En tilstandsrapport på en ejerlejlighed laves især, når sælger vil bruge huseftersynsordningen, eller når parterne har brug for et samlet teknisk billede af både lejligheden og relevante fælles bygningsdele. Den er mulig, men sjældnere end ved huse og sommerhuse.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation. Her får du et overblik over de mest almindelige typer skøder og overdragelser:
En tilstandsrapport på ejerlejlighed laves især, hvis huseftersynsordningen skal bruges i handlen, men den er sjældnere end ved huse. Det centrale er, at både selve lejligheden og relevante fælles bygningsdele skal kunne indgå, ellers giver rapportgrundlaget ikke det samme beslutnings- og forsikringsspor.
- Tilstandsrapporten er ikke lovpligtig ved salg af ejerlejlighed.
- Ved huseftersyn skal fællesejet også håndteres, ikke kun den private lejlighed.
- Rapporten skal foreligge tidligt, hvis den skal bruges før købers binding.
- Uden rapport bør du kontrollere ejerforeningens dokumenter, vedligeholdelse og aftalevilkår særskilt.
Hvornår laves tilstandsrapporten på en ejerlejlighed?
Rapporten laves før købsaftalen bliver endelig, hvis den skal indgå i huseftersynsordningen. Sælger skal have rapportgrundlaget klar, så køber kan modtage det sammen med de øvrige oplysninger, før køber binder sig på de vilkår, ordningen bygger på.
Den kan også laves, hvis sælger eller køber ønsker en bygningssagkyndig gennemgang, selv om handlen ikke ender med et fuldt huseftersynsspor. I så fald skal du skelne mellem en egentlig tilstandsrapport under ordningen og en særskilt teknisk vurdering, som ikke nødvendigvis har samme retsvirkning.
Hvorfor laves den sjældnere end på et hus?
En almindelig ejerlejlighed er ikke kun den private bolig bag døren. Tag, facade, opgange, kælder, installationer, altaner og andre fælles bygningsdele kan høre til ejerforeningens område. Derfor er det sværere at afgrænse, hvad rapporten skal dække, end når en sælger sælger et helt hus.
Boligejer.dk beskriver, at huseftersynsordningen kun anvendes yderst sjældent ved salg af ejerlejligheder, fordi der skal foreligge tilstandsrapporter både for selve ejerlejligheden og for ejendommens fælleseje. Det gør fællesejet til det centrale stopunkt, når du spørger, om rapporten kan bruges.
Hvad betyder fællesejet for rapporten?
Fællesejet betyder, at rapporten ikke kan nøjes med at se på gulve, vægge og lofter inde i lejligheden, hvis huseftersynsordningen skal bruges korrekt. Den skal også forholde sig til de fælles bygningsdele, som kan bære risikoen for skjulte eller synlige skader.
Forenklet illustrativt eksempel: Du køber en lejlighed øverst i ejendommen, og der er fugttegn ved loftet. Hvis årsagen kan ligge i taget, er det ikke nok at se på maling og puds i lejligheden. Tagets tilstand, ejerforeningens vedligeholdelse og eventuelle fælles beslutninger skal ind i vurderingen.
Hvem bestiller rapporten, og hvornår skal den ligge klar?
Det er normalt sælger, der bestiller tilstandsrapporten, når huseftersynsordningen skal bruges i en handel. Rapporten skal udarbejdes af en beskikket bygningssagkyndig, og rapportgrundlaget skal være tilgængeligt, før køber skal træffe sin endelige beslutning.
Hvis rapporten først bliver nævnt efter underskrift, kan den ikke uden videre bruges som det grundlag, køber skulle have haft før binding. Derfor bør du som køber spørge tidligt, om der findes tilstandsrapport, elinstallationsrapport og forsikringstilbud, eller om handlen i stedet skal vurderes ud fra andre dokumenter.
Er tilstandsrapporten lovpligtig ved salg af ejerlejlighed?
Nej. Tilstandsrapporten er ikke et lovpligtigt salgsdokument på samme måde som energimærkning kan være ved annonceret salg. Boligejer.dk forklarer, at tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten ikke er lovpligtige dokumenter, men at de indgår i huseftersynsordningen.
Det praktiske spørgsmål er derfor ikke kun, om rapporten “skal” laves. Spørgsmålet er, om sælger vil bruge ordningen til at skabe et bestemt rapport- og forsikringsgrundlag, og om det overhovedet kan lade sig gøre for den konkrete ejerlejlighed og ejendommens fælleseje.
Hvad skal rapporten bruges til, hvis den laves?
En tilstandsrapport beskriver synlige skader og synlige tegn, der kan pege på skjulte skader. Den bygningssagkyndige sammenligner boligen med tilsvarende boliger af samme type, alder og stand. Rapporten er derfor et beslutningsdokument, ikke en fuld garanti for alt, der kan vise sig senere.
I en ejerlejlighed skal rapporten læses sammen med ejerforeningens materiale. En skade inde i lejligheden kan være privat, men årsagen kan også hænge sammen med fælles installationer, tag, facade, fugt, altaner eller andre forhold, der skal håndteres i ejerforeningen.
Hvad er forskellen på almindelig ejerlejlighed og villalejlighed?
En villalejlighed kan i praksis ligne et mindre sameje om en opdelt ejendom, hvor afgrænsningen mellem privat del og fælles del kan være mere overskuelig end i en stor etageejendom. Boligejer.dk angiver, at ordningen normalt benyttes ved villalejligheder, mens den kun sjældent bruges ved almindelige ejerlejligheder.
Det betyder ikke, at alle villalejligheder automatisk har et enkelt rapportgrundlag. Du skal stadig se på ejerforening, fælles bygningsdele, vedtægter, brugsrettigheder, installationer og vedligeholdelse, før du ved, hvad rapporten faktisk dækker.
Hvilke skader og tegn kan rapporten vise?
Rapporten kan vise skader, tegn på skader og forhold, der giver nærliggende risiko for skader. Det kan fx være fugtspor, revner, tag- eller facadeforhold, skader ved vinduer, altaner, kælder eller andre bygningsdele, hvis de er en del af gennemgangen.
Hvis du læser om huseftersynsordningen ved ejerlejlighed, er det samme skel afgørende: Rapporten er stærkest, når det er klart, hvilke bygningsdele den omfatter, og hvilke dele der ligger uden for den private ejerlejlighed.
Hvad er ikke dækket af rapporten?
En tilstandsrapport dækker ikke alt ved boligen. Boligejer.dk beskriver blandt andet, at sædvanligt slid, bagatelagtige forhold, æstetiske forhold, inventar og boligens generelle lovlighed ikke er rapportens hovedfelt, bortset fra åbenlyse overtrædelser af byggelovgivningen.
For ejerlejligheder betyder det, at du ikke bør bruge rapporten som eneste dokument. Den kan vise bygningsskader, men den forklarer ikke nødvendigvis ejerforeningens økonomi, fælleslån, vedligeholdelsesplan, referater, fordelingstal, brugsrettigheder eller kommende arbejder.
Hvordan kontrollerer du boligen, når der ikke er rapport?
Når der ikke findes en tilstandsrapport, skal du flytte kontrollen over på andre dokumenter og konkrete spørgsmål. Start med salgsopstilling, købsaftale, ejerlejlighedsskema, vedtægter, regnskab, budget, referater, vedligeholdelsesplan, BBR-oplysninger, energimærke og eventuelle byggesager.
Ved køb af lejlighed bør du se den private bolig og ejerforeningen som to forskellige spor. Den private stand fortæller noget om lejligheden, mens ejerforeningens dokumenter kan fortælle noget om fælles vedligeholdelse, økonomi og beslutninger, der kan få betydning efter overtagelsen.
Hvordan hænger rapporten sammen med ejerskifteforsikring?
Tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten er centrale for, at køber kan tegne ejerskifteforsikring under huseftersynsordningen, og for at sælger kan opnå den særlige ansvarsfrihed for skjulte fejl og mangler, hvis de øvrige betingelser er opfyldt. Ved ejerlejligheder kan dette spor være vanskeligt, fordi fælleseje og ejerforeningens område skal afgrænses.
Det forklarer også, hvorfor ejerskifteforsikring til ejerlejlighed ikke bør vurderes som et almindeligt huskøb. Forsikringsselskabet, rapportgrundlaget og fælles bygningsdele skal passe sammen, før du kan konkludere, hvad forsikringen faktisk kan omfatte.
Hvilke dokumenter bør du læse ved siden af rapporten?
Hvis der findes en tilstandsrapport, bør du læse den sammen med elinstallationsrapport, købsaftale, sælgeroplysninger, ejerlejlighedsskema, ejerforeningens vedtægter, regnskab, budget, referater og vedligeholdelsesplan. Hvis der er konkrete skader, bør du også se efter, om der findes tilbud, byggesager, forsikringssager eller beslutninger i ejerforeningen.
Dokumenterne løser forskellige spørgsmål. Rapporten ser på bygningens skader. Ejerforeningens materiale viser økonomi, vedligeholdelse og beslutningsrum. Købsaftalen viser, hvad parterne faktisk har aftalt. Skødet og tinglysningen registrerer ejerretten, men de løser ikke den tekniske stand.
Hvornår bør du stille spørgsmål før underskrift?
Du bør stille spørgsmål før underskrift, hvis sælger nævner en rapport uden at give hele rapportgrundlaget, hvis fællesejet ikke er gennemgået, hvis der er anmærkninger om fugt, tag, facade, altan eller installationer, eller hvis ejerforeningens dokumenter peger på kommende arbejder.
Det samme gælder, hvis der slet ikke findes rapport, men prisen eller købsaftalen forudsætter, at der ikke er større tekniske forhold. Som førstegangskøber af ejerlejlighed bør du få åbne tekniske og foreningsmæssige punkter gjort til konkrete afklaringer, aftalevilkår eller forbehold, før du binder dig.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på aktuelle officielle kilder om huseftersynsordningen, tilstandsrapporter og ejerlejligheders særlige rapportgrundlag.
- Boligejer.dk om tilstandsrapporten og dens indhold.
- Boligejer.dk om huseftersynsordningen og ejerlejligheder.
- Retsinformation om bekendtgørelsen for bygningssagkyndige og tilstandsrapporter.
- Retsinformation om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: