I kan aftale, at én af jer bliver boende i huset, mens bodelingen står på. En midlertidig brugsret afgør ikke i sig selv, hvem der skal overtage boligen, eller hvem der hæfter for lånene. Er I uenige, afhænger afklaringen af jeres ejerforhold, aftaler og de regler, der gælder for boligen. Et ønske om at beholde huset giver ikke alene eneret til at bruge det.
For dig, der skal flytte eller blive boende, er der derfor tre forskellige spørgsmål: Hvem bruger boligen nu, hvordan afregner I perioden, og hvad skal der ske med huset til sidst? Her er udgangspunktet en ejerbolig i en aktuel bodeling mellem ægtefæller ved separation eller skilsmisse.
Skal skødet overdrages eller ændres?
I kan aftale, at én bliver boende under bodelingen. Midlertidig brugsret afgør hverken den endelige overtagelse af huset eller hæftelsen for lån.
- Ejerskab, delingsformue og særeje har forskellig betydning for rådighed og overtagelse.
- Skriv, hvem der bruger boligen, betaler udgifterne og har adgang, samt hvornår ordningen skal ophøre eller genovervejes.
- Hold betaling for brug, løbende udgifter og udlæg adskilt. Fraflytning frigør dig ikke i sig selv for gæld.
- Uenighed om bodelingen skal du selv indbringe for skifteretten. Juridisk bistand, vurdering og bobehandling kan medføre udgifter.
- En delvis boopgørelse kan være en mulighed ved særligt behov og sikkert grundlag. At blive boende giver ikke automatisk ret til at overtage.
Hvad betyder det, hvem der ejer huset?
Begynd med skødet og eventuelle aftaler om ejerskab og særeje. At I har delingsformue, betyder ikke, at I automatisk ejer huset sammen. Den økonomiske deling og ejerskabet er forskellige spørgsmål.
Under et skifte beholder hver ægtefælle som udgangspunkt rådigheden over sin bodel. Det følger af ægtefælleskiftelovens § 54. Skifteretten kan dog fratage en ægtefælle rådigheden over aktiver, der helt eller delvis er delingsformue, ved nærliggende risiko for utilbørlig skade på den anden. Bodelingen overfører altså ikke i sig selv rådigheden over huset, og bestemmelsen afgør ikke automatisk en konkret konflikt om fraflytning.
Selv om kun én af jer ejer boligen, kan der være en samtykkebeskyttelse for den anden. Hvis familiens helårsbolig helt eller delvis indgår i ligedelingen, må ejeren som udgangspunkt ikke sælge, pantsætte eller udleje den uden ægtefællens samtykke. Beskyttelsen fortsætter efter separation eller skilsmisse, indtil boligspørgsmålet er aftalt eller endeligt afgjort. Der findes en mulighed for myndighedstilladelse, hvis samtykket nægtes uden rimelig grund.
Samtykkebeskyttelsen giver ikke i sig selv dig ejerskab eller en aftale om, at du må bo alene i huset. Er boligen helt særeje, gælder denne beskyttelse heller ikke efter den nævnte regel. Derfor skal både ejerforhold og formueordning med i vurderingen.
Hvad skal jeres midlertidige boligaftale afklare?
Hvis I kan blive enige, kan I lave en særskilt aftale om brugen, mens resten af bodelingen fortsætter. Skriv den ned, så du og din ægtefælle kan se, hvad I faktisk har accepteret. En underskrift på en midlertidig ordning bør ikke efterlade tvivl om, hvorvidt I samtidig har fordelt huset endeligt.
- Hvem må bo i huset, fra hvilken dato og med hvilken adgang for den anden?
- Hvordan aftaler I afhentning af personlige ting, adgang til opbevaring og besøg fra en vurderingsmand eller mægler?
- Hvem betaler forbrug, forsikring, vedligeholdelse og ydelser på lån, og hvordan afregner I indbyrdes?
- Skal der betales særskilt for at bruge huset alene, og hvad dækker den betaling?
- Hvornår ophører ordningen, og hvornår skal I tage den op igen, hvis overtagelse eller salg trækker ud?
Listen er praktiske aftalepunkter, ikke en lovbestemt formular. Tilpas den til jeres bolig og eventuelle eksisterende aftaler. Skriv også, hvilke spørgsmål der stadig er åbne, eksempelvis husets værdi eller størrelsen af den endelige betaling ved overtagelse.
Overvej en bestemt dato for at genbesøge aftalen frem for kun at skrive, at den gælder, indtil bodelingen er færdig. Hvis du skal blive boende med henblik på at overtage, kan I på forhånd aftale, hvad der skal ske med brugsordningen, hvis finansieringen ikke kan falde på plads. Det gør næste skridt synligt uden at foregribe den endelige fordeling.
Hvordan holder I betaling og brugsret adskilt?
En betaling kan være en boligudgift, betaling for brug eller et foreløbigt udlæg, som I vil afregne senere. Skriv, hvilken funktion beløbet har. Ellers kan den ene opfatte betalingen som endelig, mens den anden forventer at få den tilbage i bodelingen.
Du kan eksempelvis føre en oversigt over el og varme, renter, afdrag, forsikring og nødvendige reparationer. Afdrag nedbringer gælden, mens forbrug vedrører den løbende brug. Den forskel er relevant, når I aftaler udgifterne til huset under bodelingen. Gem fakturaer og kontoudtog sammen med aftalen.
Et illustrativt, fiktivt eksempel: I aftaler, at den boende ægtefælle betaler en regning på 4.000 kr., men at hver af jer endeligt skal bære 2.000 kr. Betaleren har efter jeres aftale lagt 2.000 kr. ud for den anden. Hvis I i stedet aftaler, at hele betalingen er den boendes endelige udgift som led i brugsordningen, er der ikke det samme aftalte udlæg. Regnestykket viser forskellen mellem aftalerne, ikke en lovbestemt fordelingsnøgle.
Tag særskilt stilling til, om der skal betales for at bruge den andens ejerandel, og skriv i givet fald beløb, periode og forholdet til de øvrige udgifter ind i aftalen. Ved uenighed bør du få et eventuelt betalingskrav vurderet ud fra ejerforhold, aftaler og den konkrete brug af boligen, før du accepterer eller afviser det.
Jeres interne aftale ændrer ikke i sig selv kreditors rettigheder. Efter ægtefælleskiftelovens § 55 kan kreditorerne fortsat gøre deres krav gældende under skiftet. Fraflytning eller en aftale om, at den anden betaler, fjerner derfor ikke alene dit gældsansvar ved bodelingen. Afklar ændringer i låneforholdet særskilt med långiveren.
Hvad gør du, hvis I ikke kan blive enige?
Afgræns først uenigheden: Handler den om adgang til huset nu, betaling for perioden eller den endelige overtagelse? Saml skøde, relevante ægtepagter, låneoplysninger og jeres skriftlige aftaler. Beskriv, hvem der faktisk bor i huset, og hvilke betalinger der allerede er sket.
En bodelingssag går ikke automatisk videre fra Familieretshuset til skifteretten. Som Domstolene forklarer, skal du selv indbringe spørgsmålet om deling af fælles formue. Du kan tidligst anmode om skifterettens bistand til delingen, når der er indgivet anmodning om separation eller skilsmisse til Familieretshuset.
Er der allerede udpeget en bobehandler, så fremlæg boligspørgsmålet for denne. Bobehandleren skal søge afklaret snarest muligt, om en af jer ønsker at overtage huset efter vurdering. En opgørelse af en del af boet kan komme på tale, hvis der er et særligt behov og et sikkert grundlag. En delvis bodeling er dermed en mulig vej til at få boligspørgsmålet afklaret, før alle andre poster er færdige.
Ved en akut uenighed om adgang eller krav om fraflytning bør du få vurderet netop dette krav juridisk. Betragt ikke en almindelig anmodning om bodeling som en afgørelse om, at den anden skal flytte. En låseudskiftning er heller ikke en erstatning for at afklare retten til boligen.
Ud over de løbende boligudgifter kan en skiftesag medføre offentlige retsafgifter og udgifter til juridisk bistand, vurdering og bobehandling. Bobehandlerens salær skal være rimeligt. Bobehandleren skal skriftligt oplyse, hvordan salæret beregnes, om muligt den forventede størrelse og hvilke øvrige omkostninger der må forventes. Brug oplysningerne til at vurdere næste skridt.
Giver det en fordel at blive boende?
At du bor i huset under bodelingen, er ikke det samme som, at du får ret til at overtage det. Reglerne om fordeling af aktiver ved bodeling handler om den endelige placering af boligen.
Efter lov om ægtefællers økonomiske forhold § 48 kan en ægtefælle efter vurdering udtage aktiver, der helt eller delvis indgår i ligedelingen. Vil I begge have samme aktiv, har ejeren som udgangspunkt fortrinsret. For familiens helårsbolig kan den anden dog få fortrinsret, hvis boligen har den væsentligste betydning for denne ægtefælles mulighed for at opretholde hjemmet. Vurderingen af boligens betydning gælder også, når I ejer den sammen.
Den vurdering kan ikke erstattes af en regel om, at den, der blev boende, vinder. Og reglen om udtagelse omfatter ikke en bolig, der helt er særeje. Skal du betale et beløb ud over det, der tilfalder dig ved delingen, er udgangspunktet kontant betaling; skifteretten kan i særlige tilfælde tillade betaling over en kortere periode.
Når I afslutter den midlertidige ordning, bør I derfor gøre både datoen og økonomien op: Hvornår slutter brugen, hvilke regninger mangler, og hvilke indbyrdes udlæg skal afregnes? Hold denne opgørelse adskilt fra husets endelige overdragelse, så en åben udgift ikke bliver forvekslet med en afklaret ejerandel.
Fagligt grundlag og kilder
- Lov om ægtefællers økonomiske forhold om rådighed, aftaler, familiens helårsbolig og udtagelse af aktiver.
- Lov om ægtefælleskifte om skifterettens bistand, bobehandling, rådighed og kreditors rettigheder.
- Lov om retsafgifter om afgifter ved skiftesager.
- Danmarks Domstoles vejledning om skilsmissens økonomi og indbringelse af bodelingssager.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
