Der kan være mange grunde til, at du overvejer at gøre dit hus til særeje. Måske har du købt det før ægteskabet. Måske har du arvet det. Eller måske har du bare et ønske om at sikre, at boligen forbliver din egen – uanset hvad fremtiden bringer. Uanset motivet, er det vigtigt at forstå, hvordan særeje på hus fungerer i praksis – og hvilke muligheder du har for at indrette det, så det passer til din livssituation.
Hvad vil det sige at gøre huset til særeje?
Når du ejer et hus sammen med din ægtefælle, eller har planer om at blive gift, er udgangspunktet, at jeres formue – inklusive huset – som udgangspunkt deles ligeligt, hvis ægteskabet ophører. Det gælder både ved skilsmisse og ved død. Men ved at oprette særeje, kan I fravige den regel og selv bestemme, hvordan værdierne skal fordeles.
Særeje betyder ganske enkelt, at huset ikke skal indgå i en fælles deling, hvis forholdet slutter. Det kræver, at I laver en skriftlig aftale – en såkaldt ægtepagt – hvor det fremgår, at huset er særeje. Det er en mulighed både før og efter vielsen.
Særeje på hus kan både gælde hele ejendommen og kun en del af den. Det afhænger af, hvordan I har købt huset, hvordan det er finansieret, og hvem der har bidraget økonomisk undervejs. Hvis én af jer har lagt en større udbetaling eller arvet boligen, kan det give mening at sikre den værdi som særeje.
Du kan læse mere om hvordan ægtefællen kommer med på skødet, hvis I ønsker en mere fælles løsning i stedet for særeje.
Forskellige typer af særeje – og hvad de betyder for dit hus
Der findes ikke kun én måde at oprette særeje på. Faktisk kan I vælge mellem flere modeller, alt efter hvordan I ønsker at fordele værdierne. De mest almindelige er skilsmissesæreje og kombinationssæreje.
Ved skilsmissesæreje bevarer du din ejendel – altså huset – ved skilsmisse. Men ved død bliver ejendommen til fælleseje, og dermed delt med arvingerne. Det kan være en ulempe, hvis du ønsker at sikre, at din ægtefælle sidder i uskiftet bo eller får hele huset alene.
Med kombinationssæreje derimod får du mere fleksibilitet. Det bevarer huset som særeje både ved skilsmisse og ved død – dog med en undtagelse: Hvis du dør først, får din ægtefælle ret til at beholde særejet uden at dele det med dine øvrige arvinger. Det giver tryghed og frihed, samtidig med at det beskytter dine værdier.
En tredje mulighed er fuldstændigt særeje. Her holdes huset adskilt i alle tilfælde – uanset hvem der dør først. Det kan være relevant, hvis I ønsker en klar adskillelse, fx ved tidligere ægteskaber eller børn fra tidligere forhold.
Overvej særeje, hvis du ejer huset før ægteskabet
Det er især relevant at overveje særeje, hvis du allerede ejer huset, før du bliver gift. Uden en ægtepagt vil din bolig automatisk indgå i delingen, hvis ægteskabet opløses – også selvom din partner aldrig har boet der eller bidraget økonomisk.
Et eksempel kunne være, at du har arvet et sommerhus fra dine forældre, og det betyder noget for dig at bevare ejendommen i familien. Ved at lave særeje kan du sikre, at huset ikke skal deles, hvis I bliver skilt, og at det bliver i din familie ved død.
Her er det vigtigt at skelne mellem ejerskab og finansiering. Hvis I senere vælger at renovere huset med fælles midler, kan det ændre, hvordan huset vurderes ved en eventuel bodeling. Derfor er det en god idé at tænke særeje igennem, inden I investerer i større forbedringer sammen.
Derudover kan du også overveje at tilføje bestemmelser om særeje, hvis du får økonomisk støtte fra dine forældre til boligkøbet. På den måde undgår du, at en gave til dig bliver delt med din partner i fremtiden.
Du kan læse mere om overdragelse af ejendom til børn, hvis det er en del af jeres langsigtede planer.
Hvordan indretter man en ægtepagt, der passer til jeres behov?
En ægtepagt behøver ikke være enten-eller. I kan vælge at gøre hele huset til særeje, eller kun en bestemt andel. I kan også bestemme, at kun værdistigningen efter vielsen skal være særeje. Det giver mulighed for at lave en fleksibel aftale, der tager højde for både fortid og fremtid.
Det kan også være relevant at overveje, hvordan jeres fælles økonomi ser ud. Hvis I fx begge bidrager til afdrag på boliglån, eller har forskellig indkomst, kan I lave en løsning, hvor I deler huset i to ideelle anparter – og kun den ene del gøres til særeje.
Vi anbefaler generelt kombinationssæreje, fordi det beskytter både i tilfælde af skilsmisse og død – og samtidig giver tryghed for længstlevende. Det er efter vores erfaring den mest afbalancerede løsning, der tager højde for både følelser og formue.
En ægtepagt kan til enhver tid ændres, så længe begge parter er enige. Det giver jer mulighed for at tilpasse jeres aftale, hvis der sker ændringer i jeres liv – fx ved fødsel, boligskifte eller ændret økonomi.
