Tinglysning af skifteretsattest / skøde ved dødsfald: Sådan gør du

Af Skøde Centret

Hvad er en skifteretsattest, og hvorfor skal den tinglyses?

En skifteretsattest er et juridisk dokument udstedt af Skifteretten (skifteafdelingen ved retten). Attesten fungerer som dit bevis på, at du som arving eller efterlevende ægtefælle har ret til at råde over afdødes bo. Skifteretsattesten udstedes først, når boet efter den afdøde er behandlet og fordelt mellem arvingerne. Indtil attesten foreligger, må du som arving faktisk ikke disponere over den afdødes ejendele – fx tømme bankkonti eller overtage ejendom – før Skifteretten har fastslået, hvem der arver hvad.

At tinglyse (registrere) skifteretsattesten på en ejendom betyder, at overtagelsen af ejerskabet bliver offentlig registreret i Tingbogen (det officielle tingregister). Når skifteretsattesten er tinglyst, bliver du som arving eller ægtefælle registreret som ejer (enejer eller medejer) af ejendommen.

Dette er nødvendigt for, at du kan disponere fuldt ud over ejendommen fremover – for eksempel hvis du ønsker at optage lån med pant i huset eller få indefrosset ejendomsskatterne på ejendommen. Med en tinglyst skifteretsattest har du også ret til senere at sælge ejendommen eller din andel til en tredjepart. Tinglysningen sikrer altså din ejendomsret og gør attesten juridisk gyldig.

Hvornår og hvordan modtager du skifteretsattesten?

Du modtager skifteretsattesten, når dødsboet er færdigbehandlet af Skifteretten. Først efter et dødsfald indhenter Skifteretten automatisk oplysninger fra CPR-registret og kontakter den person, der er angivet som kontaktperson i dødsanmeldelsen (typisk en arving eller nær pårørende). Sammen med Skifteretten beslutter I, hvordan boet skal skiftes (behandles) – f.eks. om der er tale om ægtefælleudlæg, boudlæg, privat skifte osv.

For mindre dødsboer kan hele behandlingen ofte afsluttes ved det indledende møde med skifteretten, hvorefter skifteretsattesten udleveres med det samme. Ellers udstedes attesten, når fordelingen af boet er endeligt afklaret. Du vil som arving/ægtefælle typisk modtage skifteretsattesten i din e-Boks (digital postkasse) eller med fysisk post kort efter boets afslutning. Attesten udstedes uden omkostninger i sig selv (gratis at få fra skifteretten).

Selvom det ikke koster noget at få selve skifteretsattesten, er det som regel nødvendigt (og praktisk) at få den tinglyst hurtigst muligt. Ved at tinglyse den med det samme undgår du også at skulle finde attesten frem mange år senere, hvis du først der får brug for den.

Skifteretten sender i øvrigt samtidig med attesten en meddelelse (proklama) i Statstidende om dødsfaldet, men det er tinglysningen, der formelt sikrer dit ejerskab til fast ejendom.

Forberedelse: oplysninger og dokumenter du skal bruge

Før du går i gang med selve tinglysningen, bør du samle de nødvendige oplysninger og dokumenter:

• Skifteretsattesten: Du skal bruge en kopi af selve skifteretsattesten (ofte modtaget digitalt som PDF). Denne skal vedhæftes under tinglysningen, især hvis dødsfaldet fandt sted før 1. marts 2019 (ved nyere dødsfald modtager Tinglysningsretten som udgangspunkt automatisk attesten digitalt). Husk at fjerne de sidste fire cifre i CPR-numre på kopien af attesten af hensyn til privatliv, da bilaget bliver offentligt tilgængeligt i tingbogen.
• Afdødes oplysninger: Navn og CPR-nummer på afdøde (den tidligere ejer). Ejendommen vil normalt allerede stå registreret under “boet efter [afdøde]” i Tingbogen, hvis CPR-nummeret var tilknyttet ejerskabet. (Er det ikke tilfældet – f.eks. hvis afdøde ikke stod med CPR-nr. i Tingbogen – kan du få det opdateret ved at kontakte Tinglysningsretten eller indsende en “Navneændring Fast Ejendom”, så ejeren registreres som “boet efter [navn]”).
• Arvingers/ægtefælles oplysninger: Navne og CPR-numre på den eller dem, der skal overtage ejendommen (efterlevende ægtefælle og/eller arvinger). Hvis der er flere arvinger, skal du have oplysninger på alle, da I alle bliver medejere (sameje) med hver jeres andel.
• Ejendommens oplysninger: Ejendommens adresse. Det er som regel nok at kende den præcise adresse, da systemet automatisk finder matrikelnummer mv. ud fra adressen. Alternativt kan du søge på ejendommens matrikelnummer og ejerlav, hvis du har det.
• Digital signatur (MitID): Du (og/eller den, der skal underskrive tinglysningen) skal have MitID/NemID klar for at logge ind og underskrive digitalt. Hvis den person, der skal stå som ny ejer, ikke selv kan underskrive digitalt, kan I forberede en tinglysningsfuldmagt til en anden person, som så kan underskrive på vedkommendes vegne. En tinglysningsfuldmagt skal registreres hos Tinglysningsretten, gerne før selve anmeldelsen, for at undgå forsinkelser.
• Betaling: Der skal betales et tinglysningsgebyr og evt. -afgift (mere herom nedenfor). Betaling sker typisk i forbindelse med, at du indsender anmeldelsen på tinglysning.dk, så sørg for at have betalingskort eller netbankadgang klar.

Sådan tinglyser du skifteretsattesten (trin-for-trin)

Tinglysning af skifteretsattesten foregår digitalt via hjemmesiden tinglysning.dk. Her logger du ind med dit MitID/NemID og opretter en digital anmeldelse af ejerskiftet. Følg disse trin:

1. Log ind på tinglysning.dk: Gå ind på tinglysning.dk og vælg “Tinglysning m.v.” på forsiden. Log ind med dit MitID/NemID. Du kommer nu til Tinglysningssystemets forside.
2. Start ny anmeldelse: Klik på “Ny anmeldelse” (typisk fremhævet med rød skrift) for at oprette en ny tinglysningssag. Først vises siden “Anmelder”, hvor du som minimum skal angive din e-mailadresse (så du kan få kvittering og besked om tinglysningen). Du kan også tilføje et internt sagsnummer eller telefonnr., men det er valgfrit. Klik herefter på “Næste” for at fortsætte.
3. Find ejendommen: Nu skal du vælge “tinglysningsobjekt”, altså hvilken ejendom attesten skal tinglyses på. På siden “Find tinglysningsobjekt” vælger du fanen “Fast ejendom”. Indtast ejendommens adresse i søgefeltet – mens du skriver, vil systemet foreslå den korrekte adresse i et blåligt felt. Klik på den rigtige adresse, så den står som valgt ejendom. (Alternativt kan du søge via matrikelnummer og ejerlav for en mere præcis søgning, men normalt er adressen tilstrækkelig). Når den rette ejendom er tilføjet under “Valgte ejendomme”, klik “Næste”.
4. Vælg dokumenttype (skifteretsattest): På siden “Vælg dokumenttype” skal du angive, hvilken type dokument du vil tinglyse. Under kategori vælger du “Adkomst” (ejerskifte). Under dokumenttype vælger du:
   • “Skifteretsattest Ægtefælle” – hvis det er den efterlevende ægtefælle, der overtager ejendommen (f.eks. ved ægtefælleudlæg, forenklet privat skifte med ægtefællen som eneste arving, uskiftet bo osv.).
   • “Skifteretsattest” (eller tilsvarende dokumenttype for arving) – hvis en arving eller flere arvinger overtager ejendommen (f.eks. afdødes barn/børn uden at der er en længstlevende ægtefælle).
   Vælg den dokumenttype, der passer til situationen, og klik “Næste”.
5. Indtast parterne (afdøde og nye ejere): Nu skal du indtaste oplysninger om parterne. Siden vil typisk hedde “Tinglysning af skifteretsattest…” med underfelter til parter.
   • Find feltet til den eksisterende ejer (afdøde). Her vælger du rolletype “Ejer” og indtaster afdødes fulde navn og CPR-nummer. Klik “Tilføj” eller tilsvarende, så afdøde står listet som ejer.
   • Dernæst angiver du den nye ejer/de nye ejere. Feltet kan variere alt efter dokumenttype: ved Skifteretsattest Ægtefælle vil der være et felt til “Efterlevende ægtefælle”; ved arvinger kan det blot være “Erhverver” eller “Arving”. Indtast navn og CPR på den person (eller de personer) der skal overtage ejendommen, og klik “Tilføj”. Hvis der er flere arvinger, tilføjer du dem én ad gangen. Når alle parter er tilføjet korrekt (afdøde + arving/ægtefælle), klik “Næste”.
6. Erklæringer og vedhæftning af dokumenter: På siden “Erklæringer” vil systemet eventuelt kræve, at du afgiver visse erklæringer. For eksempel:
   • Hvis en efterlevende ægtefælle overtager ejendommen, skal der normalt afgives en erklæring om, at ejendommen overtages af længstlevende ægtefælle (dette plejer systemet at håndtere automatisk ved valg af dokumenttypen).Hvis en arving (ikke ægtefælle) overtager ejendommen, og det kun er med henblik på senere salg, kan der afgives en erklæring A32 om afgiftsfritagelse (at skifteretsattesten tinglyses forud for videresalg til en ikke-arving). Dette er kun relevant, hvis I planlægger straks at sælge ejendommen videre til en tredjemand; i de fleste arvesager hvor arvingen beholder ejendommen, er denne erklæring ikke nødvendig.
   Systemet viser dig de relevante erklæringer – typisk skal du blot klikke på en lille pil/plus ud for erklæringen for at tilføje den, hvorefter den flytter op som “afgivet”.
7. Vedhæft skifteretsattesten: Hvis systemet kræver det, skal du nu vedhæfte en PDF-kopi af skifteretsattesten. Som nævnt skal attesten vedhæftes hvis afdødes dødsfald er før 1.3.2019 (eller hvis tingbogen ikke allerede er opdateret med “boet efter”). Klik på “Øvrige oplysninger” eller et tilsvarende afsnit for bilag, og upload PDF-filen (find filen via “Gennemse/Vælg fil” og tilføj en beskrivelse, fx “Skifteretsattest”). Når filen er tilføjet, burde den fremgå med et referencenummer. Klik “Næste” for at fortsætte.
8. Roller, underskrift og anmeldelse: På sidste side “Roller og underskriftsmetode” skal du sikre, at de rigtige personer står til at underskrive anmeldelsen. Som udgangspunkt vil anmelderen (den der oprettede anmeldelsen) skulle underskrive digitalt. Derudover skal den nye ejer normalt også underskrive eller give fuldmagt:
   • Hvis efterlevende ægtefælle er ny ejer, vil vedkommende ofte skulle underskrive elektronisk. I praksis, hvis du som ægtefælle selv har oprettet sagen som anmelder, vil din underskrift dække det hele. Hvis en anden anmelder på vegne af ægtefællen, skal ægtefællen enten logge ind og underskrive eller have givet tinglysningsfuldmagt.
   • Hvis en arving (f.eks. et barn) overtager, skal denne arving underskrive digitalt som ny ejer. Igen, hvis du selv er arvingen og anmelder, underskriver du blot. Hvis du anmelder på vegne af en anden arving, skal arvingen enten medunderskrive med sit MitID eller der skal bruges en fuldmagt. Markér i systemet om underskrift sker i underskriftsmappe (digital signering) eller via fuldmagt for hver relevant rolle.
   Når underskriftsmetode er angivet korrekt, klikker du på “Til underskrift”. Herefter skal de pågældende parter logge ind og underskrive med MitID/NemID. (Hvis du selv er både anmelder og ny ejer, foretager du blot signeringen én gang). Når alle nødvendige underskrifter er afgivet, kan du endeligt indregistrere anmeldelsen til tinglysning. Systemet foretager nu selve tinglysningen.
9. Betaling af gebyr: I forbindelse med, at du sender anmeldelsen til tinglysning, vil systemet opkræve tinglysningsgebyr og evt. tinglysningsafgift. Oftest sker betalingen automatisk via Netbank/NemKonto eller et angivet betalingskort, før registreringen går igennem. (I nogle tilfælde – fx hvis der gøres brug af en erklæring om afgiftsfritagelse – skal du manuelt justere beløbet. Et tip: Når anmeldelsen ligger i underskriftsmappen, kan du klikke “Ret” -> “Tinglysningsafgift” og angive korrekt beløb før endelig indsendelse. Dette er dog kun aktuelt i særlige tilfælde som nævnt). Normalt vil gebyret på 1.850 kr. blive opkrævet, og hvis arvingen ikke er ægtefælle, tillige 0,6% af ejendomsværdien – se næste afsnit.
10. Kvittering og opdatering af tingbogen: Når tinglysningen er gennemført, får du en kvittering. Herefter vil tingbogen være opdateret, så ejendommens adkomst (ejerskab) nu står i dit (eller arvingen/ægtefællens) navn i stedet for “boet efter”. Du kan slå ejendommen op i tingbogen for at bekræfte, at navneændringen er sket, og at eventuelle medejere fremgår korrekt. Tinglysningssystemet underretter automatisk evt. panthavere (fx kreditforening/bank) om ejerskiftet.

Korrekt udfyldelse: navneændring, ejerforhold og sameje

Når du udfylder anmeldelsen, er der nogle vigtige detaljer at sikre sig:

• Navneændring i tingbogen: Som nævnt skal ejerskabet stå som “boet efter [afdødes navn]” inden overdragelsen kan tinglyses. Oftest sker dette automatisk kort efter dødsfaldet via CPR-registeret, men dobbelttjek gerne tingbogen inden du anmelder. Hvis afdødes navn stadig står uden “boet efter”, bør du kontakte Tinglysningsretten for at få det rettet (eller indsende en separat anmeldelse af type “Navneændring – Fast ejendom” for at ændre navnet til boet). Det sikrer, at din skifteretsattest kan tinglyses uden problemer.
• Ejerforhold og nye navne: Indtast alle navne præcis som angivet i skifteretsattesten og CPR. Hvis den nye ejer (arving eller ægtefælle) har skiftet navn for nylig, skal navnet i anmeldelsen svare til det aktuelle navn i CPR og gerne matche attesten. Vær også omhyggelig med CPR-numre. Fejl i navn eller CPR kan føre til afvisning af tinglysningen, så dobbelttjek alle oplysninger.
• Sameje mellem flere arvinger: Hvis flere arvinger overtager ejendommen sammen, bliver I registreret som medejere i tingbogen med hver jeres andel. Alle de arvinger, der er nævnt på skifteretsattesten som ejere af ejendommen, skal fremgå af tinglysningen. I praksis betyder det, at I ejer ejendommen i fællesskab (sameje) med de andele, der følger af arven (ofte lige store, medmindre andet fremgår af boopgørelsen). Fremover skal alle medejerne som udgangspunkt være enige, hvis I vil disponere over ejendommen – f.eks. ved salg eller belåning. I kan gøre det mere smidigt ved at lave en samejeoverenskomst indbyrdes, men det ligger uden for selve tinglysningen.
• Skiftefuldmagt fra øvrige arvinger: En praktisk foranstaltning ved flere arvinger er at udpege én person til at stå for det praktiske, fx tinglysningen. Hvis alle øvrige arvinger giver denne person en skiftefuldmagt, kan vedkommende alene varetage boet og underskrive på alles vegne. Det forenkler processen betydeligt. Uden en sådan fuldmagt skal samtlige arvinger som udgangspunkt underskrive og være med inde over hver disposition – hvilket kan være tungvindt, især ved tinglysning, hvor alle parter ellers skulle skaffe NemID/MitID og underskrive digitalt. Overvej derfor at bruge skiftefuldmagt og/eller tinglysningsfuldmagter, så én person kan gennemføre tinglysningen på alles vegne. (Skiftefuldmagten vedlægges ikke tinglysningen, men bruges mellem jer og evt. over for bank osv., hvorimod en tinglysningsfuldmagt som nævnt skal registreres hos Tinglysningsretten).

Gebyrer, frister og faldgruber

Det koster et fast gebyr på 1.850 kr. at tinglyse en skifteretsattest. Derudover kommer den variable tinglysningsafgift på 0,6% af ejendommens offentlige værdi – men kun hvis den nye ejer ikke er afdødes ægtefælle. Det vil sige, at en efterlevende ægtefælle kan overtage ejendommen for kun gebyret (1.850 kr.) uden 0,6%-afgift, mens et barn eller anden arving typisk skal betale både 1.850 kr. + 0,6% af ejendomsværdien.

Gebyret og evt. afgift opkræves automatisk under anmeldelsen, som nævnt ovenfor.

Ingen lovbestemt frist, men…: Der er som udgangspunkt ingen skarp tidsfrist for, hvornår du skal tinglyse skifteretsattesten. I princippet kan det gøres når som helst efter attesten er modtaget. Dog er det klogt ikke at vente for længe. Dels giver en ikke-tinglyst attest dig ikke fuld råderet – du vil fx ikke kunne optage lån i ejendommen eller sælge den, før attesten er tinglyst. Dels kan det blive besværligt, hvis du udskyder det: Jo længere tid der går, jo større er risikoen for, at man glemmer det, eller at attesten bliver væk i papirbunken.

Ved at få det gjort hurtigt sikrer du også, at eventuelle ejendomsskatter kan blive omregistreret korrekt (f.eks. at du kan få indefrysning af stigninger fra det tidspunkt, du overtager som ejer). Kort sagt: Selvom der ikke er en officiel deadline, bør du betragte tinglysning af skifteretsattesten som en opgave der skal løses snarest muligt efter boets afslutning.

Faldgruber og gode råd:

• Manglende CPR-registrering: Tjek at afdødes CPR-nummer var tilknyttet ejendommen i tingbogen. Hvis ikke, bliver “boet efter” ikke automatisk registreret som ejer, og du skal selv sørge for navneændringen før tinglysning – ellers vil din anmeldelse blive afvist.
• Forkert dokumenttype: Vælg altid den korrekte dokumenttype på tinglysning.dk. Hvis du f.eks. vælger “Skifteretsattest Ægtefælle” uden at betingelserne er opfyldt (fx afdøde havde ikke udlagt boet til ægtefællen, eller der er flere arvinger end ægtefællen), kan tinglysningen blive afvist. Omvendt, hvis en ægtefælle overtager, bør du netop bruge ægtefælle-dokumenttypen for at undgå unødig afgift.
• Ufuldstændige bilag/oplysninger: Husk at vedhæfte skifteretsattesten som PDF, hvis det kræves (typisk ved “ældre” dødsfald). Undlad personfølsomme oplysninger – fx sidste del af CPR-numre – på dokumenter, da alt uploadet bliver offentligt tilgængeligt.
• Underskriftproblemer: Sørg for, at den rigtige person underskriver. Hvis den nye ejer ikke selv kan underskrive digitalt, skal du have en tinglysningsfuldmagt på plads på forhånd. Ellers risikerer du forsinkelser eller en afvist anmeldelse.
• Flere arvinger: Hvis I er flere, der arver ejendommen sammen, kan det være en faldgrube ikke at koordinere indsatsen. Overvej at lave skiftefuldmagter, så én person kan stå for tinglysningen. Ellers skal alle arvinger involveres og underskrive, hvilket ofte er kilden til fejl eller forsinkelse.
• Betaling af afgift ved videresalg: Hvis planen er at sælge ejendommen videre straks til en udenforstående (ikke-arving), kan man normalt undgå at betale 0,6%-afgiften to gange. Faldgruben er at komme til at tinglyse attesten og betale afgiften, for derefter at skulle betale igen ved salget. I stedet kan man i sådanne tilfælde indsende skifteretsattesten sammen med skødet til køber og bruge erklæring om fritagelse. Men dette gælder kun ved videresalg i forbindelse med boet, og det kræver ofte rådgivning – så ifølge dit spørgsmål holder vi fokus på arvingens/ægtefællens overtagelse.

Når du har fulgt ovenstående råd og trin, skulle du stå med en vellykket tinglysning af skifteretsattesten. Tingbogen vil herefter vise dig (og evt. medarvinger/ægtefælle) som ejer(e) af ejendommen, og du har dermed fuld råderet over den arvede bolig.