Når en bolig skal sælges, er der mange dokumenter at holde styr på, og tidsfristerne kan være en udfordring. Særligt tilstandsrapporten har en begrænset levetid, som mange boligsælgere overser i farten. Her gennemgår vi reglerne for gyldighed og fornyelse, så du undgår huller i din dækning.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
- Gyldighed og krav: Tilstandsrapporten gælder i 6 måneder, mens elinstallationsrapporten gælder i et år. Begge skal være gyldige på underskriftstidspunktet for at kunne tegne ejerskifteforsikring.
- Processen: Fornyelse er ikke blot en formalitet, men kræver et nyt fysisk tilsyn af ejendommen for at registrere eventuelle nye skader opstået siden sidst.
- Økonomi: Det er oftest billigere at forny end at bestille nyt, da de fleste byggesagkyndige tilbyder en reduceret sats for genbesøg.
- Vigtigt råd: Bestil fornyelsen 2-3 uger før udløbsdatoen for at undgå "huller" i dækningen, der kan blokere handlen i sidste øjeblik.
Hvor længe er en tilstandsrapport gyldig?
En tilstandsrapport er et øjebliksbillede af boligens fysiske stand. I Danmark er reglerne skruet sådan sammen, at en tilstandsrapport er gyldig i 6 måneder fra den dato, den er udstedt. Det er en relativt kort periode, hvis boligsalget trækker ud.
Det er vigtigt at skelne mellem de forskellige rapporter. Mens tilstandsrapporten udløber efter et halvt år, er elinstallationsrapporten gyldig i et helt år. Det betyder, at du kan risikere at stå i en situation, hvor den ene rapport stadig er gyldig, mens den anden skal fornyes.
Vi oplever ofte, at sælgere tror, rapporterne følges ad tidsmæssigt, men det er altså ikke tilfældet. Udløbsdatoen fremgår tydeligt på forsiden af selve rapporten, og det er denne dato, du skal navigere efter.
Hvis du ikke får solgt boligen inden for de 6 måneder, kan rapporten ikke længere bruges til at tegne en ejerskifteforsikring. Det er derfor afgørende at holde øje med kalenderen, hvis liggetiden begynder at nærme sig det halve år.
Hvorfor er fornyelse nødvendig for din sikkerhed?
Hele formålet med at få udarbejdet en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport er at benytte Huseftersynsordningen. Denne ordning gør det muligt for dig som sælger at blive fritaget for dit almindelige 10-årige ansvar for skjulte fejl og mangler ved boligen.
For at opnå denne ansvarsfrihed skal rapporterne være gyldige på det tidspunkt, hvor køber underskriver købsaftalen. Samtidig skal du have præsenteret køber for et tilbud på en ejerskifteforsikring. Et forsikringstilbud kan kun udarbejdes på baggrund af gyldige rapporter.
Hvis din tilstandsrapport udløber, bortfalder muligheden for at tegne ejerskifteforsikringen. Dermed falder hele sikkerhedsnettet under Huseftersynsordningen væk. Uden gyldige rapporter hæfter du personligt for fejl og mangler i 10 år efter salget, hvilket kan blive en dyr fornøjelse.
Du kan læse mere om de specifikke frister og regler for fornyelse af tilstandsrapport for at sikre, at du overholder kravene korrekt gennem hele salgsprocessen.
Hvordan foregår selve fornyelsen i praksis?
At forny en tilstandsrapport er ikke blot et spørgsmål om at få et nyt stempel på det gamle papir. Den byggesagkyndige skal ud og besigtige ejendommen igen. Der kan være opstået nye skader i løbet af de 6 måneder, som skal registreres.
Det kan for eksempel være en stormskade på taget eller en vandskade, der er opstået siden sidst. Rapporten skal altid afspejle den aktuelle stand, så køber får et retvisende billede af, hvad de køber.
Du skal typisk kontakte den samme byggesagkyndige eller det samme firma, som lavede den oprindelige rapport. De har allerede data på huset, hvilket gør processen hurtigere og ofte billigere end at starte helt forfra med en ny konsulent.
Når den byggesagkyndige har været på genbesøg, udstedes en ny rapport med en ny gyldighedsperiode på 6 måneder. Denne nye rapport erstatter den gamle og danner grundlag for et nyt eller opdateret tilbud på ejerskifteforsikring.
Hvad koster det at forny rapporten?
Prisen for en fornyelse er som regel lavere end prisen for den første rapport. De fleste byggesagkyndige tilbyder en reduceret pris for genbesøg, forudsat at det er det samme firma, der udfører opgaven, og at fornyelsen sker i umiddelbar forlængelse af den gamle rapport.
Det er dog værd at undersøge markedet eller din kontrakt med den byggesagkyndige. Nogle firmaer tilbyder pakkeløsninger, hvor en eventuel fornyelse er inkluderet i prisen eller kan tilkøbes billigt fra starten. Det kan være en fordel, hvis du sælger en boligtype, der typisk har en længere liggetid.
Hvad sker der, hvis rapporten udløber midt i et salg?
Dette er en kritisk situation, som kræver handling. Hvis du har en køber på hånden, og I er tæt på at underskrive, men rapporten udløber i morgen, skal du være meget påpasselig. Rapporten skal være gyldig på det tidspunkt, hvor køber skriver under, og hvor du fremlægger forsikringstilbuddet.
Hvis rapporten udløber, inden køber har skrevet under, er det fremlagte tilbud på ejerskifteforsikring ikke længere gyldigt. Du er dermed ikke ansvarsfri, selvom køber skriver under dagen efter udløb. I sådanne tilfælde skal rapporten fornyes, og et nyt forsikringstilbud skal indhentes, før handlen kan lukkes korrekt.
Det er vores erfaring, at det kan skabe unødig uro i en handel, hvis dokumenterne pludselig skal opdateres i sidste øjeblik. Derfor anbefaler vi altid at bestille fornyelsen i god tid, gerne 2-3 uger før den gamle rapport udløber, så der ikke opstår et “hul” i gyldighedsperioden.
Husk også, at energimærket er lovpligtigt ved salg og gælder i 10 år. Det skal derfor sjældent fornyes i samme takt som tilstandsrapporten, men det skal stadig foreligge. Du kan tjekke dit energimærke via Energistyrelsens portaler.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
