Bør vi oprette en samejekontrakt, hvis vi begge står på skødet?

Af Skøde Centret

Skal vi lave samejekontrakt, når begge står på skødet?

At købe bolig sammen føles trygt, når begge navne står på skødet. Men skødet fortæller kun, hvem der ejer – ikke hvordan I ejer. Her kan en samejekontrakt skabe klarhed og ro i maven.

Hvad er en samejekontrakt – og hvad løser den?

En samejekontrakt er en skriftlig aftale mellem jer, der ejer boligen sammen. Hvor skødet alene registrerer ejerskabet udadtil, sætter samejekontrakten rammerne for jeres indbyrdes rettigheder og pligter. Den beskriver blandt andet, hvor store ejerandele I hver især har, hvordan I fordeler udgifter og forbedringer, og hvad der skal ske, hvis en af jer vil sælge sin andel – eller I går fra hinanden.

Det er kernen: klare spilleregler, før der opstår uenigheder. Aftalen kan for eksempel forklare, hvordan en større udbetaling eller renovering fra den ene part skal værdiansættes, så der ikke opstår tvivl om, hvem der skal have hvad ved et senere salg. Den kan også indeholde regler om brug af ejendommen, udlejning af værelser, og hvordan I tager beslutninger om større forbedringer.

Har I brug for et overblik over de typiske elementer, kan du læse om vores tilgang til samejekontrakt, hvor vi gennemgår, hvordan aftalen afspejler jeres økonomi og hverdag. Vil du have mere baggrundsviden, gennemgår vi de juridiske hovedprincipper ved sameje om fast ejendom med fokus på praktiske løsninger.

Pointen er ikke at gøre tingene komplicerede – tværtimod. En god aftale er enkel at læse, konkret i sin regulering og tilpasset jeres situation. Den reducerer risikoen for konflikter, beskytter begge parter og gør det langt lettere at håndtere de situationer, som ellers kan blive dyre og tidskrævende at løse.

Hvornår giver en samejekontrakt mening for gifte og ugifte?

Er I gift, er udgangspunktet formuefællesskab. Det betyder, at værdier deles ved skilsmisse og død, medmindre I har aftalt særeje. Mange gifte tænker derfor, at en samejekontrakt er overflødig. Men i praksis kan en aftale være relevant, hvis I har lagt forskellig udbetaling, hvis én af jer betaler ekstra afdrag på fælles lån, eller hvis I ønsker klare regler for, hvordan forbedringer skal tælle med ved et senere salg. Her kan kontrakten supplere ægtepagter og gøre jeres forventninger konkrete i forhold til boligen.

Er I ugifte, er situationen anderledes. Ugifte arver ikke hinanden og har ingen lovregler om bodeling, hvis forholdet ophører. Her gør en samejekontrakt en markant forskel: Den kan beskrive ejerandele, opgøre indskud, regulere løbende udgifter og fastlægge en proces for, hvordan en udtræden eller et salg gennemføres. Overvej også, hvordan I sikrer hinanden ved dødsfald – for ugifte kræver det som udgangspunkt et testamente. Du kan læse om rammerne og dine muligheder i vores viden om arveret for ugifte samlevende.

Uanset om I er gifte eller ej, er formålet det samme: at undgå dyre misforståelser. Kontrakten kan tage højde for jeres indskud og indretning af økonomien, så det bliver retfærdigt – også når livet ændrer sig.

Hvad bør stå i samejekontrakten – punkt for punkt?

En god samejekontrakt bliver konkret der, hvor konflikter typisk opstår: penge, beslutninger og vejen ud. Den bør være enkel at læse, men præcis i sin regulering. Som minimum giver det mening at tage stilling til disse punkter:

• Ejerandele og indskud: Hvordan fordeles ejerskabet, og hvordan behandles forskellig udbetaling?
• Løbende udgifter: Hvem betaler hvad – og hvordan håndteres ekstraordinære udgifter?
• Forbedringer: Hvordan påvirker renovering og ekstra afdrag fordelingen ved salg?
• Salg og udtræden: Forkøbsret, frister, finansiering og model for værdiansættelse.
• Brug og udlejning: Regler for udlejning, husorden og beslutningsprocesser.

Mange oplever, at netop værdiansættelsen ved udtræden er svær i praksis. Her er det klogt at vælge en klar metode på forhånd (for eksempel mæglervurdering efter aftalte kriterier) og koble den sammen med regler om, hvordan gæld og forbedringer opgøres.

Husk at aftale, hvad der sker, hvis banken ikke godkender et ejerskifte eller en gældsovertagelse. Det er også værd at overveje, hvordan uenigheder løses – en simpel, trinvis proces for forhandling og vurdering kan spare jer for både tid og omkostninger.

Hvordan hænger samejekontrakt og tinglysning sammen?

En samejekontrakt er bindende mellem jer, når den er underskrevet. Men vil I sikre jer over for tredjemand (for eksempel købere, långivere eller kreditorer), kan det være en god idé at tinglyse en samejeoverenskomst på ejendommen. Når aftalen er tinglyst, bliver den synlig for omverdenen, og rettigheder som forkøbsret og brugsaftaler får et stærkere værn.

Processen er digital og foregår i det offentlige tinglysningssystem. I praksis indsender man et dokument, der opsummerer de relevante vilkår. Vores gennemgang af selve registreringen finder du i artiklen om tinglysning af samejeoverenskomst, hvor vi også forklarer, hvornår det er mest relevant, og hvad man typisk medtager.

Der betales en afgift ved tinglysning.

Det er værd at overveje tinglysning, når I ønsker gennemsigtighed for banker og eventuelle købere. Det giver typisk en mere smidig proces, når aftalen er tydelig – både for jer og for omverdenen.

Hvad sker der ved brud, sygdom eller dødsfald – og hvem bestemmer?

Ved samlivsophør uden klare aftaler bliver boligspørgsmålet hurtigt en kilde til konflikt. Samtidig stiller bankerne ofte krav om gældsovertagelse, hvis én part skal blive siddende i boligen. En samejekontrakt kan på forhånd beskrive, hvordan udtræden håndteres, hvilke frister der gælder, og hvordan prisen fastsættes. Det mindsker risikoen for fastlåste forhandlinger – og for, at sagen trækker i langdrag.

Ved sygdom kan midlertidige ordninger være relevante: Hvem kan træffe beslutninger om større udgifter, hvis den ene er ude af stand til det? Et klart mandat i aftalen kan sikre, at nødvendige reparationer og valg ikke går i stå.

Ved dødsfald er forskellen mellem gifte og ugifte stor. Ægtefæller er beskyttet af arvelovens regler. Ugifte arver derimod ikke hinanden – heller ikke selv om de har boet sammen i mange år. Her kræver beskyttelse typisk et testamente og ofte en livsforsikringsløsning.

En gennemarbejdet samejekontrakt gør ikke livet forudsigeligt – men den gør det håndterbart. I står stærkere i dialogen med banken, I ved, hvordan I afvikler fair, og I undgår, at følelsesladede situationer bliver til økonomiske mareridt.

En typisk faldgrube, vi oplever i praksis, er…

…troen på, at skødet i sig selv “regulerer retfærdigt”. Skødet siger, hvem der ejer – men ikke hvordan indskud, ekstra afdrag eller renoveringer tæller med, når regnestykket en dag skal gøres op. Resultatet er ofte, at den, der har lagt mest, ikke nødvendigvis får det afspejlet ved et salg eller en udtræden. En anden faldgrube er, at par aftaler “50/50 i alt”, selvom den ene betaler mere til forbedringer. Uden en klar regulering udvandes den økonomiske indsats.

Vi ser også, at par glemmer værdiansættelsesmodellen: Skal prisen være markedsværdi, mæglervurdering efter faste kriterier, eller en gennemsnitsvurdering? Uenigheder her skaber ofte en fastlåst dialog. Endelig undervurderes bankens rolle. Mange tror, at gældsovertagelse “bare er en formalitet”. Det er det sjældent. Aftaler I ikke, hvad der sker, hvis banken siger nej, kan I stå uden en realistisk plan.

Det er værd at tænke i enkle, faste mekanismer: forud aftalte vurderingsmetoder, klare regler for forbedringer og en plan B, hvis finansieringen ikke falder på plads. Og er I ugifte, så husk, at en samejekontrakt ikke ændrer på arvereglerne – overvej et testamente ved siden af aftalen. Erfaringen fra tusindvis af sager siden 2003 er, at de sager, der starter med klare aftaler, slutter langt mere ordentligt – for begge parter.