Et lån fra forældrene kan indgå i finansieringen, når du køber bolig. Du bliver skyldner, forældrene bliver långivere, og beløbet indgår som gæld i din samlede økonomi. Aftalen bør derfor være skriftlig og afklaret med banken, før boligkøbet bliver bindende.
Lånet afgør ikke i sig selv, hvem der ejer boligen, og giver heller ikke automatisk forældrene sikkerhed i ejendommen. Gæld, ejerskab og et eventuelt pant er forskellige juridiske spor. De skal planlægges samlet, men dokumenteres hver for sig.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Et lån fra forældrene kan indgå i boligkøbet, men gæld, ejerskab og eventuel sikkerhed skal holdes adskilt. Få overblik over dokumenterne og rækkefølgen, før købet bliver bindende.
- Se forskellen på långiver, ejer og panthaver
- Afklar gældsbrevets centrale vilkår
- Inddrag banken i den samlede finansiering
- Forstå, hvornår pant kræver særskilt tinglysning
- Få overblik over omkostninger og efterkontrol
Hvem er ejer, låntager og långiver?
Ved et lån stiller forældrene penge til rådighed, mens du forpligter dig til at betale dem tilbage efter de aftalte vilkår. Pengene kan dække en del af købesummen sammen med opsparing, banklån og realkreditlån. Familielånet er stadig en gældspost, selv om parterne er nært beslægtede.
Før dokumenterne udarbejdes, bør I placere rollerne præcist:
- Ejeren er den, der køber boligen og får sin adkomst registreret gennem skødet.
- Låntageren er den, der skylder pengene efter låneaftalen.
- Långiveren er den forælder eller de forældre, som har kravet på tilbagebetaling.
- Panthaveren er den, der har en særskilt sikkerhedsret i boligen, hvis der oprettes og tinglyses pant.
Et skriftligt gældsbrev dokumenterer låneforpligtelsen. Det gør ikke forældrene til medejere eller panthavere. Ved et forældrekøb ejer forældrene derimod boligen, og hvis de skal eje sammen med barnet, er der tale om en anden konstruktion med særskilte spørgsmål om ejerandele og sameje. Læs mere om at købe bolig sammen med forældre, hvis det er den ønskede model.
Køber du med en partner, bør I også afklare, om begge er låntagere, eller om kun den ene låner af sine forældre. Det kan ikke udledes af skødet alene. Ejerandele og gæld kan være forskellige, men forskellen skal være bevidst og fremgå af de relevante dokumenter.
Afklar finansieringen før købsaftalen binder
Banken eller realkreditinstituttet foretager sin egen vurdering af din økonomi og den bolig, du vil købe. Et dokumenteret lån fra forældrene giver ikke i sig selv adgang til den resterende finansiering. Den professionelle kreditgiver skal vurdere, om du kan betale de samlede forpligtelser, ud fra korrekte og fuldstændige oplysninger om blandt andet indtægter, udgifter og gæld.
Oplys derfor om familielånet, før finansieringen godkendes endeligt. Banken skal kende hovedstol, tilbagebetalingsvilkår og eventuel sikkerhed for at kunne vurdere helheden. Et lån uden løbende afdrag kan blive vurderet anderledes end et lån med faste ydelser, men du har ikke krav på, at banken godkender eller behandler en bestemt model på en bestemt måde.
Ønsker forældrene pant i boligen, skal det også afklares tidligt. Bankens og realkreditinstituttets hæftelser har en bestemt placering i prioritetsordenen, og et forældrepant skal have en afklaret prioritetsstilling i forhold til de øvrige hæftelser. De almindelige trin omkring købsaftale, finansiering, skøde og overtagelse fortsætter ved siden af familielånet; se boligkøbets faser trin for trin.
Hvad skal gældsbrevet afklare?
Gældsbrevslovens § 5 fastsætter, at gælden kan kræves betalt, når långiveren forlanger det, hvis parterne ikke har aftalt en betalingstid. Låntageren kan i så fald også betale til enhver tid. I bør derfor aktivt vælge, om lånet skal betales i rater, på bestemte datoer, ved en bestemt hændelse eller efter et aftalt påkrav.
Den konkrete aftale bør som minimum afklare:
- hvem der er långiver og låntager, og om der er flere på hver side
- lånets hovedstol, udbetalingsdato og den konto, pengene overføres til
- om der beregnes rente, og hvordan eventuelle afdrag og renter betales
- forfald, adgang til førtidig indfrielse og håndtering ved salg af boligen
- hvornår lånet er misligholdt, og hvilke varsler der gælder
- om lånet er uden sikkerhed, eller om et særskilt pantedokument skal sikre kravet
Vilkårene skal hænge sammen. Hvis ét punkt beskriver løbende afdrag, mens et andet giver adgang til at kræve hele restgælden straks, skal forholdet mellem bestemmelserne være tydeligt. Dato, underskrifter og et fælles, uændret eksemplar hos begge parter gør det lettere at dokumentere den endelige aftale. Senere ændringer bør også dateres og skrives ned.
Hvornår kræver lånet særskilt sikkerhed?
Uden pant har forældrene et personligt krav mod låntageren, men ingen særskilt sikkerhedsret i ejendommen. Skal kravet også sikres i boligen, kræver det et pantedokument, som passer til gælden og den øvrige finansiering. Tinglysningslovens § 1 betyder, at en ret over fast ejendom som udgangspunkt skal tinglyses for at få beskyttelse mod en konkurrerende tinglyst aftale og mod retsforfølgning; ved aftaler kræves desuden, at erhververen er i god tro.
Et pantedokument skal blandt andet håndtere hovedstol, betalings- og opsigelsesvilkår samt placeringen i forhold til andre hæftelser. En sætning i gældsbrevet om, at forældrene har sikkerhed, kan ikke stå alene. Pantet skal etableres og anmeldes i den relevante dokumenttype, mens prioritet og eventuelle krav fra de øvrige långivere skal være afklaret.
Er der flere ejere, kan én ejer ikke uden videre pantsætte hele ejendommen alene. Afhængigt af dokumentet kan pantet begrænses til en ejerandel, eller den anden ejer skal tiltræde pantsætningen. Den nærmere løsning afhænger af ejerforholdet og de øvrige hæftelser. Den særskilte artikel om, hvorvidt forældrene kan få pant for familielånet, behandler sikkerhedssporet mere detaljeret.
Forenklet illustrativt eksempel: Du køber en bolig alene og låner en del af købesummen af dine forældre. Med et gældsbrev uden sikkerhed er du ejer, mens forældrene er långivere med et personligt krav mod dig. Får de i stedet et pantedokument, som tinglyses med en afklaret prioritetsstilling, bliver de også panthavere inden for dokumentets rammer. Ejerskabet ændres ikke af den grund.
Sådan følger dokumenterne boligkøbet
Du kan mindske risikoen for uoverensstemmelser ved at tage beslutningerne i en rækkefølge, hvor hvert trin kan kontrolleres:
- Opgør finansieringsbehovet og virkningen af tilbagebetalingen på dit løbende budget.
- Fastlæg, hvem der skal eje boligen, hvem der låner, og hvem der yder lånet.
- Beskriv hovedstol, udbetaling, afdrag, forfald, misligholdelse og eventuel sikkerhed.
- Forelæg hele finansieringen for banken, før du binder dig til købet.
- Underskriv det gældsbrev, som svarer til den løsning, der faktisk gennemføres.
- Gennemfør betalingerne, så beløb, datoer og konti kan dokumenteres.
- Kontrollér efter tinglysningen, at den registrerede adkomst og eventuelle pantehæftelser svarer til aftalen.
Sæt processen på pause, hvis banken ikke har set familielånet, hvis låntagerne er uklare, eller hvis forældrene forventer pant uden et særskilt pantedokument. Det samme gælder, hvis prioritetsstillingen ikke er afklaret. De punkter kan ændre både finansieringen og den sikkerhed, parterne ender med.
Efter købet viser gældsbrevet, hvad parterne har aftalt, mens betalingssporet viser udbetalinger og afdrag. En tingbogsattest viser den tinglyste ejer og de registrerede hæftelser. Ingen af dokumenterne beskriver hele konstruktionen alene, så de bør kontrolleres mod hinanden.
Hvilke omkostninger og alternativer findes?
Der kan være udgifter til at udarbejde eller kontrollere gældsbrevet, til bankens behandling af finansieringen og til at oprette og tinglyse pant. Tinglysning af pant er som udgangspunkt afgiftspligtig; den konkrete afgift og eventuelle lempelser afhænger af de aktuelle regler og dokumentet. Omkostningen bør derfor afklares, når sikkerhedsløsningen vælges.
Gem gældsbrev, kontoudtog, betalingsplaner og skriftlige ændringer samlet, så restgælden kan opgøres. Hvis lånet indfries, bør betalingen dokumenteres. Et tinglyst pant skal håndteres særskilt bagefter, fordi indfrielse af gælden ikke i sig selv fjerner registreringen i Tingbogen.
Et familielån er heller ikke den eneste mulige støtte til boligkøbet. Mere kan eventuelt finansieres gennem bank, forældrene kan efter bankens konkrete accept stille en anden form for sikkerhed, eller de kan købe en ejerandel. Løsningerne har forskellige følger for gæld, ejerskab, risiko og et senere salg.
Begynd derfor med formålet. Skal du eje alene, men mangler en del af finansieringen, peger det mod et lånespor. Skal forældrene have del i værdien og beslutningerne om boligen, er medejerskab et andet spor. Er deres hovedbehov beskyttelse ved manglende betaling, skal sikkerheden vurderes særskilt sammen med bankens krav.
Fagligt grundlag og kilder
- Gældsbrevsloven om blandt andet betalingstid og rettigheder efter et gældsbrev.
- Tinglysningsloven om beskyttelse af rettigheder over fast ejendom.
- Tinglysningsrettens vejledninger om skøder, nypantsætning, tingbogsattester og aflysning.
- Bekendtgørelsen om god skik for boligkredit og den aktuelle vejledning om kreditværdighedsvurdering.
- Tinglysningsafgiftsloven og Tinglysningsrettens aktuelle afgiftsvejledning.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
