En samejeoverenskomst bortfalder ikke automatisk, fordi I gifter jer. Skødet og ejerandelene fortsætter også uændret. Aftalen bør dog gennemgås, fordi ægteskabet indfører nye regler om delingsformue, familiens bolig, arv og formkrav til særeje.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation. Her får du et overblik over de mest almindelige typer skøder og overdragelser:
En samejeoverenskomst bortfalder ikke automatisk, når I gifter jer, og vielsen ændrer heller ikke ejerandelene i skødet. Aftalen bør gennemgås, fordi ægteskabet indfører nye regler om delingsformue, boligdispositioner, arv og særeje.
- Skødet fortsætter uændret, medmindre I tinglyser en overdragelse.
- Samejeaftalen kan fortsat regulere udgifter og fælles beslutninger.
- Særeje kræver en særskilt, tinglyst ægtepagt.
- Vielsen ændrer ikke automatisk jeres lånehæftelse.
- Tilpas især regler om brud, dødsfald og forkøbsret.
Hvad sker der med ejerandelene ved vielsen?
Vielsen ændrer ikke, hvem der står som ejer i Tingbogen. Ejer I huset med halvdelen hver før ægteskabet, fortsætter I med de samme tinglyste ejerandele bagefter, medmindre I gennemfører en særskilt ejendomsoverdragelse.
Ægteskab gør jer heller ikke automatisk til fælles ejere af alt. Hver ægtefælle ejer fortsat sine egne aktiver og råder som udgangspunkt over dem. Delingsformue handler om den økonomiske opgørelse ved separation, skilsmisse eller død, ikke om at begge straks bliver ejere af hinandens ting.
Forskellen mellem formuefællesskab og fælles skøde er derfor central. Skødet viser ejerskabet nu, mens formueordningen bestemmer, hvilke værdier der senere skal indgå i en deling.
Hvis I ønsker andre ejerandele efter vielsen, skal ændringen gennemføres med et nyt skøde. En tilføjelse til samejeoverenskomsten kan ikke alene ændre den registrerede adkomst.
Gælder samejeoverenskomsten stadig efter ægteskabet?
Aftalen ophører normalt ikke alene på grund af vielsen. Bestemmelser om løbende udgifter, vedligeholdelse, brug af boligen og fælles beslutninger kan fortsat have praktisk betydning mellem jer.
Den konkrete ordlyd afgør dog, hvor godt aftalen passer til den nye situation. En aftale, der kun omtaler jer som ugifte samlevende, kan efterlade tvivl om, hvordan bestemmelserne skal anvendes efter ægteskabet.
Bestemmelser om samlivsophør bør læses særligt kritisk. En separation eller skilsmisse følger andre formuedelingsregler end et brud mellem ugifte. En intern beregningsregel i samejeaftalen kan derfor ikke uden videre stå alene, hvis boligens værdi samtidig indgår i ægtefællernes bodeling.
Det samme gælder vilkår om dødsfald. Ægtefæller har en lovbestemt arveret, som ugifte ikke har. Aftalens løsning ved en ejers død skal derfor afstemmes med arveregler, eventuelt testamente og ejendommens finansiering.
Kan samejeoverenskomsten bestemme, at huset er særeje?
En samejeoverenskomst kan ikke erstatte en ægtepagt. Hvis I vil holde jeres ejerandele eller værdien af dem uden for den almindelige deling mellem ægtefæller, skal særejet aftales i den form, loven kræver.
En ægtepagt skal være skriftlig og underskrives af begge ægtefæller. Den får først gyldighed, når den er tinglyst i Personbogen. En sætning om særeje i en gammel samejeaftale opfylder ikke i sig selv disse krav.
I kan vælge forskellige særejeformer og afgrænse særejet til bestemte aktiver eller andele. Valget påvirker blandt andet, hvad der sker ved skilsmisse og død. Spørgsmålet om, hvorvidt I bør vælge særeje ved ægteskabet, skal derfor vurderes særskilt fra ejerandelene i skødet.
Hvis I allerede har en ægtepagt, skal den sammenholdes med samejeaftalen. Dokumenterne bør ikke bruge forskellige definitioner af indskud, gæld, værdistigninger eller fordeling ved et senere salg.
Får I nye regler om familiens bolig?
Efter vielsen kan reglerne om familiens helårsbolig begrænse den enkelte ejers råderet. En ægtefælle kan i visse tilfælde ikke sælge, pantsætte eller udleje boligen uden den andens samtykke, selv om kun den ene står på skødet.
Samtykkereglen knytter sig til boligens funktion og formueordning. Den kan derfor give den anden ægtefælle en beskyttelse, som ikke fandtes på samme måde, mens I var ugifte.
En samejeoverenskomst kan godt kræve fælles beslutninger, men ægteskabets samtykkeregler gælder på deres eget grundlag. I bør derfor ikke bruge den gamle aftale som eneste svar på, hvem der må disponere over boligen.
Hvis aftalen giver den ene en meget vid adgang til at sælge eller belåne sin andel, bør vilkåret gennemgås. Efter ægteskabet skal det læses sammen med ægtefælleloven, eventuel ægtepagt og tinglyste rettigheder.
Ændrer ægteskabet jeres lån og hæftelse?
Vielsen gør jer ikke automatisk ansvarlige for hinandens gæld. Den personlige hæftelse følger fortsat låne-, kautions- og kreditaftalerne. Banken får ikke en ny meddebitor alene på grund af ægteskabet.
Hvis I begge allerede hæfter for boliglånet, fortsætter hæftelsen efter de eksisterende aftaler. En intern fordeling i samejeoverenskomsten ændrer ikke bankens ret til at kræve betaling efter lånedokumenterne.
Ændrer I samtidig ejerandelene eller finansieringen, skal banken tage stilling til den nye konstruktion. Et nyt skøde ændrer ikke automatisk debitorerne, og en ny ægtepagt ændrer ikke bankens pant.
Gennemgå derfor skøde, låneaftaler, pantebreve og samejeoverenskomst som separate dokumenter. De regulerer henholdsvis ejerskab, personlig gæld, sikkerhed og jeres interne økonomi.
Hvad sker der med aftalen ved skilsmisse?
Ved en skilsmisse skal hver ægtefælles aktiver og gæld først placeres i den rigtige formuemasse. Delingsformue indgår som udgangspunkt i bodelingen, mens gyldigt særeje holdes udenfor efter de aftalte vilkår.
Samejeaftalen kan fortsat være relevant for interne krav. Den kan eksempelvis dokumentere forskellige indskud, betalinger eller en aftalt metode til værdiansættelse. Aftalen afgør dog ikke alene den samlede bodeling.
En bestemmelse om, at hver tager sin ejerandel uden yderligere opgør, kan kollidere med den formuedeling, der følger af ægteskabet. Om bestemmelsen stadig har virkning, afhænger af dens indhold, formålet og samspillet med en eventuel ægtepagt.
Hvis I vil ændre formueordningen efter vielsen, skal det ske korrekt. Det er muligt at ændre eller ophæve særeje, men også den ændring kræver en ny gyldig ægtepagt.
Hvad bør I ændre i samejeoverenskomsten?
I behøver ikke nødvendigvis skrive hele aftalen om. Begynd med at markere de bestemmelser, der bygger på, at I er ugifte, og vurder derefter, om et tillæg er tilstrækkeligt.
Gennemgå især:
- henvisninger til samlivsophør og fordeling af friværdi
- regler om salg, pantsætning og forkøbsret
- fordeling af afdrag, forbedringer og vedligeholdelse
- bestemmelser om dødsfald og overtagelse
- formuleringer om særeje eller anden formuedeling
En eksisterende forkøbsret kan fortsat være relevant, men den bør passe til både skilsmisse, dødsfald og et almindeligt salg. Det skal også fremgå, hvordan prisen fastsættes, og hvilke frister der gælder.
Hvis I bevarer aftalen uændret, bør I i det mindste dokumentere, at I har gennemgået den efter vielsen. Det reducerer risikoen for senere uenighed om, hvorvidt gamle formuleringer stadig afspejler jeres fælles beslutning.
Hvilken rækkefølge bør dokumenterne gennemgås i?
Start med Tingbogen og fastslå de nuværende ejerandele og hæftelser. Fortsæt med samejeoverenskomsten og identificér de bestemmelser, der handler om ugift samliv, brud, død eller særeje.
Afklar derefter, om I ønsker at bevare den almindelige delingsformue eller oprette en ægtepagt. Først når formueordningen er valgt, kan samejeaftalen tilpasses uden at skabe modstridende regler.
Hvis ejerandelene skal ændres, udarbejdes et nyt skøde og anmeldes til tinglysning. Tinglysningsrettens skødevejledning beskriver de oplysninger og underskrifter, der bruges ved ændring af adkomsten.
Afslut med at kontrollere, at skøde, samejeaftale, ægtepagt, testamente og lånedokumenter ikke giver forskellige svar på det samme spørgsmål. Dokumenterne har forskellige funktioner, men de skal kunne fungere sammen.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Vælg den situation, der passer til dig: