Søskende kan indgå et gyldigt aftalegrundlag uden et særskilt dokument med titlen købsaftale, men vilkår, betaling og betingelser bør dokumenteres skriftligt. Der skal tinglyses et skøde, hvis den ændrede adkomst skal registreres og beskyttes i Tingbogen.
Der er ikke et generelt lovkrav om et særskilt dokument med titlen købsaftale. Søskende skal have et gyldigt aftalegrundlag for overdragelsen, og en skriftlig købsaftale er normalt den sikre måde at fastlægge vilkårene på. Skødet er nødvendigt for at registrere den ændrede adkomst og opnå beskyttelse over for modstridende aftaler og retsforfølgning.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation:
Søskende skal bruge et skøde, hvis huset eller en ejerandel skal skifte ejer i Tingbogen. En købsaftale eller overdragelsesaftale kan stadig være nødvendig for at dokumentere pris, betaling, overtagelsesdag og betingelser.
- Skødet registrerer ejerændringen; aftalen forklarer vilkårene mellem søskende.
- Betaling og overtaget gæld bør være afklaret, før skødet oprettes.
- Bank og pant er særskilte spor, hvis huset er belånt.
- Efter tinglysning bør ejerandelene kontrolleres i Tingbogen.
Hvad er det korte svar?
Hvis huset skal overdrages fra én søskende til en anden, eller hvis ejerandelene mellem søskende skal ændres, kræver det et skøde. Skødet er det dokument, der registrerer den nye ejer eller den nye ejerandel.
En købsaftale er ikke det samme som et skøde. Aftalen forklarer vilkårene mellem søskende, mens skødet bruges til tinglysning. I en enkel overdragelse kan skødet være det centrale dokument, men vilkårene bør stadig være klare.
Hvad gør skødet, som en købsaftale ikke gør?
Skødet ændrer den tinglyste adkomst. Når skødet er tinglyst, kan du kontrollere i Tingbogen, hvem der står som ejer, og hvilken ejerandel der er registreret.
En købsaftale ændrer ikke i sig selv Tingbogen. Den kan derimod være vigtig som bevis for, hvad søskende har aftalt om pris, betaling, overtagelsesdag, udgifter, betingelser og praktiske forhold.
Hvornår har en særskilt aftale praktisk værdi?
En særskilt aftale har særlig praktisk værdi, når overdragelsen ikke er helt enkel. Det gælder, hvis der er betaling over tid, overtaget gæld, flere søskende, pant, brugsret, udgifter eller betingelser, der skal være opfyldt før overdragelsen gennemføres.
Aftalen kan også gøre det lettere at se forskel på, hvad der er en intern aftale mellem søskende, og hvad der skal registreres offentligt. Det skel er centralt, hvis der senere opstår uenighed om vilkårene.
Hvad skal I afklare, før skødet oprettes?
Før skødet oprettes, bør søskende afklare de oplysninger, der styrer både aftalen og den tinglyste registrering.
- Hvem der overdrager, og hvem der overtager.
- Om hele huset eller kun en ideel ejerandel overdrages.
- Hvilket vederlag der betales, og om gæld indgår i vederlaget.
- Hvornår køberen overtager udgifter, risiko og praktisk rådighed.
- Om bank, panthaver eller andre rettighedshavere skal inddrages.
Når de punkter er afklaret, bliver det lettere at udarbejde et skøde, der ikke modsiger aftalen.
Kan søskende bruge en overdragelsesaftale i stedet for købsaftale?
Ja, i familieforhold bruges ord som købsaftale, overdragelsesaftale og aftalegrundlag nogle gange om det dokument, der beskriver vilkårene bag skødet. Det afgørende er ikke navnet, men om dokumentet klart beskriver overdragelsen.
Hvis en søskende køber den andens andel, vil aftalen normalt handle om køber, sælger, ejerandel, betaling og overtagelsesdag. Hvis flere søskende fortsat skal eje huset sammen, kan der desuden være brug for en intern aftale om brug, udgifter og senere udtræden.
Hvad betyder betaling og overtaget gæld?
Betaling mellem søskende kan bestå af kontant betaling, overtaget gæld eller andre aftalte elementer. Skødet bør passe med det vederlag, der faktisk ligger bag overdragelsen, men skødet forklarer ikke nødvendigvis alle betalingsvilkår i detaljer.
Hvis der er lån i huset, skal lånesporet holdes adskilt fra skødet. En ny ejerandel i Tingbogen betyder ikke automatisk, at banken har ændret personlig hæftelse eller accepteret en ny låneaftale.
Hvilke stopspor kan opstå, hvis huset er belånt?
Pant i ejendommen kan påvirke processen, fordi panthaverens rettigheder skal respekteres. Hvis en søskende skal overtage lån eller frigøre en anden fra hæftelse, skal det afklares med banken eller realkreditinstituttet.
Det er et tredjepartsspor, ikke en almindelig tinglysningsregel om ejerandele. Skødet kan registrere ejerskiftet, men låneændringer kræver særskilt accept fra den relevante långiver.
Hvordan kan processen se ud fra aftale til tinglysning?
En søskendeoverdragelse bliver mest overskuelig, når dokumenterne bruges i den rigtige rækkefølge.
- Søskende afklarer ejerandel, betaling, overtagelsesdag og betingelser.
- Eventuel aftale eller overdragelsesaftale beskriver vilkårene mellem parterne.
- Bank, panthaver eller andre relevante tredjeparter afklares, hvis huset er belånt.
- Skødet oprettes digitalt med de oplysninger, der skal tinglyses.
- Skødet underskrives og anmeldes til tinglysning.
- Tingbogen kontrolleres, når skødet er tinglyst.
Rækkefølgen gør det tydeligt, om næste trin handler om aftalen, banksporet, underskriften eller registreringen.
Hvornår er en samejeaftale noget andet end overdragelsen?
Hvis søskende fortsat skal eje huset sammen efter overdragelsen, kan en samejeaftale være relevant. Den regulerer normalt brug, udgifter, vedligeholdelse, salg, forkøbsret eller udtræden mellem medejerne.
Samejeaftalen ændrer ikke i sig selv ejerandelene i Tingbogen. Hvis ejerandelene skal ændres, kræver det skøde. Artiklen om tinglysning af samejeoverenskomst uddyber forskellen mellem intern aftale og tinglyst rettighed.
Hvad betyder forskellen i praksis?
Forenklet illustrativt eksempel: To søskende ejer et hus med halvdelen hver. Den ene vil overtage hele huset. Deres aftale kan beskrive pris, betaling og overtagelsesdag, men skødet skal tinglyses, før den ene står som eneejer i Tingbogen.
Hvis de i stedet fortsætter som medejere, men aftaler ny fordeling af udgifter og brug, er det ikke nødvendigvis skødet, der er problemet. Så handler opgaven om en intern aftale, medmindre ejerandelene også skal ændres.
Hvordan kontrollerer I, at overdragelsen er gennemført?
Når skødet er tinglyst, bør I kontrollere Tingbogen. Her skal den nye ejer eller de nye ejerandele fremgå korrekt, og eventuelle pant- eller rettighedsoplysninger bør læses sammen med aftalen og banksporet.
Hvis overdragelsen handler om søskende som relation, kan hovedsiden om søskendeskøde give den brede ramme. Ved et konkret køb af en andel er artiklen om overdragelse af fast ejendom mellem søskende også relevant. Selve registreringen forklares i artiklen om tinglysning af skøde, og en tingbogsattest kan bruges til efterkontrol.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på officielle regler og myndighedsprocesser om skøde, tinglysning, pant og dokumentgrundlag ved overdragelse af fast ejendom.
- Retsinformation: tinglysningsloven og tinglysningsafgiftsloven.
- Domstolene og Tinglysningsretten: digital tinglysning og Tingbogen.
- Tinglysning.dk: skøde, digital underskrift og registrering.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: