Tinglysning af skifteretsattest (skøde ved dødsfald): Hvordan og hvorfor?

Af Skøde Centret

Hvordan tinglyser du en skifteretsattest korrekt?

Har du arvet en bolig – eller står du som længstlevende og vil have ejerskabet registreret i Tingbogen? Her får du den praktiske gennemgang af, hvad skifteretsattesten er, hvornår den skal tinglyses, hvad det koster, og hvordan du gør trin for trin.

Hvad er en skifteretsattest – og hvorfor skal den tinglyses?

En skifteretsattest er dit officielle bevis på, hvem der må råde over afdødes værdier, herunder en bolig. Attesten udstedes af skifteretten, når boets skifteform er valgt (fx ægtefælleudlæg, privat skifte, bobestyrerbo, uskiftet bo), og arvingekredsen er på plads. Hvis du vil dykke ned i definition og anvendelse, gennemgår vi hvad en skifteretsattest er mere detaljeret.

Tinglysning betyder, at ejerskiftet registreres i Tingbogen. Når skifteretsattesten er tinglyst på ejendommen, viser Tingbogen, at du (eller I) er ejer(e). Det er vigtigt af tre grunde: For det første kan du først disponere fuldt ud, når du står som ejer – fx optage lån, omlægge realkredit eller søge indefrysning af ejendomsskat. For det andet bliver din ret synlig for omverdenen, så ingen i god tro kan “forbigå” dit ejerskab. For det tredje forenkler det al videre sagsbehandling hos bank, kommune og forsyninger.

Selve attesten får du fra skifteretten, og den er gratis. Det er derimod tinglysningen, der koster gebyr og eventuelt afgift (læs mere længere nede). Den praktiske tinglysning foregår digitalt. Du kan også finde generel information om skifteforløb hos domstolene, men vær opmærksom på, at det er tinglysningen, der giver dig den endelige råderet over fast ejendom.

Hvornår skal du tinglyse skifteretsattesten – og hvornår ikke?

Der er ingen lovpligtig frist for at tinglyse en skifteretsattest. Du kan i princippet gøre det når som helst efter, at attesten er udstedt. I praksis er det dog klogt at få det gjort hurtigt. Uden tinglyst adkomst kan du ikke belåne ejendommen, omlægge lån eller sælge den videre. Derudover undgår du, at attesten “forsvinder” i papirbunken, og du sikrer, at registreringer hos kommune og panthavere opdateres smidigt.

En vigtig undtagelse: Hvis ejendommen ikke skal beholdes af arvinger, men sælges af dødsboet til en køber, er det normalt ikke nødvendigt først at tinglyse skifteretsattesten som adkomst. Systemet registrerer typisk automatisk “dødsboet efter…” i Tingbogen, og når skødet til køber tinglyses, vedhæftes skifteretsattesten i den sag, og alle arvinger (eller bobestyrer) underskriver. Du kan læse om kravene i vores guide til tinglysning af skøde ved dødsfald.

Hvis du eller I derimod vil beholde ejendommen – som længstlevende ægtefælle, ene-arving eller flere arvinger i fællesskab – bør skifteretsattesten tinglyses som adkomst. Bemærk, at hvis der er pant i huset, vil panthaverne kræve korrekt registreret ejer, før de godkender ændringer i lån eller nye undersøgelser (fx brandsikring eller energiforbedringer med tilskud). Tinglysning er derfor ikke kun “pæn orden”; det er meget ofte en praktisk nødvendighed.

Hvilke oplysninger og bilag skal du have klar?

Du kan spare tid og undgå afvisninger ved at forberede disse oplysninger og dokumenter, før du går i gang:

• Skifteretsattesten som PDF. Hvis du skal uploade, fjern de sidste fire cifre i CPR-numre af hensyn til privatliv, da bilag bliver offentlige i Tingbogen.
• Ejendommens adresse (systemet finder selv matrikeldata). Dobbelttjek, at tingbogen viser “boet efter…”, ellers kan du risikere fejl i anmeldelsen.
• Oplysninger på nye ejere: navn og CPR på efterlevende ægtefælle og/eller arving(er). Ved flere arvinger skal alle registreres.
• MitID til den eller dem, der skal underskrive. Hvis en part ikke kan signere digitalt, skal du bruge en tinglysningsfuldmagt, der registreres før anmeldelsen.
• Eventuel oplysning om skifteform (fx uskiftet bo eller ægtefælleudlæg), så den valgte dokumenttype passer til situationen.

Tjek samtidig, om du får brug for interne aftaler mellem flere medejere – fx om brug, udgifter og udkøb. Det kan forebygge konflikter. En enkel, men effektiv løsning er en skriftlig aftale om sameje. Du kan se, hvad den typisk bør indeholde i vores guide til samejeoverenskomst om fast ejendom.

Hvordan foregår den digitale tinglysning trin for trin?

Tinglysningen sker online. Du starter på tinglysning.dk og logger ind med MitID. Opret en ny anmeldelse, angiv din e-mail, og søg ejendommen frem via adressen. Når ejendommen er valgt, skal du vælge dokumenttypen under “adkomst”. Her vil du typisk vælge “Skifteretsattest” eller “Skifteretsattest – ægtefælle”, alt efter hvem der skal stå som ny ejer. Valget er vigtigt, fordi det styrer både erklæringer og afgift.

Dernæst angiver du parterne. Afdøde skal stå som eksisterende ejer, og de nye ejere (ægtefælle eller arvinger) tilføjes en ad gangen. Navne og CPR-numre skal stemme præcist – både med skifteretsattesten og CPR. Små tastefejl kan føre til forsinkelser eller afvisning.

Systemet beder om relevante erklæringer afhængigt af situationen. Ved ægtefælleovertagelse hentes de rette erklæringer normalt automatisk med dokumenttypen. Ved arvingers overtagelse kan der i særlige forløb være en erklæring om videreoverdragelse, hvis boet sælger ejendommen kort efter. Har du et “ældre” dødsfald, kan du blive bedt om at vedhæfte skifteretsattesten som PDF. Husk at maskere de sidste fire cifre i CPR-numre.

Til sidst vælger du underskriftsmetode. Hvis du selv er både anmelder og ny ejer, signerer du én gang. Er der flere arvinger, skal alle underskrive – med mindre I på forhånd har registreret tinglysningsfuldmagt. Når alle underskrifter er på plads, betaler du gebyr og eventuel afgift, hvorefter Tingbogen opdateres. Du får en kvittering, og panthavere underrettes automatisk.

Hvad koster tinglysning – og hvornår udløses afgift?

Der er to mulige betalinger ved tinglysning af skifteretsattest: et fast gebyr på 1850 kr. og eventuelt en variabel afgift. Gebyret er et fast beløb, som betales i alle sager. Den variable afgift på 0,6 % udløses kun, når en person overtager ejerskab, som ikke er afdødes ægtefælle. Det betyder, at længstlevende ægtefælle normalt kan nøjes med gebyret, mens børn og andre arvinger ud over gebyret betaler 0,6 % af værdien efter de gældende regler. Vi sammenfatter reglerne og opdaterede satser i vores gennemgang af tinglysningsafgift på skifteretsattest.

Afgiften knytter sig til den handling, der stifter adkomst. Hvis boet i stedet sælger ejendommen til en tredjemand, flytter betalingen typisk over i den efterfølgende tinglysning af skødet. Derfor giver det sjældent mening at tinglyse skifteretsattesten som adkomst, hvis ejendommen alligevel skal sælges ud af boet kort efter.

Det er også værd at overveje timingen, så du ikke ender med at betale to gange for to handlinger, der hænger sammen. Et klassisk eksempel er, når arvinger først tinglyser skifteretsattesten (med afgift) og derefter tinglyser skødet ved et hurtigt videresalg. Overvej derfor, om ejendommen faktisk skal beholdes. Er svaret nej, kan skifteretsattesten typisk nøjes med at være bilag i købersag.

En typisk faldgrube, vi oplever i praksis, er…

…at man tror, at en tinglyst skifteretsattest automatisk ændrer alt hos banken. Det gør den ikke. Tinglysningen registrerer ejerskabet – ikke hvem der hæfter for lånene. Har I fælles realkredit- eller banklån, kræver panthaver næsten altid en særskilt gældsovertagelse og kreditvurdering, før de sletter afdøde som debitor eller ændrer vilkår. Vi ser desværre ofte, at længstlevende får en brat opvågning, når banken beder om ny økonomisk vurdering og dokumentation, selv om Tingbogen nu viser den efterlevende som ejer.

Det samme gælder, hvis flere arvinger overtager i sameje. Selve adkomsten kan tinglyses i fællesskab, men panthavere vil stadig have klare svar på, hvem der hæfter – og i hvilket omfang. Manglende koordinering giver let forsinkelser, fordi tinglysning, gældsforhold og forsikringer ikke er “synkroniseret”.

Vores erfaring er, at mange også undervurderer behovet for klare aftaler, når flere arvinger beholder ejendommen. Hvem bor i huset? Hvem betaler løbende udgifter og vedligehold? Hvordan håndterer I et senere udkøb? Den slags spørgsmål er ikke detaljer; de afgør, om samarbejdet bliver gnidningsfrit. Få derfor styr på adkomst, gældsforhold og en enkel skriftlig aftale – i den rækkefølge. Det skaber ro hos både arvinger og panthavere.

Hvad hvis I er flere arvinger – eller du vælger uskiftet bo?

Arver flere en ejendom sammen, registreres I som medejere (sameje) i Tingbogen. Det betyder, at I som udgangspunkt skal være enige om større dispositioner som lån, udlejning og salg. Den praktiske virkelighed bliver hurtigt meget lettere, hvis I skriver en enkel samejeaftale, der beskriver brug, udgiftsfordeling, vedligehold og muligheder for udkøb. Du kan se, hvad en robust aftale typisk bør indeholde i vores guide om samejeoverenskomst.

Er du længstlevende ægtefælle, kan du i mange tilfælde vælge at sidde i uskiftet bo. I så fald vil skifteretsattesten normalt blive tinglyst som adkomst hos længstlevende. Har afdøde særbørn, kræver uskiftet bo deres samtykke – et punkt mange bliver overraskede over. Vi gennemgår muligheder, betingelser og faldgruber i vores artikel om uskiftet bo.

Uanset om I er flere arvinger eller længstlevende alene, er nøglen at holde de tre spor adskilt: 1) Adkomst i Tingbogen, 2) gældsforhold over for panthavere og 3) indbyrdes aftaler om brug/økonomi. Når adkomsten er på plads, kan banken justere lån, og med en aftale imellem jer undgår I de konflikter, vi desværre alt for ofte ser i dødsboer.