Ved privat skifte skal du og de øvrige arvinger medvirke til overdragelsen af boets ejendom. De arvinger, der overtager huset, underskriver som købere, mens eventuelle øvrige arvinger tiltræder skødet i rollen som boet efter afdøde. En gyldig fuldmagt kan erstatte personlig underskrift, men en almindelig skiftefuldmagt kan ikke bruges til fuldmægtigens egen overtagelse. Ved bobestyrerbehandling repræsenterer bobestyreren boet.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Ved privat skifte skal alle arvinger medvirke til overdragelsen. De nye ejere underskriver som købere, mens øvrige arvinger tiltræder for boet, personligt eller gennem gyldig fuldmagt.
- Kontaktpersonen kan ikke alene overdrage huset uden den nødvendige bemyndigelse.
- En arving kan ikke bruge almindelig skiftefuldmagt til sin egen overtagelse af boets ejendom.
- Kontrollér skifteretsattest, roller, ejerandele og fuldmagter, før skødet underskrives og anmeldes.
- Ved bobestyrerbehandling repræsenterer bobestyreren boet. Køberne skal fortsat tiltræde.
- Læs tinglysningssvaret, og afklar eventuelle frister eller anmærkninger.
Skifteformen afgør, hvem der kan handle for boet
Begynd med skifteretsattesten. Den dokumenterer boets behandlingsform og hvem, der kan råde på boets vegne. Du kan ikke afgøre underskriftsretten alene ud fra, hvem der har kontakt med skifteretten eller står for familiens praktiske opgaver.
Efter dødsboskiftelovens § 26 råder arvingerne i fællesskab over boets aktiver, når boet er udleveret til privat skifte. Kontaktpersonen får derfor ikke automatisk ret til at overdrage ejendommen alene. Skal én person repræsentere andre arvinger, skal bemyndigelsen dække det, personen skal gøre.
Er boet udleveret til bobestyrerbehandling, er det bobestyreren, der tegner boet. Du skal derfor skelne mellem en bobestyrer ved overdragelse af boets hus og en arving, som familien har bedt om at samle papirerne. En arving, der køber ejendommen fra et bobestyrerbo, skal fortsat tiltræde på købersiden.
De nye ejere og de øvrige arvinger har forskellige roller
Når en eller flere arvinger skal have ejendommen udlagt fra boet, skal ejerskiftet tinglyses ved skøde. I Tinglysningsrettens vejledning om skifteretsattest er rollerne fordelt sådan: De overtagende arvinger indsættes som købere, og de øvrige arvinger tiltræder med rollen ”Boet efter afdøde”.
Du skal altså skelne mellem at få en ejerandel og at godkende overdragelsen fra boet. En arving kan skulle underskrive, selv om vedkommende ikke skal stå som ejer bagefter. Omvendt skal alle arvinger ikke anføres som købere, blot fordi de er nævnt på skifteretsattesten.
Et fiktivt eksempel: Tre myndige søskende er arvinger i et privat skiftet bo. To af dem skal efter aftalen overtage hele huset med halvdelen hver, mens den tredje får andre værdier. De to overtagende søskende står som købere. Den tredje tiltræder for boet. Hvis alle tre i stedet skal overtage huset, skal alle tre anføres som købere.
Kontrollér også de ejerandele, der angives i skødet. Køberandelen er den del af hele ejendommen, som den enkelte erhverver ved overdragelsen. En andel, køberen allerede ejer, skal ikke lægges til køberandelen i anmeldelsen. Sælgerandelen angiver derimod, hvor meget af sælgerens eksisterende andel der overdrages. Kopiér derfor ikke blot en arvebrøk ind i felterne.
En skiftefuldmagt dækker ikke enhver underskrift
Hvis du har en skiftefuldmagt fra de andre arvinger, skal du læse dens indhold og eventuelle begrænsninger. Domstolenes blanket adskiller retten til at beslutte salg eller udlodning fra retten til at tinglyse dokumenter og udstede en tinglysningsfuldmagt. En begrænsning i det ene punkt forsvinder ikke, fordi et andet punkt er accepteret.
Tinglysningsretten fastslår desuden, at en arving ikke kan anvende skiftefuldmagt til sin egen erhvervelse af boets faste ejendom. Hvis du selv skal overtage en del af huset, kan du derfor ikke nøjes med at henvise til de almindelige skiftefuldmagter fra dine medarvinger.
De øvrige arvinger kan selv tiltræde digitalt eller udstede særskilte tinglysningsfuldmagter. Hvis du selv skal erhverve ejendommen og samtidig være fuldmagtshaver, skal tinglysningsfuldmagten udtrykkeligt tillade, at du handler med dig selv. Tilladelsen skal stå ved fuldmagtsgiverens underskrift. Få den konkrete fuldmagt og dens form afklaret før anmeldelsen.
En almindelig skiftefuldmagt kan heller ikke forhåndsregistreres hos Tinglysningsretten. Den kan, når kravene er opfyldt, bruges som dokumentation efter en tinglysning med frist eller som grundlag for at udstede en tinglysningsfuldmagt. Det er derfor to forskellige spørgsmål, om du må handle for boet, og om dokumentationen kan bruges i den valgte tinglysningsproces.
Kontrollér dokumenterne før og efter underskrift
Lav en oversigt over arvingerne, de kommende ejere og den person, der skal underskrive for hver af dem. Brug derefter denne rækkefølge:
- Sammenhold skifteretsattesten med Tingbogen. Adkomsten skal være opdateret til ”boet efter”, før ejendommen overdrages videre.
- Fastlæg købernes navne, overtagne andele og boets repræsentanter. Er boet kun medejer af huset, skal anmeldelsen afspejle den andel, boet faktisk overdrager.
- Kontrollér fuldmagternes omfang og form. En papirfuldmagt fra en arving til at underskrive skødet skal være dateret og underskrevet, og underskriften skal bekræftes af en advokat eller to andre vitterlighedsvidner.
- Læs den samlede anmeldelse igennem. Kontrollér roller og underskriftsmetode, før parterne tiltræder med MitID eller gennem en gyldig fuldmagt.
- Anmeld det færdigunderskrevne dokument, og læs tinglysningssvaret. Underskrift er ikke i sig selv det samme som en afsluttet tinglysning.
En manglende underskrift må ikke blot fjernes fra oversigten, fordi en arving er uenig eller ikke svarer. Afklar bemyndigelsen, og kontakt skifteretten ved uenighed om den private bobehandling. Hvis en arving er repræsenteret ved værge eller skifteværge, skal repræsentationen afklares særskilt, før du vælger underskriftsmetode.
Efter anmeldelsen kan manglende dokumentation for retten til at disponere føre til en frist. Mangler den påståede rådighedsret, kan dokumentet blive afvist. Kontrollér derfor både registrerede ejere, andele og eventuelle frister eller anmærkninger i svaret. Reglerne om dokumentation fremgår af tinglysningsloven.
Hvis I bestiller hjælp til skøde eller fuldmagter, kan I bede om en pris, der viser dokumentarbejde og eventuel håndtering af mangler særskilt. Hold den aftalte betaling for hjælp adskilt fra den offentlige tinglysningsafgift på ejerskiftet.
Fagligt grundlag og kilder
- Dødsboskifteloven om arvingernes fælles rådighed og bobestyrerens repræsentation.
- Tinglysningsloven om fuldmagter og dokumentation for rådighedsret.
- Tinglysningsrettens vejledninger om skifteretsattest, skiftefuldmagter, endeligt skøde og sælger-/køberandele.
- Danmarks Domstoles vejledning om privat skifte og blanketten til skiftefuldmagt.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
