Når du kigger på bolig i visse danske kommuner, kan du støde på begrebet hjemfaldspligt. Det er en klausul, der giver kommunen ret til at købe ejendommen tilbage på et senere tidspunkt, ofte til en pris der ligger langt under markedsværdien. Det har stor betydning for både økonomi og lånemuligheder.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
Hos Skøde Centret er vi specialiseret i overdragelse af fast ejendom.
- Juridisk status: Klausulen fremgår af tingbogen og fungerer i praksis som en tidsbegrænset brugsret eller langtidsleje for boligejeren.
- Økonomi ved frikøb: I Københavns Kommune beregnes prisen for at fjerne klausulen nu ud fra ejendommens aktuelle markedsværdi, hvilket ofte medfører en meget høj omkostning.
- Købsstrategi: Køber bør enten kræve et prisnedslag svarende til udgiften ved frikøb eller betinge handlen af, at sælger indfrier forpligtelsen inden overtagelse.
- Vigtig advarsel: Vær opmærksom på, at enkelte hjemfaldspligter ikke kan frikøbes eller udskydes, hvilket gør boligen sværere at omsætte.
Hvad dækker begrebet hjemfaldspligt over?
Hjemfaldspligt, som også kaldes en tilbagekøbsdeklaration, er en tinglyst servitut på en ejendom. Klausulen stammer typisk fra dengang, kommunen solgte grunden til en lav pris for at fremme boligbyggeriet. Til gengæld for den lave pris betingede kommunen sig retten til at købe grunden tilbage efter en årrække, typisk 70 til 100 år.
Når tilbagekøbsdatoen indtræffer, skal ejeren i princippet overdrage grunden til kommunen. Prisen for tilbagekøbet er ofte den oprindelige købesum, som kan være meget lav sammenlignet med nutidens priser. I nogle tilfælde skal kommunen betale for bygningernes værdi, men i andre tilfælde gælder tilbagekøbsretten hele ejendommen uden kompensation for bygningerne.
Det er især i Københavns Kommune, at man støder på disse deklarationer, men de findes også i andre kommuner som Aarhus og Hvidovre. Det er en juridisk forpligtelse, der følger ejendommen og ikke ejeren, hvilket betyder, at den nye ejer overtager forpligtelsen ved et salg.
Hvordan påvirker hjemfaldspligten boligens pris?
En bolig med hjemfaldspligt udbydes ofte til en lavere kontantpris end tilsvarende boliger uden denne forpligtelse. Det kan ved første øjekast ligne et godt tilbud, men den lave pris afspejler den gæld, der reelt ligger latent i ejendommen. Køber overtager nemlig en forpligtelse, der vokser i takt med, at tilbagekøbsdatoen nærmer sig.
Markedsværdien på en sådan bolig er derfor direkte afhængig af, hvad det koster at indfri eller udskyde hjemfaldspligten. Mange ejendomsmæglere opererer med en “teknisk pris”, som er kontantprisen lagt sammen med omkostningerne til at købe sig fri af klausulen. Det er denne totalpris, man bør sammenligne med andre boliger på markedet.
Hvis man ikke forholder sig til denne mekanisme, risikerer man at betale for meget for boligen. Det er vores erfaring, at prissætningen på disse boliger kan være svær at gennemskue, da den afhænger af de specifikke vilkår i den enkelte deklaration og den aktuelle markedsværdi i området.
Hvorfor er det svært at belåne ejendomme med hjemfaldspligt?
Realkreditinstitutterne er meget opmærksomme på hjemfaldspligt, når de skal vurdere en ejendom til belåning. Da kommunen har førsteret til at købe ejendommen tilbage, kan pantet i boligen blive værdiløst, når hjemfaldsdatoen indtræffer. Derfor stiller institutterne skrappe krav til lånets løbetid i forhold til tilbagekøbsretten.
Tommelfingerreglen er, at der skal være en vis sikkerhedsmargin. Hvis hjemfaldspligten indtræffer inden for en kortere årrække, eksempelvis under 30-40 år, vil realkreditinstituttet ofte nægte at yde lån, eller de vil kræve, at lånet skal være fuldt afdraget, længe før kommunen kan gøre sin ret gældende.
Dette kan begrænse købers muligheder for at finansiere boligen gennem de billige realkreditlån. Uden mulighed for realkreditlån skal køber typisk finansiere købet gennem dyrere banklån eller med en større udbetaling.
Hvordan tjekker man om en bolig har hjemfaldspligt?
Oplysninger om hjemfaldspligt skal fremgå af ejendommens blad i tingbogen. Det er her, alle rettigheder og byrder over fast ejendom registreres offentligt. Når man gennemgår tingbogsattesten, skal man kigge efter servitutter, der omhandler “tilbagekøbsret”, “hjemfaldsret” eller “kommunal køberet”.
Det er muligt selv at slå ejendommen op via den officielle portal Tinglysning.dk. Her kan man se de præcise formuleringer i servitutten. Det er dog ikke altid, at konsekvenserne står direkte i teksten, da beregningen af frikøbssummen ofte afhænger af kommunens gældende praksis på det givne tidspunkt.
Selvom sælger har oplysningspligt, sker det, at omfanget af forpligtelsen ikke er tydeligt beskrevet i salgsopstillingen. Derfor bør man altid nærlæse servitutterne. Hvis en hjemfaldspligt mod forventning ikke er tinglyst, men køber alligevel er blevet gjort bekendt med den, vil den stadig kunne gøres gældende.
Kan man fjerne hjemfaldspligten fra ejendommen?
Det er i de fleste tilfælde muligt at købe sig fri af hjemfaldspligten. Dette kaldes “frikøb”. Ved et frikøb betaler ejeren et engangsbeløb til kommunen, hvorefter klausulen slettes fra tingbogen, og ejendommen bliver en helt almindelig ejerbolig uden særlige begrænsninger.
Prisen for frikøb afhænger af flere faktorer, herunder hvor lang tid der er til tilbagekøbsdatoen, og hvad ejendommens aktuelle værdi er. I Københavns Kommune blev beregningsmetoden ændret i 2017, så prisen nu fastsættes ud fra en mæglervurdering af markedsværdien frem for den offentlige ejendomsvurdering.
Denne ændring har generelt gjort det dyrere at købe sig fri. Hvis man ønsker at dykke ned i flere detaljer omkring mekanismerne, kan man finde yderligere spørgsmål og svar om hjemfaldspligt, der uddyber problemstillingerne. Det er ikke en rettighed at kunne frikøbe, men en mulighed kommunen ofte tilbyder.
Hvad er forskellen på frikøb og udskydelse?
Hvis økonomien ikke rækker til et fuldt frikøb, tilbyder kommunen ofte en “udskydelse” af hjemfaldspligten. Ved en udskydelse betaler man et mindre beløb for at flytte tilbagekøbsdatoen længere ud i fremtiden, typisk så den ligger 35 år eller mere fremme.
Formålet med udskydelse er primært at gøre ejendommen belånbar igen. Når fristen forlænges, vil realkreditinstitutterne ofte acceptere at yde lån i ejendommen igen. Det løser dog ikke problemet permanent, da hjemfaldspligten stadig hviler på ejendommen, blot med en ny deadline.
Man skal være opmærksom på, at man ved en udskydelse reelt skubber en regning foran sig. Når den nye dato nærmer sig om mange år, vil man eller ens arvinger stå i samme situation igen. Udskydelse er derfor en midlertidig løsning, mens frikøb er en permanent løsning.
Hvordan forholder man sig ved køb af en sådan bolig?
Når man overvejer at købe en bolig med hjemfaldspligt, er det afgørende at få klarhed over de økonomiske konsekvenser inden underskrift. Man bør kræve, at sælger indhenter et konkret tilbud fra kommunen på, hvad det koster at frikøbe eller udskyde pligten.
Dette beløb bør indgå i prisforhandlingen. Mange købere betinger sig, at sælger sørger for enten frikøb eller udskydelse i forbindelse med handlen, således at man overtager en “ren” ejendom eller i det mindste en ejendom, der kan belånes.
Det kan også være relevant at undersøge ejendommens historik og vurderinger via OIS.dk for at få et bedre overblik over ejendomsdata. En grundig undersøgelse sikrer, at man ikke senere står med en bolig, der er svær at sælge eller umulig at belåne.
Skøde Centret kan hjælpe med skøde og tinglysning
Skøde Centret har siden 2003 specialiseret sig i skødeskrivning og tinglysning i Danmark. Vi hjælper med at få ejerforholdene ændret korrekt i tingbogen ved interne ejendomsoverdragelser.
For interne ejendomsoverdragelser udarbejder Skøde Centret både den skriftlige overdragelsesaftale og sørger for den digitale tinglysning. Arbejdet udføres på fast pris og er dækket af professionel ansvarsforsikring hos Lloyds Bruxelles.
