Udgangspunktet er enkelt: Enten overtager den ene boligen, eller også sælger I og deler provenuet. I praksis er der nuancer, som er vigtige at kende. Overtagelse af boligen kræver et skilsmisseskøde, der tinglyses i tingbogen. Sælger I, foregår processen som et almindeligt boligsalg med købsaftale, refusionsopgørelse og overdragelse til tredjemand. Nogle vælger et midlertidigt sameje i en overgangsperiode (for eksempel for at afvente et roligt boligmarked), men det bør beskrives skriftligt, så roller, udgifter og frister står klart.
Er boligen særeje efter en ægtepagt, indgår den normalt ikke i bodelingen. Det betyder ikke, at I er fritaget for praktikken med tinglysning – kun at værdien ikke skal deles. Har I derimod fælleseje, vil en bodelingsoverenskomst ofte være den ramme, der fastlægger, hvem der får hvad, hvornår, og til hvilken værdi.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
Hvis I er uenige om boligens værdi, er en uvildig vurdering typisk den mest fredelige vej. En valuar, lokal mægler eller byggesagkyndig kan bidrage, så I ikke baserer jer på mavefornemmelser. Husk også at få styr på lånenes restgæld, indeståender i banker og eventuelle pantebreve – de påvirker, hvad en realistisk købesum mellem jer bliver.
- Den ene overtager boligen og lade skøde tinglyse
- I sælger og deler nettoresultatet
- I aftaler et midlertidigt sameje på klare vilkår
Hvornår og hvordan skal ejerskiftet tinglyses?
Så snart I har en aftale, bør ejerskiftet registreres i tingbogen. Tinglysning beskytter mod misforståelser, forældede oplysninger og uventede krav fra tredjemand. I praksis sker tinglysning ved at indsende et digitalt skøde, som dokumenterer overdragelsen fra jer begge til den part, der fremover skal stå som ejer. Skødet underskrives med MitID og anmeldes til Tinglysningsretten.
Det er fornuftigt at få et “rent” skøde uden bemærkninger. Det kræver, at oplysninger om ejendommen, jeres aftale og pantforhold er korrekte og fuldt opdaterede. Skal der laves nye lån, eller ændres der i sikkerheder (ejerpantebreve), skal de relevante dokumenter også tinglyses. Du kan se de aktuelle formkrav og logge på anmeldelsesløsningen via tinglysningens officielle portal.
Selve skilsmisseskødet er et særligt skøde, der bruges ved separation eller skilsmisse. Hvis du vil dykke ned i trin-for-trin-processen, gennemgår vi det i vores guide til tinglysning af skilsmisseskøde, herunder typiske bilag og de mest almindelige stopklodser.
Husk også timingen: I fastsætter selv overtagelsesdatoen i aftalen. Mange vælger en dato, der passer sammen med bankens omlægning af lån og praktiske forhold som fraflytning, aflæsning af forbrug og overdragelse af nøgler. Jo mere koordineret, jo færre overraskelser.
Hvilke dokumenter skal du have klar til skødet?
Du kommer længst med en tydelig aftale og de rigtige bilag. Skødet er det juridiske dokument, der ændrer ejerskabet i tingbogen, men det hviler på jeres aftale og bankens godkendelser. For at sikre en smidig tinglysning er det klogt at have følgende klar fra start:
- Separations- eller skilsmissebevilling (for at bruge skilsmisseskøde-reglerne)
- Bodelingsoverenskomst, der angiver, hvem der overtager, til hvilken dato og til hvilken pris
- Bankens accept af gældsovertagelse og eventuel frigivelse af den fraflyttede part
- Eventuel uvildig vurdering, hvis I baserer prisfastsættelsen på den
- Eventuelle nye lånedokumenter og aftaler om ejerpantebrev
Skødet skal spejle det, I har aftalt i bodelingsoverenskomsten. Det er også vigtigt at være præcis med parternes navne, cpr-numre, ejendommens matrikeloplysninger og overtagelsesdato.
Hvis du vil have det helt grundlæggende på plads, kan du læse vores korte introduktion til hvad et skøde er, og hvordan det adskiller sig fra købsaftalen og bodelingsoverenskomsten. Tænk skødet som “registreringen”, mens bodelingsoverenskomsten er “aftalen”. De skal passe sammen som låg og gryde.
Hvordan fastsætter I en fair købesum ved overtagelse?
Købesummen mellem jer skal være realistisk og dokumentérbar. Den mest almindelige tilgang er at tage udgangspunkt i boligens handelsværdi – altså hvad en uafhængig køber typisk ville betale – og derfra indregne kendte forhold. Er der større istandsættelser på vej, servitutter, ulovlige forhold eller forbedringer betalt af den ene, bør det tænkes ind i prisen.
En uvildig vurdering kan være guld værd, når følelser blander sig med kroner og øre. Den sætter en neutral ramme, som både I og banken kan forholde jer til. Brug konkrete dokumenter: tilstandsrapporter, energimærker, tilbud på reparationer og oversigter over forbedringer. Det gør samtalen saglig og sporbar.
Husk at skelne mellem brutto- og nettobetragtninger. Høj restgæld, kurstab eller indfrielsesomkostninger på lån kan påvirke, hvad den part, der bliver boende, reelt kan betale. Derfor giver det mening at læse vores gennemgang af købesum ved skilsmisse, hvor vi samler de praktiske pejlemærker uden at gøre det til en lommeregnerøvelse.
Det vigtigste er transparens: Aftal en metode, skriv den ned, og hold jer til den. Det skaber tillid – og minimerer risikoen for, at nogen føler sig forfordelt, når støvet har lagt sig.
Hvad betyder gældsovertagelse og bankens krav i praksis?
At overtage boligen betyder i praksis også at overtage boliglånet – med bankens godkendelse. Banken og realkreditinstituttet vurderer, om den tilbageværende ejer kan bære gælden alene. Der ses på indkomst, faste udgifter, øvrig gæld og belåningsgraden i boligen. Ofte vil långiverne bede om en aktuel vurdering, så belåningen holder sig inden for rammerne.
Frigivelse af den fraflyttede part kræver et debitorskifte. Det er ikke noget, I kan aftale jer ud af indbyrdes – banken skal udtrykkeligt sige ja. Bliver du ikke frigivet, hæfter du fortsat udadtil, selv om I internt har aftalt noget andet. Det er en af de mest oversete risici ved skilsmisser med fælles realkreditlån.
Overvej også teknikken omkring sikkerheder. Ejerpantebreve bruges ofte som fleksibel sikkerhed i bankens kassekredit eller prioritetslån; de skal opdateres, slettes eller genanvendes korrekt. Hvis du vil se, hvad der normalt sker med lånene i denne situation, kan du læse vores gennemgang af boliglån ved skilsmisse.
Til sidst: Lav et realistisk budget for enehusholdningen, inklusive vedligeholdelse, forsikringer og ejendomsskatter. Banken kommer til at spørge – og det er bedre, at du kender svaret først.
Hvad koster tinglysningen, og kan 0,6% undgås?
Tinglysningsafgift ved ejerskifte består normalt af to dele: et fast gebyr og en variabel procentdel. Ved skilsmisse gælder der dog en særlig undtagelse, som mange overser. Grundreglen i dansk ret er, at man betaler 1.850 kr. plus 0,6% af værdien/købesummen ved en almindelig handel. Men ved separation eller skilsmisse kan den variable afgift på 0,6% undgås, hvis der foreligger en gyldig bevilling.
Her er principperne kort opsummeret:
- Almindelig handel: 1.850 kr. + 0,6% af købesummen
- Skilsmisse/separation: Kun 1.850 kr., når bevillingen vedlægges
- Uden bevilling eller forkert skødning: Risiko for at betale 0,6% unødigt
Det er altså vigtigt, at skødet udformes som et skilsmisseskøde og vedlægges den rette dokumentation. Bruger man i stedet et “almindeligt” handelsskøde, risikerer man at udløse 0,6%-afgiften. Vi har samlet regler og faldgruber i vores artikel om tinglysningsafgift ved skilsmisse, så du undgår dyre fejl.
Selve afgiften betales i forbindelse med den digitale anmeldelse af skødet via tinglysningssystemet. Sørg for, at beløbet er korrekt, og at dokumentationen for skilsmisse eller separation er vedlagt – så går registreringen hurtigere igennem og uden ekstra omveje.
Skal ejendommen overdrages ved skilsmisse?
Hvis den ene part bliver boende i huset, er det afgørende at få ændret skødet, så den fraflyttende part frigøres for gældsforpligtelserne. Et korrekt udformet skilsmisseskøde og en bodelingsoverenskomst sikrer en ren juridisk linje fremadrettet.
