En husvurdering afgør ikke alene, hvilket beløb der skal stå i skødet ved skilsmisse. Vurderingen bruges til at fastlægge husets handelsværdi i bodelingen, mens bodelingsskødet skal vise den ejerandel, der skifter ejer, og den samlede ejerskiftesum for overdragelsen. Du skal derfor holde handelsværdi, gæld, boslod, kontant betaling og ejerskiftesum adskilt.
Få professionel hjælp til skødet
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
En husvurdering ved skilsmisse bruges til bodelingen, men hele husets værdi skal ikke automatisk stå som købesum i skødet. Skødet skal i stedet afspejle den ejerandel, der overdrages, og den samlede ejerskiftesum for overdragelsen.
- Se forskellen på handelsværdi og ejerskiftesum
- Hold ophørsdag, vurderingsdag, overtagelsesdag og tinglysningsdag adskilt
- Afklar, hvilken ejerandel der faktisk skifter ejer
- Skeln mellem skødeændringen og bankens lånegodkendelse
- Læs, hvad I kan gøre ved uenighed om værdien
Hvilken værdi skal I bruge i bodelingen?
I en bodeling skal huset som udgangspunkt opgøres til sin handelsværdi. Det er den pris, som man kan forvente at få ved et salg. En offentlig ejendomsvurdering, bankens belåningsværdi og en vurdering af den forventede salgspris kan have forskellige formål. De er derfor ikke nødvendigvis samme beløb.
Efter ægtefælleloven § 28 indgår aktiver og passiver normalt med værdien på det tidspunkt, hvor de bliver udlagt, eller ved skiftets afslutning, hvis de ikke er udlagt tidligere. Hvis I er enige, kan I aftale en anden værdi eller vurderingsdato. Aftalen bør gøre det klart, hvilken ejendom, dato og vurderingsmetode den gælder.
Vurderingsdagen er ikke automatisk den dag, hvor jeres formuefællesskab ophører. Ophørsdagen afgrænser som udgangspunkt, hvilke aktiver og passiver der indgår i delingen. Det særskilte spørgsmål om skæringsdag og opgørelsesdag ved bodeling kan derfor ændre, hvilke oplysninger I skal bruge, uden at dagen nødvendigvis fastlåser husets værdi.
Hvorfor er vurderingen ikke skødets købesum?
Tinglysningsrettens dokumenttype Bodeling bruges, når fast ejendom overdrages ved separation eller skilsmisse. Dokumentet skal angive den andel, som sælgeren overdrager, den andel, som køberen erhverver, og den samlede ejerskiftesum. En andel, som køberen allerede ejer, skal ikke regnes med som en ny erhvervelse.
Illustrativt eksempel: Hvis I ejer halvdelen af huset hver, og du overtager den anden ægtefælles halvdel, er det kun denne halvdel, der skifter ejer. Vurderingen af hele huset er et grundlag for at finde værdien af den overdragne andel. Skødet skal ikke fremstille forløbet, som om du erhverver hele huset på ny.
Det betyder også, at husets handelsværdi, den overdragne andels værdi og den betaling, der følger af den samlede bodeling, skal kunne skilles fra hinanden. Læs mere om, hvordan købesummen ved skilsmisse fastsættes, og hvordan ejerandele på skødet beskrives.
Hvad skal ejerskiftesummen samle?
Ejerskiftesummen er det samlede vederlag for den del af ejendommen, der overdrages. Det afgørende er ikke kun, hvor mange penge der betales direkte. Summen kan efter de konkrete vilkår bestå af flere dele:
- et beløb, som den overtagende ægtefælle betaler kontant
- pantegæld, som overtages som led i ejerskiftet
- andre betalingsforpligtelser, som er vederlag for den faste ejendom
Den beregnede friværdi ved skilsmisse er heller ikke automatisk ejerskiftesummen. Friværdi beskriver forholdet mellem boligens værdi og den relevante gæld, mens ejerskiftesummen beskriver vederlaget for selve ejerændringen. Et kontant udligningsbeløb kan desuden afhænge af resten af bodelingen.
Før skødet udfyldes, bør I kunne følge samme ejerandele, værdi og betalingsdele i vurderingsgrundlaget, bodelingsaftalen og anmeldelsen. Hvis tallene dækker forskellige forhold, skal forskellen forklares og afklares, før dokumentet underskrives.
Hvilke fire datoer må du ikke blande sammen?
En vurdering kan blive misvisende i dokumentforløbet, hvis forskellige datoer behandles som én. Hold derfor disse tidspunkter adskilt:
- Ophørsdagen afgrænser som udgangspunkt, hvilke aktiver og passiver der indgår i formuedelingen.
- Vurderings- eller udlægsdagen bestemmer som udgangspunkt, hvilken værdi huset indgår med.
- Overtagelsesdagen angiver, hvornår den praktiske overtagelse og den aftalte fordeling af løbende udgifter og indtægter begynder.
- Tinglysningsdatoen angår registreringen af ejerændringen og beskyttelsen af den tinglyste ret.
Datoerne kan i en konkret aftale falde tæt på hinanden, men du bør ikke gå ud fra, at de er ens. Hvis boligmarkedet har flyttet sig under et længere bodelingsforløb, kan vurderingstidspunktet få selvstændig betydning for den værdi, der bruges.
Hvad kan I gøre, hvis værdien er omstridt?
Hvis I er enige, kan I aftale handelsværdien og grundlaget for den. Skriv mindst ejendommen, vurderingsdatoen, den valgte værdi og de eksisterende ejerandele ind i jeres dokumentation. Det gør det muligt at kontrollere, om bodelingsaftalen og skødet bygger på samme forudsætninger.
Hvis I ikke kan blive enige under et skifte, kan skifteretten efter ægtefælleskiftelovens §§ 74-76 få handelsværdien fastsat ved en sagkyndig vurdering. Retten kan også indhente en opdatering, hvis tiden har ændret værdien, eller beslutte omvurdering ved fejl, en uforsvarlig vurdering eller en væsentlig afvigelse fra handelsværdien.
En uafklaret værdi er et objektivt stoppunkt. Tinglysningen registrerer ejerændringen, men afgør ikke jeres underliggende uenighed om husets handelsværdi eller den økonomiske deling. Få derfor værdien og den overdragne andel afklaret, før I binder dem sammen i et bodelingsskøde.
Hvad skal være på plads før anmeldelsen?
Du kan kontrollere forløbet i denne rækkefølge:
- Kontrollér i Tingbogen, hvem der er registreret som ejer, og med hvilke andele.
- Fastlæg husets handelsværdi, vurderingsdatoen og det dokumenterede grundlag.
- Afgræns den ejerandel, der faktisk overdrages, og opgør ejerskiftesummen for denne overdragelse.
- Afstem beløbet og betalingsdelene med bodelingsaftalen.
- Afklar finansieringen særskilt. Bodelingsskødet dokumenterer ejerændringen, men frigør ikke automatisk en ægtefælle fra et lån. Det afhænger af långiverens godkendelse og lånevilkårene. Se også, hvad der sker med fælles banklån ved skilsmisse.
- Vælg Bodeling Betinget, hvis overdragelsen først skal gennemføres, når bestemte vilkår er opfyldt. Ellers bruges dokumenttypen Bodeling. Den relevante separations- eller skilsmissebevilling eller dom skal vedhæftes.
Når dokumentet er behandlet, skal du læse tinglysningssvaret og kontrollere den registrerede ejerandel i Tingbogen. Denne efterkontrol viser, om anmeldelsen blev tinglyst som forudsat eller kræver en ny handling.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler om formuedeling og Tinglysningsrettens aktuelle procesvejledninger.
- Lov om ægtefællers økonomiske forhold, især reglerne om ophørsdag og værdiansættelse
- Lov om ægtefælleskifte, især reglerne om sagkyndig vurdering og omvurdering
- Danmarks Domstoles vejledning om deling af fælles formue
- Tinglysningsrettens vejledninger om Bodeling og Bodeling Betinget
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
