En særskilt købsaftale er ikke altid nødvendig, når søskende overdrager et hus. Et skøde, som begge parter tiltræder, kan være selve overdragelsesdokumentet. Men skødet er indrettet til at registrere ejerskiftet og dækker ikke automatisk betaling, mangler, frister eller andre praktiske vilkår. I bør derfor kun lade skødet stå alene, når hele aftalen er enkel, præcis og dokumenteret skriftligt.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
En særskilt købsaftale er ikke altid nødvendig mellem søskende, fordi et underskrevet skøde kan være selve overdragelsesdokumentet. Skødet bør kun stå alene, når pris, betaling, overtagelse og øvrige vilkår er enkle og fuldt dokumenterede.
- Skødet registrerer ejer og ejerandel, men tinglysningen kontrollerer ikke alle private handelsvilkår.
- Andre forbehold end købesummens berigtigelse bør reguleres særskilt og må ikke gøres til betingelser for adkomsten.
- Den samlede ejerskiftesum kan omfatte kontant betaling, overtaget gæld og andre betalingsforpligtelser.
- Ejerskab og personlig lånehæftelse er forskellige spor, som skal afklares med pantebrev og långiver.
- Fortsat fælles ejerskab kan kræve en samejeaftale om brug, udgifter, beslutninger og udtræden.
Hvad aftaler I egentlig med skødet?
Et skøde er ikke kun en kvittering, der udstedes efter en handel. Efter tinglysningslovens § 6 er et skøde ethvert dokument, der overdrager ejendomsretten til en bestemt fast ejendom eller en del af den. Hvis skødet indeholder den klare overdragelse og bliver tiltrådt af parterne, kan det derfor også være det dokument, som aftalen bygger på.
En særskilt købsaftale har en anden praktisk funktion. Den samler de indbyrdes rettigheder og pligter, som ikke nødvendigvis fremgår af skødets standardfelter. Tinglysningen beskytter den nye ejers ret mod senere aftaler og kreditorforfølgning, men den er ikke en fuldstændig kontrol af, om søskende har reguleret alle handelsvilkår retfærdigt og præcist.
Hvorfor kan skødet være for smalt?
Skødet har felter til blandt andet parter, ejendom, ejerandele, købesum, overtagelsesdato og tinglyste hæftelser. Det fortæller derimod ikke automatisk, hvornår betalingen skal deponeres og frigives, hvilke renter der gælder ved forsinkelse, hvem der bærer bestemte udgifter, hvad der følger med huset, eller hvordan parterne skal reagere, hvis en forudsætning svigter.
Hvis disse forhold har betydning, bør I aftale dem særskilt og skriftligt. Det kan blandt andet være relevant at fastlægge:
- den samlede pris og alle dele af betalingen
- frister for deponering, frigivelse og eventuel restbetaling
- overtagelse, adgang til huset, risiko, forsikring og løbende udgifter
- hvilket løsøre der følger med, og hvilke dokumenter der skal afleveres
- hvad der sker, hvis en aftalt forudsætning ikke bliver opfyldt
Her sætter loven en snæver grænse for selve skødet. Tinglysningslovens § 10, stk. 4 tillader kun, at et skøde, som skal tinglyses som adkomst, er betinget af købesummens berigtigelse inden for en angiven frist. Et forbehold om eksempelvis finansiering, salg af en anden bolig eller et arbejde på ejendommen kan stå i parternes aftale, men må ikke gøres til en yderligere betingelse for selve adkomsten.
Skal huset hovedsageligt bruges som bolig af den købende søskende, kan lovens fortrydelsesregler gælde for aftalen. Rettighederne forsvinder ikke, blot fordi aftalegrundlaget kaldes et skøde. Derfor skal det være klart, hvornår parterne har indgået den bindende aftale, og hvilket dokument de har tiltrådt.
Hvilke oplysninger skal I have på plads?
Før skødet oprettes, skal I afklare både det registrerede ejerforhold og den faktiske betaling. Den aktuelle vejledning fra Tinglysningsretten kræver blandt andet oplysninger om den andel af sælgerens egen ejerandel, der overdrages, og den andel af hele ejendommen, som køber får.
Den samlede ejerskiftesum er heller ikke nødvendigvis det beløb, der overføres kontant. Den kan også omfatte pantegæld, som køber overtager, restancer eller andre betalingsforpligtelser. I bør derfor afstemme alle dele af modydelsen, før skødet underskrives. Ellers kan skødet vise en ufuldstændig handel, selv om den kontante pris er korrekt.
Tinglysningsrettens handelsvejledning placerer overdragelser mellem søskende under handelstypen familieoverdragelse. Det er en registreringsoplysning, som skal passe til parternes relation og den konkrete handel. Betegnelsen erstatter ikke en aftale om pris, betaling eller øvrige vilkår og afgør ikke i sig selv alle andre følger af overdragelsen.
En bredere overdragelse af fast ejendom mellem søskende kan desuden kræve kontrol af ejendomstype, særlige tilladelser eller dokumentation for, hvem der kan underskrive. Det gælder eksempelvis, hvis sælger ikke selv står som tinglyst ejer, eller hvis en fuldmagt eller et dødsbo indgår i forløbet.
Hvad sker der med lån og pant?
Skødet ændrer ejerskabet, men det ændrer ikke automatisk alle personlige låneforhold. Hvis køber efter aftale overtager en pantegæld, pantebrevet tillader gælden at blive stående ved ejerskifte, og købers adkomst bliver tinglyst ubetinget, kan den særlige regel i tinglysningslovens § 39 føre til, at køber indtræder i gælden, og sælger frigøres. Panthaver kan dog kræve ydelser hos den tidligere ejer, indtil panthaver har fået meddelelse og bevis for den nye ejers tinglysning.
Er alle betingelserne ikke opfyldt, får gældsovertagelsen først virkning for panthaver gennem en aftale med den nye ejer. I skal derfor læse det konkrete pantebrev og afklare långiverens proces, før I fastlåser betalings- og overtagelsesdatoer. En intern aftale mellem søskende kan ikke i sig selv frigøre en debitor over for långiveren.
Kontrollér også, hvad der skal ske med eksisterende pant. Hæftelser kan skulle respekteres, overtages på gyldige vilkår eller aflyses. Et underskrevet skøde er ikke det samme som et endeligt, anmærkningsfrit resultat i Tingbogen.
Skal I også have en samejeaftale?
Hvis overdragelsen betyder, at søskende fortsat skal eje huset sammen, løser skødet kun ejerændringen og de registrerede andele. En samejeaftale mellem søskende kan regulere brug, udgifter, vedligeholdelse, beslutninger, forkøbsret og en senere udtræden. Samejeaftalen erstatter hverken skødet eller aftalen om den aktuelle betaling.
Illustrativt eksempel: Anna ejer hele huset og overdrager halvdelen til sin bror Bo. Skødet skal vise, at Bo erhverver halvdelen, og hvad den samlede modydelse er. Hvis de bagefter skal bruge huset på skift og betale udgifter efter en anden nøgle end ejerandelene, hører de vilkår hjemme i en samejeaftale. Sælger Anna i stedet hele huset og flytter, løser en samejeaftale ikke spørgsmål om betaling, aflevering og frigivelse af købesummen; her er en særskilt købsaftale mere relevant.
Hvordan gennemfører I en enkel overdragelse?
- Hent en aktuel tingbogsattest, og kontrollér ejendommen, den registrerede ejer, ejerandelene, pant og servitutter.
- Fastlæg præcist, hvad der overdrages, den samlede modydelse, overtagelsesdagen og alle forhold, der skal være opfyldt.
- Vurder, om vilkårene er så enkle, at skødet kan stå alene. Brug en særskilt aftale, hvis betaling, aflevering, forbehold eller ansvar kræver mere end skødets registreringsoplysninger.
- Afklar gæld og pant med den relevante långiver, og hold en eventuel gældsovertagelse adskilt fra ejerændringen.
- Opret skødet med korrekte parter, andele, ejerskiftesum, handelstype og øvrige nødvendige oplysninger. Begge parter skal gennemgå og tiltræde det relevante dokument.
- Læs tinglysningssvaret efter anmeldelsen. Kontrollér ejer og andel, og håndtér enhver frist, retsanmærkning, aflysning af pant og økonomisk slutafregning.
Omkostningerne kan omfatte tinglysningsafgift, bank- eller långiverudgifter, vurdering og udarbejdelse af dokumenter. De forsvinder ikke, fordi I undlader en særskilt købsaftale. Det konkrete beløb afhænger blandt andet af ejendomstype, handelstype, ejerskiftesum og eventuelle ændringer i pant.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklens hovedregler og procesforklaringer bygger på gældende lovgivning og aktuelle myndighedsvejledninger.
- Retsinformation: Tinglysningsloven, LBK nr. 285 af 31. januar 2026.
- Tinglysningsrettens vejledninger om Endeligt Skøde, oplysninger om handelen og samejeoverenskomst.
- Retsinformation: Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.
- Boligejer.dk under Erhvervsstyrelsen om skøde og selvsalg.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: