panthaver en aftale med denne.
Ved køb af en andel skal det konkret afklares, hvilke forpligtelser der ændres. Reglen kan ikke omsættes til, at sælger altid slipper for halvdelen af gælden. Få den valgte løsning dokumenteret for hvert lån, og sørg for, at jeres interne fordeling passer med aftalen om købesummen.
Undersøg boligen, selv om du allerede bor der
At kende huset fra hverdagen er ikke det samme som at kende det juridiske og tekniske grundlag. Gennemgå relevante ejendomsoplysninger, BBR, servitutter, eksisterende pant, kendte skader og dokumentation for væsentlige ombygninger. Oplysningerne kan få betydning for både prisen, finansieringen og det ansvar, I påtager jer.
Reglerne om mangler, dokumenter og fortrydelse skal afklares før underskrift. Der er ikke en generel undtagelse fra forbrugerbeskyttelsesreglerne, blot fordi køber og sælger er samlevende. Det konkrete køb og boligens anvendelse har betydning for, hvilke regler der gælder.
Den lovbestemte fortrydelsesret og aftalte rådgiver- eller finansieringsforbehold har forskellige betingelser og virkninger. Når lovens fortrydelsesregler gælder, kan de ikke aftales væk til skade for køberen. Få derfor afklaret begge dele, så underskriften sker på et kendt grundlag.
Huseftersynsordningen er en mulig ordning om sælgerens ansvar med bestemte betingelser. Tilstandsrapport, elinstallationsrapport og oplysninger om ejerskifteforsikring er ikke et universelt krav for overhovedet at kunne overdrage en andel. Men I bør heller ikke antage, at en generel formulering om køb som beset giver samme virkning som ordningen.
Få derfor aftalt håndteringen af kendte forhold og undersøgt, hvilke oplysninger der skal foreligge på hvilket tidspunkt. En tjekliste til huskøb kan hjælpe med overblikket, mens vurderingen af netop jeres andelskøb skal passe til de konkrete dokumenter.
Trin 1: Saml grundlaget for at købe dig ind
Start med at få ejendommen, økonomien og aftalen beskrevet samlet. Hvis oplysningerne ligger i forskellige mails og låneoversigter, kan det være svært at se, om I taler om det samme køb. Materialet bør omfatte:
- Ejendommens adresse og matrikel samt den nuværende ejer og ejerandel.
- En beskrivelse af den andel, du vil købe, og den ønskede ejerfordeling bagefter.
- Værdiansættelsen og den aftalte pris for andelen.
- Låneoplysninger, planlagt kontant betaling og bankens konkrete finansieringsløsning.
- Ønsket overtagelsesdag, relevante ejendomsdokumenter og eksisterende aftaler mellem jer.
Er der en uafklaret tidligere indbetaling, skal den med i gennemgangen. Det samme gælder en plan om, at køberen overtager en del af en kommende renovering som led i betalingen. Den slags forhold må ikke forsvinde, fordi skødet kun viser et samlet beløb.
Aftal også, hvilke udgifter der skal indgå i jeres budget for købet. Ud over honorar og tinglysningsafgift kan vurdering, finansiering og ekstra dokumenter påvirke, hvor mange penge der skal være til rådighed ved overtagelsen.
Trin 2: Få købet beskrevet i en aftale
Den separate overdragelsesaftale beskriver vilkårene mellem jer. Den bør angive ejendommen, ejerandelen, prisen, betalingens dele, overtagelsesdagen og fordelingen af omkostninger. Det skal kunne læses, hvilke beløb der betales kontant, og hvilke dele af vederlaget der beror på gæld eller andre aftalte ydelser.
Hvis finansieringen eller den juridiske gennemgang ikke er afsluttet, skal relevante forbehold være præcise. Hvem skal give en tilbagemelding, hvad skal godkendes, og inden hvilken frist? Aftalen bør også forklare konsekvensen, hvis betingelsen ikke bliver opfyldt. Et uklart forbehold kan efterlade jer med forskellige opfattelser af, om købet skal gennemføres.
Betalingen skal have sit eget forløb. Aftal, hvor pengene placeres, hvornår de kan frigives, og hvilken dokumentation der skal være på plads. Hvis der er udskudt betaling, skal vilkår om forfald, rente og eventuel sikkerhed afklares særskilt. Et eventuelt gældsbrev er et andet dokument end skødet.
Overtagelsesdagen skal også have et konkret indhold, selv om du allerede bor i huset. Fra hvilken dato bærer du den aftalte del af udgifterne som medejer? Hvordan fordeles regninger, der dækker tiden både før og efter datoen? Og hvordan håndteres afdrag eller større arbejder mellem underskrift og overtagelse?
Afklar samtidig behovet for en samejeoverenskomst. Købsaftalen får dig ind som medejer på bestemte vilkår. Samejeoverenskomsten kan beskrive det fremtidige samarbejde og en senere udtræden. Dokumenterne skal passe sammen, så de ikke giver forskellige svar på samme økonomiske spørgsmål.
Trin 3: Gennemgå skødet og underskriv
Skødet bruges til at registrere overdragelsen. Kontrollér især parternes oplysninger, ejendommen, den overdragne andel, ejerskiftesummen og datoerne. Når en eneejer sælger halvdelen til en ny medejer, skal anmeldelsen vise den halve andel korrekt; det er ikke hele huset, der skal skifte ejer.
Ejerskiftesummen er det samlede vederlag for den overdragne andel. Overtaget pantegæld kan derfor indgå sammen med kontantbetalingen. Den aftalte økonomi og låneløsningen skal være afklaret, så beløbet i anmeldelsen ikke blot bliver det tal, I har tænkt jer at overføre mellem bankkontiene.
Er en betinget adkomst relevant, skal betingelserne passe til tinglysningsreglerne. Tinglysningslovens § 10 begrænser et skødes betingelser ved tinglysning som adkomst til købesummens berigtigelse inden en angivet frist. Et finansieringsforbehold i jeres private aftale kan derfor ikke uden videre bruges som samme betingelse i skødet.
De nødvendige parter underskriver efter den relevante metode, eventuelt gennem en gyldig fuldmagt. Når underskrifterne er på plads, skal dokumentet anmeldes. Tinglysningen beskytter ejendomsretten efter lovens regler, men er ikke en samlet godkendelse af, om købet er økonomisk fordelagtigt eller aftalen dækkende for jer.
Trin 4: Kontrollér ejerskab, afregning og lån
Læs tinglysningssvaret, når anmeldelsen er behandlet. En frist eller retsanmærkning skal vurderes og håndteres konkret. Hvis der er tinglyst betinget adkomst, skal den relevante endelige registrering følges til afslutning, når betingelserne er opfyldt.
Kontrollér derefter, at Tingbogen viser den rigtige ejerfordeling, at betalingen er afregnet efter aftalen, og at bankens dokumenter svarer til den løsning, I har valgt. En korrekt ejerbrøk er ikke dokumentation for, at låneforholdet også er ændret korrekt.
Saml overdragelsesaftale, skøde, tinglysningssvar, betalingsdokumentation og lånepapirer. Hvis I har en samejeoverenskomst eller et gældsbrev, bør de kunne findes sammen med resten. Det giver jer et fælles udgangspunkt ved senere omlægning af lån, salg eller uenighed om en betaling.
Få også den praktiske økonomi til at følge aftalen. Fælleskonto, forsikring og fordeling af løbende udgifter bør passe til den overtagelsesdag og de forpligtelser, I har fastlagt. Det er en opfølgning på aftalen, ikke en erstatning for den.
Hvad koster køb af en halvpart i tinglysningsafgift?
Ved almindeligt ejerskifte er statens tinglysningsafgift 1.850 kr. plus 0,6 procent af det korrekte afgiftsgrundlag for den andel, der overdrages. Procentafgiften rundes op til nærmeste beløb, der kan deles med 100. Samliv giver ikke i sig selv en særlig nedsættelse af ejerskifteafgiften.
Grundlaget er ikke nødvendigvis kontantbetalingen. Vederlag i form af gæld kan indgå, og ved en handel, der ikke sker i almindelig fri handel, kan regler om et mindstegrundlag få betydning. Derfor skal pris, ejerandel og vurderingsoplysninger undersøges samlet.
Antag i eksemplet med Lene og Mads, at det korrekte afgiftsgrundlag for halvparten er 1.500.000 kr., og at der ikke gælder et højere grundlag. Procentafgiften bliver 9.000 kr. Med den faste afgift på 1.850 kr. er ejerskifteafgiften 10.850 kr. Reglerne findes i tinglysningsafgiftsloven.
Med Skøde Centrets honorar på 6.450 kr. inkl. moms giver det i dette eksempel 6.450 kr. + 10.850 kr. = 17.300 kr. for pakken og ejerskifteafgiften. Beløbet omfatter ikke bankudgifter, eventuel ny pantsætning, vurdering eller særskilt valgte dokumenter. Et konkret budget skal derfor også vise disse poster, hvis de er relevante.
Aftal et senere salg eller samlivsophør på forhånd
En samejeoverenskomst om ejendommen kan give jer en aftalt fremgangsmåde, hvis den ene ønsker at sælge eller flytte. Den bør passe til jeres ejerandele, gældsfordeling og eventuelle særlige indskud.
Tag stilling til, hvordan en udtræden varsles, hvordan boligen skal vurderes, og om den anden får mulighed for at overtage andelen. Beskriv frister for finansiering og betaling samt fremgangsmåden, hvis overtagelsen ikke kan gennemføres. En forkøbsret ved salg og en ret til at købe ved samlivsophør er ikke nødvendigvis det samme.
Aftalen bør også kunne håndtere tab. Hvem betaler de løbende udgifter, mens boligen er til salg? Hvordan opgøres et ekstra indskud, hvis der kun er lidt eller ingen friværdi? Og hvad sker der, hvis én har betalt mere end den aftalte andel af gælden? Aftal svarene, mens I har et fælles ønske om at få ordningen til at fungere.
Nogle rettigheder over ejendommen kan tinglyses, mens rene interne aftaler om fordeling af penge ikke nødvendigvis kan. Det skal vurderes konkret, hvilke bestemmelser der skal registreres, og hvilke der alene regulerer forholdet mellem jer. Ingen samejeoverenskomst ændrer i sig selv bankens rettigheder efter låneaftalen.
Hvad sker der med halvparten ved dødsfald?
Ugifte samlevende arver ikke automatisk hinanden, heller ikke når de ejer boligen sammen. Din egen ejerandel bliver ikke til arv efter den anden, men afdødes andel skal behandles i dødsboet. Det kan få betydning for, om du har økonomi og retligt grundlag til at blive boende.
Et testamente kan være relevant, hvis I vil begunstige hinanden. Mulighederne afhænger blandt andet af eventuelle børn og reglerne om tvangsarv; et udvidet samlevertestamente har særlige betingelser. Ugifte kan ikke sidde i uskiftet bo, heller ikke med et udvidet samlevertestamente.
Samejeoverenskomsten og testamentet har forskellige opgaver. En almindelig samejeaftale erstatter ikke et gyldigt testamente om, hvem der skal arve. Aftaler om overtagelse og værdiansættelse bør derfor ses sammen med arveønskerne og den nødvendige finansiering. Et skøde på en halvpart løser ikke alene denne planlægning. Du kan læse det juridiske grundlag i arveloven.
Få hjælp til at gennemføre købet af ejerandelen
Skøde Centret hjælper med at omsætte jeres valgte løsning til en overdragelsesaftale og et skøde samt følge tinglysningen. Du får en fast rådgiver, dokumenterne gennemgås, og eventuelle rettelser afklares inden de nødvendige underskrifter. Koordinering med banken og dokumentation ved afslutningen indgår i forløbet.
Samejeoverenskomst er et særskilt tilvalg. Et eventuelt gældsbrev, testamente eller særligt rådgivningsbehov bør afklares, så du ved, hvilke dokumenter sagen kræver. På siden om at få en ny samlever med på skødet kan du se pakken og sende oplysninger om ejendommen og den ønskede ejerfordeling.
Fagligt grundlag og kilder
- Tinglysningsloven og Tinglysningsrettens vejledninger om skøde, ejerandele og servitutter: registrering, dokumenter, betingelser og pantegæld.
- Gældsbrevsloven samt vejledninger fra Domstolene og Familieretshuset om ugifte samlevendes ejerskab, økonomi og gæld.
- Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom: boligstand, dokumenter og fortrydelse.
- Tinglysningsafgiftsloven og vejledninger fra Skattestyrelsen om afgiftsgrundlag og gaver.
- Arveloven: arveret, testamente og mulighederne for ugifte samlevende.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
