Ejerforeningens regnskab viser, hvad der er sket med foreningens økonomi i den afsluttede periode, mens budgettet viser forventningerne til den kommende periode. Før du køber, bør du sammenholde de to dokumenter og kontrollere gæld, opsparing, afvigelser og kommende arbejder. Et overskud eller et lavt fællesbidrag kan ikke stå alene som tegn på en robust økonomi.
Foreningens egne vedtægter og gyldige beslutninger kan ændre de almindelige regler. Derfor skal tallene altid læses sammen med de dokumenter, der forklarer, hvad foreningen har besluttet, og hvad der kan ramme netop den lejlighed, du overvejer at købe.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Ejerforeningens regnskab viser den afsluttede periode, mens budgettet viser de forventede indtægter og udgifter. Du får det bedste billede ved at sammenholde tallene med aktuelle beslutninger, vedligeholdelsesplan og ejerlejlighedsskema.
- Se forskellen mellem resultatopgørelse, balance og budget
- Undersøg gæld, opsparing og væsentlige budgetafvigelser
- Kontrollér kommende arbejder og deres finansiering
- Find den konkrete lejligheds mulige andel af udgifterne
- Læs revisors påtegning og dokumenternes datoer
Hvad viser regnskabet, som budgettet ikke viser?
Regnskabet er bagudrettet. Efter normalvedtægten for ejerforeninger skal årsregnskabet indeholde en resultatopgørelse og en balance. Resultatopgørelsen viser periodens indtægter og udgifter, mens balancen viser foreningens aktiver og forpligtelser på balancedagen.
Budgettet er fremadrettet. Det viser de indtægter og udgifter, som foreningen forventer i budgetperioden, og er normalt grundlaget for de løbende bidrag fra ejerne. På den ordinære generalforsamling forelægges både årsregnskabet, vedligeholdelsesplanen og budgettet til godkendelse efter normalvedtægten. En særvedtægt kan dog have andre bestemmelser, så du bør kontrollere den konkrete forenings regler.
Se først efter, hvilke perioder dokumenterne dækker, og om regnskabet faktisk er godkendt. Et gammelt regnskab sammenholdt med et nyere budget kan stadig være nyttigt, men mellemliggende beslutninger kan have ændret økonomien.
Hvordan læser du resultatet og balancen sammen?
Begynd med at sammenligne de realiserede poster i regnskabet med det budget, der gjaldt for samme periode. Store afvigelser er ikke automatisk et problem, men de kræver en forklaring. En udgift kan være flyttet mellem år, en planlagt opgave kan være udskudt, eller en ekstraordinær reparation kan have været nødvendig.
Gennemgå derefter resultat og balance i denne rækkefølge:
- Sammenlign de største drifts- og vedligeholdelsesposter med budgettet og med foregående år, hvis et sammenligningstal findes.
- Skeln mellem tilbagevendende udgifter og enkeltstående arbejder. En enkelt stor udgift siger noget andet end et vedvarende underskud på den almindelige drift.
- Se efter lån, anden gæld og kortfristede forpligtelser. Kontrollér samtidig, om kontanter og tilgodehavender har en forklaring i noterne.
- Læs noter og revisors påtegning. De kan forklare poster, usikkerheder, ændret regnskabspraksis eller forbehold, som bundlinjen ikke viser.
Et positivt resultat kan for eksempel skyldes, at et planlagt arbejde ikke blev udført i regnskabsåret. Et underskud kan omvendt skyldes et besluttet vedligeholdelsesarbejde, som foreningen havde midler til. Du kan derfor ikke vurdere økonomien ud fra årets resultat alene.
Hvorfor er lave fællesudgifter ikke nok?
De løbende fællesudgifter fortæller, hvad ejerne aktuelt betaler, men ikke nødvendigvis om bidraget dækker fremtidig vedligeholdelse. Et lavt bidrag kan være velbegrundet, men det kan også hænge sammen med begrænset opsparing, udskudte arbejder eller en praksis med ekstra opkrævninger. Det er et kontrolpunkt, ikke i sig selv et tegn på en dårlig økonomi.
Sammenhold budgettets indtægt fra ejerne med det aktuelle fællesbidrag i salgsopstillingen og ejerlejlighedsskemaet. Hvis tallene ikke kan afstemmes, bør du få forklaret, om forskellen skyldes forbrugsposter, en nylig ændring, et fælleslån eller en betaling, der opkræves særskilt.
En stor bankbeholdning er heller ikke nødvendigvis frie penge. Efter normalvedtægten kan generalforsamlingen beslutte opsparing til et bestemt vedligeholdelses- eller forbedringsarbejde, og en ejer kan ikke kræve sin andel af foreningens formue udbetalt ved salg. Kontrollér derfor, om opsparingen er knyttet til et bestemt formål, før du regner den som en almindelig økonomisk reserve.
Hvad kan have ændret sig efter balancedagen?
Regnskabet stopper på en bestemt dato. Efter denne dato kan foreningen have drøftet eller vedtaget arbejder, indhentet nye prisoverslag, valgt finansiering eller ændret de løbende bidrag. Den aktuelle økonomi findes derfor i krydsfeltet mellem regnskab, budget, generalforsamlingsreferater, vedligeholdelsesplan og et nyt ejerlejlighedsskema.
Et beløb i budgettet fortæller heller ikke i sig selv, om hele projektet er endeligt vedtaget, om prisen bygger på et overslag eller en aftale, og hvordan betalingen skal fordeles. De spørgsmål skal du følge tilbage til forslaget, beslutningen og de aktuelle oplysninger om finansieringen.
Læs dokumenterne kronologisk og adskil fem spørgsmål:
- Er arbejdet kun omtalt, eller er det besluttet?
- Findes der et aktuelt prisoverslag eller en fast aftale?
- Er udgiften medtaget i det gældende budget?
- Er finansieringen besluttet som opsparing, ekstra bidrag, lån eller en kombination?
- Fremgår den konkrete lejligheds mulige betaling af de aktuelle handelsdokumenter?
Forenklet illustrativt eksempel: Det seneste årsregnskab viser overskud og en kontantbeholdning. Efter balancedagen har generalforsamlingen vedtaget et større arbejde, og en del af beholdningen er allerede bestemt til projektet. Regnskabet kan være korrekt, men det giver ikke alene et aktuelt billede af, hvor meget der er frit til rådighed, eller om ejerne skal betale mere.
Boligejer.dk beskriver, at ejerlejlighedsskemaet blandt andet kan indeholde oplysninger om faste og ekstraordinære udgifter, forventede arbejder uden for budgettet, restancer og sikkerhedsstillelse. Skemaets dato har derfor betydning; et ældre skema kan ikke afklare ændringer, der er sket bagefter.
Hvordan finder du lejlighedens mulige andel?
Et samlet beløb i regnskabet eller budgettet er foreningens tal. Det er ikke automatisk det beløb, du skal dele ligeligt med antallet af lejligheder. Udgangspunktet efter ejerlejlighedslovens § 7 er, at fællesudgifter fordeles efter lejlighedernes fordelingstal, men en bestemt udgift kan være fordelt på en anden gyldigt besluttet måde.
Kontrollér derfor fordelingstallet, foreningens vedtægter, beslutningen om den konkrete udgift og eventuelle opgørelser fra administrator. Hvis en forbrugsafhængig post eller en udgift, der kun vedrører nogle ejere, fordeles på en anden måde end de almindelige fællesudgifter, bør du få grundlaget for den konkrete fordeling dokumenteret.
Hvis regnskabet viser et fælleslån, skal du desuden skelne mellem foreningens samlede gæld, den enkelte lejligheds økonomiske belastning og aftalen mellem køber og sælger. Der findes ikke en sikker standardregel om, at køber eller sælger altid skal bære en bestemt kommende betaling. Det må afklares i de gældende foreningsdokumenter og købsaftalen.
Hvad fortæller revisors påtegning dig?
Kontrollér først, om regnskabet er underskrevet, revideret og påtegnet som godkendt på generalforsamlingen. Læs derefter revisorens konklusion og eventuelle forbehold eller supplerende oplysninger. Et forbehold bør ikke fortolkes isoleret; få klarlagt, hvilken post det vedrører, og om forholdet stadig består.
Ordet revideret fortæller ikke i sig selv, hvilken type revisor der har udført arbejdet. Efter normalvedtægten skal revisoren være statsautoriseret eller registreret, hvis mindst en fjerdedel af ejerne efter antal eller fordelingstal forlanger det; foreningens egne vedtægter kan stille andre eller strengere krav. Du bør derfor kontrollere både revisorens rolle og indholdet af påtegningen frem for kun at se efter en underskrift.
Hvilke svar bør du have før et køb?
Ved køb af ejerlejlighed bør regnskabs- og budgetkontrollen ende i konkrete svar, som kan bruges i din samlede vurdering:
- Hvilken periode dækker regnskabet, og hvornår blev det godkendt?
- Hvilke væsentlige afvigelser er der mellem budget og regnskab, og hvad er forklaringen?
- Hvor stor er foreningens gæld og disponible beholdning, når formålsbestemt opsparing holdes for sig?
- Hvilke større arbejder er drøftet eller besluttet, og hvordan skal de finansieres?
- Hvilke løbende eller ekstraordinære betalinger kan knytte sig til den konkrete lejlighed?
Hvis dokumenterne mangler, er gamle eller modsiger hinanden, bør du få en aktuel skriftlig afklaring fra administrator eller bestyrelse. Er en kendt udgift endnu ikke endeligt fordelt mellem køber og sælger, skal købsaftalen håndtere netop det spørgsmål i stedet for at bygge på en antagelse.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler og officielle køberoplysninger om ejerforeningers økonomi.
- Ejerlejlighedsloven, herunder reglerne om ejerforeningen, fordelingstal og fællesudgifter.
- Bekendtgørelsen om normalvedtægt for ejerforeninger og Social- og Boligministeriets tilhørende vejledning.
- Boligejer.dk om ejerforeningens dokumenter og ejerlejlighedsskemaet.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: