Hvad kan jeg købe bolig for? Forstå lånemuligheder og regler

Af Skøde Centret

At købe en bolig er for de fleste den største økonomiske beslutning i livet. Det handler ikke kun om at finde drømmehuset, men i høj grad om at forstå matematikken bag bankens beregninger. Når du kender dine økonomiske rammer, står du langt stærkere i jagten på din kommende bolig.

Hvor meget kan jeg låne til boligkøb?

Når du skal finansiere en bolig i Danmark, er tommelfingerreglen, at finansieringen er delt op i tre dele. Den største del er realkreditlånet, som typisk dækker op til 80 procent af boligens værdi. Dette lån er det billigste, da der tages pant i selve ejendommen.

De næste 15 procent kan finansieres via et banklån. Dette lån har typisk en højere rente end realkreditlånet, da sikkerheden for banken er lavere. Det er her, din bankrådgiver vil kigge nøje på din daglige økonomi for at vurdere, om budgettet kan bære renteudgifterne.

Den sidste del er udbetalingen. Ifølge reglerne fra Finanstilsynet skal du selv kunne lægge 5 procent af købesummen plus omkostningerne til handlen. Det er et krav, der er indført for at sikre, at boligkøbere har en vis robusthed i økonomien, inden de sætter sig i gæld.

Har du en opsparing, der er større end de 5 procent, er det ofte en fordel at bruge den. Jo mindre du skal låne i banken til den høje rente, desto mere luft får du i dit månedlige budget fremadrettet.

Hvad betyder gældsfaktoren for min økonomi?

Banken bruger et nøgletal kaldet gældsfaktoren til at sætte et loft over, hvor meget du må låne. Gældsfaktoren er et udtryk for forholdet mellem din husstands samlede gæld og jeres samlede årsindkomst før skat.

En typisk tommelfingerregel er, at du kan købe bolig for et beløb svarende til 3,5 til 4 gange husstandens årsindkomst. Tjener I eksempelvis 800.000 kr. om året tilsammen før skat, vil I typisk kunne godkendes til en samlet gæld på mellem 2,8 og 3,2 millioner kroner.

Det er dog vigtigt at huske, at gældsfaktoren dækker over al gæld. Har du et billån, studiegæld eller forbrugslån, skal disse beløb trækkes fra det beløb, du kan købe bolig for. Banken ser på helhedsbilledet af din økonomi.

Hvis du ønsker at gældsætte dig for mere end faktor 4, og belåningen i boligen overstiger 60 procent, træder der særlige regler i kraft. Her begrænses dine muligheder for at vælge risikable lånetyper, såsom lån med variabel rente uden afdrag. Dette er for at beskytte dig mod rentehop.

Hvor stort skal mit rådighedsbeløb være?

Selvom gældsfaktoren giver en indikation af lånets størrelse, er det rådighedsbeløbet, der i praksis afgør, om banken siger ja. Rådighedsbeløbet er de penge, du har tilbage hver måned, når alle faste udgifter inklusiv boliglån er betalt.

Kravene til rådighedsbeløb varierer fra bank til bank, men der findes nogle generelle retningslinjer. For en enlig boligkøber forventer bankerne typisk et rådighedsbeløb på mellem 6.000 og 7.000 kr. om måneden. For et par uden børn ligger forventningen ofte omkring 11.000 til 12.000 kr.

Har I børn, stiger kravet til rådighedsbeløbet typisk med 2.500 til 3.500 kr. per barn. Det er vores erfaring, at bankerne kigger meget konkret på jeres nuværende forbrugsmønster. Hvis I er vant til at leve sparsommeligt, kan det nogle gange tælle positivt i vurderingen.

Når du undersøger hvor meget du kan købe hus for, er det en god idé at lægge et realistisk budget, der tager højde for prisstigninger på energi og fødevarer. Det viser banken, at du er ansvarsbevidst.

Hvordan påvirker renten mine muligheder?

Renteniveauet har direkte indflydelse på, hvor dyrt det er at sidde i huset. Når renten stiger, bliver den månedlige ydelse på lånet højere. Det betyder, at det beløb, du kan låne, falder, hvis dit rådighedsbeløb skal forblive det samme.

Bankerne skal kreditvurdere dig ud fra et fastforrentet lån med afdrag, også selvom du planlægger at tage et flekslån. Det kaldes kreditvurderingsrenten. Det sikrer, at din økonomi kan holde til det, hvis renten på et variabelt lån pludselig skulle stige markant.

Derfor kan du opleve, at selvom du gerne vil have et billigere flekslån, så sætter det fastforrentede lån loftet for din købesum. Det er en sikkerhedsventil i det danske realkreditsystem, som Finanstilsynet holder øje med overholdelsen af.

Hvilke omkostninger kommer udover købsprisen?

Mange førstegangskøbere glemmer at medregne handelsomkostningerne, når de kigger på boligpriser. Det er dog penge, du skal have op af lommen her og nu, og de kan ikke altid finansieres via realkreditlånet.

Den største post er ofte tinglysningsafgiften til staten. Når skødet skal tinglyses, koster det et fast gebyr på 1.850 kr. plus 0,6 procent af købesummen. Køber du et hus til 3 millioner kroner, løber afgiften alene op i næsten 20.000 kr.

Derudover skal du afsætte penge til en ejerskifteforsikring, som typisk deles mellem køber og sælger, samt eventuel rådgivning fra en byggesagkyndig eller juridisk rådgiver. Det er vigtigt at have disse tal med i overvejelserne, når du beregner dit samlede behov for udbetaling.

Hvad er et købebevis, og hvorfor er det vigtigt?

Inden du begynder at gå på fremvisninger, er det en stor fordel at have et købebevis fra banken. Et købebevis er en forhåndsgodkendelse, der fortæller præcis, hvad du må købe for. Det giver dig vished om dit budget og gør dig til en mere seriøs køber i ejendomsmæglerens øjne.

Selvom du har et købebevis, skal banken dog altid godkende den specifikke bolig. De skal sikre sig, at huset er pengene værd, og at der ikke er forhold i tilstandsrapporten, der gør ejendommen svær at omsætte igen. Du bør derfor aldrig skrive under på en købsaftale uden et bankforbehold.