At købe bolig på tvangsauktion er en alternativ måde at komme ind på boligmarkedet. Du kan ofte gøre en god handel, men det kræver også, at du kender spillets regler og forbereder dig grundigt. For du har ikke samme rettigheder som ved et almindeligt boligkøb, og én fejl kan blive dyr.
Her får du en komplet gennemgang af, hvordan et tvangsauktionskøb typisk foregår – fra første tanke til overtagelse.
Skal boligen skifte ejer?
Gør dit forarbejde grundigt – du køber boligen, som den er
En tvangsauktion er ikke som et almindeligt boligsalg, hvor du kan fortryde eller få dækket skjulte fejl. Når hammerslaget falder, er boligen din – med alt, hvad den måtte indeholde af overraskelser. Det betyder, at du bør se ejendommen fysisk, før du overvejer at byde.
Det er muligt at få en fremvisning, og i mange tilfælde kan du også få en særskilt besigtigelse. Har du en byggesagkyndig med, får du et mere realistisk billede af tilstanden. Tjek især kældre, installationer og eventuelle ombygninger – de er typiske kilder til efterregninger.
Salgsopstillingen giver dig overblik over økonomien i ejendommen. Den viser bl.a. restancer, ejendomsskatter og forsyningsydelser. Her fremgår også de lån, der er tinglyst i boligen. Brug gerne vores guide til salgsopstillingen som hjælp.
En tommelfingerregel: jo dårligere stand og jo flere uafklarede forhold, jo større risiko – men også større mulighed for en lavere pris. Det er en afvejning, du selv skal vurdere.
Sørg for at finansieringen er realistisk og fleksibel
Det er en klar fordel at have finansieringen på plads, inden du går til auktion. Når du byder, skal du nemlig både kunne betale dit bud og dække det såkaldte størstebeløb. Det omfatter bl.a. restancer, skatter og evt. udækkede krav fra kreditorer.
Samtidig skal du stille sikkerhed for en del af det samlede beløb – nogle gange helt op til ¼ af prioriteterne. Det kan blive en væsentlig kontantudgift, som din bank eller realkreditinstitut måske ikke er villig til at finansiere på forhånd. Derfor er det klogt at have et realistisk overblik over din likviditet.
Hvis du har mulighed for at overtage eksisterende lån i ejendommen, kan det give dig adgang til en højere belåning. Det kræver dog godkendelse fra kreditgiver, og det skal typisk være aftalt på forhånd.
Du bør også undersøge, hvordan finansieringen påvirkes af skødetypen. Ved nogle auktioner kan du vente med at få skødet og i stedet overdrage din position til en ny køber – det kan give skattemæssige og økonomiske fordele, som vi anbefaler at overveje i samarbejde med din rådgiver.
Sådan foregår selve auktionen – og det bør du være klar på
En tvangsauktion foregår i fogedretten. Det er åbent for alle, og du kan frit møde op og følge en auktion for at se, hvordan det fungerer. Det er en god idé, især hvis du aldrig har prøvet det før.
Auktionen starter med, at fogeden gennemgår eventuelle ændringer til salgsopstillingen. Herefter åbnes der for bud, som stiger i faste intervaller – ofte med 5.000 eller 10.000 kr. ad gangen. Hvis du vil byde på vegne af en anden, skal du medbringe en fuldmagt. Hvis du byder som selskab, skal du kunne dokumentere, at du har tegningsret.
Det bud, der står efter tredje udbudsrunde, er det gældende. Men der kan stadig komme en ny auktion, hvis en panthaver ønsker det. Derfor binder dit bud dig i op til 6 uger, uden at du nødvendigvis får ejendommen. Det er værd at have med i dine overvejelser, før du går ind i budrunden.
Hvis du vinder auktionen, skal du straks stille sikkerhed – enten fuldt eller delvist – og du vil typisk få en frist på få dage til at indbetale resten. Beløbet afhænger af størstebeløbet og de prioriterede krav. Det er vigtigt, at du har pengene klar.
Efter auktionen: praktiske forhold og tinglysning af skøde
Når du har vundet auktionen og stillet den nødvendige sikkerhed, kan du overtage ejendommen. Det kræver dog, at du får udleveret nøglerne. Det sker normalt, når sælger er fraflyttet, og restancer er indbetalt eller dækket.
Du skal anmode fogedretten om et auktionsskøde. Først når det er tinglyst, bliver du officielt ejer af ejendommen. Afgifterne ved tinglysning er betydelige: en grundafgift og en procentdel af enten købesum eller ejendomsværdi. Du kan se detaljer om tinglysningsafgift her.
Har du overtaget ejendommen med eksisterende prioriteter, slettes de ikke automatisk i tingbogen. Det gælder kun, hvis du betaler dem ud. Ellers bevares de, og det kan give fleksibilitet i forhold til finansiering. Det er dog vigtigt, at det sker korrekt.
Det er også værd at vide, at du har mulighed for at vente med at tinglyse skødet – helt op til et år. I mellemtiden kan du videresælge din position og dermed spare en ny tinglysningsafgift. Det kræver dog, at køber accepterer det og selv står for tinglysningen. Du kan læse mere om overdragelse af hus og hvordan det foregår.
Vi mener, at denne fleksibilitet er en af de mest oversete fordele ved tvangsauktion. Med det rette setup kan du både minimere omkostningerne og udnytte markedet mere taktisk.
Tvangsauktion kræver is i maven – men giver unikke muligheder
Et boligkøb på tvangsauktion adskiller sig markant fra almindelige handler. Det kan være kompliceret, men også en mulighed for dig, der vil tænke lidt anderledes. Det vigtigste er, at du forbereder dig grundigt og ikke lader dig rive med i budrunden.
Vil du vide mere om, hvordan tinglysning fungerer i praksis, kan du læse om tinglysning af bolig og få indblik i, hvad der kræves for at gennemføre handlen korrekt.
