En tilstandsrapport skal fornyes, hvis den ikke længere er udarbejdet eller fornyet mindre end 6 måneder før den dag, hvor køber modtager rapporten. Fristen handler om huseftersynsordningens retsvirkning, ikke kun om rapportens dato.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation:
En tilstandsrapport skal fornyes, hvis den ikke er udarbejdet eller fornyet mindre end 6 måneder før køber modtager den. Fristen er afgørende, når rapporten skal bruges i huseftersynsordningen og som grundlag for ejerskifteforsikring.
- Fristen for tilstandsrapporten regnes fra købers modtagelse, ikke kun fra salgsstart.
- Elinstallationsrapporten har en særskilt frist på mindre end 1 år.
- Fornyelse skal håndteres af en beskikket bygningssagkyndig, ikke ved sælgers egen datoændring.
- Hvis salget trækker ud, bør dokumentpakken kontrolleres igen før ny køber modtager rapporten.
- Køber bør kontrollere dato, indhold, sælgeroplysninger og eventuelle ændringer siden den gamle rapport.
Hvornår skal en tilstandsrapport fornyes?
En tilstandsrapport skal fornyes, når den er blevet for gammel til at kunne bruges i huseftersynsordningen over for en konkret køber. Det afgørende tidspunkt er ikke nødvendigvis salgsstarten, men hvornår køber modtager rapporten.
Efter forbrugerbeskyttelsesloven skal rapporten være udarbejdet eller fornyet mindre end 6 måneder før den dag, hvor køber modtager rapporten. Hvis rapporten er ældre på modtagelsestidspunktet, kan sælger ikke uden videre bruge den som gyldigt grundlag i huseftersynsordningen.
Det betyder, at en rapport kan se brugbar ud, når boligen sættes til salg, men alligevel kræve fornyelse, hvis salget trækker ud. Fristen skal derfor kontrolleres igen, når der kommer en konkret køber.
Hvilken frist gælder for tilstandsrapporten?
Tilstandsrapportens centrale frist er mindre end 6 måneder. Formuleringen betyder, at rapporten skal være nyere end 6 måneder på det tidspunkt, hvor køber modtager den.
Som praktisk kontrol bør du se på rapportens dato og den dato, hvor rapporten udleveres til køber. Hvis der er tvivl, bør rapporten fornyes, før den bruges som del af aftalegrundlaget og ejerskifteforsikringstilbuddet.
Fristen er ikke en løs anbefaling. Den er knyttet til de retsvirkninger, huseftersynsordningen kan give sælger og køber, når rapporter og forsikringstilbud er givet korrekt.
Hvorfor regnes fristen fra købers modtagelse?
Fristen regnes fra købers modtagelse, fordi køber skal kunne vurdere boligens stand på et aktuelt grundlag. En tilstandsrapport beskriver resultatet af en bygningsgennemgang på et bestemt tidspunkt, og boligens tilstand kan ændre sig efter rapportens datering.
Det er derfor ikke nok at sige, at rapporten var gyldig, da sælger bestilte den. Hvis køber først får rapporten senere, er det modtagelsestidspunktet, der afgør, om rapporten er tidsmæssigt inden for fristen.
Den praktiske konsekvens er enkel: Ved et langt salgsforløb skal sælger eller den ansvarlige for salget holde øje med rapportens alder, før dokumenterne sendes til en ny køber.
Hvad er forskellen på tilstandsrapport og elinstallationsrapport?
Tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten indgår begge i huseftersynsordningen, men de har forskellige frister. Tilstandsrapporten skal være udarbejdet eller fornyet mindre end 6 måneder før køber modtager den. Elinstallationsrapporten skal være udarbejdet eller fornyet mindre end 1 år før køber modtager den.
De to rapporter undersøger også forskellige forhold. Tilstandsrapporten bygger på en bygningsgennemgang, mens elinstallationsrapporten handler om elinstallationernes funktionsdygtighed og lovlighed efter de regler, der gælder for elrapporten.
Du bør derfor ikke bruge elrapportens længere frist til at vurdere tilstandsrapporten. Læs mere om den særskilte frist i artiklen om hvor lang tid en elinstallationsrapport gælder.
Hvem kan forny en tilstandsrapport?
En tilstandsrapport skal udarbejdes eller fornyes af en beskikket bygningssagkyndig. Det er ikke nok, at sælger selv tilføjer oplysninger, ændrer en dato eller skriver en bemærkning til køber.
Sikkerhedsstyrelsen beskriver håndbogen for bygningssagkyndige som arbejdsgrundlaget for de beskikkede bygningssagkyndige og deres indberetning af tilstandsrapporter. Det understøtter, at fornyelse og revision er en faglig rapportopgave, ikke en privat erklæring fra sælger.
Hvis rapporten skal fornyes, bør sælger sikre, at den opdaterede rapport faktisk ligger klar i den form, som huseftersynsordningen kræver, før den udleveres til køber.
Hvornår er fornyelse ikke nok?
Fornyelse er ikke altid det samme som en helt ny problemfri status. Hvis der er sket ændringer på ejendommen, hvis skader har udviklet sig, eller hvis der er kommet nye oplysninger frem, kan den bygningssagkyndige skulle vurdere, om rapporten kan fornyes, revideres eller skal udarbejdes på ny.
Sikkerhedsstyrelsens vejledningsmateriale skelner mellem udarbejdelse, revision og registrering af oplysninger til tilstandsrapporter. Det viser, at rapportarbejdet kan være mere end en datoopdatering.
Som køber bør du især reagere, hvis rapporten er fornyet, men boligen viser tegn på forhold, der ikke passer med rapportens beskrivelse. Så er spørgsmålet ikke kun fristen, men om rapportens indhold stadig giver et retvisende grundlag.
Hvad sker der, hvis rapporten når at udløbe før salg?
Hvis rapporten når at blive for gammel, før køber modtager den, skal den fornyes, hvis sælger fortsat vil bruge huseftersynsordningen som grundlag for ejerskifteforsikring og den særlige ansvarsfordeling.
Udløbet betyder ikke, at boligen ikke kan sælges. Det betyder, at dokumentpakken ikke er tidssvarende i forhold til den ordning, den skal bruges til. Sælger kan derfor stå med et praktisk stoppunkt, før købsaftalen kan behandles på et sikkert grundlag.
For køber er konsekvensen, at du bør bede om en opdateret rapport, hvis den udleverede rapport er for gammel. Det gælder især, hvis rapporten skal ligge til grund for et tilbud om ejerskifteforsikring.
Hvordan hænger fornyelsen sammen med ejerskifteforsikring?
Tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten er centrale dokumenter i huseftersynsordningen og hænger sammen med muligheden for at tegne ejerskifteforsikring. Sikkerhedsstyrelsen beskriver rapporterne som en forudsætning for, at der kan tegnes ejerskifteforsikring.
Hvis tilstandsrapporten er for gammel, kan forsikringssporet derfor blive usikkert. Det handler ikke kun om, om køber ønsker forsikringen, men også om sælgers mulighed for at bruge huseftersynsordningens særlige model for ansvar.
Ejerskifteforsikring er ikke lovpligtig for køber. Det kan du læse mere om i artiklen om, hvorvidt ejerskifteforsikring er lovpligtig. Men hvis ordningen bruges, skal rapporternes frister respekteres.
Hvilke dokumenter bør sælger have klar ved fornyelse?
Sælger bør have den eksisterende tilstandsrapport, relevante oplysninger om ændringer på ejendommen og sælgeroplysninger klar. Den beskikkede bygningssagkyndige skal bruge et tilstrækkeligt grundlag for at vurdere, hvad der skal opdateres.
Hvis der er sket ombygning, reparation, fugtskade, tagskift eller ændret brug af bygninger siden den gamle rapport, bør det oplyses. Det er ikke sikkert, at alle forhold skal registreres som skade, men de kan have betydning for vurderingen.
BBR-oplysninger kan også være relevante, fordi bygningssagkyndige bruger oplysninger om ejendommens bygninger som udgangspunkt for eftersynet. Hvis arealer eller bygninger ikke stemmer, bør forskellen afklares. Se også artiklen om BBR-areal og tinglyst areal.
Hvordan bør køber kontrollere en fornyet rapport?
Køber bør først kontrollere datoen. Dernæst bør du kontrollere, om rapporten er udarbejdet eller fornyet mindre end 6 måneder før den dag, du modtog den. Hvis rapporten er tæt på fristgrænsen, bør modtagelsesdatoen kunne dokumenteres.
Læs derefter indholdet som en ny vurdering, ikke som et bilag du allerede kender. Se efter ændringer i skadesbeskrivelser, tagets restlevetid, sælgeroplysninger og bygninger, der er omfattet eller undtaget.
Hvis noget ikke passer med det, du har set ved besigtigelse, bør du stille spørgsmålet før underskrift eller inden relevante forbeholdsfrister udløber. En fornyet rapport er stadig et dokument, der skal vurderes konkret.
Illustrativt eksempel: salget trækker ud
Illustrativt eksempel: Sælger får udarbejdet en tilstandsrapport i januar og sætter huset til salg i februar. En køber får først rapporten i august. Selvom rapporten fandtes ved salgsstart, ligger købers modtagelse mere end 6 måneder efter rapportens datering.
I den situation skal rapporten fornyes, hvis den skal bruges som gyldigt grundlag i huseftersynsordningen. Det er ikke nok, at rapporten lå i salgsmaterialet tidligere, hvis den konkrete køber først modtager den efter fristens udløb.
Eksemplet er fiktivt og forenklet. Det viser fristlogikken, ikke en vurdering af den konkrete boligs stand eller forsikringsvilkår.
Hvilke omkostninger kan fornyelsen medføre?
Fornyelse af en tilstandsrapport er en ydelse fra en beskikket bygningssagkyndig. Prisen afhænger af opgavens omfang, boligen og den aftale, der indgås med den sagkyndige.
Der kan også opstå afledte omkostninger, hvis fornyelsen viser nye forhold, som sælger vil undersøge, dokumentere eller udbedre før salg. Det er ikke en tinglysningsomkostning og har ikke karakter af en offentlig skødeafgift.
Hvis der samtidig skal udarbejdes eller fornyes elinstallationsrapport, energimærke eller andre salgsdokumenter, bør omkostningerne holdes adskilt. Hver rapport har sit eget formål, sin egen frist og sit eget faglige grundlag.
Hvordan planlægger du fristerne i et salgsforløb?
Et sikkert salgsforløb kræver, at rapportfristerne kontrolleres før hver relevant køber får dokumenterne. Det gælder især ved lange salgsperioder, genudbud, prisændringer eller hvis en handel falder fra, og en ny køber kommer til senere.
Sælger bør lave en enkel datokontrol: rapportens dato, eventuel fornyelsesdato, dato for købers modtagelse og fristen for købsaftalens forbehold. Hvis en rapport udløber midt i forhandlingen, kan det være nødvendigt at opdatere dokumentpakken, før handlen fortsætter.
Køber bør omvendt ikke nøjes med at spørge, om “der findes en rapport”. Spørgsmålet er, om rapporten er tidsmæssigt gyldig for dig som modtager, og om den passer til den bolig, du faktisk køber.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på officielle kilder om huseftersynsordningen, tilstandsrapporter, elinstallationsrapporter og ejerskifteforsikring.
- Sikkerhedsstyrelsen om tilstandsrapporten i huseftersynsordningen
- Sikkerhedsstyrelsens håndbog for bygningssagkyndige
- Retsinformation om forbrugerbeskyttelsesloven ved køb af fast ejendom
- Sikkerhedsstyrelsen om frister og gyldighed for elinstallationsrapporter
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: