Du kan gennemføre en underskudshandel, hvis der findes en løsning på det beløb, salget mangler, og de rettighedshavere, hvis pant skal frigives, medvirker på de aftalte vilkår. Løsningen kan være egne penge eller en aftale med kreditorerne. At køber får boligen uden sælgers pant, betyder ikke i sig selv, at sælgerens personlige restgæld er eftergivet.
Ved en underskudshandel rækker købesummen ikke til at indfri den relevante gæld og betale salgets omkostninger. Det er noget andet end blot at sælge billigere, end du selv købte. Her handler forløbet om frivilligt salg af en ejerbolig, hvor gæld og hæftelser skal afklares som led i handlen.
Skal skødet overdrages eller ændres?
En underskudshandel kan gennemføres, når finansieringen og de nødvendige aftaler om frigivelse af pant er på plads. Sletning af pant betyder ikke i sig selv, at din personlige restgæld forsvinder.
- Underskuddet opstår, når købesummen ikke dækker den relevante gæld og salgsomkostningerne.
- Kontrollér aktuelle indfrielsesbeløb, gebyrer og gæld, som salgsbudgettet udtrykkeligt udelader.
- Afklar kreditortilsagn, egne indbetalinger og købsaftalens forbehold, frister og konsekvenser.
- Koordinér betaling, skøde og aflysning, og kontrollér det endelige tinglysningsresultat.
- Få restgæld og betalingsvilkår opgjort særskilt. Flere skyldneres hæftelse ophører ikke alene ved en intern aftale om fordeling.
Hvor stort er underskuddet, når alt er med?
Start med en samlet opgørelse ud fra den pris, køber faktisk vil betale. Den skal vise salgsudgifter, aktuelle indfrielsesbeløb og eventuelle egne midler. Restgælden på en låneoversigt er ikke nødvendigvis det beløb, lånet kan indfries til på afregningsdagen; renter, kurs og omkostninger kan ændre beløbet.
Et salgsprovenu skal derfor læses sammen med budgettets forbehold. Efter reglerne om salgsbudget og salgsprovenu kan gæld bag ejerpantebreve, skadesløsbreve og udlæg holdes udenfor, hvis der udtrykkeligt er taget forbehold. Udgifter til aftalte sælgerarbejder og opsigelse af løbende aftaler behøver heller ikke være med.
Bed om at få de udeladte poster opgjort særskilt. Ellers kan det tal, du forhandler ud fra, være mindre end det beløb, der faktisk skal findes. Tingbogens pantebeløb erstatter heller ikke aktuelle oplysninger fra kreditorerne om gælden.
Et forenklet, fiktivt eksempel: Købesummen er 1.800.000 kr., salgsomkostningerne 100.000 kr., og de samlede indfrielsesbeløb 1.950.000 kr. Efter omkostninger er der 1.700.000 kr. til gælden, så underskuddet er 250.000 kr. Har du 75.000 kr. i egne midler til handlen, mangler der fortsat 175.000 kr.
Eksemplet forudsætter, at alle relevante poster allerede er med, og at beløbene ikke ændres. En lavere købesum eller en dyrere indfrielse øger finansieringsbehovet. Beregningen viser ikke, hvilken kreditor der accepterer et tab, eller hvordan restgælden skal betales.
Hvem skal acceptere at frigive pantet?
Få gennemgået tingbogens hæftelser og de tilhørende dokumenter. Du skal vide, hvilke lån der indfries, hvilke rettigheder der eventuelt overtages, og hvilke pant eller udlæg der skal slettes. Der kan være andre rettighedshavere end din egen bank, også selv om banken står for betalingen. Kreditorernes indbyrdes prioritet skal indgå i fordelingen; du kan ikke planlægge aflysning ud fra en vilkårlig fordeling af pengene.
Efter tinglysningsloven kræver sletning af pantebreve og rettigheder i ejerpantebreve som udgangspunkt samtykke fra den berettigede ifølge Tingbogen. Et retsligt grundlag for, at retten er ophørt, kan træde i stedet. At salgsprisen ikke dækker gælden, giver ikke i sig selv sælger ret til at få et gyldigt pant fjernet.
Når en kreditor ikke får fuld betaling, skal aftalen om frigivelse derfor være afklaret. Bed om skriftlig dokumentation for, hvilket beløb kreditor modtager, hvilke rettigheder der frigives, og hvilke betingelser der gælder. Bankens accept af sin egen del løser ikke automatisk en anden panthavers krav.
Skeln også mellem bankens tilsagn om at medvirke til salget og en eventuel bevilling af et nyt lån til underskuddet. Det er forskellige beslutninger. Boligejer.dk beskriver en erklæring med bankens tilsagn som et dokument, der udleveres til køber ved salg med underskud.
Hvad bør være afklaret før underskrift?
Hvis kreditorernes endelige svar mangler, bør du få det håndteret i købsaftalens betingelser. Få forbeholdet til at angive, hvilke godkendelser der kræves, fristen, hvem der skal have besked, og hvad der sker ved et afslag eller manglende svar. Det er aftalens ordlyd, der afgør fristen og virkningen. Et forbehold i købsaftalen forpligter ikke i sig selv kreditorerne til at acceptere handlen.
Kontrollér, at kreditortilsagnene passer til samme handel. En accept baseret på en bestemt pris og overtagelsesdato kan ikke uden videre bruges, hvis parterne senere ændrer vilkårene. Få virkningen af ændringen afklaret skriftligt.
- Hvilken pris, hvilke salgsudgifter og hvilken afregningsdato bygger accepten på?
- Skal du indbetale egne midler, og hvornår skal de være til rådighed?
- Hvem sørger for den enkelte kreditors samtykke og betaling?
- Er der frister eller betingelser, som endnu ikke er opfyldt?
- Er der særskilt aftalt, hvad der sker med den gæld, salget ikke dækker?
En manglende accept eller et finansieringshul er et konkret stoppunkt i planlægningen. Det løses hverken ved at underskrive skødet eller ved at flytte overtagelsesdagen uden samtidig at afklare aftalerne.
Hvordan samles betaling, aflysning og skøde?
Den, der berigtiger handlen, samordner dokumenterne med de banker og kreditorer, der deltager. Den præcise rækkefølge afhænger af købsaftalen og de aftalte sikkerheder. Du bør kunne få forløbet forklaret med disse kontrolpunkter:
- Det samlede betalingsbehov og kreditorernes vilkår er afklaret, herunder finansiering af underskuddet.
- Købesum og egne indbetalinger stilles til rådighed på de aftalte vilkår. Der er klarhed over, hvem der må bruge beløbene til hvilke betalinger.
- Skøde, indfrielse og aflysning af sælgers pant gennemføres i sammenhæng med de aftalte garantier og indeståelser.
- Betalingerne afstemmes, og det kontrolleres, at købers tinglyste rettigheder svarer til aftalen. Sælger får en opgørelse over den gæld, der eventuelt består.
Et tinglyst skøde er ikke alene bevis for, at alle hæftelser er afviklet. Kontrollér også det konkrete tinglysningssvar og de rettigheder, som køber ikke skal overtage. Betaling til kreditorer som led i indfrielsen er desuden noget andet end fri udbetaling af købesummen til sælger.
Medtag udgifter til mægler, dokumenter, berigtigelse og bankens håndtering i planlægningen. Eventuelle udgifter til vurdering og låneændring afhænger af løsningen. Skeln mellem offentlige tinglysningsafgifter, bankens gebyrer og honorar for dokumentarbejde, og afklar, hvilke poster du efter aftalen skal betale. Brug konkrete tilbud og opgørelser, så samme udgift ikke tælles to gange.
Hæfter du stadig for gæld efter salget?
Hvis du hæfter personligt, og kreditor kun frigiver pantet, består kravet på den ubetalte gæld. Aflysningen vedrører sikkerheden i boligen. En eftergivelse vedrører selve betalingskravet og skal have sit eget grundlag.
Få derfor afklaret saldo, renter, betalingstidspunkter og eventuelle nye omkostninger. En afdragsaftale er ikke det samme som en eftergivelse. Er I flere skyldnere, skal hver persons stilling fremgå: Har I udstedt et gældsbrev sammen, hæfter I som udgangspunkt hver for hele gælden, medmindre andet er aftalt. Jeres indbyrdes aftale om at betale halvdelen hver begrænser ikke alene kreditors krav.
Hvis løsningen indebærer, at køber overtager pantegæld, gælder særlige regler. Tinglysningsloven kan frigøre sælger, når overtagelsen er aftalt mellem parterne, pantebrevet ikke tillader indfrielseskrav ved ejerskifte, og købers ejerskab er tinglyst ubetinget. Panthaveren kan dog fortsat kræve ydelser hos den tidligere ejer, indtil panthaveren har modtaget meddelelse om overtagelsen og bevis for den nye ejers tinglysning. I andre tilfælde kræves en aftale mellem panthaveren og den nye ejer.
Hvad hvis der ikke kommer en samlet aftale?
Hvis en nødvendig panthaver ikke vil frigive sin ret på de tilbudte vilkår, kan handlen ikke afsluttes som planlagt med den aftalte frigivelse. Undersøg, om hullet kan dækkes med flere egne midler, anden finansiering eller ændrede vilkår, som alle berørte parter accepterer. Ingen af mulighederne giver i sig selv krav på et lån eller en gældsnedsættelse.
Du kan også undersøge et senere salg, hvis din økonomi og de eksisterende betalingsaftaler gør det muligt. Regn i så fald på boligudgifter og gældsbetalinger i ventetiden uden at forudsætte en højere salgspris. Er købsaftalen allerede indgået, afhænger muligheden for at udskyde eller opgive handlen af dens vilkår og parternes aftaler.
Fagligt grundlag og kilder
- Tinglysningsloven om skøde, rettigheder, aflysning og gældsovertagelse.
- Bekendtgørelsen om formidling ved salg af fast ejendom om salgsbudgettets indhold og forbehold.
- Gældsbrevsloven om flere skyldneres hæftelse og aftaleloven om bindende aftaler.
- Boligejer.dk under Erhvervsstyrelsen om salgsprovenu, selvsalgsdokumenter og berigtigelse.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: