Overdragelse af hus til børn kræver mere end et nyt navn på skødet. I skal beslutte, hvem der skal eje ejendommen, hvilken pris der skal gælde, hvordan barnet betaler, hvad der skal ske med lån og pant, og om en del af overdragelsen er en gave. Aftalen skal derefter omsættes til dokumenter, som bruger de samme beløb, ejerandele og datoer.
Skøde Centret hjælper med at samle familiehandlen i én ekspedition. Vi udarbejder en tilpasset købs- eller overdragelsesaftale, skødet og efter behov et gældsbrev. Vi håndterer den digitale tinglysning og kan koordinere med banken, når eksisterende lån skal overtages, indfries eller erstattes. Du får en fast rådgiver gennem sagen, og det meste kan klares online.
Skødepakken er målrettet familier, der er enige om at gennemføre overdragelsen og ønsker hjælp til dokumenterne og tinglysningen. Hvis sagen også rummer uenighed, komplicerede skatteforhold, virksomhed, landbrug, værgemål eller andre forhold uden for selve ejendomsoverdragelsen, kan der være behov for en skatte- eller familieretlig rådgiver ved siden af.
Sådan kan Skøde Centret hjælpe med overdragelse af hus til børn
En familiehandel kan være enkel, men dokumenterne skal stadig beskrive en reel og sammenhængende overdragelse. Skødet registrerer barnets ejerskab. Købsaftalen beskriver vilkårene mellem forældre og barn. Et eventuelt gældsbrev dokumenterer den del af købesummen, som barnet skylder forældrene efter overtagelsen.
Skøde Centrets familieoverdragelsespakke kan efter sagens konkrete indhold omfatte:
- gennemgang af de oplysninger, som ejerandele, pris og betaling skal bygge på
- udarbejdelse af en tilpasset købs- eller overdragelsesaftale
- udarbejdelse af skøde med korrekte parter, ejerandele og handelsoplysninger
- gældsbrev, når en del af købesummen finansieres som familielån
- skatteforbehold i købsaftalen, når det er relevant for den valgte model
- koordinering med bank eller realkreditinstitut om de forhold, der skal afklares
- digital underskrift, anmeldelse til Tinglysningsretten og behandling af tinglysningssvaret
- dokumentation for det registrerede ejerskifte, når sagen er gennemført
Skøde Centret har arbejdet med skøder og ejendomsoverdragelser siden 2003 og har håndteret mere end 17.000 skødesager. Sagen behandles digitalt, men rådgivningen er knyttet til en fast sagsbehandler, som følger dokumenterne og de praktiske afklaringer.
Den aktuelle pakkepris og de præcise vilkår fremgår af skødepakken til familieoverdragelse. Statens tinglysningsafgift og eventuelle bank-, vurderings- eller panthaveromkostninger ligger ved siden af Skøde Centrets salær.
Hvad betyder overdragelse af hus til børn?
En overdragelse sker, når ejendomsretten til hele huset eller en andel flyttes fra en eller flere forældre til et eller flere børn. Det kan være et salg til en aftalt pris, en delvis gave eller en kombination, hvor barnet betaler med kontanter, bankfinansiering, gældsovertagelse og et privat lån fra forældrene.
Det nye skøde angiver, hvem der overdrager, hvem der erhverver, hvilke ejerandele der skifter ejer, den samlede ejerskiftesum og overtagelsesdagen. Når skødet er tinglyst, registrerer og beskytter Tingbogen barnets adkomst over for modstridende rettigheder og sælgers kreditorer.
Tinglysningen gør ikke alle familiens øvrige aftaler til en del af skødet. Vilkår om betaling, mangler, rådighed, løbende udgifter, familielån og en forælders fortsatte brug af huset skal placeres i de dokumenter, der passer til det enkelte forhold.
Hvilken type overdragelse passer til familien?
Overdragelse af bolig til børn kan sammensættes på flere måder. Valget påvirker ejerandelene, betalingen, dokumenterne, bankens rolle og de skattemæssige spørgsmål.
| Model | Resultat i Tingbogen | Typiske dokumenter og afklaringer |
|---|---|---|
| Hele huset overdrages til ét barn | Barnet registreres som eneejer | Købsaftale, skøde, finansiering, eventuelt gældsbrev og gaveanmeldelse |
| En andel overdrages til barnet | Forældre og barn bliver medejere | Købsaftale, skøde, præcise ejerbrøker og ofte en samejeaftale |
| Flere børn overtager sammen | Hvert barn registreres med sin ejerandel | Købsaftale, skøde, betalingsfordeling og normalt en samejeaftale |
| Forældrekøbt bolig sælges til barnet | Barnet overtager den bolig, som forældrene hidtil har ejet | Prisgrundlag, købsaftale, skøde, lån og vurdering af forældrenes eventuelle skattepligtige avance |
| Huset overdrages med fortsat brugsret | Barnet bliver ejer, mens forældrene bevarer en aftalt brug | Købsaftale, skøde og særskilt formulering og vurdering af brugsretten |
Der findes ikke én standardmodel, som er bedst for alle familier. Hvis forældrene vil blive boende, er en fuld overdragelse uden en dokumenteret brugsordning sjældent dækkende. Hvis barnet kun har finansiering til en del af huset, kan en delvis overdragelse være mulig, men den skaber samtidig et sameje mellem generationerne. Hvis flere børn skal overtage, skal familiens forventninger til brug, drift og senere salg beskrives ud over selve skødet.
Salg, gave eller en kombination
Et hus kan overdrages til et barn som et almindeligt salg, som gave eller som en blanding. Betaler barnet mindre end den værdi, der skal anvendes ved gaveopgørelsen, kan forskellen være en gave. Betaler barnet hele den anerkendte værdi, kan overdragelsen gennemføres uden et gaveelement, selv om prisen er lavere end en anslået pris ved salg gennem ejendomsmægler, hvis de særlige regler om familieoverdragelse kan bruges.
Ordene salg og gave beskriver ikke alene, hvordan pengene flyttes. Barnet kan købe huset til den aftalte værdi og finansiere købesummen med et familielån. I den situation er lånebeløbet som udgangspunkt stadig betaling, fordi barnet skylder pengene til forældrene. En gave opstår først, hvis en del af værdien gives uden tilsvarende betaling, eller hvis en gæld senere eftergives.
Den valgte konstruktion bør fremgå direkte af overdragelsesaftalen. Det skal kunne ses, hvor meget der betales kontant, hvilke lån barnet eventuelt overtager, hvor stort et gældsbrev er, og om et beløb behandles som gave.
Sådan fastsættes prisen ved overdragelse af hus til børn
Forældre og barn kan ikke nøjes med at vælge et tilfældigt beløb, fordi parterne er i familie. Prisfastsættelsen skal vurderes i forhold til ejendommens handelsværdi, den offentlige vurdering, relationen mellem parterne og de konkrete oplysninger, der findes om huset.
Ved overdragelse mellem nærtstående kan værdiansættelsescirkulæret i visse tilfælde bruges. Hvis ejendommen endnu ikke har fået en ny vurdering efter det nye vurderingssystem, beskriver Skattestyrelsen et udgangspunkt på plus eller minus 15 procent af den senest offentliggjorte relevante vurdering. Har ejeren modtaget en ny ejendomsvurdering, der gælder fra 1. januar 2020, er udgangspunktet plus eller minus 20 procent.
Den særskilte vejledning om 20-procentreglen ved familiehandel går tættere på vurderingens status og de konkrete omstændigheder, som kan ændre udgangspunktet.
Det betyder ikke, at alle forældre frit kan overdrage et hus til vurderingen minus 20 procent. Først skal den relevante vurdering identificeres. Derefter skal det undersøges, om ejendommen og relationen er omfattet, og om konkrete forhold viser en anden handelsværdi.
Skattestyrelsen nævner blandt andet faktiske eller retlige ændringer ved ejendommen, ny belåning samt et køb eller salg til en markant anden pris som forhold, der kan medføre, at cirkulærets udgangspunkt ikke kan anvendes. Ombygning, udstykning, ændret anvendelse, mæglervurderinger, købstilbud og nylige handler kan også indgå i den konkrete bedømmelse.
Hvis værdiansættelsen er usikker, kan familien indhente mere dokumentation eller anmode Skattestyrelsen om et bindende svar, før aftalen gennemføres. Et skatteforbehold i købsaftalen kan være relevant, men det er ikke det samme som en forhåndsgodkendelse fra Skattestyrelsen.
15-procentsreglen og 20-procentsreglen er ikke det samme som en skatterabat
15- og 20-procentsreglerne er værdiansættelsesrammer. De siger ikke, at barnet automatisk får 15 eller 20 procent af husets værdi som en afgiftsfri gave. De siger heller ikke, at den lavest mulige pris i intervallet altid kan bruges.
Reglernes funktion er, at en værdi inden for det relevante interval som udgangspunkt kan accepteres ved gaveberegningen, når betingelserne er opfyldt, og der ikke foreligger særlige omstændigheder. En overdragelse til den nedre grænse kan derfor være et salg til den anerkendte værdi, ikke nødvendigvis en gave svarende til forskellen op til en mæglervurdering.
Det relevante interval afhænger af, hvilken vurdering ejeren faktisk har modtaget. En foreløbig vurdering, en videreført gammel vurdering og en ny endelig vurdering kan ikke uden videre behandles ens. Datoen på dokumentet er heller ikke nok; vurderingens retlige status og anvendelighed for den konkrete ejendom skal afklares.
Tre værdier skal holdes adskilt
Ved en familieoverdragelse optræder flere værdibegreber, som kan give forskellige tal.
Overdragelsesprisen er det beløb, forældre og barn aftaler som betaling for huset eller ejerandelen. Prisen skal fremgå af købsaftalen, og betalingsdelene skal kunne afstemmes med skødet, gældsbrevet og bankens dokumenter.
Den gaveafgiftsmæssige værdi bruges til at vurdere, om barnet modtager en gave, og hvor stor gaven i så fald er. Skattestyrelsen beskriver gavens værdi som ejendommens anerkendte handelsværdi minus barnets betaling.
Afgiftsgrundlaget for tinglysning bruges til at beregne den variable del af statens tinglysningsafgift. Ved handler, der ikke sker mellem uafhængige parter, gælder der særlige minimumsregler. Grundlaget kan derfor være højere end den kontante betaling og kan afhænge af både ejendomstype og den vurdering, som lovens overgangsregler knytter sig til.
En pris kan dermed være korrekt i købsaftalen, mens tinglysningsafgiften alligevel skal beregnes af et andet og højere grundlag. Den samme pris kan også rumme et gaveelement, hvis den gaveafgiftsmæssige værdi er højere end barnets samlede betaling.
Gaveafgift når huset overdrages til et barn
Hvis barnet modtager en gave som led i overdragelsen, skal gavebeløbet opgøres og dokumenteres. I 2026 kan en forælder som udgangspunkt give et barn op til 80.600 kr. uden gaveafgift. Gaver over årets afgiftsfrie beløb udløser som hovedregel en gaveafgift på 15 procent af det overskydende beløb.
Er begge forældre reelle gavegivere, kan hver af dem have sit eget årlige afgiftsfrie beløb. Det forudsætter, at gaven faktisk kommer fra den enkelte forælders formue og er dokumenteret som sådan. Ejer kun den ene forælder huset, kan man ikke automatisk behandle hele overdragelsen, som om begge har givet en ejendomsgave.
En gave ved overdragelse af fast ejendom skal anmeldes med de relevante dokumenter. Skattestyrelsen beder blandt andet om overdragelsesaftale, oplysninger om værdiansættelsen og betalingerne, dokumentation for overtaget gæld, eventuelt gældsbrev og det tinglyste skøde eller anden dokumentation for tinglysningsafgiften.
Du kan læse mere om selve skellet mellem betaling og gave i vejledningen om gaveafgift ved familieoverdragelse.
Gaveafgiften og anmeldelsesfristen følger gaveåret og de gældende regler. Beløbsgrænsen reguleres fra år til år, så en overdragelse i et senere kalenderår skal beregnes med satsen for det år, hvor gaven anses for givet.
Kan barnet betale med et rentefrit familielån?
Et familielån kan bruges til at finansiere hele eller en del af købesummen. Barnet underskriver da et gældsbrev til forældrene i stedet for at betale hele beløbet kontant på overtagelsesdagen. Gældsbrevet skal vise långiver, låntager, hovedstol og de aftalte vilkår.
Et rentefrit lån anvendes ofte som et anfordringslån. Det betyder normalt, at lånet kan kræves indfriet med kort varsel efter de aftalte vilkår. Formuleringen skal passe til den konkrete aftale, og et rentefrit gældsbrev bør ikke blot kopieres fra en tilfældig skabelon.
Den praktiske dokumentation og løbende administration er uddybet i artiklen om anfordringslån til børn.
Familielånet er ikke en gave, når barnet har en reel tilbagebetalingspligt. Forældrene kan senere vælge at eftergive en del af gælden som gave, men en senere eftergivelse er en ny disposition. Den bør dokumenteres særskilt og vurderes efter gavegrænsen og reglerne i det år, hvor eftergivelsen sker.
Der bør ikke stå i gældsbrevet, at gælden automatisk nedskrives hvert år med det afgiftsfrie gavebeløb. En sådan forhåndsaftale kan ændre bedømmelsen af, om der fra begyndelsen er tale om et reelt lån. Hver gave eller eftergivelse bør bero på en ny beslutning fra gavegiveren.
Et almindeligt gældsbrev giver heller ikke forældrene pant i huset. Hvis forældrene skal have sikkerhed i ejendommen, kræver det en særskilt panteordning, som skal afstemmes med bankens og realkreditinstituttets rettigheder.
Hvad skal der ske med banklån og realkreditlån?
Skødet ændrer ejerforholdet, men flytter ikke automatisk den personlige gæld. Hvis barnet skal overtage et eksisterende lån, skal banken eller realkreditinstituttet tage stilling til skyldnerskiftet. Långiveren vurderer blandt andet barnets økonomi, ejendommens værdi og den samlede finansiering.
Eksisterende pant forsvinder heller ikke, fordi barnet bliver ejer. Et lån kan blive indfriet, videreført, overtaget eller erstattet, men hvert valg skal gennemføres efter långiverens regler. En aftale mellem forældre og barn kan ikke i sig selv frigøre en forælder fra hæftelsen over for banken.
Finansieringen bør derfor afklares tidligt. Hvis barnet kun kan købe huset under forudsætning af et nyt realkreditlån, bør dokumenterne og tidsplanen tage højde for bankens godkendelse. Hvis en del af prisen betales med familielån, skal banken kende den samlede konstruktion, når den har betydning for kreditvurderingen eller pantets prioritet.
Skøde Centret kan koordinere de oplysninger og dokumenter, som skal passe med bankens ekspedition. Banken træffer selv afgørelsen om lån, gældsovertagelse, frigivelse og pant.
Skal der laves en købsaftale, når handlen er mellem forældre og barn?
Et skøde er ikke en fuld købsaftale. Skødet indeholder de oplysninger, som skal bruges til at registrere ejerskiftet, men det beskriver normalt ikke hele familiens økonomiske og praktiske aftale.
En købsaftale eller overdragelsesaftale kan blandt andet fastlægge pris, overtagelsesdag, betalingsform, eksisterende gæld, eventuelt gældsbrev, fordeling af udgifter, risiko, forsikring, refusion og særlige forudsætninger. Den kan også indeholde et skatteforbehold, når det er relevant.
Købsaftalen er samtidig dokumentation over for banken og Skattestyrelsen. Hvis en del af overdragelsen er gave, beder Skattestyrelsen om overdragelsesaftalen ved gaveanmeldelsen. Hvis barnet overtager gæld, skal den aftalte værdi af gældsovertagelsen fremgå på samme måde i aftalen, skødet og finansieringsmaterialet.
I Skøde Centrets familieoverdragelsespakke udarbejdes købsaftale og skøde som sammenhængende dokumenter. Et gældsbrev kan indgå, når det er en del af betalingsmodellen.
Hvad skal stå i skødet?
Skødet skal identificere ejendommen og parterne og beskrive det ejerskifte, der skal registreres. Ved en overdragelse fra forældre til barn skal handelstypen og relationen angives korrekt. Tinglysningsrettens digitale formular kræver også oplysninger om ejerandele, ejerskiftesum, overtagelsesdag, hæftelser, servitutter og relevante erklæringer.
Ejerandelene kræver to forskellige oplysninger: hvor stor en del af sælgerens egen andel der overdrages, og hvor stor en andel af hele ejendommen køberen erhverver. Hvis en forælder ejer halvdelen af huset og overdrager hele sin andel, er sælgerandelen hele forælderens egen andel, mens barnets køberandel er halvdelen af hele ejendommen.
Den samlede ejerskiftesum er bredere end det beløb, barnet betaler kontant. Overtaget gæld, gældsbrev, gave og andre betalingsforpligtelser kan indgå efter de regler, der gælder for skødets oplysninger. Dokumenterne skal derfor bygge på én samlet opgørelse.
Overdragelse af en andel af huset til barnet
Forældre kan overdrage 25 procent, 50 procent eller en anden andel i stedet for hele ejendommen. Den delvise overdragelse kan bruges, hvis barnet skal indtræde som medejer, mens en eller begge forældre fortsat ejer resten.
Efter tinglysningen bliver barnet og de tilbageværende ejere et sameje. Ejerbrøken viser den økonomiske andel af ejendommen, men fortæller ikke, hvem der bruger huset, betaler en bestemt reparation eller kan kræve salg.
En samejeoverenskomst kan regulere brug, udgifter, vedligeholdelse, forbedringer, beslutninger, forkøbsret og ophør af samejet. Den er et særskilt dokument og ændrer ikke i sig selv de ejerandele, der står i skødet. Kun de bestemmelser, der kan tinglyses som rettigheder over ejendommen, kan registreres i Tingbogen.
Flere mulige aftalepunkter er beskrevet i vejledningen om samejeoverenskomst ved fast ejendom.
Ved en delvis overdragelse skal pris, gave og tinglysningsafgift beregnes for den andel, der faktisk overdrages. Den offentlige vurdering og et eventuelt minimumsgrundlag skal tilsvarende fordeles på den relevante ideelle andel.
Når flere børn skal overtage huset
Flere børn kan købe huset sammen, enten i lige store andele eller med en anden fordeling. Hver købers andel af hele ejendommen skal stå i skødet. Betalingen bør følge den valgte model, så det kan ses, hvilket barn der betaler kontant, overtager gæld eller underskriver et gældsbrev.
Hvis ét barn får en større økonomisk fordel end de andre, kan familien have behov for at tage stilling til gavefordeling, arveforskud og senere arveretlige konsekvenser. Skødet afgør ikke, hvordan værdier skal udlignes mellem søskende ved et senere dødsfald.
En samejeoverenskomst kan beskrive, hvordan børnene træffer beslutninger, fordeler udgifter og håndterer et ønske om at sælge. Betaler ét barn senere mere til en renovering, ændrer det ikke automatisk ejerandelene i Tingbogen. Den økonomiske forskel må håndteres efter samejeaftalen eller ved en ny særskilt disposition.
Kan barnet købe sammen med en ægtefælle eller samlever?
Barnet kan efter aftale købe huset sammen med sin ægtefælle eller samlever. Begge købere skal da fremgå af købsaftalen og skødet, og deres ejerandele skal angives præcist.
Denne model ændrer også den skattemæssige analyse. En svigersøn, svigerdatter eller samlever har ikke nødvendigvis samme gaveafgiftsmæssige stilling som forældrenes eget barn. Overdragelsespris, eventuelt gaveelement og familielån bør derfor fordeles efter de reelle købere og deres relation til sælgerne.
Ejerandel og hæftelse er to forskellige forhold. En køber kan eje halvdelen uden nødvendigvis at hæfte for præcis halvdelen af banklånet. Banken fastlægger hæftelsen, mens skødet fastlægger det registrerede ejerskab. Interne forskelle mellem betaling og ejerandel bør beskrives i en særskilt aftale mellem køberne.
Overdragelse af forældrekøb til barnet
Når forældre ejer den lejlighed eller bolig, som barnet bor i, kan boligen senere sælges til barnet som en familieoverdragelse. Processen kræver købsaftale, skøde, prisfastsættelse og finansiering på samme måde som ved et hus.
Forældrenes skat ved salget er et særskilt spørgsmål. Hvis forældrene ikke selv har boet i boligen under forhold, der opfylder betingelserne for skattefrit salg, kan en fortjeneste være skattepligtig. Den gaveafgiftsmæssige mulighed for at bruge 15- eller 20-procentsreglen afgør ikke automatisk, hvordan forældrenes ejendomsavance skal opgøres.
Skatteforholdet ved denne særlige situation er uddybet i artiklen om salg af forældrekøb til barn.
Barnets hidtidige leje stopper ikke nødvendigvis på samme dag, som købsaftalen underskrives. Overtagelsesdag, sidste husleje, depositum, forbrug og øvrige mellemregninger bør afstemmes, så forholdet skifter fra leje til ejerskab på en dokumenteret dato.
Overdragelse af sommerhus eller anden fast ejendom til børn
Familieoverdragelse kan også omfatte sommerhus, ejerlejlighed, byggegrund eller en udlejningsejendom. Reglerne er ikke ens for alle ejendomstyper. Værdiansættelse, skattefrihed ved salg, tinglysningsafgift, anvendelsesbegrænsninger og nødvendige erklæringer kan variere.
Ved et sommerhus kan forældrenes egen brug have betydning for beskatningen ved salget. Hvis flere børn skal eje sommerhuset sammen, fylder regler om brug, reservation af ferieuger, udgifter og senere udtræden ofte mere end ved en bolig, som kun ét barn skal bebo.
Ved landbrug, blandede ejendomme, erhverv eller større udlejningsejendomme bør rækkevidden af den almindelige skødepakke afklares før opstart. Sådanne ejendomme kan kræve særlige erklæringer, tilladelser, vurderinger og skatteberegninger.
Kan forældrene blive boende efter overdragelsen?
Forældrene kan aftale at fortsætte med at bo i huset, selv om barnet bliver ejer. Aftalen kan være en lejeaftale, en personlig brugsret eller en mere varig rettighed, som efter sin udformning kan tinglyses som servitut.
Brugsretten bør beskrive, hvem der må bo i huset, hvilke dele retten omfatter, hvor længe den gælder, og hvem der betaler forbrug, vedligeholdelse, forsikring og ejendomsskatter. Den bør også regulere fraflytning, dødsfald og et senere salg.
En brugsret kan have økonomisk værdi og påvirke både overdragelsespris, gaveberegning og barnets finansiering. Banken kan stille krav til rettens indhold og prioritet. Hvis retten skal beskyttes over for barnets kreditorer og en senere ejer, skal det vurderes, om og hvordan den kan tinglyses.
Oplysninger I skal have klar
En hurtig opstart forudsætter, at de centrale oplysninger kan samles og afstemmes. Skøde Centret kan indhente og kontrollere en del af ejendomsoplysningerne, men familien skal beskrive den aftale, som dokumenterne skal gennemføre.
- ejendommens adresse og identifikation samt oplysning om den aktuelle ejer
- navn og identitet på alle sælgere og købere
- nuværende og ønskede ejerandele
- den ønskede overtagelsesdag og tidspunktet for praktisk rådighed
- den anvendte ejendomsvurdering og anden kendt dokumentation om værdien
- den aftalte pris og fordelingen mellem kontanter, gældsovertagelse, gældsbrev og gave
- oplysninger om realkreditlån, banklån, ejerpantebreve og øvrigt pant
- aftaler om fortsat beboelse, brugsret, sameje eller andre særlige vilkår
- oplysninger om ombygning, udstykning, ændret anvendelse eller nylige vurderinger og handler
Hvis en køber eller sælger ikke kan underskrive med MitID, kan der være behov for tinglysningsfuldmagt. Er barnet under 18 år, skal værgemålsreglerne og Familieretshusets eventuelle godkendelse håndteres, før overdragelsen kan gennemføres.
Sådan foregår sagen hos Skøde Centret
Familieoverdragelsen begynder med en online bestilling. Herefter indhentes og afklares de oplysninger, der mangler, før dokumenterne udarbejdes. Forløbet tilpasses, hvis banken, en vurdering eller en myndighedsafgørelse skal på plads.
- Du starter sagen online og sender de grundlæggende oplysninger om ejendommen, parterne og den ønskede overdragelse.
- Skøde Centret gennemgår ejerforhold, ejerandele, pris, betalingsmodel og de relevante tinglysningsoplysninger.
- Banken inddrages, hvis lån skal overtages, indfries, omlægges eller optages.
- Købsaftale, skøde og eventuelt gældsbrev udarbejdes på samme faktiske og økonomiske grundlag.
- Forældre og barn modtager dokumenterne til gennemgang og godkendelse.
- De relevante parter underskriver digitalt med MitID eller via et gyldigt fuldmagtsgrundlag.
- Skødet anmeldes til Tinglysningsretten, og statens afgift afregnes i forbindelse med ekspeditionen.
- Skøde Centret behandler en eventuel frist eller anden tilbagemelding og kontrollerer den endelige registrering.
Tinglysningsrettens behandlingstid varierer. Et automatisk svar kan komme hurtigt, mens en sag til manuel prøvelse kan tage længere tid. Bankens sagsbehandling, parternes godkendelse og eventuel skatteafklaring har ofte større betydning for den samlede kalender end selve udarbejdelsen af dokumenterne.
Start eller læs mere om familieoverdragelsespakken
Hvad koster det at overdrage et hus til børn?
Den samlede økonomi kan bestå af Skøde Centrets salær, statens tinglysningsafgift, eventuelle bank- og realkreditomkostninger, udgifter til nyt pant samt særskilt skatte- eller vurderingsbistand.
En særskilt omkostningsguide forklarer posterne i prisen for en familieoverdragelse af fast ejendom.
Skøde Centrets samlede familieoverdragelsespakke koster aktuelt 6.450 kr. inklusive moms. Pakken omfatter de centrale dokumenter og ekspeditioner, der er angivet på pakkesiden, herunder købsaftale, skøde, tinglysning og efter behov gældsbrev og bankkoordinering. Pakkesiden viser altid den aktuelle pris og de gældende vilkår.
Statens tinglysningsafgift betales ud over salæret. Hvis der også skal tinglyses nyt pant eller en særskilt brugsret, kan der komme yderligere offentlige afgifter og ekspeditionsomkostninger.
Tinglysningsafgift ved overdragelse fra forældre til barn
Hovedsatsen for tinglysning af et ejerskifte er i 2026 1.850 kr. plus 0,6 procent af afgiftsgrundlaget. Den variable del rundes op efter afgiftsreglerne.
Ved overdragelse mellem forældre og barn er handlen ikke en almindelig fri handel mellem uafhængige parter. Derfor kan tinglysningsafgiften ikke altid beregnes alene af den aftalte pris. For ejerboliger gælder der i visse tilfælde en lovbestemt minimumsværdi knyttet til den relevante offentlige ejendomsvurdering. Afhængigt af vurderingstype og overgangsregel kan beregningen blandt andet knytte sig til 80 eller 85 procent af vurderingen eller til en værdi angivet efter bedste skøn.
Ved overdragelse af en andel bruges den forholdsmæssige del af det relevante grundlag. For andre ejendomstyper end ejerboliger kan den forventelige kontantværdi få betydning. Skøde Centret beregner den konkrete tinglysningsafgift som led i sagen, når ejendomstype, ejerandel, pris og vurderingsoplysninger er afklaret.
Tinglysningsafgiften og gaveafgiften følger forskellige regelsæt. En pris, som accepteres efter 15- eller 20-procentsreglen ved gaveopgørelsen, fører derfor ikke nødvendigvis til, at præcis det samme beløb er grundlag for tinglysningsafgiften.
Hvad ændrer skødet ikke?
Et tinglyst skøde viser det nye ejerskab, men løser ikke automatisk alle følgeforhold. Skødet frigør ikke en forælder fra bankgæld, sletter ikke eksisterende pant, opretter ikke sikkerhed for et familielån og bestemmer ikke, om barnets ejerandel skal være særeje.
Skødet regulerer heller ikke i detaljer, hvordan flere ejere bruger huset, fordeler udgifter eller træder ud af samejet. Det ændrer ikke et testamente og afgør ikke, om et barn senere skal kompenseres eller stilles anderledes end sine søskende.
Hvis overdragelsen skal kombineres med særeje, testamente, fremtidsfuldmagt, ægtepagt eller arveretlig udligning, skal disse forhold håndteres i særskilte dokumenter og eventuelt af en rådgiver med det pågældende speciale.
Kan forældre overdrage huset gratis til deres barn?
En vederlagsfri overdragelse er en gave af ejendommens værdi. Der skal stadig udarbejdes og tinglyses et skøde, og værdien skal opgøres efter de regler, der gælder for gaveafgift og tinglysningsafgift.
Det årlige afgiftsfrie gavebeløb dækker normalt kun en mindre del af et hus. Resten kan udløse gaveafgift, medmindre andre regler finder anvendelse. En familie kan i stedet vælge et salg, et salg med gaveelement eller et salg finansieret med gældsbrev. Modellerne har forskellige konsekvenser, selv om barnet ikke betaler et stort kontantbeløb på overtagelsesdagen.
Skal alle søskende godkende overdragelsen?
En forælder, der ejer huset og kan disponere over det, behøver som udgangspunkt ikke samtykke fra sine øvrige voksne børn for at sælge til ét barn. Hvis huset ejes af begge forældre, skal begge ejere deltage som sælgere. En ægtefælles samtykke kan også være påkrævet efter reglerne om familiens bolig, selv om ægtefællen ikke står som ejer.
Den familieretlige og arveretlige virkning ligger ved siden af skødet. Hvis en fordel skal være arveforskud, eller hvis værdier senere skal udlignes, bør det fremgå af et særskilt gave- eller arveretligt grundlag. En formulering i skødet erstatter ikke et testamente eller en fuld aftale om arveforskud.
Hvornår anses overdragelsen for gennemført?
Parternes aftale kan være bindende, før skødet er endeligt tinglyst. Tinglysningen er den offentlige registrering og sikringsakt, der beskytter barnets adkomst mod modstridende aftaler og retsforfølgning.
Et indsendt skøde er ikke nødvendigvis endeligt registreret. Tinglysningsretten kan tinglyse med frist, give retsanmærkning eller afvise dokumentet. En frist skal opfyldes inden den angivne dato. Et afvist skøde skal korrigeres og anmeldes igen.
Sagen bør først behandles som ekspeditionsmæssigt færdig, når Tingbogen viser de aftalte ejere og andele, eventuelle frister og anmærkninger er håndteret, og bankens dokumenter stemmer med den gennemførte finansiering.
Hvilke dokumenter får I efter overdragelsen?
Dokumentsættet afhænger af den valgte model. En almindelig familieoverdragelse vil normalt efterlade en underskrevet købs- eller overdragelsesaftale, et tinglyst skøde og Tinglysningsrettens svar. Hvis barnet finansierer en del af prisen hos forældrene, indgår et underskrevet gældsbrev. Ved gave kan der desuden være gaveanmeldelse og dokumentation for gaveafgiften.
Bankens godkendelse af gældsovertagelse, indfrielse eller ny finansiering er bankdokumenter og bør opbevares sammen med sagen. En samejeoverenskomst, brugsretsaftale, pantebrev eller servitut er særskilte dokumenter, hvis familien har valgt sådanne løsninger.
Skøde Centret sender dokumentation for tinglysningen og opbevarer sagen efter de vilkår, der fremgår af skødepakken.
Hvornår passer familieoverdragelsespakken?
Pakken passer typisk, når forældre og barn er enige om, at hele ejendommen eller en ejerandel skal overdrages, og der er behov for at få aftalen omsat til købsaftale, skøde, eventuelt gældsbrev og tinglysning.
Den kan også bruges, når en forældrekøbt bolig skal overgå til barnet, eller når betalingen kombinerer kontanter, lån og familiegæld. Hvis forældrene skal blive boende, flere børn skal eje sammen, eller barnet køber med en partner, bør de supplerende aftalebehov beskrives ved opstart, så sagens rækkevidde kan afgrænses.
Sager med uenighed, udenlandske parter, mindreårige, landbrug, virksomhed, succession, komplicerede skattepositioner eller tvivl om værdiansættelsen kan kræve yderligere rådgivning eller myndighedsafklaring. Skøde Centret kan oplyse, hvilke dele der kan håndteres i skødepakken, og hvilke spørgsmål der bør placeres hos en anden specialist.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
