Familieoverdragelse kan være en god måde at give boligen videre til næste generation. Men der er flere regler, dokumenter og afgifter at holde styr på. Her får du overblikket – forklaret i et roligt tempo, uden jurasprog, og med fokus på de beslutninger, der betyder mest for dig.
Hvad er en familieoverdragelse, og hvem kan gøre det?
En familieoverdragelse er en overdragelse af fast ejendom mellem nære familiemedlemmer. Det kan både ske som gave, som et salg eller som en blanding af de to – for eksempel et salg kombineret med et rentefrit familielån. I praksis bruges ordningen oftest mellem forældre og børn, herunder adoptivbørn og i nogle tilfælde stedbørn, når den juridiske tilknytning er på plads. Søskende er som udgangspunkt ikke omfattet af de særlige prisregler for familieoverdragelser, og skal derfor behandle handlen som en almindelig handel.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
Det særlige ved familieoverdragelse er, at prissætningen kan ske efter nogle lempelige rammer, når betingelserne er opfyldt. Samtidig er der særlige regler om gaveafgift og boafgift, der gør det muligt at tilrettelægge overdragelsen, så den passer til familiens ønsker – for eksempel som et forskud på arv.
En familieoverdragelse kan gennemføres på flere måder:
– Som gaveskøde, hvor hele værdien anses som gave og håndteres efter gaveafgiftsreglerne.
– Som almindeligt salg, hvor køber betaler hele prisen kontant eller via lån.
– Som salg med familielån (gældsbrev), hvor en del af prisen finansieres af sælger.
Uanset model skal der være rene linjer i dokumenterne: I skal have en klar aftale om pris og vilkår, et korrekt udformet skøde og de nødvendige erklæringer til tinglysning. Hvis du vil dykke mere ned i varianterne, gennemgår vi dem i vores oversigt om familieoverdragelse af fast ejendom.
Hvordan fastsættes prisen, og hvad betyder offentlig vurdering?
Prisen ved familieoverdragelse knytter sig ofte til den seneste offentlige ejendomsvurdering. Reglerne giver i visse familierelationer mulighed for at handle inden for en ramme i forhold til vurderingen, når betingelserne er opfyldt. Det er vigtigt: Muligheden gælder ikke i alle familiekonstellationer, og den forudsætter, at vurderingen er et rimeligt udtryk for værdien.
Offentlig vurdering er statens skøn over boligens handelsværdi på et givent tidspunkt. Vurderingerne er under løbende fornyelse, og der kan være forskel på, hvor aktuelle de er. Hvis boligen er væsentligt forbedret, renoveret eller udlejet, kan vurderingen være mindre retvisende. I de tilfælde kan skattemyndighederne se kritisk på prissætningen og i sidste ende tilsidesætte den, hvis den ikke hænger sammen med markedet.
Derfor er det klogt at forholde sig til tre forhold: Hvor gammel er vurderingen, hvad er der sket med ejendommen siden da, og hvordan ser markedet ud i området. Du kan slå vurderingen og dens status op via Vurderingsportalen.
Det er også værd at bemærke, at regler og satser løbende ændrer sig. Den velkendte “procentregel” for handler inden for familien har været justeret over tid og er tæt knyttet til netop den offentlige vurdering. Derfor er det klogt at planlægge ud fra principperne: Dokumentér prissætningen, undgå kunstigt lave priser, og vær opmærksom på særlige forhold som udlejning, flere boligenheder eller store moderniseringer.
Hvilke dokumenter skal du have, og i hvilken rækkefølge?
En familieoverdragelse er først på plads, når papirerne er det. I praksis handler det om at få den rigtige rækkefølge og de rigtige erklæringer. Grundpakken består typisk af:
- Købsaftale eller gavebrev, der beskriver pris, vilkår og eventuelle betingelser.
- Skøde, som overfører ejendomsretten og danner grundlag for tinglysning.
- Eventuelt gældsbrev, hvis en del af prisen er et familielån.
- Erklæringer til bank og realkredit om lån og sikkerheder.
Selve tinglysningen foregår digitalt. Her skal køber og sælger godkende et elektronisk skøde, og der betales en tinglysningsafgift til staten. Du kan se, hvordan processen trin for trin foregår, i vores gennemgang af tinglysning i praksis.
Hvis en del af købesummen finansieres som familielån, er det vigtigt, at lånet fremgår af et klart gældsbrev. Det bør beskrive hovedstol, rente (ofte 0), afdrag og opsigelsesvilkår. Et almindeligt valg er et anfordringslån, som kan opsiges af långiver. Du kan bruge vores enkle skabelon til rentefrit familielån som udgangspunkt. Husk også, at gaveelementer bør dokumenteres i et gavebrev, så der senere ikke opstår tvivl om, hvordan beløb skal modregnes i arven.
Hvordan spiller skat og arv sammen ved familieoverdragelse?
Skat og arv går hånd i hånd ved familieoverdragelse. Når boligen overdrages til en pris under markedsniveau, vil forskellen typisk være en gave, som skal håndteres efter reglerne om gaveafgift. Der findes en årlig afgiftsfri grænse for gaver mellem bestemte familiemedlemmer, og grænsen reguleres løbende. Gaver over grænsen udløser gaveafgift, mens gaver til andre end de nærmeste kan udløse højere afgift eller skat. Reglerne om, hvem der hører til den “nære familie”, er centrale og bør kontrolleres, før I fastlægger model og pris.
En familieoverdragelse kan også ses som et forskud på arv. Det kan være fornuftigt, hvis du ønsker, at et barn får boligen nu, mens resten af arven udlignes senere. I så fald er et tydeligt gavebrev med aftale om modregning i arv vigtigt. Husk tvangsarven: En bestemt del af værdierne er reserveret til livsarvinger og kan ikke fraviges. Overdrager du til et barn, der er gift, kan det også være værd at overveje, om gaven bør være særeje.
Satser og detaljer ændrer sig løbende, så tjek de aktuelle regler om gaver og arv hos Skattestyrelsen før du beslutter dig. Grundreglen er enkel: Navngiv gaven, dokumentér vilkårene, og tænk arven med ind fra start. Så undgår du, at dine ønsker om fordeling senere bliver overrulet af standardregler.
Hvad siger banken, og hvad betyder eksisterende lån og ejerpantebrev?
Banken ser først og fremmest på, om den nye ejer kan bære økonomien. Ved familieoverdragelse er det derfor almindeligt, at der sker debitorskifte på realkreditlån og banklån. Debitorskifte betyder, at køber overtager betalingsansvaret, og at kreditgiver godkender det. Er økonomien ikke stærk nok, kan banken afvise overtagelsen eller kræve ekstra sikkerhed.
Her dukker begrebet “ejerpantebrev” ofte op. Et ejerpantebrev er en slags pant, som ejeren selv har udstedt i ejendommen, typisk til brug for bankens sikkerhed. Det ligger tinglyst på ejendommen og kan stilles til sikkerhed for forskellige lån. Ved en overdragelse skal man afklare, om ejerpantebrevet skal blive liggende, slettes eller bruges i den nye ejers bankforhold. Det kræver klare aftaler, så der ikke opstår uventede spærringer i tinglysningen.
Hvis prisen sættes lavt i forhold til markedet, kan det påvirke belåningsgraden. Realkredit og bank kigger på værdi og risiko, og nogle vil kræve en mere forsigtig finansiering, hvis grundlaget er en gammel eller åbenbart lav vurdering. Det gælder også ved forældrekøb, hvor ændret anvendelse (udlejning/egen bolig) kan udløse andre lånevilkår. Sørg for, at købsaftale, skøde og bankens papirer er afstemt, før I sender skødet til tinglysning – så undgår I stop i processen.
En typisk faldgrube, vi oplever i praksis, er…
En typisk faldgrube, vi oplever i praksis, er, at familien fokuserer på at ramme en “rigtig pris” og glemmer efterspillet: Hvordan skal gaven eller prisfordelen udlignes mellem søskende i arven, og hvad sker der, hvis barnet ikke bliver boende på sigt? Vi ser desværre ofte, at der ikke laves et klart gavebrev med modregning, eller at dokumentationen ikke nævner, om overdragelsen er tænkt som forskud på arv. Resultatet er uenighed, når boet engang skal skiftes – og det kan være langt dyrere end at få teksten på plads fra begyndelsen.
En anden klassiker opstår, når barnet køber sammen med sin kæreste. Ugifte arver ikke hinanden, og uden en skriftlig aftale kan den, der har betalt mest, stå svagt ved et brud. Her kan en enkel aftale om fordeling, udgifter og “hvem har ret til at overtage boligen ved brud” forebygge konflikter.
Siden 2003 har vi igen og igen set, at disse “små” afklaringer gør den store forskel. Brug derfor lige så meget energi på hensigtserklæringer og udligningsregler som på pris og afgifter. Det giver ro i maven – også mange år frem.
Hvad koster det i praksis, og hvad bør du planlægge?
Udgifterne ved en familieoverdragelse består af faste afgifter, mulige bankgebyrer og salær til udarbejdelse af dokumenter. Staten opkræver tinglysningsafgift af skødet. Dertil kan komme gebyrer til banken i forbindelse med gældsovertagelse, nye pantebreve eller ændringer i sikkerheder. Endelig er der salær til dem, der udarbejder købsaftale, skøde og eventuelle gælds- og gavebreve.
Det kloge er at budgettere efter principper – ikke efter tilfældige eksempler. Satser ændrer sig, og banker har forskellige takster. Få derfor afklaret tre ting fra start: Hvilke dokumenter er nødvendige, om der skal ske debitorskifte på lån, og om der er behov for særlige erklæringer (for eksempel ved udlejning eller væsentlige ombygninger).
- Regn med tinglysningsafgift på skødet og eventuelle nye pantebreve.
- Forvent bankgebyrer ved gældsovertagelse og ændring af sikkerheder.
- Sæt penge af til juridisk udarbejdelse af købsaftale, skøde og breve.
- Vurder behov for vurderingsmateriale, hvis offentlig vurdering er gammel.
- Afklar om gaven skal være særeje og dokumentér det tydeligt.
Vil du have et samlet overblik over de typiske poster, har vi samlet principper og priseksempler på siden om hvad en familieoverdragelse koster. Har du styr på-docs og rækkefølgen, glider tinglysningen som regel uden stop. Når prisen er styret af den offentlige vurdering, kan det være nyttigt at se op på den før du fastlægger model og tidsperspektiv for handlen.
Skal I overdrage bolig til barn?
Mange vælger at overdrage en ejendom, eksempelvis et forældrekøb eller sommerhus, til næste generation. Ved en familiehandel kan I ofte handle til en fordelagtig vurdering, men det kræver et specifikt skøde for at overholde skattereglerne.
