Skal du bruge en tilstandsrapport i huseftersynsordningen, skal den være udarbejdet eller fornyet mindre end seks måneder før køberens modtagelse. Fornyelse bliver derfor relevant, når rapporten er for gammel til en ny køber. En rettelse af rapporten giver ikke i sig selv seks nye måneder, og en gyldig rapport er kun én del af sælgerens grundlag for at begrænse sit mangelansvar.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Fornyelse er nødvendig, hvis tilstandsrapporten er for gammel ved køberens modtagelse og skal bruges i huseftersynsordningen. En revision giver ikke en ny gyldighedsperiode.
- Rapporten skal være udarbejdet eller fornyet mindre end seks måneder før modtagelsen og udleveret inden det købstilbud, sælgeren accepterer.
- Den bygningssagkyndige afgør omfanget af den fornyede gennemgang og det nedsatte vederlag.
- Afklar ændringer og sælgeroplysninger, aftal pris og levering, og kontrollér den fornyede rapport.
- En revisionsdato ændrer ikke udløbet. Ændrede svar i sælgeroplysningsskemaet kræver en ny rapport.
- Kontrollér elrapportens alder og forsikringstilbuddets acceptfrist særskilt. Tilstandsrapporten alene fritager ikke sælger for ethvert ansvar.
Hvilken dato afgør, om rapporten skal fornyes?
Begynd med rapportens gyldighedsperiode og datoen for køberens modtagelse. Alderskravet i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom knytter sig til den dag, køberen modtager rapporten. Overtagelsesdagen er ikke skæringsdatoen for denne kontrol.
Der er også en frist for at udlevere dokumenterne: Køberen skal have modtaget rapporterne og oplysningerne om ejerskifteforsikring inden aftalens indgåelse, senest inden det købstilbud, som sælgeren accepterer. En rapport, der først sendes efter dette tidspunkt, opfylder ikke udleveringskravet, selv om den er helt ny.
Har køberen modtaget rapporten, mens den opfyldte alderskravet, og har køberen fået dokumenterne inden tilbuddet, udløser en senere overtagelsesdag ikke i sig selv krav om fornyelse. Kommer der en anden køber til, skal du kontrollere alderen ved denne købers modtagelse. En tidligere interessents modtagelse kan ikke bruges som dato for den nye køber.
Gem derfor både rapporten og dokumentation for, hvornår den blev sendt og modtaget. Hvis du står tæt på udløbet, bør du afklare tidsplanen med den bygningssagkyndige, før du regner med at bruge rapporten til en kommende handel.
Kan en rettelse give rapporten længere gyldighed?
En revision retter indholdet i en eksisterende rapport, eksempelvis efter at en registreret skade er udbedret. Rapporten får en revisionsdato og et ekstra nummer, men beholder sin oprindelige gyldighedsperiode. Det fremgår af myndighedens vejledning om revision af tilstandsrapporter.
Du skal derfor se efter gyldighedsperioden på forsiden og ikke kun den seneste ændringsdato. Kun den bygningssagkyndige, der oprindeligt udarbejdede rapporten, kan revidere den. Hvis en anden sagkyndig skal udarbejde rapporten, er alternativet en ny rapport.
Et illustrativt, fiktivt eksempel: Du får en rapport i januar og udbedrer en skade i maj. Den sagkyndige reviderer rapporten i maj. Majdatoen giver ikke automatisk gyldighed frem til november. Hvis en ny køber først modtager rapporten efter den oprindelige gyldighedsperiode, må du få udarbejdet en fornyet eller ny rapport.
En særskilt begrænsning gælder sælgeroplysningsskemaet: Ændringer i sælgerens svar kan ikke indarbejdes ved en revision. Ifølge vejledningen kræver det, at der indberettes en ny tilstandsrapport. Oplys derfor præcist, om ændringen vedrører en skadebeskrivelse eller dine egne svar.
Hvordan får du tilstandsrapporten fornyet?
Som sælger kan du kontakte en beskikket bygningssagkyndig og få afklaret fornyelsen. En fornyelse giver en ny gyldighedsperiode på seks måneder. Den sagkyndige bestemmer, hvor omfattende en ny bygningsgennemgang skal være. Du kan derfor ikke på forhånd regne med, at fornyelsen alene består i at ændre en dato.
- Find den seneste rapport og dens gyldighedsperiode. Fortæl den sagkyndige, hvornår en køber forventes at skulle modtage den nye rapport.
- Oplys om reparationer, nye skader og ændringer i huset siden sidste gennemgang. Fremsend relevante tegninger, beskrivelser og andre foreliggende oplysninger, og få sælgeroplysningerne afklaret.
- Aftal pris, omfang og leveringstid. Sørg for adgang til de bygningsdele, som skal undersøges.
- Modtag den fornyede rapport, og kontrollér adresse, gyldighedsperiode og sælgeroplysninger. Den sagkyndige skal indberette fornyelsen senest 14 dage efter den fornyede bygningsgennemgang.
- Få rapporten afstemt med forsikringstilbuddet, og sørg for, at køberen modtager de relevante dokumenter inden det tilbud, som skal accepteres.
Den fornyede rapport afløser den oprindelige med virkning fremad. En senere fornyelse retter derfor ikke automatisk op på, at køberen allerede afgav sit tilbud uden at have modtaget de nødvendige dokumenter. Er det sket, bør dokumentforløbet og aftalen vurderes konkret, før du lægger til grund, at huseftersynsordningen beskytter sælgeren.
Fornyelsen er heller ikke en fuldstændig teknisk undersøgelse af huset. En tilstandsrapport på et hus bygger som udgangspunkt på en visuel gennemgang med enkle hjælpemidler og orienterende målinger, uden at konstruktioner åbnes. Har du brug for at få et konkret skjult forhold undersøgt, skal du aftale den undersøgelse særskilt.
Hvad skal du betale for fornyelsen?
Reglerne om fornyelse overlader til den bygningssagkyndige at fastsætte det nedsatte vederlag. De giver dig ikke en bestemt rabatprocent eller en fast fornyelsespris. Der er heller ikke en generel maksimalpris for tilstandsrapporter.
Bed om en samlet pris og en beskrivelse af ydelsen. Afklar, om prisen omfatter den nødvendige gennemgang, indberetning, moms og et eventuelt administrationstillæg. Hvis din oprindelige bestilling omfatter en fornyelse, skal du kontrollere aftalens frister og betingelser for at bruge den.
Hold udgiften til rapporten adskilt fra udgifter til at reparere huset eller undersøge en skade nærmere. Et tilbud på fornyelse siger ikke, hvad det koster at udbedre rapportens anmærkninger. Den sagkyndige kan aftale særskilte ydelser, herunder et overslag over udbedringsudgifter.
Skal elrapport og forsikringstilbud også opdateres?
Fornyelsen ændrer ikke datoerne på de øvrige dokumenter. En elinstallationsrapport har sin egen gyldighed: Den skal være udarbejdet eller fornyet mindre end et år før køberens modtagelse. Kontrollér den derfor særskilt i stedet for automatisk at bestille begge rapporter på ny.
Tilbuddet på ejerskifteforsikring har også en frist for, hvornår køberen kan acceptere det. Send den fornyede tilstandsrapport til forsikringsselskabet, og få afklaret, om det eksisterende tilbud fortsat kan bruges, eller om selskabet skal udstede et nyt. Rapportens nye gyldighedsperiode forlænger ikke automatisk forsikringstilbuddets acceptfrist.
Du bør samtidig kontrollere resten af grundlaget for sælgerens ansvarsfritagelse. Når sælgeren fremlægger et forsikringstilbud, kræves blandt andet et skriftligt, bindende løfte om at betale mindst halvdelen af den tilbudte præmie, hvis køberen tegner en forsikring, der opfylder lovens krav. Løftet skal være givet inden køberens tilbud, som sælgeren accepterer. Inden samme tidspunkt skal køberen også være oplyst om ordningens retsvirkninger.
Ordningen fjerner ikke ethvert ansvar. Eksempelvis består undtagelser ved sælgerens garanti, svig og grove uagtsomhed. Og ejerskifteforsikringens dækning skal vurderes ud fra forsikringen og dens vilkår. En fornyet rapport er således et opdateret dokumentgrundlag, ikke et løfte om, at huset er fejlfrit, eller at alle forhold er dækket.
Fagligt grundlag og kilder
- Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom: rapporternes alder, udlevering og betingelserne for sælgerens ansvarsfritagelse.
- Bekendtgørelsen om beskikkede bygningssagkyndige og tilstandsrapporter: gennemgang, indberetning og fornyelse.
- Huseftersynsordningens vejledning om revision af tilstandsrapporter: rettelser, rapportversioner og uændret gyldighedsperiode.
- Boligejer.dk: bestilling, sælgeroplysninger og priser på tilstandsrapporter.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: