En samejekontrakt er ikke et almindeligt tinglysningskrav, blot fordi I begge står på skødet. Skødet viser, hvem der ejer boligen og med hvilke andele, men det fastlægger ikke nødvendigvis, hvordan I fordeler skæve betalinger, træffer større beslutninger eller kommer ud af samejet. Aftalen er derfor relevant, når I har brug for klare interne regler.
Få professionel hjælp til skødet
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
En samejekontrakt er ikke et almindeligt tinglysningskrav, når I begge står på skødet, men skødet regulerer ikke automatisk jeres indbyrdes betalinger, beslutninger og vej ud af samejet. En skriftlig aftale er særlig relevant ved skæve indskud, større fælles udgifter eller behov for en fast salgs- og udtrædelsesproces.
- Skødet viser ejerandelene; aftalen regulerer jeres interne forhold.
- Skæve betalinger bør have en klar og dokumenterbar virkning.
- Udgifter, vedligeholdelse og større beslutninger kan aftales på forhånd.
- Lån og frigørelse over for långiver kræver et særskilt spor.
- Kun relevante ejendomsrettigheder kan tinglyses; private vilkår kan blive i den fulde aftale.
Hvad har skødet allerede fastlagt?
Skødet og den registrerede adkomst i Tingbogen viser, at I er ejere, og hvor stor en ideel andel hver af jer ejer. En ideel halvdel betyder, at du ejer halvdelen af hele ejendommen. Det er ikke det samme som at eje bestemte værelser, en bestemt del af haven eller halvdelen af hvert lån.
En samejekontrakt kan supplere ejerforholdet, men den flytter ikke i sig selv ejendomsretten mellem jer. Hvis I vil ændre de registrerede ejerandele på skødet, kræver det et særskilt ejerskifte og et nyt skøde. En aftale om, at den ene fremover betaler mere, ændrer heller ikke automatisk ejerandelene.
Hvilke spørgsmål løser en ejerandel på 50/50 ikke?
Lige ejerandele giver et enkelt udgangspunkt, men de besvarer ikke alle spørgsmål om jeres fælles økonomi og råden over boligen. Ugifte samlevende får ikke automatisk delingsformue, uanset hvor længe I har boet sammen. Det gør den dokumenterede ejerandel og jeres konkrete aftaler centrale, hvis I senere bliver uenige.
En samejekontrakt kan blandt andet tage stilling til:
- om forskellige kontante indskud skal tilbagebetales, før et senere overskud eller tab fordeles
- hvordan I fordeler ydelser, forsikring, vedligeholdelse og større forbedringer
- hvilke beslutninger der kræver enighed, og hvordan I håndterer en fastlåst situation
- om en af jer har en særlig brugsret, og hvad der sker, hvis brugen ændres
- hvordan en af jer kan træde ud, og hvordan en overtagelsespris skal fastsættes
Behovet afhænger derfor mindre af, om begge navne står på skødet, og mere af om skødet, lånedokumenterne og jeres øvrige bilag allerede giver et klart svar på disse punkter.
Hvordan bør I beskrive skæve betalinger?
En formulering om, at den ene “har betalt mere”, er ikke præcis nok. Aftalen bør beskrive beløbet, datoen, formålet og den ønskede virkning. I skal blandt andet tage stilling til, om merbetalingen skal tilbagebetales som et indbyrdes lån, indgå i en særlig opgørelse ved salg eller være en udgift, som den betalende part endeligt bærer.
Illustrativt eksempel: I ejer hver halvdelen af boligen. Den ene indskyder 300.000 kr., og den anden indskyder 100.000 kr. I kan aftale, at de dokumenterede indskud tilbagebetales først, hvorefter den resterende værdi fordeles ligeligt. Hvis den ene senere betaler en større renovering, skal aftalen også sige, om den betaling følger samme model. Resultatet kan være et andet, hvis betalingen i stedet var en fælles udgift uden tilbagebetalingskrav.
Gem kontoudtog, fakturaer og skriftlige godkendelser sammen med aftalen. Dokumentationen gør det muligt at følge den aftalte beregning uden først at skulle rekonstruere flere års betalinger.
Hvad skal ske, hvis en af jer vil ud?
En brugbar udtrædelsesregel beskriver mere end en ret til at købe den anden ud. Den bør fastlægge, hvordan ønsket om udtræden meddeles, hvilken dato vurderingen tager udgangspunkt i, hvem der vurderer boligen, og hvor længe den anden har til at skaffe finansiering og gennemføre overdragelsen.
Hvis I vil give hinanden forkøbsret til boligen, skal pris og fremgangsmåde kunne bestemmes uden en ny forhandling om alle vilkår. Aftalen bør også have et næste trin, hvis ingen kan eller vil overtage: valg af salgsform, mægler, udbudspris, prisjustering og fordeling af udgifter frem til salget.
Danmarks Domstole oplyser, at uenighed om én fælles fast ejendom er et sameje og ikke automatisk en sag om deling af et samleverbo. Kan I ikke selv opløse samejet, kan spørgsmålet ende som en civil sag. En på forhånd aftalt proces fjerner ikke enhver tvist, men den kan gøre de objektive trin og frister tydelige. Det særskilte forløb ved samlivsophør og fælles bolig bør derfor tænkes ind, mens I er enige.
Kan aftalen ændre skødet eller boliglånet?
Skøde, lån og samejekontrakt har tre forskellige funktioner. Skødet regulerer den registrerede ejendomsret. Låne- og pantdokumenterne viser, hvem der hæfter udadtil, og hvilken sikkerhed långiveren har. Samejekontrakten fordeler rettigheder og forpligtelser mellem jer indbyrdes.
En intern regel om, at du fremover betaler alle låneydelser, frigør derfor ikke automatisk den anden over for långiveren. Det kræver et særskilt låne- eller debitorskifte, hvis långiveren accepterer det. Tilsvarende ændrer en aftalt intern fordeling af et salgsprovenu ikke ejerandelene i Tingbogen. Hold derfor boliglånet ved et samlivsophør adskilt fra både skødet og jeres indbyrdes opgørelse.
Skal hele samejekontrakten tinglyses?
Ikke alle bestemmelser i en privat aftale kan eller behøver at blive tinglyst. Tinglysningsretten kan registrere bestemmelser, der stifter eller ændrer en ret over den konkrete ejendom og kan forpligte den ud over den nuværende ejers ejertid. En rent personlig betalingsaftale eller et internt krav på en del af et fremtidigt provenu kan ikke uden videre registreres som servitut.
Hvis bestemmelser skal tinglyses, anvendes dokumenttypen samejeoverenskomst under servitutter. Tinglysningsrettens vejledning tillader, at servitutteksten består af et ekstrakt af de bestemmelser, som ønskes registreret. I kan derfor holde en fuld privat aftale adskilt fra et mere begrænset tinglyst ekstrakt. Ved eksklusiv brugsret til et bestemt areal eller bestemte bygningsdele kan der desuden kræves et rids.
Bilag i tinglysningssystemets bilagsbank er offentligt tilgængelige. Et tinglyst ekstrakt eller et rids må derfor ikke indeholde personnumre eller unødvendige følsomme oplysninger. Den nærmere afgrænsning af, hvilke vilkår der kan registreres, hører til beslutningen om tinglysning af samejeoverenskomsten.
Hvordan gør I aftalen anvendelig?
Start med de dokumenter, der allerede gælder, og byg aftalen op omkring de spørgsmål, som endnu ikke er besvaret:
- Kontrollér de registrerede ejerandele samt hvem der er debitor på hvert lån.
- Opgør indskud, løbende betalinger og allerede besluttede forbedringer med bilag.
- Beskriv beslutningsregler, brug, misligholdelse og udtræden med målbare frister og beregningsmetoder.
- Vurder særskilt, om enkelte rettigheder over ejendommen skal tinglyses.
- Underskriv samme version, opbevar bilagene samlet, og gennemgå aftalen igen, hvis ejerandele, lån eller brugen af boligen ændres.
Kontrollen skal ende med tre svar, der stemmer indbyrdes: hvem ejer hvad, hvem hæfter for hvad, og hvordan gør I op mellem jer. En modstrid mellem de tre spor bør afklares, før I bruger aftalen som grundlag for en større betaling, en overdragelse eller et salg.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler og aktuelle vejledninger om sameje og tinglysning.
- Tinglysningsloven og Tinglysningsrettens vejledninger om Tingbogen, servitutter og samejeoverenskomster.
- Danmarks Domstole om ugifte samlevende og opløsning af sameje.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
