En friværdiaftale mellem samlevende er en intern aftale om værdien i boligen. Den ændrer ikke automatisk skødet. Hvis aftalen skal ændre, hvem der ejer boligen, eller hvor stor ejerandelen er, kræver det normalt et nyt skøde og tinglysning.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation. Her får du et overblik over de mest almindelige typer skøder og overdragelser:
En friværdiaftale mellem samlevende er en intern aftale om værdien i boligen, ikke en automatisk ændring af skødet. Hvis aftalen skal ændre ejerandel eller adkomst, kræver det normalt skøde og tinglysning.
- Friværdiaftalen kan give et internt økonomisk krav uden at ændre Tingbogen.
- Skødet bliver relevant, når aftalen reelt skal flytte en ejerandel.
- Samejeoverenskomst kan regulere vilkår mellem medejere, men erstatter ikke skøde.
- Lån og pant skal afklares særskilt med bank eller långiver.
- Efter en ejerændring bør Tingbogen kontrolleres mod aftalen.
Hvad er det korte svar?
En friværdiaftale kan forklare, hvordan I vil fordele en senere gevinst, et tab eller et internt krav mellem jer. Den er ikke det samme som tinglyst adkomst.
Hvis du skal have en ejerandel, eller hvis din ejerandel skal ændres, skal skødet afspejle ændringen. Hvis aftalen kun handler om en intern betaling mellem jer, kan skødet være uændret, men aftalen bør stadig passe til jeres faktiske ejer- og låneforhold.
Hvad betyder friværdi i denne sammenhæng?
Friværdi bruges her som en praktisk betegnelse for den del af boligens værdi, der ikke er bundet af gæld. Den præcise opgørelse afhænger af boligens værdi, restgæld, salgsomkostninger og de vilkår, I selv har aftalt.
For samlevende er den centrale skødeafgrænsning ikke selve beregningen, men hvad aftalen skal gøre. Skal den kun fordele penge internt, eller skal den også flytte en del af ejendomsretten?
Hvorfor ændrer aftalen ikke Tingbogen?
Tingbogen viser den tinglyste adkomst. Tinglysningsloven bygger på, at rettigheder over fast ejendom skal tinglyses for at få beskyttelse mod aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning.
En intern friværdiaftale kan derfor ikke i sig selv ændre, hvem der står som ejer. Hvis du ikke står på skødet, bliver du ikke registreret som medejer alene ved, at aftalen giver dig ret til en del af friværdien.
Hvornår kræver aftalen et nyt skøde?
Aftalen kræver et skødespor, når den reelt skal ændre ejerforholdet. Det kan være, hvis den ene samlever skal købe sig ind, købe den anden ud eller ændre ejerbrøken, så Tingbogen skal vise en ny fordeling.
Ved en ejerændring skal skødet vise, hvilken andel der overdrages, og hvem der skal stå som ejer bagefter. Det er her, viden om ejerandele i skødet bliver relevant, fordi aftalens økonomiske fordeling ikke altid er den samme som den tinglyste ejerbrøk.
Hvornår kan skødet være uændret?
Skødet kan være uændret, hvis friværdiaftalen kun regulerer et internt økonomisk krav mellem jer. Det kan for eksempel være en aftale om, at den ene senere skal have et beløb, hvis boligen sælges, uden at den pågældende skal registreres som ejer nu.
Den løsning ændrer ikke adkomsten. Den bør derfor ikke beskrives, som om den giver samme stilling som at stå på skødet. Den giver højst den interne ret, som aftalen faktisk kan bære.
Hvordan adskiller friværdiaftalen sig fra ejerandel?
Ejerandel handler om den andel af ejendommen, du ejer og får registreret. Friværdiaftalen handler om, hvordan en økonomisk værdi skal deles eller opgøres mellem jer.
De to spor kan godt pege samme vej, men de behøver ikke gøre det. Du kan eje 50 procent af boligen og have en aftale om intern udligning, eller du kan have et økonomisk krav uden at være medejer. Skødet afgør adkomsten; aftalen afgør kun det interne mellemværende.
Hvordan hænger aftalen sammen med samejeoverenskomst?
Hvis I begge ejer boligen, kan en samejeoverenskomst være det naturlige sted at regulere interne vilkår om brug, udgifter, salg, udtræden og opgørelse mellem jer.
En samejeoverenskomst kan dog ikke erstatte et skøde, hvis ejerandelen skal ændres. Hvis friværdiaftalen udløser, at den ene skal overtage en større del af boligen, skal den tinglyste adkomst følge med gennem et skøde.
Hvad betyder aftalen ved samlivsophør?
Ved samlivsophør kan friværdiaftalen blive et beslutningsgrundlag for, om boligen skal sælges, om den ene skal købe den anden ud, eller om I skal eje videre i en periode. For ugifte samlevende er der ikke en automatisk ægtefællebodeling af boligen.
Hvis aftalen fører til, at den ene overtager hele eller en større del af boligen, bliver skøde ved samlivsophør relevant. Hvis aftalen kun fastsætter et internt beløb, kan skødet være uændret, men betalingen skal stadig kunne forklares i forhold til ejerforholdet.
Hvad betyder aftalen for lån og pant?
Friværdiaftalen ændrer ikke automatisk boliglån, realkreditlån eller pant. En samlever kan have ret til en intern betaling uden at være frigjort fra et lån, og en ny ejer kan stå på skødet uden automatisk at være godkendt som debitor.
Hvis aftalen forudsætter, at lån eller pant ændres, skal banken eller långiveren ind over som særskilt tredjepart. Det er et andet spor end skødet og skal afklares, før du lægger ejerændringen til grund som gennemført.
Hvilke oplysninger bør aftalen have klarhed om?
En friværdiaftale, der skal bruges i forbindelse med skøde eller samlivsophør, bør være konkret nok til at kunne sammenholdes med ejerandel, betaling og låneforhold. Ellers kan den skabe uklarhed i stedet for at afklare næste skridt.
- Hvem ejer boligen ifølge Tingbogen?
- Hvordan opgøres boligens værdi og gæld i aftalen?
- Skal aftalen give et internt beløb eller ændre ejerandel?
- Hvornår skal betaling eller overdragelse ske?
- Skal bank, långiver eller panthaver acceptere noget særskilt?
Hvad kan stoppe processen?
Processen kan stoppe, hvis aftalen ikke viser, om der er tale om et internt krav eller en egentlig ejerændring. Den kan også stoppe, hvis den person, der skal overdrage ejerandel, ikke medvirker, eller hvis banken ikke accepterer den nødvendige låneændring.
Et andet kontrolpunkt er sammenhængen mellem friværdiaftalen og skødet. Hvis aftalen siger én ejerfordeling, men skødet viser en anden, skal forskellen forklares som et bevidst internt vilkår og ikke som en skjult ejerændring.
Hvordan kan en løsning se ud i praksis?
Forenklet illustrativt eksempel: Du ejer boligen alene, men du og din samlever har aftalt, at din samlever skal have ret til 25 procent af den friværdi, der er opbygget under samlivet. Hvis aftalen kun skal give et internt beløb ved salg, ændrer den ikke skødet.
Hvis aftalen derimod betyder, at din samlever skal eje 25 procent af boligen nu, skal ejerandelen registreres ved skøde. Det er forskellen mellem et økonomisk aftalespor og et tinglyst adkomstspor.
Hvad bør du kontrollere bagefter?
Efter en skødeændring bør du kontrollere, at Tingbogen viser de rigtige adkomsthavere og ejerandele. Hvis aftalen kun var intern, bør du i stedet kontrollere, at aftalen ikke bliver brugt som om den havde ændret adkomsten.
Ved ophør eller salg bør aftalen også sammenholdes med eventuel kompensation ved samlivsophør, betaling mellem parterne og bankens krav. Det hjælper med at holde intern betaling, ejerændring og låneforhold adskilt.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på officielle regler og vejledninger om skøde, adkomst, samejeoverenskomst og tinglysning af fast ejendom.
- Retsinformation: tinglysningsloven
- Tinglysningsretten: skøder
- Tinglysningsretten: sælger- og køberandele
- Tinglysningsretten: samejeoverenskomst
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: