En salgsopstilling er et dokument, der beskriver en boligs vigtigste karakteristika og informationer i forbindelse med salg. Dokumentet er typisk det første, potentielle købere ser, når de orienterer sig om en bolig. Det fungerer som en slags præsentation og informationsark, som samler både praktiske og juridiske forhold på ét sted.
Formålet med salgsopstillingen er at give et klart overblik over boligens forhold. Det gør det nemmere for købere at vurdere, om boligen matcher deres behov og økonomi. Samtidig sikrer en præcis salgsopstilling, at sælger ikke tilbageholder væsentlig information, der kunne have betydning for købers beslutning.
Skal boligen skifte ejer?
En salgsopstilling skal være faktuel og retvisende. Den må ikke indeholde vildledende oplysninger eller mangle oplysninger, som er nødvendige for at forstå boligens reelle stand og vilkår. Den kan variere i længde og omfang afhængigt af boligens type og kompleksitet, men visse grundelementer går altid igen.
Når man gennemgår en salgsopstilling, bør man læse alle dele grundigt og sammenholde dem med andre dokumenter som købsaftale, tilstandsrapport og energimærkning. Salgsopstillingen er et supplement til disse, men må ikke stå alene i beslutningsprocessen om boligkøb.
Hvilke oplysninger skal salgsopstillingen indeholde?
En fyldestgørende salgsopstilling dækker både tekniske, økonomiske og praktiske forhold ved boligen. Det er vigtigt, at alle informationer er let tilgængelige og præsenteret i en logisk rækkefølge. Herunder gennemgås de elementer, en salgsopstilling som minimum bør indeholde.
1. Grundlæggende oplysninger om ejendommen
Dette inkluderer adresse, matrikelnummer, ejerforhold og ejendomstype (f.eks. villa, ejerlejlighed eller rækkehus). Oplysninger om byggeår og eventuelle ombygninger eller tilbygninger skal også nævnes. Der bør desuden være en kortfattet, men informativ beskrivelse af boligen og dens beliggenhed.
2. Arealoplysninger
Der skal angives boligens brutto- og nettoareal, eventuelle udhuse, kældre, garager og sekundære bygninger. Hvis der er forskelle mellem BBR-oplysninger og faktiske forhold, skal dette fremgå tydeligt.
3. Økonomiske oplysninger
Salgsopstillingen skal vise udbudsprisen og de samlede ejerudgifter pr. måned. Herunder indgår f.eks. grundskyld, ejendomsværdiskat, forsikring, renovation, antennebidrag og evt. fællesudgifter. Hvis der er lån i ejendommen, som kan overtages, skal disse også beskrives.
4. Finansieringsforslag
Et eller flere finansieringsforslag med eksempler på typiske lån skal indgå. Disse forslag viser, hvad det vil koste at eje boligen ved forskellige lånetyper, f.eks. fastforrentet lån, flekslån og afdragsfrit lån. Det giver køber en indikation af, hvad boligen vil koste om måneden.
5. Ejendommens installationer og energiforhold
Der skal være information om varmeinstallation, vandforsyning, afløbsforhold, el-installationer og energimærkning. Hvis boligen har særlige installationer som solceller, jordvarme eller varmepumpe, bør disse fremhæves.
6. Servitutter og andre juridiske forhold
Salgsopstillingen skal kort nævne væsentlige servitutter, herunder brugsretter, vejret, byggelinjer eller andre byrder, som kan påvirke anvendelsen af ejendommen. Ofte vil de være uddybet i øvrige dokumenter, men skal fremgå i oversigtsform.
7. Tilstandsrapport og elinstallationsrapport
Hvis boligen er omfattet af huseftersynsordningen, skal salgsopstillingen nævne, at der foreligger en tilstandsrapport og elinstallationsrapport. Der bør være oplysning om eventuelle anmærkninger i rapporterne, så køber kan forholde sig til omfanget af fejl og mangler.
8. Miljøforhold og grundens anvendelse
Salgsopstillingen bør nævne, om grunden er forurenet eller kortlagt, og hvilken zonestatus grunden har (byzone, landzone eller sommerhusområde). Der bør også fremgå, hvad grunden er udlagt til ifølge lokalplanen – f.eks. bolig, erhverv eller landbrug.
9. Fællesfaciliteter og ejerforening
Hvis ejendommen er en del af en forening, f.eks. en ejerforening, skal der være oplysninger om denne. Det omfatter foreningens navn, økonomi, vedtægter og vedligeholdelsespligt. Eventuelle fælles faciliteter som vaskeri, gårdanlæg eller parkeringspladser nævnes her.
10. Plantegninger og billeder
Plantegninger og fotos er ikke et krav, men forventes som standard i moderne salgsopstillinger. De giver et visuelt indtryk af boligens indretning og stand. Plantegningen skal være målfast og vise rummenes fordeling. Billederne skal være retvisende og ikke tage sig bedre ud end virkeligheden.
Eksempler på særlige forhold, der skal nævnes
Visse forhold skal altid fremhæves, hvis de har betydning for ejendommens værdi, brug eller fremtidige vedligeholdelse. Disse særlige forhold kan variere meget fra ejendom til ejendom, men skal medtages, hvis de er væsentlige.
Eksempler kan være:
- Olietank på grunden, aktiv eller afblændet
- Ældre kloaksystemer med risiko for utætheder
- Tagkonstruktion med begrænset restlevetid
- Asbestholdige materialer i tag, vægge eller rør
- Evt. kloakseparering pålagt af kommunen
- Naboretssager eller tvister omkring skel
Det er ikke tilstrækkeligt blot at vedlægge dokumenter, der omtaler disse forhold. De skal også nævnes direkte i salgsopstillingen, så læseren ikke overser dem. Enhver form for usikkerhed om boligens stand eller brug bør være tydeligt angivet.
Hvordan bruges salgsopstillingen i salgsprocessen?
Salgsopstillingen spiller en vigtig rolle i hele salgsforløbet. Den danner rammen for den første kontakt mellem køber og ejendom. Når potentielle købere gennemgår salgsopstillingen, danner de sig en mening om boligens værdi og tilstand. Derfor fungerer den både som markedsføringsværktøj og dokumentation.
I mange tilfælde er det salgsopstillingen, der afgør, om en køber booker en fremvisning. Den fungerer som en slags filter, der hjælper køberen med at sortere boliger fra eller vælge dem til. Derfor har layout, billedkvalitet og informationsniveau også betydning.
Under selve salgsforhandlingerne bruges salgsopstillingen til at sammenligne boligen med andre lignende ejendomme. Den kan danne grundlag for prisforhandlinger, især hvis der er oplysninger om vedligeholdelsesefterslæb eller økonomiske byrder.
Når der skal udarbejdes en købsaftale, vil salgsopstillingen typisk blive vedlagt som bilag. Dermed får den karakter af en del af den dokumentation, som køber kan støtte sig til i forbindelse med fortrydelsesret og oplysningspligt. Den endelige aftale må dog ikke være i modstrid med salgsopstillingens indhold.
Salgsopstillingen er derfor ikke blot et salgsredskab, men også et juridisk og økonomisk dokument, som har betydning for begge parter i handelen. Den bør derfor udarbejdes med omhu og opdateres løbende, hvis der sker ændringer i ejendommens forhold.
Er det lovpligtigt at udarbejde en salgsopstilling?
Hvis man sælger sin ejendom privat uden at en mægler er indblandet, er det ikke nødvendigt at få udarbejdet en salgsopstilling. Det er dog et krav, hvis handlen foregår gennem en ejendomsmægler. Dette fremgår også af bekendtgørelsen om formidling m.v. ved salg af fast ejendom.
Hvilket ansvar er der for ejendomsmægleren?
Der er pålagt ejendomsmægleren strikse krav til at de oplysninger som er angivet om ejendommen i salgsopstilling er korrekte, samt at ejendomsformidleren er forpligtiget til at opdatere salgsopstillingens oplysninger inden den endelige købsaftale underskrives.
