Kan I lave en delvis bodeling og overdrage huset først?

Af Skøde Centret

Ja, ægtefæller kan som udgangspunkt aftale at afslutte boligdelen, mens andre dele af bodelingen venter. Aftalen skal præcist angive husets værdi, gæld, overtagelsesvilkår og betydning for den senere formuedeling. Banken skal særskilt godkende en ændring af boliglånet.

Hvad betyder en delvis bodeling?

En delvis bodeling betyder, at I indgår en endelig aftale om bestemte aktiver eller spørgsmål uden samtidig at afslutte hele jeres økonomiske opgør. Det kan eksempelvis være, at den ene overtager huset, mens pensioner, andre aktiver eller et omtvistet krav først bliver behandlet senere.

Lov om ægtefællers økonomiske forhold giver i § 32 ægtefæller mulighed for at indgå aftale om delingen af deres formue i forbindelse med separation eller skilsmisse. Lovens forarbejder beskriver udtrykkeligt, at aftalen kan angå en hel eller delvis deling.

Det er aftalens indhold, der afgør, om boligdelen faktisk er afsluttet. En kort bemærkning om, at den ene “beholder huset”, er sjældent tilstrækkelig. I skal kunne se, hvilken værdi der er anvendt, hvordan lån og friværdi behandles, og om aftalen gør endeligt op med alle krav vedrørende boligen.

Den delvise løsning ændrer ikke automatisk reglerne for resten af bodelingen ved skilsmisse. Det, der ikke er aftalt endeligt, skal stadig opgøres efter loven, en senere aftale eller en afgørelse. Derfor skal grænsen mellem den afsluttede og den åbne del stå tydeligt.

Kan huset overdrages, før resten er gjort op?

Huset kan overdrages først, hvis I er enige om, hvem der skal overtage det, og på hvilke vilkår. Den ægtefælle, der bliver boende, skal normalt have ejendomsretten registreret ved et nyt skøde. Overdragelsen bør hænge sammen med en skriftlig aftale om boligens plads i bodelingen.

Lovens § 48 giver hver ægtefælle mulighed for efter vurdering at udtage aktiver, som indgår i delingen. Bestemmelsen omfatter også familiens bolig og aktiver, der ejes i sameje. Hvis begge ønsker huset, kan spørgsmålet om udtagelsesret kræve en konkret vurdering og kan ikke løses alene ved at se på, hvem der står på skødet.

En tidlig overdragelse kan skabe ro om bolig og finansiering. Den kan også gøre det lettere at adskille den daglige økonomi. Til gengæld bør I ikke fastlåse husets værdi eller fordelingen af friværdien, før de oplysninger, der har betydning for netop dette opgør, er tilstrækkeligt belyst.

Hvis huset er den største værdi i delingsformuen, kan overdragelsen påvirke, hvor meget den ene senere skal betale til den anden. Aftalen bør derfor forklare, om betalingen for huset er endelig, foreløbig eller skal reguleres, når resten af formuen er opgjort.

Hvordan kan forløbet deles op?

Et opdelt forløb fungerer bedst, når hvert trin har et klart dokument og et klart resultat. I praksis bør aftalen om huset være på plads, før skødet bliver anmeldt, og långivernes stilling bør være afklaret, før den fraflyttende ægtefælle regner sig som frigjort.

1. Indhent en brugbar vurdering af huset og opgør de lån, der vedrører boligen.
2. Aftal, hvem der overtager huset, og hvordan friværdi eller underskud behandles.
3. Få bank og realkreditinstitut til at tage stilling til gældsovertagelsen.
4. Underskriv aftalen om den delvise bodeling og det tilhørende skøde.
5. Beskriv skriftligt, hvilke øvrige spørgsmål der fortsat er åbne.

Rækkefølgen beskytter begge parter. Den blivende ægtefælle får ikke et skøde, der hviler på uklare økonomiske vilkår, og den fraflyttende ægtefælle afgiver ikke ejendomsretten uden at kende betaling og gældsfrigørelse.

Hvis en betingelse endnu ikke er opfyldt, kan det i nogle situationer være relevant at arbejde med et betinget skøde. Et betinget skøde bliver først endeligt, når de angivne betingelser er opfyldt. Betingelserne skal passe til den konkrete aftale og må ikke bruges som erstatning for en manglende bodelingsaftale.

Hvilken værdi skal huset have i aftalen?

Efter lovens § 28 indgår aktiver som udgangspunkt med værdien på udlægstidspunktet eller ved skiftets afslutning, hvis de ikke er udlagt tidligere. Når huset overdrages som en afsluttet del af bodelingen, bliver tidspunktet og grundlaget for værdiansættelsen derfor centralt.

I kan indhente en eller flere mæglervurderinger eller vælge en anden saglig metode, som I begge accepterer. Aftalen bør angive både værdien og datoen for vurderingen. Hvis salgspriserne ændrer sig, efter at den ene har overtaget huset, skal det være muligt at se, om ændringen tilhører den nye ejer eller stadig påvirker opgøret.

Ophørsdagen og vurderingsdagen er ikke nødvendigvis den samme. Ophørsdagen afgør som udgangspunkt, hvilke aktiver og passiver der indgår i delingen, mens værdien kan blive fastsat senere. Artiklen om skæringsdag og opgørelsesdag forklarer denne forskel nærmere.

Friværdien kan heller ikke findes ved kun at se på en salgspris. Relevante lån og aftalte omkostninger skal behandles konsekvent. Hvis et lån også finansierer andre forhold end huset, skal I undgå automatisk at placere hele gælden i boligdelen uden at undersøge dens tilknytning.

Bliver den anden automatisk frigjort fra boliglånet?

Nej. Et skilsmisseskøde ændrer ejendomsretten, men ændrer ikke i sig selv bankens eller realkreditinstituttets krav mod låntagerne. Hvis begge hæfter for et lån, fortsætter hæftelsen, indtil långiveren udtrykkeligt accepterer noget andet.

Den ægtefælle, der vil overtage huset, skal derfor normalt kreditgodkendes alene. Långiveren kan stille krav om økonomi, omlægning, indfrielse eller ny sikkerhed. En intern aftale om, at den blivende part betaler alle ydelser, binder ikke långiveren.

Gældsfrigørelsen bør stå som et selvstændigt punkt i forløbet. Ellers kan den fraflyttende part have afgivet sin ejerandel og stadig hæfte for lånet. Det kan påvirke muligheden for at låne til en ny bolig og medføre et krav, hvis den anden senere ikke betaler.

I bør også skelne mellem overtagelse af gæld i jeres indbyrdes opgør og kreditorskifte hos långiveren. Den første del kan aftales mellem jer. Den anden kræver bankens eller realkreditinstituttets accept. Begge dele skal være afklaret, før boligdelen kan betragtes som praktisk afsluttet.

Hvad skal stå i den delvise aftale?

Aftalen skal både beskrive det, I afslutter, og det, I ikke afslutter. Det mindsker risikoen for, at en formulering om “fuld og endelig afgørelse” senere bliver forstået som et afkald på krav, der slet ikke var undersøgt, da huset blev overdraget.

• Ejendommens adresse og den aftalte værdi med vurderingsdato.
• Hvilke lån og omkostninger der indgår i boligens opgør.
• Overtagelsesdag, betaling og eventuel mellemregning mellem jer.
• Vilkår om bankens godkendelse og frigørelse fra gæld.
• Hvilke aktiver, passiver og krav der fortsat skal deles.

Hvis den ene betaler et foreløbigt beløb, skal aftalen forklare, hvordan beløbet indgår i den senere slutopgørelse. Hvis beløbet er endeligt, bør det også fremgå. Uklare mellemregninger bliver ellers let genstand for en ny uenighed.

Aftalen bør desuden tage stilling til udgifter frem til overtagelsesdagen. Renter, afdrag, ejendomsskatter, forsikring og vedligeholdelse kan falde på forskellige tidspunkter. En fast skæringsdato for disse betalinger gør det lettere at kontrollere den afsluttende opgørelse.

Hvornår bør huset ikke deles ud først?

En delvis bodeling er mindre egnet, hvis husets værdi ikke kan adskilles fra resten af økonomien. Det kan være tilfældet, hvis der er uenighed om store gældsposter, særeje, reguleringskrav eller betalinger mellem jer, som direkte påvirker, hvad hver part skal modtage for boligen.

Hvis begge vil overtage huset, bør spørgsmålet om udtagelsesret afklares, før en af jer underskriver et skøde. Det samme gælder, hvis finansieringen er usikker. En aftale, som forudsætter et kreditorskifte, kan ikke gennemføres som planlagt, hvis långiveren afviser den blivende ægtefælle.

Der kan også være grund til at vente, hvis aftalen om huset kun kan finansieres ved en betaling, hvis størrelse afhænger af resten af bodelingen. I den situation kan en foreløbig brugs- og betalingsaftale være mere præcis end at gennemføre ejerskiftet med det samme.

Hvis I ikke kan blive enige, kan skifteretten behandle formuedelingen og tvister om boligen. Indtil der er en aftale eller endelig afgørelse om familiens helårsbolig, kan lovens krav om den anden ægtefælles samtykke fortsat have betydning. En ensidig overdragelse er derfor ikke en genvej uden om uenigheden.

Hvad sker der med resten af bodelingen bagefter?

De resterende aktiver og passiver skal opgøres på det grundlag, der fortsat er åbent. Den delvise aftale bør bruges som et fast holdepunkt: Huset og de udtrykkeligt omfattede poster skal ikke forhandles igen, mens andre spørgsmål stadig kan undersøges og fordeles.

Hvis overtagelsen af huset har skabt en mellemregning, skal den indgå på den måde, aftalen beskriver. Det kan være som et allerede betalt beløb, et tilgodehavende eller en foreløbig post, der modregnes ved slutopgørelsen. Samme beløb må ikke ved en fejl tælles med to gange.

Den fortsatte behandling kan omfatte bankkonti, værdipapirer, biler, virksomhed, skat, særeje og særlige krav. Boligen er ofte den største post, men dens tidlige overdragelse fjerner ikke behovet for at dokumentere resten af formuen.

En delvis bodeling virker derfor bedst som en præcis opdeling af arbejdet, ikke som en løs midlertidig aftale. Når det står klart, hvad der er afsluttet, kan I gennemføre ejerskiftet og fortsætte den øvrige deling af bolig, gæld og øvrig formue uden at åbne boligdelen igen.