Forældrekøb regnskab: Skal du bruge en revisor?

Af Skøde Centret

Forældrekøb lyder enkelt: Du køber en bolig og lejer den ud til dit barn. I praksis er det en lille udlejningsvirksomhed med regler, der kan overraske. Her får du en nøgtern guide til, hvornår en revisor giver værdi – og hvordan du vurderer behovet.

Hvad indebærer et forældrekøb skattemæssigt, og hvor går faldgruberne?

Et forældrekøb skal ses som udlejning, ikke som en almindelig ejerbolig. Det betyder, at du beskattes af lejeindtægten, efter du har trukket de udgifter fra, som har direkte med udlejningen at gøre. Typisk drejer det sig om fællesudgifter, forsikring, administration, vedligeholdelse og renter på lån, der vedrører boligen.

Faldgruben opstår ofte ved grænsen mellem vedligeholdelse og forbedringer. Vedligeholdelse kan som udgangspunkt trækkes fra, fordi arbejdet bringer boligen tilbage i den stand, den havde. Forbedringer derimod øger standarden – og skal derfor som udgangspunkt ikke fratrækkes løbende, men indgå i den endelige avance, når boligen en dag sælges.

Der er også regler for huslejen. Når du udlejer til dit barn, skal huslejen som udgangspunkt svare til markedslejen. Ellers risikerer du skattemæssige korrektioner. Det kan være en fordel at dykke ned i, hvordan du kan fastsætte huslejen korrekt, og hvad der følger af lejeloven.

Skatten kan planlægges på flere måder. Nogle vælger en særlig ordning, hvor boligen og lånet placeres under en udlejningsordning, så rentefradraget kan udnyttes bedre. Andre bruger den almindelige opgørelse, hvor nettolejen beskattes som kapitalindkomst. Hvad der er mest fordelagtigt, afhænger af din indkomst, din finansiering og hvor længe, du forventer at eje boligen. Du kan få et overblik over typiske regler og valg her: skatten ved forældrekøb.

Hvornår giver en revisor konkret værdi i praksis?

I den ideelle verden holder du styr på bilag, fradrag, husleje og skatteregler uden problemer. I den virkelige verden er det ofte her, en revisor gør den største forskel – ikke fordi det er lovpligtigt, men fordi fejl sjældent opdages, før de koster tid eller penge.

Før købet kan en revisor hjælpe med at vælge den rigtige skattemæssige ramme. Det handler om at matche din økonomi, lånetype og tidshorisont. Målet er, at du ikke låser dig fast i en løsning, der senere bliver dyr at ændre – for eksempel hvis renten stiger, eller din indkomst ændrer sig.

Under udlejningen handler værdien om drift. Er huslejen fastsat korrekt? Hvad er rimelig vedligeholdelse? Hvornår udløser en udgift fradrag – og hvornår er det en forbedring, du først “får igen” ved et salg? En revisor kan også tilrettelægge bogføringen, så du løbende kan se, om projektet giver overskud, og om dit budget holder. Overvej en fast årspakke til det løbende regnskab for forældrekøb, hvis du ønsker sikkerhed for, at alt indberettes rettidigt.

Ved salg kan gennemgangen af anskaffelsessum, forbedringer og salgsomkostninger have stor betydning for den skat, du betaler af avancen. Samtidig opstår der særlige spørgsmål, hvis du ønsker videresalg til dit barn på et senere tidspunkt. Her kan værdiansættelse, dokumentation og timing være afgørende.

Hvordan vurderer du behovet i forhold til boligtype og økonomi?

Ikke to forældrekøb er ens. Dit behov for revisorhjælp afhænger af, hvilken bolig du køber, hvordan den finansieres, og hvor aktiv du selv vil være.

Køber du en mindre ejerlejlighed med enkel økonomi og stabil leje, kan du ofte klare dig med en grundig opstartsrådgivning og derefter en årlig gennemgang. Her er fokus at få sat de rigtige rutiner: korrekt leje, ryddelig bogføring og faste retningslinjer for vedligeholdelse.

Køber du et hus med højere løbende udgifter, måske med mulighed for værelser eller deleudlejning, stiger kompleksiteten. Her kan det give mening med kvartalsvis opfølgning, fordi forskelle i forbrug, reparationer og udskiftninger påvirker regnskabet mere.

Finansieringen spiller også ind. Har du afdragsfrihed i en periode, variabel rente eller flere lån, kan du få brug for at justere setuppet undervejs, så du hele tiden udnytter fradrag rigtigt. Det samme gælder, hvis din egen indkomst ændrer sig – for eksempel hvis du går op i løn, skifter job eller bliver selvstændig.

Endelig betyder din tid og dine præferencer meget. Hvis du trives med at gemme bilag, afstemme konti og følge med i regelændringer, kan du vælge en lettere løsning. Ønsker du ro og faste processer, kan en årspakke med faste deadlines være bedre. Uanset model er det værd at have en klar plan for, hvordan du håndterer husleje, vedligeholdelse og skat over hele ejertiden.

Hvad koster det typisk – og hvad betaler du egentlig for?

Prisen for en revisor afhænger af, hvor meget du selv vil lave. Tænk i tre lag: opstart, drift og særbistand.

Opstarten er engangsdelen: valg af skattemæssig model, etablering af konti og simple skabeloner til bogføring og indberetning. Her betaler du for at få skåret tingene til, så du undgår klassiske fejl. Mange vælger et indledende forløb, hvor processen lægges fast fra første dag.

Driften er den løbende del: bogføring, kvartals- eller årsafstemning, udarbejdelse af årsopgørelse og rettidig indberetning. Nogle køber en årspakke med faste ydelser og tydelige leverancer. Andre foretrækker at klare bilag selv og kun få et årligt serviceeftersyn.

Særbistand dækker de situationer, der ikke sker hvert år: større renoveringer, huslejeregulering, genforhandling af lån eller forberedelse af salg. Her købes timer efter behov. Pointen er, at du ikke nødvendigvis skal betale for fuld service hele vejen – men for præcis den indsats, der mindsker din risiko dér, hvor den er størst.

Værdien i et honorar ligger sjældent i en enkelt fradragspost, men i helheden: korrekt struktur fra start, ensartet drift og en gennemarbejdet salgsforberedelse. Hvis du vil have et bedre billede af, hvor skat og regnskab typisk påvirker økonomien i forældrekøb, kan denne side give overblik: skatten ved forældrekøb.

Hvordan finder og vurderer du en revisor med forældrekøb-erfaring?

Det vigtigste er erfaring med netop privat boligudlejning til nærtstående. Bed om at få gennemgået en typisk årsproces fra A til Z, så du kan se, hvilke opgaver revisoren løser – og hvilke du selv skal stå for. Spørg også til, hvordan de håndterer dialogen med Skattestyrelsen, hvis der senere kommer spørgsmål.

Se efter gennemsigtighed: Hvad indgår i en fast pris? Hvad er tillæg? Få konkrete eksempler på leverancer: kontoplan, tjekliste til bilag, skabelon til vedligeholdelsesplan og deadlines for indberetninger. Det gør det lettere at sammenligne tilbud.

Overvej også deres kendskab til lejeretlige forhold. Selvom revisoren ikke skal udforme lejekontrakten, er det en fordel, at vedkommende kender hovedreglerne i lejeloven og kan spotte poster, der ofte giver problemer – for eksempel forkert håndtering af depositum eller manglende dokumentation for vedligeholdelse.

Til sidst: Mærk efter, om samarbejdsformen passer dig. Nogle vil have løbende sparring, andre vil kun have ro på økonomien én gang om året. Bed eventuelt om en kort opstartssamtale uden binding, hvor I tester kemien og rammerne for samarbejdet. Det er ofte de små praktiske detaljer, der afgør, om du føler dig tryg i hverdagen.

Hvilke ændringer i regler kan påvirke dig de næste år?

Reglerne for bolig og beskatning flytter sig løbende. De nye offentlige ejendomsvurderinger og boligskattereformen påvirker grundskyld og kan indirekte spille ind på dine budgetter. Hvis vurderingen ændrer sig markant, kan det også få betydning ved salg, fordi anskaffelses- og salgspriser typisk får større fokus, når skatten af en avance skal beregnes.

Samtidig opdateres praksis for familieoverdragelser med jævne mellemrum. Hvis du senere vil sælge til dit barn, kan dokumentation for forbedringer, vedligeholdelse og markedsleje få stor vægt. Du kan læse mere om typiske faldgruber og løsninger ved videresalg til dit barn. Og ønsker du et overblik over grundprincipperne ved lejefastsættelse, er denne guide nyttig: fastsættelse af husleje ved forældrekøb.

Det er også værd at holde øje med regler for renter og fradrag. Skatteværdien af rentefradrag har været under forandring over en årrække, og udviklingen kan have betydning for, om det giver bedst mening at justere lån eller ændre måde at opgøre lejeindtægten på. Ligeledes kommer der jævnligt tolkningsbidrag fra myndighederne om grænsen mellem vedligeholdelse og forbedringer.

Vi mener, at netop fordi reglerne er i bevægelse, kan en revisor med forældrekøb-erfaring være en god investering – ikke for at gøre det svært, men for at gøre det enkelt og stabilt over tid. Til løbende overblik kan denne side om regnskab for forældrekøb være en god start.