Forældrekøb: Hvordan fungerer forældrekøb og er det en god idé?

Af Skøde Centret

Forældrekøb kan give dit barn et trygt sted at bo – og dig en langsigtet investering. Men ordningen kræver klare aftaler, korrekt husleje og styr på skattereglerne. Her får du en praktisk guide til fordele, faldgruber, finansiering og jura – uden svære forkortelser.

Hvad er et forældrekøb, og hvem giver det mening for?

Forældrekøb betyder, at du køber en bolig og udlejer den til dit barn på almindelige lejevilkår. Barnet er lejer – ikke medejer. Derfor skal der laves en skriftlig lejekontrakt, huslejen skal ligge på markedsniveau, og du skal drive udlejningen, som var det en helt almindelig lejer. Det gælder også, selv om I er i familie.

Ordningen bruges ofte, når barnet starter på en uddannelse i en dyr studieby, eller når du ønsker at sikre ro på boligfronten i nogle år. Forældrekøb giver bedst mening, hvis din økonomi kan bære udsving i rente og udgifter, og hvis tidshorisonten er flere år. Kort ejertid øger risikoen for, at prisudsving og omkostninger æder gevinsten.

Dit barn kan som udgangspunkt søge boligstøtte, hvis lejen er sat på markedsvilkår, og lejekontrakten er i orden. Barnet skal bo i boligen og have folkeregisteradresse der. Som udlejer har du ansvaret for vedligeholdelsen af de ting, der efter lejeloven påhviler udlejer, mens lejer skal passe boligen og melde fejl i tide. Aftal på forhånd, hvem der gør hvad.

Det er også klogt at tale om relationer. Når du bliver udlejer, får I nye roller. Lav klare spilleregler for indflytning, istandsættelse, husorden, fremleje og fraflytning. Skriv det ned. Så forebygger I misforståelser – både mellem jer og i forhold til søskende, der måske også forventer hjælp på sigt.

Hvilke fordele og ulemper skal du kende på forhånd?

Forældrekøb kan være en god løsning – men kun hvis du ser både op- og nedside. Overvej disse forhold, før du beslutter dig:

• Tryghed og stabilitet for dit barn i en presset boligby.
• Mulighed for en langsigtet investering, hvis markedet udvikler sig fornuftigt.
• Skattemæssig fradragsret for driftsudgifter og renter ved udlejning.
• Risiko for tomgang, hvis dit barn flytter midt i studieåret, og du ikke når at genudleje.
• Løbende udgifter til vedligeholdelse, ejendomsskatter, forsikring og administration.

Uforudsete udgifter er det, der oftest overrasker: slid på installationer, småskader, et tag eller et faldstammeprojekt i ejerforeningen. Det er derfor klogt at have en buffer, du ikke rører ved til hverdag. Overvej også, hvordan I håndterer en periode, hvor huslejen ikke kommer til tiden – selv om det er dit barn, er du stadig udlejer med ansvar for regningerne.

Renten kan ændre sig, og bidragssatser på lån kan stige. Det påvirker dit månedlige budget. Desuden er boligpriser cykliske. Hvis du skal sælge, mens markedet er nede, kan et tab ikke altid hentes hjem med tidligere lejeindtægter.

Endelig er der det menneskelige: Barnet har rettigheder som lejer. Opsigelse, istandsættelse og fraflytning skal ske efter reglerne. Det kan give svære samtaler, hvis noget går i stykker, eller hvis I er uenige om slid. Aftal derfor på forhånd, hvordan I løser konflikter – helst skriftligt.

Hvordan fastsætter du en husleje, der kan forsvares?

Huslejen skal være på markedsniveau. Sætter du den for lavt, kan skattevæsenet lægge en højere husleje til grund i din skat. Sætter du den for højt, kan huslejenævnet nedsætte den. Derfor er metoden og dokumentationen vigtigere end selve tallet.

Start med at undersøge sammenlignelige lejemål i området: samme boligtype, nogenlunde samme størrelse, stand og beliggenhed. Notér adresser, annoncer og lejeniveauer. Vurder om din bolig har forhold, der trækker op eller ned – eksempelvis altan, støj, energimærke eller elevator. Brug altid en standardlejekontrakt, og lav bilag om forbrug og inventar.

Vil du gå mere i dybden med metoden, kan du læse vores gennemgang af fastsættelse af husleje ved forældrekøb, og tjek gerne hovedreglerne i Lejeloven for at sikre, at dine vilkår holder.

Et godt spor af dokumentation kunne være:

• Mindst tre sammenlignelige lejemål med adresse, størrelse og leje.
• Notat om forskelle i stand, energimærke og udstyr.
• En skriftlig lejekontrakt med klare vilkår om forbrug, depositum og fraflytning.
• Kvitto for depositum og forudbetalt leje, hvis det aftales.
• Årlig gennemgang af lejeniveauet og eventuelle reguleringer efter reglerne.

Husk, at boligstøtte til dit barn forudsætter, at huslejen er sat sagligt. Det hjælper både jer og myndighederne, at dokumentationen ligger klar fra dag ét.

Hvilke skatteregler gælder ved forældrekøb – kort fortalt?

Udlejning giver skattepligtige indtægter. Du skal derfor indsende regnskab for udlejningen og gemme bilag i fem år. Lejeindtægten beskattes, mens almindelige driftsudgifter ved udlejningen som udgangspunkt kan trækkes fra. Det kan for eksempel være fællesudgifter, forsikring, vedligeholdelse knyttet til udlejningen og renteudgifter.

Mange vælger en skatteordning, der passer til deres økonomi og lånestruktur. Pointen er ikke at mestre reglernes finmekanik, men at sikre, at indtægter og udgifter behandles ensartet år for år – og at du kan forklare dine valg, hvis Skat spørger. Er du i tvivl, så prioriter en enkel model, der er let at administrere, frem for en løsning, der kræver løbende tilpasninger.

Ved salg er udgangspunktet, at en gevinst er skattepligtig, fordi det ikke er din egen bolig. Den såkaldte parcelhusregel gælder typisk ikke ved forældrekøb, da det er dit barn – og ikke dig – der bor i boligen. Tab kan i nogle tilfælde fratrækkes efter særlige regler. Læs en samlet gennemgang i vores artikel om forældrekøb og skat.

Barnets boligstøtte påvirker ikke dit regnskab direkte, men den forudsætter, at huslejen er rimelig, og at lejekontrakten er i orden. Sørg derfor for en klar aftale om forbrug, vedligeholdelse og istandsættelse ved fraflytning. Det forebygger tvister – og sparer dig for tid i huslejenævnet.

Hvordan finansierer du forældrekøb uden at presse økonomien?

Finansiering handler om at få en robust hverdag – ikke om at presse belåningen til kanten. De fleste forældrekøb finansieres med realkreditlån i boligen kombineret med banklån til udbetaling og omkostninger. Overvej, om din økonomi kan bære både renter, bidrag og uforudsete udgifter, hvis lejen kortvarigt udebliver.

Fast eller variabel rente er et valg, du bør teste imod forskellige scenarier. Tjek, hvordan ydelsen udvikler sig, hvis renten stiger, og hvordan dit rådighedsbeløb ser ud, hvis du samtidig får en større vedligeholdelsesudgift. Afdragsfrihed kan give luft i begyndelsen, men husk, at gælden så ikke falder, og at ydelsen kan stige, når afdragsfriheden udløber. En separat vedligeholdelseskonto skaber ro, når noget går i stykker.

Overvej også, hvordan finansieringen passer ind i din samlede formue: Er din risiko i forvejen bundet i bolig og ejendom, eller har du spredning i andre aktiver? Har du brug for fleksibilitet til større livsændringer i de kommende år, som for eksempel jobskifte, pension eller flytning?

Efter vores faglige vurdering er det klogt at vælge en løsning, hvor du kan sove roligt, også hvis renten stiger, eller boligen står tom i en periode. Det betyder typisk, at du ikke lægger dig på det højeste lån, og at du opbygger en kontant buffer fra dag ét.

Hvordan får du udlejningen til at fungere i hverdagen?

Driften afgør, om forældrekøbet bliver en god oplevelse. Start med en gennemarbejdet lejekontrakt, klare bilag og faste rutiner. Brug en standardaftale, så der ikke opstår tvivl om forbrug, vedligeholdelse, husorden og fraflytning. Du kan tage udgangspunkt i vores skabelon til lejekontrakt til privat udlejning.

Lav altid indflytningssyn med billeder og notater. Aftal, hvordan fejl meldes, og hvilket serviceniveau du tilbyder. En simpel mailskabelon til fejlmeldinger og en fast svartid gør hverdagen lettere. Sørg for korrekt opkrævning af depositum og eventuel forudbetalt leje, og hold pengeflowet adskilt fra din private økonomi, så bilag og kontoudtog spiller sammen.

Gode arbejdsgange kan være:

• Indflytningssyn med billeder, målere og underskrift.
• Årlig gennemgang af lejeniveau, forbrug og småreparationer.
• Tidsplan for service på hårde hvidevarer og røgalarmer.
• Fast procedure for huslejeopkrævning og rykker, hvis nødvendigt.
• Fraflytningssyn i god tid før nøgleaflevering.

Tal åbent med dit barn om rollerne. Du er udlejer, barnet er lejer. Aftal derfor på forhånd, hvordan I håndterer gæster, fremleje, husdyr og støj. Så er rammen klar, hvis noget går skævt. Skulle der opstå uenighed, findes der enkle procedurer i huslejenævnet – men de fleste konflikter undgås med tydelig skriftlighed fra start.

Hvad er omvendt forældrekøb – og hvornår giver det mening?

Omvendt forældrekøb er, når barnet køber en bolig og udlejer den til forældrene – eller når barnet køber forældrenes bolig og fortsætter udlejning til dem. Det kan give mening, hvis forældrene ønsker at frigøre kapital eller slippe for en dyr og tung ejerbolig, men samtidig blive i området.

Huslejen skal stadig være på markedsniveau, og lejeaftalen skal være helt almindelig, selv om det er familie. Overvej, hvordan huslejen påvirker forældrenes økonomi, og om der er behov for tilpasninger af boligen af hensyn til alder og tilgængelighed. Husk også, at prisfastsættelsen ved et familiesalg skal være saglig. Ligger prisen for langt fra markedsniveau, kan der opstå gaveafgift eller skattemæssige følger.

Det er en god idé at få en skriftlig vurdering af boligen, en klar lejekontrakt og en plan for, hvad der sker ved flytning eller dødsfald. Tænk en ekstra gang over, hvordan I gør det fair mellem søskende – for eksempel ved at bruge gældsbreve eller senere arveudligning, hvis der er tale om et særligt hensyn til én forælder.

Hvis du vil forstå de juridiske greb ved ejendom i familien, kan du læse vores guide om ejendomsoverdragelse til børn. Den gennemgår de vigtigste faldgruber og de dokumenter, der sikrer, at aftalen holder.

Gælder der særlige regler for andelsboliger ved forældrekøb?

Ja. Andelsboligforeningers vedtægter sætter ofte stramme rammer for udlejning. Nogle foreninger forbyder udlejning helt, andre tillader det i en begrænset periode eller kun ved særlige grunde. Mange kræver bestyrelsens godkendelse af lejeren. Det er derfor afgørende at læse vedtægter, husorden og generalforsamlingsreferater, før du køber.

Huslejen i en andelsbolig med udlejning påvirkes af foreningens regler, boligafgiften og lokale lejeniveauer. Du kan ikke frit fastsætte lejen, hvis vedtægterne indeholder loft eller modeller for beregning. Depositum, forudbetalt leje og istandsættelse ved fraflytning følger som udgangspunkt lejelovens rammer, men nogle forhold kan være reguleret i vedtægter eller offentligretlige regler.

Vær opmærksom på bopælspligt og eventuelle ventelister. Hvis foreningen kræver, at andelshaveren selv bor i boligen, er forældrekøb ikke muligt – heller ikke i kortere perioder. Undersøg også, om der er større projekter på vej i foreningen, som kan ændre boligafgiften væsentligt.

Skattemæssigt kan andelsboliger adskille sig fra ejerlejligheder. Beskatning ved salg afhænger blandt andet af, om du selv har beboet boligen. Ved forældrekøb er det ofte barnet, der bor der – ikke du. Derfor bør du på forhånd afklare, hvordan en fremtidig gevinst eller et tab behandles skattemæssigt, så der ikke kommer ubehagelige overraskelser ved et salg.