Hvis din samlever ejer huset alene, kan du købe en ideel halvpart og blive registreret som medejer. Det kræver mere end at dele restgælden eller begynde at betale halvdelen af de månedlige udgifter. I skal aftale, hvad der præcist overdrages, fastlægge værdien og købesummen, afklare finansieringen og få ejerændringen tinglyst med de rigtige brøker.
Efter et gennemført køb vil I normalt eje halvdelen hver. Den tinglyste ejerandel fortæller imidlertid ikke i sig selv, hvem der hæfter for lånene, hvordan I fordeler udgifterne, eller hvad der skal ske, hvis samlivet ophører. De spørgsmål skal derfor behandles særskilt.
Et sikkert forløb begynder med at afstemme ejendommens dokumenter og økonomi, før nogen underskriver. Først derefter giver det mening at udforme skøde, finansieringsaftaler og eventuel samejeoverenskomst.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Du kan købe en ideel halvpart af din samlevers hus, når værdi, samlet vederlag, finansiering og ejerbrøker er afklaret. Skødet registrerer ejerskabet, men afgør ikke alene, hvem der hæfter for lånene, eller hvordan I fordeler udgifterne.
- En halvpart er halvdelen af hele ejendommen, ikke bestemte rum eller halvdelen af restgælden.
- Kontant betaling og eventuel gældsovertagelse skal tilsammen afstemmes med købesummen.
- Långiver skal tage stilling til nødvendige debitorændringer; medeje frigør ikke automatisk den hidtidige debitor.
- Tinglysningsafgiften er som udgangspunkt 1.850 kr. plus 0,6 procent af det korrekte afgiftsgrundlag.
- En samejeoverenskomst kan regulere jeres interne økonomi, mens en ny tingbogsattest og kreditordokumenterne bruges til efterkontrol.
Hvad betyder køb af en halvpart?
En halvpart er en ideel andel på en halvdel af hele ejendommen. Det betyder ikke, at du ejer bestemte værelser, halvdelen af haven eller en fysisk afgrænset del af huset. Du og din samlever ejer i stedet ejendommen sammen i de brøker, der står i tingbogen.
Hvis din samlever ejer hele huset før handlen og overdrager halvdelen til dig, vil udgangspunktet efter handlen være, at I hver ejer en halvdel. Den tidligere eneejer beholder halvdelen, mens du erhverver halvdelen. Brøkerne kan være anderledes, hvis I aftaler en anden fordeling, eller hvis en af jer allerede ejer en andel.
Den registrerede ejerandel er det centrale udgangspunkt for, hvilken del af ejendommen hver af jer ejer. Den ændres ikke automatisk, fordi den ene betaler mere til lån, forbedringer eller løbende udgifter. Hvis betalingerne skal få en særlig betydning mellem jer, skal I aftale, hvordan forskellen skal håndteres.
Ugifte samlevende får heller ikke automatisk formuefællesskab ved at bo sammen. Når I ejer huset sammen, har I sameje om netop huset. Andre aktiver og gældsposter følger ikke automatisk med ind i en fælles formueordning.
Fem forhold skal afstemmes hver for sig
Udtrykket at købe halvdelen kan dække over flere forskellige størrelser. Før handlen bør I kunne forklare og dokumentere hver af disse fem:
- Ejendommens værdi og den værdiansættelse, som købesummen bygger på.
- Det samlede vederlag, herunder kontant betaling og gæld eller andre forpligtelser, som efter aftalen overtages.
- Den ejerandel, der overdrages og registreres i tingbogen.
- Hvem der personligt hæfter for lånene, og hvilke pantehæftelser der fortsat ligger på ejendommen.
- Hvordan I internt fordeler betalinger, vedligeholdelse, forbedringer og et senere økonomisk opgør.
De fem forhold kan godt ende med at være symmetriske, men det sker ikke af sig selv. En køber kan eksempelvis blive tinglyst ejer af halvdelen uden at være blevet godkendt som debitor på et eksisterende lån. Omvendt kan en person medhæfte for et lån uden at eje halvdelen af huset. En intern aftale om at dele ydelserne lige ændrer heller ikke automatisk ejerandelene.
Afstemningen gør det muligt at finde uoverensstemmelser, mens de stadig kan rettes. Hvis skødet siger en halvdel, købsaftalen beskriver et andet økonomisk resultat, og långiver kun har godkendt én debitor, bør dokumenterne ikke behandles som forskellige formuleringer af den samme løsning.
Hvordan fastsætter I værdi og købesum?
Start med ejendommens aktuelle værdi. En offentlig ejendomsvurdering, en tidligere købspris og restgælden er tre forskellige oplysninger. Ingen af dem er nødvendigvis det samme som den pris, uafhængige parter ville aftale for huset på overdragelsestidspunktet.
En dokumenteret markedsvurdering kan skabe et fælles udgangspunkt. Hvilken dokumentation der er rimelig, afhænger blandt andet af ejendommen, tiden siden sidste handel, lokale prisændringer og om huset er blevet væsentligt forbedret eller forringet. Værdien bør have en klar dato, fordi finansiering og overdragelse kan blive misvisende, hvis de bygger på forskellige tidspunkter.
Hvis huset eksempelvis vurderes til 3.000.000 kr., er værdien af en ideel halvpart som udgangspunkt 1.500.000 kr. Restgælden afgør ikke alene værdien af halvparten. En gæld på 1.800.000 kr. betyder i dette eksempel, at der samlet er en friværdi på 1.200.000 kr. før omkostninger, men køberens vederlag skal stadig beskrives som den samlede økonomiske modydelse for den andel, der overdrages.
Vederlaget kan bestå af en kontant betaling, overtagelse af en aftalt del af gælden eller en kombination. Tinglysningsrettens købesumsoplysninger omfatter ikke kun kontanter, men også relevante gælds- og betalingsforpligtelser. Derfor bør købsaftale, finansieringsaftale og skøde bruge de samme beløb og den samme forklaring.
Et køb mellem samlevende registreres som en handel med interessesammenfald og ikke som en almindelig fri handel mellem uafhængige parter. En bevidst pris under markedsværdi kan desuden have afgiftsmæssige og andre økonomiske følger, som bør være afklaret før underskrift. Prisforskellen bør ikke skjules ved at kalde en del af betalingen noget andet.
Hvordan angives ejerandelene i skødet?
Skødet skal identificere den ret, der overdrages, og de korrekte parter. Ved ideelle andele bruger tinglysningssystemet både en sælgerandel og en køberandel. De to brøker har ikke samme referencepunkt.
Sælgerandelen angiver, hvor stor en del af sælgerens nuværende ejerandel der overdrages. Køberandelen angiver, hvor stor en del af hele ejendommen køberen erhverver. Hvis din samlever ejer hele huset og sælger halvdelen, er sælgerandelen en halvdel af sælgerens ret, og køberandelen en halvdel af hele ejendommen.
Hvis sælgeren derimod kun ejer en fjerdedel og overdrager halvdelen af sin ret, køber du en ottendedel af hele ejendommen. Sælgerandelen er da en halvdel, mens køberandelen er en ottendedel. Forskellen er afgørende, fordi en mekanisk gentagelse af den samme brøk kan registrere en anden handel end den, I har aftalt.
En køber, der allerede ejer en andel, skal heller ikke have den eksisterende andel lagt oven i køberandelen i anmeldelsen. Køberandelen beskriver den nye del, der erhverves ved netop denne handel. Den samlede ejerstilling efter handlen følger af den gamle andel plus den korrekt registrerede overdragelse. En særskilt forklaring af ejerandele på skødet kan bruges, når udgangsbrøkerne er mere sammensatte end en eneejer og en ny køber.
Kontrollér også, at navn, adresse, ejendomsidentifikation og overtagelsesdag er ens i dokumenterne. En korrekt brøk løser ikke en uoverensstemmelse i parterne eller den ejendom, som aftalen vedrører.
Hvad sker der med lån og pant?
Ejerskab, personlig gæld og pant er tre forskellige retlige positioner. Skødet ændrer adkomsten til ejendommen. En låneaftale bestemmer, hvem kreditor kan kræve betaling af. Et tinglyst pant giver sikkerhed i ejendommen og kan bestå, selv om ejerkredsen ændres.
Det betyder, at din indtræden som medejer ikke automatisk gør dig til debitor på alle eksisterende lån. Den tidligere eneejer bliver heller ikke automatisk frigjort fra sin hæftelse. Långiver kan skulle foretage en kreditvurdering og acceptere en ny debitor, ændret hæftelse eller en ny finansieringsstruktur.
Tinglysningslovens § 39 indeholder en snæver regel om gældsovertagelse. Den kan få virkning for kreditor, når blandt andet overtagelsen er aftalt, pantebrevet bestemmer, at gælden ikke kan kræves betalt ved ejerskifte, og køberens adkomst er tinglyst endeligt. Selv i den situation hæfter den tidligere ejer for ydelserne, indtil kreditor har modtaget meddelelse om ejerskiftet og den dokumentation, bestemmelsen kræver. I andre tilfælde har en gældsovertagelse kun virkning for kreditor efter aftale med kreditor. Reglen bør derfor ikke bruges som en generel antagelse om, at gælden følger skødet.
Et debitorskifte kan kræve et særskilt tinglysningsdokument eller andre kreditordokumenter. Hvis et ejerpantebrev skal dække den nye ejerkreds, kan der også være behov for en påtegning. Den konkrete løsning afhænger af de eksisterende hæftelser og långivers krav. Spørgsmålet om at pantsætte en ejerandel bør derfor holdes adskilt fra selve skødet.
Få långivers skriftlige stillingtagen, før købet gøres ubetinget, hvis finansieringen forudsætter, at en debitor træder ind eller ud. En intern formulering om, at du overtager halvdelen af gælden, er ikke i sig selv en frigivelse af den hidtidige debitor.
Hvilke aftaler bør være på plads først?
Købsaftalen bør samle de vilkår, der skal være opfyldt, før halvparten overdrages. Omfanget afhænger af sagen, men centrale punkter er normalt:
- Den præcise ejendom og den ideelle andel, som sælges.
- Værdiansættelsens grundlag og dato.
- Det samlede vederlag og fordelingen mellem kontanter, gæld og andre forpligtelser.
- Overtagelsesdag, betalingsdag og tidspunktet for risikoens overgang.
- Forbehold for finansiering, långivers godkendelse og andre nødvendige samtykker.
- Fordeling af tinglysningsafgift og øvrige handelsomkostninger.
- Hvordan løbende indtægter og udgifter fordeles omkring overtagelsesdagen.
Hvis huset har særlige servitutter, udlejede dele, uafsluttede byggesager eller forhold, som påvirker brugen, bør de indgå i beslutningsgrundlaget. Køberen bliver medejer af den ejendom, der faktisk eksisterer med dens registrerede rettigheder og byrder, ikke blot af en økonomisk halvdel.
Skødet gennemfører ejerændringen, men er ikke nødvendigvis den bedste plads til alle interne vilkår. Et vilkår om, hvem der betaler en bestemt renovering, løser et andet problem end skødets ejerbrøk. Blandes alle spørgsmål sammen i ét dokument, bliver det uklart, hvilke bestemmelser der vedrører adkomst, og hvilke der kun gælder mellem jer.
Hvad kan en samejeoverenskomst regulere?
Når I skal eje huset sammen, kan en samejeoverenskomst om fast ejendom beskrive spillereglerne for samejet. Den kan blandt andet regulere brug af ejendommen, fordeling af løbende udgifter, beslutninger om vedligeholdelse og forbedringer samt proceduren, hvis en af jer ønsker at sælge.
Aftalen kan også beskrive, hvordan dokumenterede ulige indbetalinger skal behandles ved et senere opgør. Mulighederne kan være forskellige: Betalingen kan være endelig, skabe et internt tilgodehavende eller påvirke fordelingen af et senere nettoprovenu. Den valgte løsning bør stå klart, så efterfølgende betalinger ikke får en betydning, ingen af jer havde forudset.
En samejeoverenskomst ændrer imidlertid ikke i sig selv den ejerbrøk, der står i tingbogen. Den gør heller ikke automatisk den ene part til debitor eller frigør den anden over for banken. Hvis ejerandelene senere skal ændres, kræver det en ny ejendomsoverdragelse. Hvis hæftelsen skal ændres, kræver det de nødvendige kreditoraftaler.
Ikke alle interne bestemmelser kan tinglyses. Tinglysningsretten kræver, at en servitutbestemmelse stifter en ret over ejendommen, som er bindende ud over den nuværende ejers person. Rent personlige betalingsløfter kan derfor ikke uden videre opnå beskyttelse som en tinglyst servitut. En eventuel tinglysning bør afgrænses til de bestemmelser, der faktisk kan registreres.
Skødet, købsaftalen og samejeoverenskomsten skal læses sammen, men de bør ikke modsige hinanden. Står der halvt ejerskab i skødet og en helt anden permanent værdifordeling i samejeaftalen, bør forskellen forklares og konsekvenserne afklares før registrering.
Hvad skal I undersøge i tingbogen?
En aktuel tingbogsattest viser registreret ejer, pantehæftelser og servitutter. Den bør læses sammen med de dokumenter, der ligger bag registreringerne, når en hæftelse eller servitut kan påvirke handlen.
Kontrollér først, at sælgeren er registreret med den ejerandel, som købsaftalen forudsætter. Dernæst bør I identificere lån og ejerpantebreve, fordi de kan kræve långivers medvirken eller have betydning for den nye ejerkreds. Endelig skal relevante servitutter læses, hvis de begrænser brug, byggeri, adgang eller andre forhold, der har betydning for værdien eller jeres planer.
Tingbogen fortæller ikke nødvendigvis hele historien om den personlige gæld. Et pantebrev kan være tinglyst på ejendommen, mens de nærmere lånevilkår og debitorforhold følger af andre dokumenter hos kreditor. Derfor bør tingbogskontrollen afstemmes med aktuelle indfrielsesoplysninger, restgæld og långivers skriftlige svar.
Sammenhold også ejendommens identifikation og anvendelse med de oplysninger, der bruges i skødet og afgiftsberegningen. Hvis ejendommen er ændret siden den seneste offentlige vurdering, kan det få betydning for, hvilket afgiftsgrundlag der skal anvendes.
Hvordan kan processen tilrettelægges?
Rækkefølgen bør gøre det muligt at stoppe, før en uafklaret forudsætning bliver til en bindende handel. Et praktisk forløb kan se sådan ud:
- Hent en aktuel tingbogsattest og de relevante bagvedliggende dokumenter. Fastslå nuværende ejerandel, pant og servitutter.
- Fastlæg ejendommens værdi på et dokumenteret grundlag med en tydelig vurderingsdato.
- Beregn, hvad den overdragne halvpart repræsenterer, og aftal det samlede vederlag. Adskil kontant betaling fra eventuel gældsovertagelse.
- Forelæg den planlagte ejer- og gældsændring for långiver. Få afklaret debitorer, pant, betingelser og tidspunkt for eventuel frigivelse.
- Udform købsaftalen med de nødvendige forbehold og ens beløb, datoer og brøker.
- Aftal samejets fremtidige drift og et muligt ophør. Placér de interne vilkår i en samejeoverenskomst, hvor det er relevant.
- Udform og anmeld skødet med korrekte sælger- og køberandele samt korrekte oplysninger om handlen og købesummen.
- Afvent endelig tinglysning og håndtér eventuelle anmærkninger efter deres indhold. Gennemfør betaling og gældsændring efter de aftalte betingelser.
- Kontrollér den nye tingbogsattest og kreditordokumenterne. Bekræft, at ejerandel, pant og personlig hæftelse svarer til den løsning, I faktisk har aftalt.
Flere trin kan forløbe samtidig, men afhængighederne bør bevares. Et skøde bør eksempelvis ikke gøres ubetinget, hvis hele betalingen kræver en finansiering, som långiver endnu ikke har accepteret. Lås heller ikke købesummen, før værdiansættelsen foreligger, medmindre aftalen har en klar metode til at håndtere en efterfølgende forskel.
Hvad koster tinglysningen?
Ved tinglysning af ejerskiftet betales der som udgangspunkt en fast afgift på 1.850 kr. og en variabel afgift på 0,6 procent af afgiftsgrundlaget. Den variable del rundes op til nærmeste beløb, der er deleligt med 100. Beløbene kan kontrolleres i myndighedernes officielle oversigt over tinglysningsafgift.
Efter Tinglysningsafgiftslovens § 4 gælder der særlige regler for grundlaget, når der overdrages en ideel andel. Ved andre handler end en almindelig fri handel kan en lovbestemt andel af den relevante offentlige ejendomsværdi blive minimumsgrundlag. Om grænsen er 80 eller 85 procent, afhænger blandt andet af, hvilket vurderingssystem ejendommens seneste vurdering stammer fra. Er der ingen anvendelig vurdering, eller er ejendommen ændret, kan et skøn over kontantværdien være nødvendigt.
Eksempel med fiktive tal: Antag, at det korrekte afgiftsgrundlag for den overdragne halvpart efter kontrollen af minimumsreglerne er 1.500.000 kr. Den variable afgift er da 1.500.000 kr. gange 0,6 procent, svarende til 9.000 kr. Beløbet er allerede deleligt med 100. Med den faste afgift på 1.850 kr. bliver tinglysningsafgiften i eksemplet 10.850 kr.
Eksemplet fastlægger ikke grundlaget for en konkret ejendom. Hvis den aftalte købesum er 1.500.000 kr., men lovens minimumsgrundlag er højere, skal afgiften beregnes af det højere grundlag. En nærmere forklaring af tinglysningsafgift kan bruges til at adskille satsen fra spørgsmålet om, hvilket beløb den skal beregnes af.
Der kan desuden være udgifter til værdiansættelse, låneændring, nyt pant, indfrielse eller dokumentudarbejdelse. De afhænger af finansieringen og de konkrete dokumenter. En eventuel pantafgift er en anden afgift end afgiften på selve ejerskiftet og bør ikke lægges ind i skødeafgiften uden et særskilt grundlag.
Hvordan hænger tallene sammen i praksis?
Et samlet illustrativt forløb kan vise, hvorfor de fem afstemninger er nødvendige. Antag, at en samlever ejer hele huset, som er vurderet til 3.000.000 kr. Restgælden er 1.800.000 kr., og den anden samlever ønsker at købe en halvpart til 1.500.000 kr.
Hvis långiver accepterer, at køberen overtager en personlig gældsforpligtelse på 900.000 kr., kan det resterende vederlag eksempelvis være 600.000 kr. kontant. Det samlede vederlag for halvparten er stadig 1.500.000 kr.; gældsdelen og kontantdelen er blot to forskellige betalingsformer. Hvis långiver ikke accepterer debitorskiftet, kan parterne ikke behandle den interne aftale om 900.000 kr. som en allerede gennemført frigivelse af sælgeren.
I skødet erhverver køberen en halvdel af hele ejendommen. Efter tinglysning ejer parterne en halvdel hver. Den registrering siger ikke, at de også hæfter med præcis halvdelen hver over for kreditor. Kreditordokumenterne skal vise det ønskede gældsresultat.
Hvis det korrekte afgiftsgrundlag er 1.500.000 kr., giver det beregningen på 10.850 kr. ovenfor. Hvis minimumsreglerne fører til et højere grundlag, ændres afgiften, selv om parterne har aftalt samme kontantbetaling. Derfor skal afgiftsgrundlaget kontrolleres uafhængigt af betalingsplanen.
Efter handlen kan parterne aftale at dele alle boligudgifter lige. Betaler den ene senere mere til en renovering, ændrer det ikke automatisk ejerandelene på en halvdel hver. Samejeaftalen kan i stedet beskrive, om merbetalingen er endelig, skal tilbagebetales eller indgå i et senere opgør. Dermed bliver betalingen håndteret uden at lade den skjult omskrive skødet.
Hvornår bør handlen sættes på pause?
Sæt processen på pause, når en ubekræftet forudsætning kan ændre ejerskab, pris eller hæftelse. Det gælder især, hvis:
- den nuværende ejerandel i tingbogen ikke svarer til parternes antagelse
- ejendommens værdi ikke kan dokumenteres på et fælles grundlag
- købesummen og den påståede gældsovertagelse ikke kan afstemmes
- långiver ikke har taget stilling til en nødvendig debitorændring
- skødets sælger- og køberandele ikke giver det tilsigtede slutresultat
- en servitut, et ejerpantebrev eller en anmærkning ikke er undersøgt
- samejeaftalen og skødet beskriver modstridende økonomiske resultater
Hvis finansieringen eller værdien endnu ikke er klar, kan købet udskydes. I kan i mellemtiden aftale, hvordan de løbende boligudgifter fordeles, men en sådan betalingsaftale gør ikke den ikke-registrerede samlever til medejer. Den bør heller ikke beskrives, som om den allerede har gennemført et fremtidigt køb.
En anden ejerandel end halvdelen kan være relevant, hvis det er det økonomiske resultat, I reelt ønsker. Den bør dog vælges ud fra en klar aftale og et dokumenteret grundlag, ikke som en efterfølgende tilpasning til et beløb, der allerede er betalt. Ejerbrøk, vederlag og gæld skal fortsat afstemmes.
Hvad skal kontrolleres efter tinglysningen?
Når skødet er tinglyst endeligt, bør I hente en ny tingbogsattest. Kontrollér, at begge ejere står registreret, at brøkerne er korrekte, og at der ikke er uventede anmærkninger. Sammenhold resultatet med det anmeldte skøde og købsaftalen.
Kontrollér dernæst gældsforholdene hos hver kreditor. De relevante dokumenter skal vise, hvem der er debitor, om en tidligere debitor er frigivet, og hvilke betingelser der gælder fremover. Et korrekt skøde er ikke dokumentation for en frigivelse, som kreditor aldrig har accepteret.
Opbevar værdiansættelse, købsaftale, skøde, afgiftsberegning, kreditorgodkendelser, betalingsdokumentation og samejeoverenskomst samlet. Dokumenterne skal tilsammen kunne forklare både ejerændringen og pengestrømmene. Det er særligt nyttigt, hvis I senere ændrer ejerandele, omlægger lån eller skal gøre samejet op.
Til sidst bør de praktiske betalinger følge den aftale, I har indgået. Hvis virkeligheden ændrer sig væsentligt, bør I tage stilling til, om den interne aftale skal opdateres. En ændring i de faktiske betalinger ændrer fortsat ikke ejerbrøker eller debitorer uden de nødvendige nye aftaler og registreringer.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler og aktuelle myndighedsvejledninger om adkomst, ideelle ejerandele, pant, sameje og tinglysningsafgift.
- Retsinformation: Tinglysningsloven og Tinglysningsafgiftsloven.
- Danmarks Domstole og Tinglysningsretten: vejledninger om skøder, sælger- og køberandele, debitorskifte, samejeoverenskomster og servitutter.
- Skatteministeriet og Skattestyrelsens juridiske vejledning: officielle oplysninger om tinglysningsafgift ved ejerskifte og ideelle andele.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
