Med begge ægtefæller på skødet får I klarhed over, at I ejer boligen sammen. Du kan forebygge uenighed ved også at aftale betalinger, større beslutninger og en mulig overtagelse eller et salg. Skødet afgør ikke alene jeres lånehæftelse eller delingen ved skilsmisse, og en almindelig boligaftale kan ikke erstatte en nødvendig ægtepagt.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Begge navne på skødet skaber klarhed om ejerskabet, men forebygger ikke alene uenighed. Aftal også betalinger, større beslutninger og en mulig overtagelse eller et salg.
- Skeln mellem ejerandele, lånehæftelse og formueordning. Delingsformue er ikke det samme som fælles ejerskab.
- Beskriv, om ekstra betalinger skal afregnes. De ændrer ikke i sig selv den tinglyste ejerandel.
- Aftalt særeje kræver en gyldig ægtepagt. En almindelig samejeaftale kan ikke erstatte den.
- Saml dokumenterne, afklar låneforhold og kontrollér registreringerne efter en ændring. En intern betalingsaftale frigør ikke alene en låntager.
- Indhent et opdelt overblik over mulige udgifter til dokumenter, vurdering, långiver og tinglysning.
Hvad er I egentlig fælles om?
Start med at læse jeres skøde og lånedokumenter hver for sig. To navne på skødet betyder, at I er medejere, men I skal kontrollere de registrerede ejerandele. I kan eje lige meget eller have ulige ejerandele mellem ægtefæller. Ingen af delene fortæller i sig selv, hvordan I har fordelt den månedlige betaling.
Hold tre spørgsmål adskilt, når du taler med din ægtefælle:
- Ejerskab: Hvilken andel af boligen ejer hver af jer?
- Gæld: Hvem er forpligtet over for långiver, og på hvilke vilkår?
- Formueordning: Er værdien delingsformue, særeje eller en kombination?
Delingsformue betyder ikke, at I ejer alle ting sammen under ægteskabet. Den vedrører den økonomiske deling ved separation, skilsmisse eller død. Ved skilsmisse er udgangspunktet ligedeling af positive nettoformuer, der indgår i delingen, med undtagelser for blandt andet særeje. Derfor er halvdelen af husets friværdi ikke nødvendigvis hele det beløb, du skal modtage ved en bodeling.
Aftal hvad de løbende betalinger betyder
Et fælles budget bør vise mere end det beløb, I hver især overfører. Skeln mellem forbrug, renter, afdrag og vedligeholdelse. Afdrag nedbringer gælden, mens en elregning dækker forbrug. Hvis den ene betaler mere, bør I beskrive, om forskellen er et bidrag til fællesøkonomien eller skal afregnes mellem jer.
Du kan bruge en kort skriftlig aftale til at få afklaret:
- Hvordan I fordeler de enkelte boligudgifter, og hvornår fordelingen skal genovervejes.
- Hvilke større arbejder I skal godkende sammen, før nogen bestiller dem.
- Hvordan I håndterer en akut reparation og bagefter dokumenterer udgiften.
- Om ekstra indbetalinger skal tilbagebetales, og i så fald hvornår og på hvilket grundlag.
Illustrativt og fiktivt eksempel: I ejer halvdelen hver og har aftalt at dele en tagregning på 120.000 kr. lige. Du lægger hele beløbet ud. Jeres aftale bør angive, om din ægtefælles andel på 60.000 kr. skal betales straks eller senere. Betalingen ændrer ikke i sig selv den tinglyste ejerfordeling.
Er betalingen i stedet et endeligt bidrag uden tilbagebetaling, er det et andet økonomisk valg. Kommer pengene fra særeje, eller ønsker I at sikre et beløb ved en fremtidig skilsmisse, kræver det også vurdering af formueordningen. Et regneark og gemte fakturaer dokumenterer beløbene, men afgør ikke alene deres juridiske betydning.
Hvornår er en boligaftale ikke tilstrækkelig?
Ægtefæller kan indgå aftaler med hinanden. En samejeaftale kan beskrive brugen af boligen, udgifter og en fremgangsmåde ved salg. Men I kan ikke frit sætte ægtefællelovens regler ud af kraft ved at skrive en anden fordelingsregel i en sådan aftale.
Hvis du vil aftale særeje, kræver det en ægtepagt. Efter lov om ægtefællers økonomiske forhold skal begge underskrive ægtepagten, og den skal tinglyses i Personbogen for at være gyldig. Hvor værgens samtykke er nødvendigt, kræves også værgens underskrift. Særeje kan afgrænses til bestemte aktiver, andele eller beløb inden for lovens muligheder.
Forskellen mellem samejeaftale og ægtepagt bliver særlig relevant ved ulige indskud. Ønsker den ene at holde et oprindeligt indskud uden for en senere ligedeling, skal aftalen vurderes efter reglerne om formueordning. En formulering om at få pengene tilbage først er ikke i sig selv dokumentation for gyldigt særeje.
At tinglyse dele af en samejeoverenskomst som servitut gør heller ikke aftalen til en ægtepagt. Tinglysningsretten skelner mellem rettigheder over ejendommen og rent økonomiske aftaler mellem parterne. En aftale om andel i et salgsprovenu kan eksempelvis ikke tinglyses som servitut alene af den grund.
Hvem skal være enig, hvis boligen skal sælges?
Når I begge ejer boligen, skal et frivilligt salg af hele ejendommen omfatte begge ejerandele. Du kan ikke disponere over din ægtefælles andel alene. Det er noget andet end det samtykke, en ægtefælle uden ejerandel kan skulle give til salg af familiens helårsbolig.
Selv hvis kun den ene ejer boligen, kræver et salg den anden ægtefælles samtykke, når boligen helt eller delvist indgår i ligedelingen. Reglen gælder også efter samlivsophør og kan fortsætte efter separation eller skilsmisse, indtil boligspørgsmålet er aftalt eller endeligt afgjort. At fjerne et navn fra skødet er derfor ikke en enkel løsning på uenighed om familiens bolig.
Der findes en særlig adgang til at søge tilladelse, hvis et nødvendigt ægtefællesamtykke nægtes uden rimelig grund. Denne adgang erstatter ikke en medejers ret til at råde over sin egen andel. Aftal derfor, hvordan I skal håndtere uenighed om salg og pris, mens I stadig kan drøfte mulighederne sammen.
Lav en plan for overtagelse eller salg
En brugbar plan beskriver, hvad I gør, hvis én vil ud af det fælles ejerskab. Den bør tage højde for både boligens værdi og muligheden for at finansiere en overtagelse. Du kan få afklaret følgende spørgsmål på forhånd uden at foregive, at I allerede har afsluttet en fremtidig bodeling:
- Hvordan finder I en aktuel værdi, og hvem betaler en eventuel vurdering?
- Hvordan afklarer I, om én kan overtage, og hvilken frist giver I til finansieringsafklaring?
- Hvem bor i boligen og betaler hvilke udgifter, mens afklaringen foregår?
- Hvilken fremgangsmåde for salg vil I bruge, hvis overtagelsen ikke kan gennemføres?
En intern aftale om, at én betaler lånet, er ikke det samme som, at den anden er frigjort over for långiver. Ved overdragelse skal I kontrollere gældsovertagelsen særskilt. Tinglysningslovens § 39 kan lade den nye ejer indtræde i gælden og frigøre den tidligere ejer, når pantegælden overtages efter aftale, pantebrevet bestemmer, at gælden ikke kan kræves indfriet ved ejerskifte, og den nye ejers adkomst er tinglyst ubetinget.
Panthaver skal desuden have meddelelse om overtagelsen og dokumentation for den nye ejers tinglysning; indtil da kan tidligere ejer fortsat kræves for ydelser. I andre tilfælde får gældsovertagelsen først virkning for panthaver ved en aftale med den nye ejer. Få derfor afklaret det konkrete lån og eventuel kreditgodkendelse hos långiver.
Ved skilsmisse skal boligaftalen passe ind i den samlede bodeling. Hvis I ikke kan enes om formuedelingen, kan I bede skifteretten om hjælp, når der er indgivet anmodning om separation eller skilsmisse til Familieretshuset. Uenighed om huset løses derfor ikke alene ved at bestille et nyt skøde.
Sådan får I aftaler og dokumenter til at passe sammen
Tag udgangspunkt i de forhold, der faktisk gælder for jer. Har du og din ægtefælle allerede de ønskede ejerandele, kan behovet være klarere aftaler om økonomien. Skal ejerandelene ændres, skal I også tage stilling til en overdragelse og registreringen af den.
- Saml skøde, aktuelle lånedokumenter, eventuel ægtepagt og dokumentation for indskud. Tag også eventuelle særejebestemmelser fra arv eller gaver med. Kontrollér, at I læser de gældende dokumenter.
- Skriv det ønskede resultat i almindeligt dansk: betalinger under ægteskabet, ændret ejerandel eller en anden formueordning.
- Afklar dokumentbehovet. En betalingsaftale, en ægtepagt og et skøde har forskellige funktioner og kan være nødvendige samtidig.
- Få låneforholdene afklaret, før I gennemfører en overdragelse, som forudsætter ændret hæftelse. Bed om skriftlig dokumentation for resultatet.
- Kontrollér efter gennemførelsen ejerandele i Tingbogen, eventuel ægtepagt i Personbogen og lånevilkårene hos långiver.
Indhent et opdelt overblik over mulige udgifter til dokumentarbejde, vurdering, bank eller realkreditinstitut og offentlig tinglysningsafgift. Hvilke poster der er relevante, afhænger af, om I alene laver en intern aftale eller også ændrer ejerskab, særeje eller lån. Bed om at få oplyst, hvilke opgaver og udgifter et tilbud omfatter.
Hvis dokumenterne peger i forskellige retninger, bør I få forskellen afklaret, før I underskriver. Det gælder eksempelvis, hvis en betalingsaftale forudsætter særeje, som ikke er oprettet, eller en overtagelse forudsætter gældsfrigørelse, som endnu ikke er dokumenteret.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på lov om ægtefællers økonomiske forhold, tinglysningsloven og myndighedernes vejledninger:
- Retsinformation om ejerskab, aftaler mellem ægtefæller, særeje, samtykke til salg og gældsovertagelse.
- Tinglysningsretten om ejerandele, samejeoverenskomster og servitutter.
- Danmarks Domstole om deling af fælles formue og skifterettens hjælp ved uenighed.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
