Overdragelse af hus til børn – nemt og juridisk korrekt

Af Skøde Centret

Artiklen er senest opdateret 17. oktober 2026

Af Skøde Centret

Overdragelse af hus til børn gennemføres ved at aftale, hvad barnet overtager, hvordan overdragelsen betales, og hvilke vilkår der gælder. Aftalen følges af et skøde og tinglysning af ejerskiftet. Før I underskriver, skal I også afklare lån, eventuelle gaver eller arveforskud og forældrenes fortsatte brug af huset. Det gælder både hele ejendommen og en ejerandel.

Skøde Centrets pakke til overdragelse mellem forældre og barn koster 6.450 kr. inklusive moms med tillæg af statens tinglysningsafgift. Den omfatter købsaftale, skøde og tinglysning samt eventuelt gældsbrev til et familielån. Nedenfor kan I se, hvilke beslutninger og oplysninger der skal på plads undervejs.

Start med at beslutte, hvem der skal eje hvad

Den første afklaring er, om barnet skal overtage hele huset, eller om forældrene skal beholde en del. Derefter skal I fastlægge, om barnet bliver eneejer, køber sammen med en partner eller overtager sammen med sine søskende. Det er forskellige aftaler med forskellige behov for finansiering og dokumenter.

Få hjælp til familieoverdragelse

Lav en oversigt med de nuværende ejere i den ene kolonne og de kommende ejere i den anden. Skriv hver persons andel af hele ejendommen. Oversigten bør være udgangspunkt for både købsaftalen og samtalen med banken. Så opdager I tidligt, hvis nogen taler om halvdelen af huset, mens andre mener halvdelen af en forælders andel.

I tinglysningssystemet skal sælgerens og køberens andele angives efter forskellige principper. Sælgerandelen vedrører den del af sælgerens eksisterende andel, som overdrages. Køberandelen vedrører den del af hele ejendommen, der erhverves ved anmeldelsen. En andel, barnet allerede ejer, skal derfor holdes adskilt fra den nye erhvervelse.

Kontroller også, hvem der kan medvirke til aftalen. Begge ejere skal indgå, hvis begge overdrager deres andele. Hvis huset er forældrenes helårsbolig og helt eller delvist indgår i delingen ved separation eller skilsmisse, skal ægtefællesamtykke eller relevant tilladelse afklares. Det kan være nødvendigt, selv om kun den ene forælder står på skødet.

Vælg mellem køb, gave og arveforskud

Ved et køb skal barnet yde den aftalte betaling. Ved en gave overføres en økonomisk værdi uden tilsvarende betaling. En overdragelse kan kombinere de to, eksempelvis ved at en del betales, mens en anden del gives. Beskriv de enkelte dele tydeligt, så dokumenterne viser den aftale, familien faktisk har truffet.

Arveforskud er en særskilt beslutning om den senere arv. Efter arvelovens § 43 forudsætter arveforskud, at der er modtaget en økonomisk værdi, og at det er aftalt, at værdien senere skal trækkes fra modtagerens arv. En gave til barnet bliver derfor ikke automatisk et arveforskud.

Familien bør samle beslutningerne i en kort oversigt: Hvad er ejendommens aftalte pris? Hvor meget skal barnet betale? Er noget en gave? Skal en gave afkortes i arv? Hvem yder gaven, og hvem modtager den? Brug oversigten, når rådgiveren udarbejder dokumenterne, så et ønske om arveforskud ikke bliver stående som en løs mundtlig bemærkning.

Værdiansættelse og eventuelle skattemæssige konsekvenser kræver en konkret vurdering. En bestemt pris bliver ikke uden videre accepteret, fordi køber og sælger er i familie. Få dette afklaret, før I lægger jer fast på en bindende aftale og dens finansiering.

Hold pris, kontant betaling og familielån adskilt

Prisen fortæller, hvilket samlet vederlag der er aftalt. Den kontante betaling fortæller, hvor meget der skal overføres som penge. Et familielån fortæller, hvilket beløb barnet fortsat skylder efter overdragelsen. De tre oplysninger kan derfor være forskellige, og et lavt kontant beløb beskriver ikke nødvendigvis hele handlens økonomi.

Lav en betalingsplan, hvor hver del har en dato og en ansvarlig person. Den kan vise barnets egen betaling, provenu fra nye lån, gæld der eventuelt overtages, og et tilgodehavende hos forældrene. Afstem beløbene med købsaftalen, før skødet bliver underskrevet. Ændres finansieringen, skal rådgiveren kende ændringen, så dokumenterne fortsat hænger sammen.

Skal forældrene låne barnet en del af beløbet, bør gældsbrevet blandt andet beskrive parterne, hovedstolen, rentevilkår og reglerne for betaling. Overvej også, hvordan betalinger skal registreres, og hvem der opbevarer den løbende saldo. En plan om, at familien senere taler om gælden, efterlader en vigtig del af overdragelsen uafklaret.

Læs mere om dokumentet i vejledningen om gældsbrev til et rentefrit familielån. Det konkrete gældsbrev skal passe til jeres aftale; valg af låneform og eventuelle senere gaver bør vurderes særskilt.

Et nyt skøde og overtagelse af lån er to spørgsmål

Ejerskiftet skal afstemmes med den eksisterende finansiering. Bed om aktuelle oplysninger om lån og pant, og få afklaret, hvilke lån der skal indfries, fortsætte eller erstattes. Det er særlig vigtigt, hvis forældrene regner med at blive frigjort fra en gæld, som barnet skal betale fremover.

Tinglysningslovens § 39 indeholder en særlig regel om gældsovertagelse, når dette er aftalt med sælgeren, pantebrevet ikke lader gælden forfalde ved ejerskifte, og køberens adkomst er tinglyst ubetinget. Efter bestemmelsen indtræder køberen da i forpligtelsen, og sælgeren frigøres. Panthaveren kan dog fortsat kræve renter og afdrag hos sælgeren, indtil panthaveren har modtaget underretning og dokumentation. I andre tilfælde kræver gældsovertagelsens virkning over for panthaveren en aftale med denne. Reglen skal vurderes ud fra det konkrete lån.

Få derfor en klar beskrivelse af, hvem der hæfter efter overdragelsen, og hvilken dokumentation der viser det. Et løfte i familien om, at barnet fremover betaler ydelserne, er ikke tilstrækkelig dokumentation for forældrenes frigørelse over for långiveren.

Underskriv ikke på den forudsætning, at finansieringen bliver løst bagefter, hvis hele aftalen afhænger af den. Få i stedet nødvendige forbehold og frister skrevet ind. Hvis banken ændrer sit tilbud, bør I gennemgå konsekvensen for både pris, betaling og overtagelsesdag, før I fortsætter.

Når barnet køber sammen med en partner eller søskende

Flere købere gør det nødvendigt at være præcis om, hvem der får hvilken del af huset, og hvem der betaler hvad. Hvis forældrene ønsker at give deres eget barn en økonomisk fordel, skal rådgiveren vide det, før dokumenterne udarbejdes. En gave til barnet og et fælles køb med barnets partner er to beslutninger, som skal afstemmes.

Spørg eksempelvis, om begge købere skal eje lige meget, selv om de bidrager forskelligt. Skal forskellen håndteres som et indbyrdes tilgodehavende, eller skal ejerandelene være forskellige? Hvem betaler en senere tilbygning? Hvad ønsker de at gøre, hvis den ene vil flytte? Svarene skal hænge sammen med långiverens krav og de øvrige dokumenter.

Ved fortsat fælles ejerskab kan en samejeoverenskomst om fast ejendom bruges til at beskrive samarbejdet. Overvej blandt andet løbende udgifter, vedligeholdelse, større beslutninger og en fremgangsmåde ved udtræden. Skødet viser ejerforholdet, men beskriver ikke hele hverdagen mellem ejerne.

Det samme arbejde er relevant, hvis to søskende overtager, men kun den ene skal bo i huset. Afklar brug og betaling, mens alle stadig har samme forventninger. Enighed om selve købet er ikke nødvendigvis enighed om husets drift de følgende år.

Kan forældrene blive boende efter overdragelsen?

Ja, en overdragelse kan tilrettelægges med fortsat beboelse, men vilkårene skal aftales særskilt. Begynd med at beskrive, om forældrene skal bruge hele huset eller bestemte rum, om andre må bo der, og om ordningen er midlertidig eller tænkt som livsvarig. Det har betydning for både aftalen og barnets rådighed over ejendommen.

Brugsrettens beskyttelse skal vurderes konkret. Sædvanlige brugsrettigheder kan være beskyttede uden tinglysning, mens en langvarig eller livsvarig ordning giver anledning til særskilt vurdering af tinglysning og prioritet. En registreret ret er ikke en ubetinget garanti mod følgerne af ældre pant.

Tag følgende punkter med til rådgiveren:

• Hvilke dele af boligen, haven, garagen og eventuelle fællesarealer må forældrene bruge?
• Skal der betales leje eller bidrag til udgifter, og hvordan reguleres betalingen?
• Hvem sørger for vedligeholdelse og betaler større arbejder som tag eller varmeanlæg?
• Hvad skal ske, hvis en forælder flytter permanent, eller kun den ene fortsat bor der?
• Hvordan skal ordningen håndteres ved et senere salg, og passer den sammen med finansieringen?

Vælg ikke blot betegnelsen boligret og lad resten stå åbent. Bed om en forklaring på, hvilken ret aftalen giver, hvem der er bundet af den, og hvilke situationer den ikke løser. Omfanget af særskilte dokumenter og rådgivning bør aftales, før skødebehandlingen går videre.

Arveforskud sikrer ikke automatisk ligestilling mellem børnene

Hvis et barn modtager en fordel ved overdragelsen, kan forældrene ønske, at søskende senere bliver tilgodeset. Det kræver en bevidst plan. Udtrykket arveforskud fortæller ikke alene, om de øvrige børn faktisk vil modtage tilsvarende beløb.

Ved afkortning bruges som udgangspunkt forskuddets værdi ved modtagelsen, med mulighed for fravigelse under særlige omstændigheder. Overstiger forskuddet den senere arvelod, skal modtageren ikke betale det overskydende tilbage uden en særlig forpligtelse. Hvilken arv der afkortes i, kan desuden afhænge af forældrenes forhold.

Få derfor vurderet sammenhængen mellem overdragelsen, et eventuelt gavebrev og eksisterende testamenter. Beskriv formålet konkret: Er ønsket blot afkortning i senere arv, eller ønsker forældrene også en bestemt udligning? Det sidste kan kræve andre aftaler end dem, der bruges til ejerskiftet.

En skriftlig forklaring af beslutningen kan være nyttig for familien. Den gør det muligt at skelne mellem, hvad der er juridisk aftalt, og hvad forældrene håber at kunne gøre for de øvrige børn senere. Rådgiveren bør kende begge dele, men dokumenterne skal afspejle de faktiske forpligtelser.

Boligens stand skal med i familieaftalen

Selv om barnet kender huset, bør I gennemgå det materiale, som beskriver boligens stand og kendte problemer. Saml rapporter, oplysninger om ombygninger og dokumentation for større arbejder. Fortæl om forhold, som ellers let bliver overset, fordi familien regner med, at alle allerede kender dem.

Huseftersynsordningen kan under bestemte betingelser begrænse sælgerens ansvar for bygningsmangler. Den giver ikke en ubetinget ansvarsfrihed. Valget af ordning og dokumenter bør afklares, før købsaftalen bliver bindende, og skødebehandling erstatter ikke en byggeteknisk gennemgang.

Ved et køb til barnets egen bolig skal reglerne om fortrydelsesret også afklares. Familieforholdet er ikke i sig selv en undtagelse fra reglerne for et almindeligt boligkøb. Købsaftalen bør derfor gennemgås med blik for både lovens regler og de forbehold, I konkret har aftalt.

Hvis barnet allerede bor i huset som lejer, så saml også lejeaftalen og oplysninger om depositum og løbende betalinger. Få beskrevet, hvordan de eksisterende mellemværender håndteres ved overtagelsen. Det giver et tydeligt skifte fra den hidtidige ordning til det nye ejerforhold.

Hvilke oplysninger skal være klar til skødebehandlingen?

I behøver ikke have alle dokumenter færdige for at tage den første kontakt. Men det sparer afklaringsrunder at samle materialet efter emne og markere, hvad der endnu mangler. Brug eksempelvis denne liste:

• Ejendommens adresse og oplysninger om de nuværende ejere og deres ejerandele.
• De ønskede købere, deres kommende ejerandele og relationen til sælgerne.
• Aftalt eller påtænkt pris, betalingsform og ønsket overtagelsesdag.
• Aktuelle låneoplysninger samt kontakt til bank og eventuelt realkreditinstitut.
• Oplysninger om gaver, familielån, arveforskud og fortsat beboelse.
• Eksisterende aftaler, relevante ejendomsdokumenter og eventuelle fuldmagter.

Skriv uafklarede spørgsmål ved siden af materialet. Hvis forældrene eksempelvis endnu ikke har besluttet, om de bliver boende, er det en vigtig oplysning. Rådgiveren skal kunne se forskellen på en endelig beslutning og en mulighed, familien stadig overvejer.

Ved fuldmagt skal det kontrolleres, om den dækker den konkrete overdragelse og de dokumenter, der skal underskrives. Oplys tidligt, hvis en part ikke selv kan medvirke. Så kan den nødvendige dokumentation afklares, inden underskriftsforløbet planlægges.

Sådan hænger købsaftale, skøde og tinglysning sammen

Købsaftalen bør samle familiens vilkår: parter, ejendom, andele, pris, betaling, overtagelse og nødvendige forbehold. Særlige aftaler skal placeres, så det er tydeligt, hvad de regulerer. Et gældsbrev dokumenterer et lån, mens en aftale om fortsat beboelse behandler brugen af huset.

Skødet er dokumentet til registrering af ejerskiftet. Oplysningerne skal stemme med den aftale, der ligger bag. Tinglysningens funktion omfatter beskyttelse over for konkurrerende aftaler og kreditorforfølgning efter lovens betingelser. Den erstatter ikke gennemgangen af familiens øvrige aftaler.

Et praktisk forløb kan tilrettelægges sådan:

1. Rådgiveren afklarer ejerforhold, ønsket model og de oplysninger, der mangler.
2. Familien får pris, betaling, finansiering og særlige vilkår afstemt.
3. Købsaftale og relevante supplerende dokumenter udarbejdes og gennemgås.
4. Skødet klargøres med de aftalte oplysninger, og nødvendige roller og fuldmagter kontrolleres.
5. Parterne gennemser og underskriver dokumenterne. Skødet anmeldes derefter til tinglysning.
6. Tinglysningssvar, afregning og de aftalte forhold vedrørende lån kontrolleres.

Trinnene afhænger af hinanden. En ændring af ejerandelene kan kræve nye finansieringsoplysninger. Et ønske om fortsat beboelse kan kræve andre vilkår. Den endelige rækkefølge bør derfor følge sagen, så et dokument ikke underskrives på grundlag af en beslutning, som resten af familien eller banken endnu ikke har taget stilling til.

Den indledende gennemgang bør ende med en oversigt over de aftalte vilkår og de spørgsmål, der stadig er åbne. Aftal, hvem der henter låneoplysninger, hvem der afklarer en eventuel boligret, og hvornår familien tager stilling til de sidste valg. Hvis købsaftalen afhænger af finansiering eller andre godkendelser, skal betingelser og frister formuleres, før I binder jer. En ønsket overtagelsesdag bør passe til disse afhængigheder.

Når udkastene kommer, bør hver part kontrollere de oplysninger, der vedrører netop vedkommende. Sammenhold navn, ejerandel, betaling og datoer på tværs af dokumenterne. Forældrene bør også kontrollere, at et tilgodehavende eller en fortsat boligret er beskrevet som aftalt. Barnet bør kunne se, hvilke beløb der skal betales ved overtagelsen, og hvilke forpligtelser der fortsætter bagefter. Saml rettelserne, og få dem indarbejdet før underskrift.

Inden anmeldelsen bør det være klart, hvordan købesummen sikres og afregnes, samt hvordan lån og hæftelser håndteres. Aftal også, hvem der følger op, hvis Tinglysningsretten kræver supplerende dokumentation. En besked om, at dokumenterne er sendt til underskrift, fortæller ikke i sig selv, at sagen er anmeldt eller færdigbehandlet. Bed om at få oplyst, hvilket trin sagen befinder sig på, hvis overtagelsesdagen nærmer sig.

Ved afslutningen bør I modtage dokumentationen for registreringen og have overblik over de eventuelle opgaver, der stadig ligger hos familien eller banken. Kontroller, at afregningen følger aftalen, og at et familielåns begyndelsessaldo svarer til det beløb, der faktisk er finansieret. Hvis noget er ændret undervejs, bør den endelige dokumentpakke vise ændringen, så I senere kan forstå handlen uden at skulle rekonstruere den fra mails.

Et eksempel med både barn, partner og boligret

Forestil jer, at et forældrepar vil overdrage huset til deres datter og hendes partner. Datteren skal modtage en gave i forbindelse med købet, og forældrene ønsker at benytte en del af huset i en overgangsperiode. Eksemplet er fiktivt og viser de beslutninger, der bør skilles ad.

Først skal parterne fastlægge købernes ejerandele. Dernæst skal det fremgå, hvordan datterens gave indgår i hendes betaling, og hvordan partneren finansierer sin del. Hvis forældrene også låner penge ud, skal det afklares, hvem der er låntager. Det er ikke tilstrækkeligt at skrive, at de unge samlet skylder et beløb.

Forældrenes beboelse skal beskrives med område, varighed og udgiftsfordeling. Banken skal kende ordningen, når finansieringen vurderes. Hvis familien samtidig ønsker, at gaven skal være arveforskud, skal den beslutning dokumenteres særskilt.

Eksemplet viser, hvorfor en samlet proces er værdifuld: Ejerandele, gave, lån og beboelse kan hver for sig virke enkle, men de skal fungere sammen. Brug derfor den samme oversigt over parter og beløb i hele forløbet, og bed om at få forklaret, hvor hver beslutning fremgår af dokumenterne.

Særlige hensyn, hvis barnet er under 18 år

Når et mindreårigt barn skal købe fast ejendom, kræver erhvervelsen Familieretshusets godkendelse. Gældsstiftelse for en mindreårig kræver også godkendelse. Et køb, der forudsætter et familielån, kan derfor ikke behandles som en almindelig aftale mellem to myndige personer.

Værgens rolle skal afklares særskilt. Skal en forælder som værge indgå aftale med barnet, eller kan interesserne være modstridende, gælder reglerne om særlig værge. Forælderen kan ikke blot underskrive på begge sider og betragte repræsentationen som løst.

Rene gaver og eventuelle gavevilkår skal vurderes særskilt. Bed om en konkret afklaring af repræsentation, godkendelser og dokumenter, før familien binder sig til en model. Planlæg også, hvordan huset skal finansieres og vedligeholdes fremover. En overdragelse til et mindreårigt barn kræver mere end et skøde med barnets navn.

Hvad koster overdragelsen?

Skeln mellem prisen for den juridiske behandling, statens tinglysningsafgift og eventuelle øvrige udgifter. Finansiering, bankens ekspeditioner og særskilte undersøgelser kan påvirke det samlede budget. Bed om at få angivet, hvilke opgaver der er omfattet af den aftalte pris.

Tinglysningsafgiften ved ejerskifte består som udgangspunkt af 1.850 kr. og 0,6 procent af afgiftsgrundlaget. I en familiehandel skal grundlaget vurderes konkret. Kontantbetalingen fortæller ikke hele historien: Gaveværdier indgår også i ejerskiftesummen, og der kan gælde et mindstegrundlag. Beregningen skal passe til den andel, der faktisk overdrages.

Som et fiktivt regneeksempel kan det korrekte afgiftsgrundlag for den overdragne andel være 1.000.000 kr. Procentafgiften bliver da 6.000 kr., og med den faste afgift bliver tinglysningsafgiften 7.850 kr. Lægges pakkens honorar på 6.450 kr. til, er de to poster tilsammen 14.300 kr. Eksemplet forudsætter, at grundlaget er fastlagt korrekt; bankudgifter og andre særskilte omkostninger er ikke medregnet.

Se vejledningen om tinglysningsafgift ved ejerskifte, og få beregningen lavet på baggrund af den valgte overdragelse. Når pris, andel eller finansiering ændres, bør budgettet opdateres, så familien ved, hvilket beløb der skal være til rådighed ved gennemførelsen.

Kontroller både før underskrift og efter tinglysning

Inden underskrift bør hver part kunne forklare sin egen rolle: Hvad afgiver eller modtager jeg? Hvad betaler jeg? Hvilken gæld bliver jeg ansvarlig for? Hvilke rettigheder beholder jeg? Hvis svarene er forskellige fra det, dokumenterne viser, skal forskellen afklares først.

Efter underskrifterne skal anmeldelsen følges til dørs. Et tinglysningssvar kan indeholde forhold, der kræver yderligere behandling. Kontroller derfor resultatet, herunder de registrerede ejere og andele, og få forklaret eventuelle frister eller retsanmærkninger. Underskrift er ikke det samme som en afsluttet tinglysningssag.

Afslut også de praktiske mellemværender: aftalt betaling, bankens dokumentation, opgørelse af løbende udgifter og relevante forsikringsforhold. Gem købsaftale, skøde, gældsbrev og eventuelle gave- eller brugsretsaftaler samlet. Det gør det lettere senere at dokumentere, hvad familien besluttede.

Med Skøde Centrets pakke til familieoverdragelse får I en fast rådgiver, dokumentgennemgang, underskriftsforløb og koordinering med banken. Beskriv fra starten, hvis sagen også omfatter arveforskud, mindreårige eller fortsat beboelse, så det nødvendige omfang kan afklares. Første skridt er at sende oplysninger om huset, parterne og den overdragelse, I ønsker.

Fagligt grundlag og kilder

Gennemgangen bygger på følgende officielle kilder. Oplysninger om pris og ydelsens indhold følger den relevante pakkeside.

• Retsinformation: tinglysningsloven, arveloven, ægtefælleloven, værgemålsloven med bekendtgørelse samt lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom.
• Tinglysningsrettens vejledning om endeligt skøde og vejledningerne om handelsoplysninger og servitutter.
• Familieretshusets vejledning om køb og salg af fast ejendom samt oplysningerne om mindreårige.
• Tinglysningsafgiftsloven med senere ændringer, ministeriets gældende satstabel og Skattestyrelsens juridiske vejledning om afgiftsgrundlag og ejerskiftesum.

Skal vi hjælpe med skødet?

Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen

Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.

Se skødepakke →