Når to personer køber en bolig sammen uden at være gift, opstår der en række juridiske forhold, som adskiller sig markant fra ægtefællers vilkår. En samejeoverenskomst er det juridiske dokument, der regulerer ejerskabet, økonomien og vilkårene for en eventuel senere opsplitning af samejet.
Uden denne aftale falder parterne tilbage på almindelige retsprincipper, som sjældent tager højde for de specifikke aftaler, I måtte have indgået mundtligt. Dokumentet fungerer som en køreplan for jeres fælles ejerskab og sikrer klare linjer, hvis I en dag går fra hinanden.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
Hos Skøde Centret er vi specialiseret i overdragelse af fast ejendom.
- Lovgrundlag: Ugifte samlevende er ikke beskyttet af ægteskabsloven; uden en samejeoverenskomst gælder aftaleloven, hvilket kan fastlåse parterne ved uenighed om salg.
- Indhold: Aftalen bør specifikt regulere ejerandele, det individuelle økonomiske indskud samt klare vilkår for opsigelse, overtagelse eller salg ved brud.
- Økonomi: Tinglysning er valgfri, men sikrer aftalen mod tredjepart for en afgift på [varnumber] kr. til staten udover udgiften til udarbejdelse.
- Vigtig advarsel: Det frarådes kraftigt at udforme aftalen selv uden juridisk bistand, da upræcise formuleringer kan gøre kontrakten virkningsløs, når konflikten opstår.
Hvorfor er en samejeoverenskomst nødvendig for ugifte?
I dansk ret er der stor forskel på at være gift og at være samlevende. Ægtefæller er automatisk omfattet af regler om formuefællesskab og deling ved skilsmisse. Ugifte samlevende har derimod særeje. Det betyder, at I hver især ejer det, I har købt, og tager det med jer ud af forholdet igen.
Når I køber fast ejendom sammen, ejer I typisk huset eller lejligheden i lige sameje. Det vil sige, at I hver ejer 50 procent, medmindre andet er tinglyst. Problemerne opstår ofte, hvis den ene part har indskudt flere penge i udbetalingen end den anden.
Uden en skriftlig aftale vil den part, der har betalt mest, ofte have svært ved at bevise sit krav på at få det overskydende beløb retur ved et salg. En samejeoverenskomst sikrer dokumentation for det skæve indskud, så pengene kan fordeles korrekt, før resten af provenuet deles.
Det er vores erfaring, at mange konflikter opstår netop her, fordi parterne har haft forskellige forventninger til økonomien, som aldrig blev nedskrevet.
Hvad sker der, hvis man ikke har en aftale?
Hvis I ikke opretter en samejeoverenskomst, gælder de almindelige regler for sameje. Disse regler er meget sparsomme og giver ikke klare anvisninger på, hvordan en konflikt skal løses, hvis den ene part vil sælge, og den anden vil blive boende.
I yderste konsekvens kan manglende enighed føre til, at samejet må opløses ved en frivillig auktion gennem Fogedretten. Dette medfører ofte store omkostninger til salærer og resulterer typisk i en lavere salgspris end ved et almindeligt frit salg.
En fastlåst situation kan betyde, at I er bundet til ejendommen og hinanden økonomisk i lang tid efter, at forholdet reelt er ophørt. Det kan forhindre begge parter i at komme videre og købe ny bolig.
Hvilke punkter bør aftalen indeholde?
En samejeoverenskomst bør være så præcis som muligt for at undgå fortolkningstvivl. Det centrale element er ejerfordelingen og finansieringen. Det skal fremgå tydeligt, hvem der hæfter for gælden, og hvordan de løbende udgifter til ejendomsskatter, forsikring og vedligeholdelse fordeles.
Derudover bør aftalen indeholde en specifik klausul om opsigelse af samejet. Det er her, I beslutter, hvordan processen skal forløbe, hvis I går fra hinanden.
Aftalen bør blandt andet tage stilling til følgende:
- Skal den ene part have førsteret til at købe den anden ud?
- Hvordan fastsættes prisen på ejendommen ved en overtagelse?
- Hvor lang tid har man til at finde finansiering til at overtage boligen?
Det er også relevant at aftale, hvornår ejendommen skal sættes til salg hos en ejendomsmægler, hvis ingen af parterne ønsker eller har råd til at overtage hele boligen.
Hvordan håndteres et eventuelt brud?
Når følelserne er i spil ved et samlivsophør, kan det være svært at blive enige om praktiske ting som ejendomsvurdering og salgspris. Derfor er det en fordel, at metoden er fastlagt på forhånd, mens I er gode venner.
En typisk model er at indhente vurderinger fra flere uvildige ejendomsmæglere og bruge gennemsnittet af disse som grundlag for prisen. Dette fjerner diskussionen om, hvorvidt prisen er sat for højt eller lavt.
Aftalen kan også regulere, hvem der har ret til at blive boende i ejendommen i salgsperioden, og hvem der skal betale de faste udgifter i denne overgangsfase. Klarhed over disse punkter minimerer risikoen for konflikter og sikrer en hurtigere afvikling af det fælles ejerskab.
Skal samejeoverenskomsten tinglyses?
En samejeoverenskomst er juridisk gyldig mellem parterne, så snart den er underskrevet. Det er altså ikke et krav for aftalens gyldighed jer imellem, at den bliver tinglyst. Underskriften er bindende i henhold til aftaleloven.
Tinglysning har dog en beskyttende funktion i forhold til omverdenen. Ved at tinglyse aftalen på ejendommen sikrer I, at aftalen respekteres af eventuelle kreditorer eller ved et videresalg. Det offentliggør jeres interne aftaler om råderetten over ejendommen.
Selve tinglysningen foregår digitalt via Tinglysningsretten. Det kræver, at dokumentet oprettes korrekt i det digitale tinglysningssystem, og at begge parter signerer med MitID.
Hvad koster det at oprette og tinglyse aftalen?
Omkostningerne ved en samejeoverenskomst dækker typisk to poster: udarbejdelsen af selve dokumentet og afgiften til staten ved en eventuel tinglysning.
Hvis I vælger at tinglyse samejeoverenskomsten, skal der betales en fast tinglysningsafgift til staten. Denne sats er i 2026 på 1.850 kr. Der betales normalt ikke en variabel afgift af pant eller købesum, da samejeoverenskomsten ikke overdrager ejerskab, men blot regulerer det.
Selve udarbejdelsen af dokumentet kræver juridisk indsigt. Selvom det er muligt at skrive aftalen selv, ser vi ofte, at hjemmelavede aftaler indeholder upræcise formuleringer, der ikke holder i retten. En upræcis aftale kan i værste fald være virkningsløs, når konflikten opstår.
Hvordan sikrer man hinanden ved dødsfald?
Det er en udbredt misforståelse, at en samejeoverenskomst sikrer den efterladte part ved dødsfald. En samejeoverenskomst regulerer kun forholdet, mens begge parter er i live, eller hvis I går fra hinanden. Den fungerer ikke som et testamente.
Ugifte samlevende har ingen arveret efter hinanden ifølge arveloven, uanset hvor længe I har boet sammen. Hvis den ene part dør, vil dennes halvdel af huset gå til afdødes arvinger (typisk børn eller forældre), og den efterladte samlever kan risikere at skulle købe arvingerne ud for at blive boende.
For at sikre, at den længstlevende kan blive i boligen, er det nødvendigt at oprette et testamente – ofte et udvidet samlevertestamente – sideløbende med samejeoverenskomsten.
Hvornår i processen skal aftalen laves?
Det optimale tidspunkt at udarbejde samejeoverenskomsten er samtidig med, at I underskriver købsaftalen. På dette tidspunkt har I det fulde overblik over finansieringen og indskuddene.
Når I køber bolig sammen, er der mange dokumenter at forholde sig til. Det kan være fristende at udskyde samejeoverenskomsten til efter overtagelsen, men erfaringen viser, at det ofte bliver glemt i flytterodet.
Får man ikke lavet aftalen fra start, risikerer man at stå uden sikkerhedsnet, hvis forholdet går i stykker kort tid efter indflytning. Det er derfor en god idé at lade samejeoverenskomsten være en fast del af berigtigelsen af bolighandlen.
Skøde Centret kan hjælpe med skøde og tinglysning
Skøde Centret har siden 2003 specialiseret sig i skødeskrivning og tinglysning i Danmark. Vi hjælper med at få ejerforholdene ændret korrekt i tingbogen ved interne ejendomsoverdragelser.
For interne ejendomsoverdragelser udarbejder Skøde Centret både den skriftlige overdragelsesaftale og sørger for den digitale tinglysning. Arbejdet udføres på fast pris og er dækket af professionel ansvarsforsikring hos Lloyds Bruxelles.
