En tilstandsrapport gælder i seks måneder fra den dag, den beskikkede bygningssagkyndige indberetter rapporten. Skal boligen fortsat være til salg, kan rapporten fornyes før udløbet. Der skal stadig foretages en ny besigtigelse, men den sagkyndige afgør omfanget. Efter udløbet kræves en fuld bygningsgennemgang. Samtidig skal rapporten være under seks måneder gammel, når køberen modtager den.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
En tilstandsrapport gælder i seks måneder fra indberetningsdatoen, men køberens modtagelsesdato og tidspunktet for købstilbuddet skal også holdes adskilt. Se, hvad der kræves før og efter udløb, og hvorfor en revision ikke forlænger fristen.
- Find rapportens indberetnings- og udløbsdato.
- Planlæg fornyelse, mens rapporten stadig er gyldig.
- Regn med en ny besigtigelse ved hver ny rapport.
- Efter udløb kræves en fuld bygningsgennemgang.
- Koordiner tilstandsrapport, elinstallationsrapport og forsikringstilbud.
Hvornår udløber tilstandsrapporten?
Gyldighedsperioden begynder på indberetningsdatoen, ikke på datoen for selve bygningsgennemgangen. Den sagkyndige skal indberette rapporten senest 14 dage efter gennemgangen. Der kan derfor stå to forskellige datoer i sagens dokumenter, og det er rapportens indberetnings- og gyldighedsoplysninger, du skal bruge, når fristen planlægges.
Kontrollér den konkrete udløbsdato i rapporten i stedet for kun at tælle måneder i kalenderen. En rapport, der stadig ligger hos den sagkyndige efter besigtigelsen, er endnu ikke begyndt på sin gyldighedsperiode. Omvendt giver en senere rettelse i en allerede indberettet rapport ikke automatisk en ny seksmånedersperiode.
Hvis du også vil vurdere rapportens indhold, er det et andet spørgsmål end gyldigheden. Artiklen om tilstandsrapport på hus forklarer blandt andet, hvad skadesmarkeringerne fortæller, og hvad en visuel gennemgang ikke afdækker.
Hvilken dato er afgørende for køberen?
Efter lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom § 4 skal rapporten være udarbejdet eller fornyet mindre end seks måneder før den dag, hvor køberen modtager den. Den juridisk relevante dato for rapportens alder er derfor køberens modtagelsesdato. Det er ikke i sig selv overtagelsesdagen eller dagen, hvor nøglerne udleveres.
Modtagelsen skal ses sammen med en anden frist. Hvis sælgeren vil bruge huseftersynsordningens særlige virkning for ansvaret for visse fysiske mangler, skal køberen have modtaget tilstandsrapporten, elinstallationsrapporten og oplysningerne om ejerskifteforsikring inden aftalens indgåelse og senest inden køberen afgiver det købstilbud, som sælgeren accepterer. Det følger af samme lovs § 2.
De to kontroller besvarer altså forskellige spørgsmål: Var tilstandsrapporten under seks måneder gammel, da køberen modtog den? Og fik køberen hele materialet på det rette tidspunkt i aftaleforløbet? Gem derfor dokumentation for udleveringen, eksempelvis den daterede besked med bilagene. En underskriftsdato alene dokumenterer ikke nødvendigvis, hvornår køberen fik rapporten.
Hvad sker der ved fornyelse før udløb?
En fornyelse er en ny tilstandsrapport, som erstatter den tidligere rapport med virkning fremover. Den nye rapport får sin egen gyldighedsperiode på seks måneder. Det er altid den senest udarbejdede rapport, der gælder, så den gamle og den nye rapport skal ikke bruges som to parallelle beskrivelser af ejendommen.
Der skal foretages en ny besigtigelse, selv om den første rapport fortsat er gyldig. Inden udløbet vurderer den beskikkede bygningssagkyndige, hvor omfattende den nye gennemgang skal være. Omfanget afhænger blandt andet af tiden siden sidste eftersyn og de forhold, som kan have ændret sig. Den nye rapport skal indberettes senest 14 dage efter den fornyede gennemgang.
Bekendtgørelsen om tilstandsrapporter forudsætter et nedsat vederlag ved fornyelse, men der er ingen fast maksimalpris. Bed derfor om at få pris, forventet besigtigelsesomfang og leveringstid oplyst, før arbejdet bestilles. En lavere pris ændrer ikke kravene til, at resultatet skal være en ny, indberettet rapport.
Hvad kræves efter udløbsdatoen?
Når seksmånedersperioden er udløbet, kræver den gældende håndbog for bygningssagkyndige en fuld bygningsgennemgang. Opgaven kan ikke begrænses på samme måde som en ny rapport, der bestilles, mens den første endnu er gyldig. Den sagkyndige skal herefter indberette en ny rapport på grundlag af den aktuelle gennemgang.
Udløbet betyder ikke, at bygningens tidligere registrerede skader forsvinder. Den sagkyndige skal undersøge ejendommen på ny og beskrive de forhold, der kan konstateres ved den nye visuelle gennemgang. Reparationer, ombygninger, nye skader og ændrede adgangsforhold kan derfor få betydning for den nye rapport.
Planlæg ikke bestillingen til selve udløbsdagen. Der skal være tid til aftale med den sagkyndige, klargøring af ejendommen, besigtigelse og indberetning. Hvis salgsforløbet allerede har en mulig køber, skal tidsplanen også give plads til, at det samlede materiale kan udleveres før det relevante købstilbud.
Hvorfor forlænger en revision ikke fristen?
En revision retter den eksisterende rapport. Den kan eksempelvis bruges, hvis rapporten indeholder en fejl, eller hvis en registreret skade er udbedret. Revisionen beholder rapportens oprindelige gyldighedsperiode og kan derfor ikke bruges som en genvej til seks nye måneder.
Kun den bygningssagkyndige, der udarbejdede rapporten, kan revidere den, og revision er kun mulig, mens rapporten er gyldig. Den sagkyndige afgør, om rettelsen kræver en ny besigtigelse. Kan den oprindelige sagkyndige ikke foretage revisionen, kan en beskikket bygningssagkyndig i stedet udarbejde en ny rapport.
Skellet er praktisk: Har du brug for at korrigere indholdet uden at ændre fristen, kan revision være relevant. Har du brug for en ny gyldighedsperiode, kræver det en ny rapport og en ny besigtigelse. Erhvervsstyrelsens håndbog for bygningssagkyndige beskriver begge spor særskilt.
Kan boligen sælges uden en gyldig rapport?
Huseftersynsordningen er frivillig, så en udløbet tilstandsrapport forhindrer ikke i sig selv et salg. Men en udløbet rapport kan ikke bruges som en gyldig rapport over for en køber, der først modtager den efter udløbet. Sælgeren opnår da ikke ordningens særlige beskyttelse alene ved at udlevere den gamle rapport.
En gyldig tilstandsrapport er desuden kun én del af ordningen. Der skal også være en gyldig elinstallationsrapport, de krævede oplysninger om ejerskifteforsikring og et skriftligt løfte om sælgerens bidrag til præmien, hvis forsikring kan tilbydes. Køberen skal samtidig være oplyst om ordningens retsvirkninger. Beskyttelsen har lovbestemte undtagelser og er ikke en generel fritagelse for ethvert ansvar ved ejendommen.
Hvis en køber allerede har modtaget rapporten, mens den var under seks måneder gammel, skal forløbet vurderes ud fra den dokumenterede modtagelsesdato og de øvrige betingelser. Undgå derfor den forenklede antagelse, at rapportens status altid afgøres af købsaftalens underskriftsdato. Kontrollér i stedet hele dokumentrækkefølgen.
Hvordan undgår du et hul i salgsforløbet?
En enkel datokontrol gør det lettere at bestille i tide. Hold især fire tidspunkter adskilt: besigtigelsen, den elektroniske indberetning, køberens modtagelse og køberens afgivelse af det tilbud, som senere accepteres. De fire tidspunkter udløser ikke den samme regel.
- Find indberetningsdatoen og udløbsdatoen i den gældende tilstandsrapport.
- Vurder, hvornår en køber realistisk kan få materialet, og læg en tidsmæssig reserve ind før udløbet.
- Kontakt en beskikket bygningssagkyndig, mens rapporten stadig er gyldig, hvis du vil bevare muligheden for en mere begrænset fornyet gennemgang.
- Oplys om reparationer, ombygninger og nye skader, og gør alle normalt tilgængelige rum og bygningsdele klar til besigtigelse.
- Kontrollér, at den nye rapport er indberettet, og at dens dato og ejendomsoplysninger er korrekte, før den udleveres.
- Koordiner rapporten med elinstallationsrapporten og forsikringstilbuddet, og gem dokumentation for, hvornår køberen modtog hele materialet.
Tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten har ikke samme gyldighedsperiode. Elinstallationsrapporten skal være udarbejdet eller fornyet mindre end ét år før køberens modtagelse. Den særskilte artikel om elinstallationsrapportens gyldighed gennemgår den frist nærmere.
Forsikringstilbuddet har sin egen acceptfrist, og dækningen afhænger af tilbuddet og vilkårene. Det er derfor ikke nok kun at få datoerne på rapporterne til at passe. Kontrollér også tilbudsperioden og læs, hvad ejerskifteforsikringen dækker. Hvis rækkefølgen omkring tilbud og aftale er uklar, kan oversigten over købsaftalens vigtige punkter bruges til at placere dokumenterne i det samlede forløb.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på de gældende regler om huseftersynsordningen og de aktuelle myndighedsretningslinjer for tilstandsrapporter. Regler og vejledninger er kontrolleret den 16. juli 2026.
- Retsinformation: Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, navnlig reglerne om udlevering og rapporternes alder
- Retsinformation: Bekendtgørelsen om beskikkede bygningssagkyndige og udarbejdelse af tilstandsrapporter
- Erhvervsstyrelsen: Håndbog for beskikkede bygningssagkyndige, kapitel 9 om ny rapport og revision
- Boligejer.dk: Tilstandsrapport, afsnittet om priser og gyldighed
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: