Du kan købe en ejerbolig sammen med dine forældre, så I hver ejer en aftalt andel. Før købet skal I afklare, hvem der skal bo der, hvordan købet finansieres, og hvad der skal ske, når en af jer vil ud. Ejerandel, ansvar for lån og fordeling af udgifter er forskellige spørgsmål, som jeres dokumenter skal besvare hver for sig.
Fælles ejerskab kaldes sameje. Det kan bruges, både når du alene skal bo i boligen, og når flere generationer skal dele hjem. Her er udgangspunktet en almindelig ejerbolig og myndige købere.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Du kan købe ejerbolig sammen med dine forældre med aftalte ejerandele. Ejerskab, ansvar for lån og fordeling af udgifter skal afklares hver for sig.
- Skødet angiver købernes ejerandele. Ekstra betalinger ændrer ikke automatisk den tinglyste fordeling.
- Et fælles gældsbrev medfører som udgangspunkt solidarisk hæftelse, medmindre andet er aftalt.
- Afklar finansieringen, og aftal brug, betaling og udtræden i en samejeoverenskomst.
- Budgettér med tinglysning, eventuelt pant, bankomkostninger og dokumentarbejde. Kontrollér tinglysningssvaret efter købet.
- Ved senere overtagelse skal ejerændring og frigørelse fra gæld undersøges særskilt. Dødsfald kan også kræve afklaring af arv og finansiering.
Skal dine forældre eje med eller låne dig penge?
Start med formålet med hjælpen. Skal dine forældre have en ejerandel og deltage i beslutninger om boligen, eller ønsker de alene at stille penge til rådighed? Det er to forskellige løsninger.
Ved fælles køb fremgår alle køberne og deres andele af skødet. Hvis du i stedet køber alene med et lån fra dine forældre, er lånet et pengekrav. Et gældsbrev kan beskrive lånebeløb, tilbagebetaling og øvrige vilkår, men gør ikke i sig selv dine forældre til ejere. Finansieringen skal kunne godkendes på det faktiske grundlag, også når noget af gælden er til familien.
Et forældrekøb, hvor dine forældre ejer boligen og udlejer den til dig, er en tredje model. Her bliver du ikke medejer gennem huslejebetalingen. Udlejning til et barn har særskilte skatteforhold, som Skattestyrelsens vejledning om forældrekøb beskriver. I bør derfor vælge ejer- og brugsmodel, før I fastlægger den indbyrdes betaling.
Hvordan hænger indskud og ejerandele sammen?
Skriv først hver købers kontante indskud og bidrag til finansieringen ned. Aftal derefter de ønskede ejerandele på skødet. Hvis både din mor og far skal være ejere, skal deres respektive andele være afklaret; betegnelsen »forældrene« fortæller ikke, hvem der ejer hvad.
Et illustrativt, fiktivt eksempel: Du og din mor køber en bolig kontant for 2.400.000 kr. Du betaler 1.800.000 kr., og hun betaler 600.000 kr. I aftaler ejerandele svarende til indskuddene: 1.800.000 / 2.400.000 = 3/4 til dig og 600.000 / 2.400.000 = 1/4 til hende. Handelsomkostninger er holdt uden for eksemplet.
Ønsker I i stedet at eje halvdelen hver, skal I afklare, hvordan forskellen i finansiering håndteres. Den kan eksempelvis bero på et særskilt lån mellem jer. Hvis købet delvist finansieres med fælles banklån, kan ejerbrøkerne heller ikke udledes af de kontante indskud alene.
Beskriv også, om ekstra betalinger undervejs skal udlignes mellem jer. En overførsel til et nyt køkken eller et ekstra afdrag ændrer ikke automatisk den tinglyste ejerandel. Gem dokumentationen, så I senere kan skelne mellem betaling af fælles udgifter, lån og en aftalt ændring af ejerskabet.
Hvor meget kan banken kræve af hver af jer?
Når flere udsteder et gældsbrev sammen, er udgangspunktet, at hver hæfter for hele gælden, medmindre andet er aftalt. Det kaldes solidarisk hæftelse og følger af gældsbrevsloven. Du kan derfor ikke regne med, at banken kun kan kræve din ejerandel af et fælles lån betalt.
Jeres interne fordeling af betalingen er et andet forhold. Betaler en medskyldner gælden, kan vedkommende kræve de øvrige medskyldneres dele betalt tilbage. Et sådant krav hjælper dog ikke med likviditeten, hvis den anden ikke kan betale. Bed derfor långiveren beskrive både den personlige hæftelse og den sikkerhed, der skal stilles.
Banken skal vurdere låntagernes kreditværdighed ud fra økonomien. At dine forældre kommer med på skødet, er ikke en garanti for et lån. Gennemgå det konkrete tilbud sammen: Hvem står som låntager, hvilke ejendomme eller ejerandele stilles som sikkerhed, og hvad koster finansieringen? Tag også den forventede økonomi ved pensionering eller ændret indkomst med i jeres eget budget.
Hvad skal I aftale om brug og betaling?
En samejeoverenskomst kan samle jeres aftaler om boligen. Hvis kun du skal bo der, bør aftalen skelne mellem din brug og det fælles ejerskab. Skal alle bo der, har I også brug for en konkret fordeling af private og fælles arealer.
Tag stilling til disse spørgsmål, mens I planlægger købet:
- Hvem bruger boligen, og hvilken betaling er aftalt for brugen?
- Hvordan fordeles forbrug, forsikring, vedligeholdelse og betalinger på lån?
- Hvem kan bestille reparationer, og hvilke større udgifter kræver en fælles beslutning?
- Hvordan dokumenteres ekstra indskud, og hvordan skal de behandles ved et tab eller overskud?
- Hvad sker der, hvis nogen flytter, ikke betaler eller ønsker at sælge?
Aftalen skal også afklare, hvilke rettigheder der kan og bør tinglyses. Tinglysningsretten forklarer i sin vejledning om servitutter, at en aftale om at få del i et salgsprovenu ikke kan tinglyses som servitut alene af den grund. Derfor kan I ikke gå ud fra, at hele jeres økonomiske aftale bliver beskyttet gennem tinglysning.
En ejerbrøk giver heller ikke i sig selv eneret til en bestemt etage. Hvis planen er hver sin selvstændige bolig i huset, så undersøg hos kommunen, om indretningen er godkendt til den brug, I ønsker. Få også afklaret, hvilken ejerform I køber: Sameje med aftalt brugsret og to selvstændige ejerlejligheder er forskellige løsninger.
Hvordan gennemfører I købet og lægger budget?
Du kan bruge følgende rækkefølge til at få familiens aftaler til at hænge sammen med handlen:
- Beskriv købere, beboere, indskud, ejerandele og den forventede tidshorisont.
- Få finansieringen og hæftelsen afklaret med långiveren. Afstem lånetilbuddet med de personer, der faktisk skal købe.
- Gennemgå ejendommens oplysninger og begrænsninger i forhold til jeres planlagte brug. Få nødvendige forbehold på plads i købsaftalen, før I binder jer.
- Udarbejd samejeaftalen og eventuelle gældsbreve, så beløb og forpligtelser stemmer med købsaftalen og skødet.
- Få skødet underskrevet og anmeldt til tinglysning. Kontrollér bagefter ejerandele og tinglysningssvar, herunder eventuelle frister eller anmærkninger.
Skødet er dokumentet, der tinglyses som købernes ejendomsret. Tinglysning beskytter retten over for senere konkurrerende aftaler og kreditorforfølgning efter tinglysningslovens betingelser. En underskrift eller en indsendt anmeldelse er derfor ikke nok som afsluttende kontrol.
Lav særskilte budgetposter for tinglysningsafgift på skødet, eventuel tinglysning af pant, bankens låneomkostninger, dokumentudarbejdelse og eventuel vurdering. Beløbene afhænger af handlen og de valgte ydelser. Budgettér også med drift og vedligeholdelse efter overtagelsen, og aftal, hvem der lægger pengene ud.
Hvordan kommer en af jer ud af ejerskabet?
Aftal på forhånd, hvordan du eller dine forældre kan tage initiativ til at sælge. En brugbar aftale beskriver varsling, værdiansættelse, frist til at afklare finansiering og forløbet, hvis ingen af jer kan købe den anden ud. Beskriv også betaling og brug, mens I venter på en overdragelse eller et samlet salg.
Indregn både restgæld og salgsomkostninger, når I vurderer, hvad der bliver tilbage. Et indskud ved købet er ikke en garanti for, at samme beløb kan udbetales ved et salg. Jeres aftale bør derfor beskrive fordelingen ved tab, også hvis provenuet ikke kan dække de beløb, som I internt har aftalt at tilbagebetale.
Hvis du senere overtager dine forældres andel, skal pris, ejerændring og lån afklares hver for sig. Et nyt skøde er ikke alene dokumentation for, at de er ude af gælden. Ved overtagelse af pantegæld findes en særlig regel i tinglysningslovens § 39: Den kan frigøre sælger, når gælden er overtaget ved aftale, pantebrevet udelukker indfrielse ved ejerskifte, og købers adkomst er tinglyst ubetinget. Panthaveren skal desuden modtage meddelelse og bevis, før den tidligere ejer ikke længere kan kræves for ydelser.
I andre tilfælde kræver gældsovertagelsens virkning for panthaveren en aftale med denne. Få derfor lånevilkårene og frigørelsen undersøgt samtidig med overdragelsen, også når der kun overdrages en ejerandel. Hvis planen afhænger af, at du overtager lånet alene, bør overdragelsen ikke gennemføres, før finansieringen og dine forældres frigørelse er afklaret.
Hvad hvis en af dine forældre dør?
Du overtager ikke automatisk hele din forælders ejerandel, blot fordi I ejer sammen. Andre børn, en ægtefælle og et testamente kan få betydning for arven. Derfor bør samejeaftalen og eventuelle testamenter ses i sammenhæng.
Som både medejer og arving kan du efter arvelovens § 7 have fortrinsret til at overtage boets andel mod kontant betaling af den værdi, der overstiger din arv. Reglen har blandt andet undtagelser til fordel for en efterlevende ægtefælle, og et testamente eller en samejeaftale kan ændre udgangspunktet. Fortrinsret er altså ikke det samme som at få andelen gratis eller at kunne finansiere overtagelsen.
Få derfor afklaret, hvem der skal kunne fortsætte i boligen, og om den person vil kunne betale for den andel, der skal overtages. Det spørgsmål kan have betydning for jeres aftale allerede på købstidspunktet.
Fagligt grundlag og kilder
- Retsinformation: Tinglysningsloven, gældsbrevsloven og arveloven om ejerskab, gæld og overtagelse ved dødsfald.
- Bekendtgørelsen om god skik for boligkredit om långiverens kreditværdighedsvurdering.
- Tinglysningsrettens vejledninger om skøder, servitutter og tinglysningsafgifter.
- Boligejer.dk om ideelle anparter, brugsret og samejekontrakter.
- Skattestyrelsens vejledning om forældrekøb.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
