Hvad er et skilsmisseskøde – og hvad koster det?

Af Skøde Centret

Skilsmisseskødet er det juridiske dokument, der flytter ejerskabet fra jer begge til den part, der beholder boligen efter bruddet. Hvor bodelingsaftalen beskriver, hvem der skal have hvad, er skødet selve adkomstdokumentet, der registreres i Tingbogen. Uden skøde står I fortsat juridisk som medejere, og det giver problemer for både bank, forsikring og fremtidigt salg. I praksis går skøde og bodeling hånd i hånd: Aftalen fastlægger vilkårene, skødet gennemfører dem.

Et korrekt skifte af bolig kræver et klart aftalegrundlag, præcis angivelse af overtagelsesdato, håndtering af lån og eventuel kompensation for friværdi. Alt det omsættes i skødet, som derefter tinglyses digitalt. Overvejer du processen samlet, kan du med fordel læse om den praktiske overdragelse af fast ejendom ved skilsmisse, så du ser hele kæden fra aftale til endelig registrering.

Et skøde, der er udformet forkert, bliver enten afvist ved tinglysningen – eller værre: tinglyst med fejl, som først opdages senere. Det kan udløse ekstra omkostninger, forsinkelser hos banken og usikkerhed om, hvem der reelt hæfter for lån og udgifter. Derfor er præcision vigtig. Og derfor er tidspunktet også vigtigt: Skødet bør først underskrives, når I er enige om vilkår, og banken har sagt god for låneændringerne. Så undgår du at love mere, end økonomien kan bære.

Hvornår skal du lave et skilsmisseskøde?

Skilsmisseskøde bliver aktuelt, når I ejer bolig sammen, og én af jer vil blive boende efter separation eller skilsmisse. Skødet er samtidig nødvendigt, hvis ejerskabet skal ændres fra f.eks. 50/50 til 100/0. Ejer kun den ene af jer i forvejen hele boligen – og fortsætter med det – er der normalt ikke behov for et nyt skøde, men der kan fortsat være bankforhold at ordne.

Det rigtige tidspunkt er typisk, når tre brikker er på plads: I har en underskrevet bodelingsaftale, banken har godkendt, at den blivende part kan overtage lånene alene, og I kender den dato, hvor nøgler, udgifter og risiko skifter. Har I børn, kan overtagelsesdatoen med fordel lægges, så den passer med hverdagens logistik og eventuel fraflytning.

Selve skødet udarbejdes på baggrund af jeres aftale. I praksis beskriver skødet ejendommen, den nye ejerandel, overtagelsesdatoen samt den aftalte pris eller kompensation. Vil du se processen trin for trin fra første aftale til tinglysning, så gennemgår vi den i vores guide til overdragelse af bolig ved skilsmisse.

Husk også myndighedsdelen: Den fulde afgiftsfordel ved tinglysning kræver en separations- eller skilsmissebevilling. Den skal kunne dokumenteres, når skødet sendes ind – ellers betaler du fuld tinglysningsafgift, som ved en almindelig handel.

Hvordan fastsætter I pris og vilkår ved overdragelsen?

Prisen ved overdragelse efter skilsmisse vil ofte afspejle boligens reelle værdi. Det er ikke som ved forældrekøb, hvor der kan købes til vurdering minus 20 procent. Her er I to private parter, og alle øjne – især bankens – hviler på, om aftalen er realistisk og kan finansieres. Ofte lægger man en vurdering fra mægler eller en bankteknisk vurdering til grund. Herfra aftales, hvordan friværdi, istandsættelse og øvrige mellemværender afregnes.

Det almindelige er, at den blivende part overtager hele boliglånet og måske udbetaler en kontant kompensation. Har I modregninger (f.eks. bil, depot eller pension), kan kompensationen reguleres. Aftal også, hvem der betaler hvilke udgifter frem til overtagelsesdatoen, og hvordan forbrugsaflæsning håndteres. Oplysningerne løftes direkte ind i skødet.

Vær opmærksom på, at tinglysningsafgiften ved skilsmisse ikke afhænger af prisen, når der foreligger bevilling – her betales kun det faste gebyr.

Et sidste punkt er datoen: Den styrer, hvornår udgifter, forsikring og risiko skifter. Angiv den tydeligt i både aftale og skøde for at undgå dobbeltudgifter og usikkerhed.

Hvilke krav stiller banken til gældsovertagelse ved skilsmisse?

Bankens godkendelse er ofte den sværeste hurdle. Den blivende part skal kunne bære hele gælden alene, og banken foretager en ny kreditvurdering – også selv om I hidtil har betalt til tiden. Banken ser på indkomst, budget, øvrig gæld og eventuelle børnebidrag. For realkreditlånet skal både bank og realkreditinstitut godkende ændringen. Uden bankens samtykke bliver den fraflyttende ægtefælle typisk ikke frigivet fra hæftelsen, selv om skødet er tinglyst. Det kommer bag på mange.

Bliver du ikke godkendt, har I grundlæggende tre veje: fortsat sameje i en periode med klare spilleregler, eller et salg. Et tidsbegrænset sameje kan være en bro, men kræver klare aftaler om udgifter, vedligehold og senest frist for salg eller overtagelse. Undgå mundtlige tilsagn – de holder sjældent, når økonomien bliver presset.

Fokusér på rækkefølgen: Få en skriftlig indikation fra banken, før I binder jer på pris og kompensation. Aftal også, hvornår den fraflyttende part frigives endeligt. Vil du se, hvordan vi anbefaler at tænke proces og timing, beskriver vi det i vores artikel om overdragelse af skøde ved skilsmisse. Det giver ro i maven, når bank, skøde og nøgler falder på plads i samme bevægelse.

Hvordan tinglyser du et skilsmisseskøde korrekt – og hvad koster det?

Tinglysning gør skødet gyldigt over for omverdenen. Når skødet er tinglyst, fremgår det i Tingbogen, og den nye ejer kan disponere uden risiko for gamle krav. Den korteste vej er digital tinglysning med MitID. Selve teknikken kan du få overblik over i vores guide til tinglysning af skilsmisseskøde.

• Indhent og vedhæft separations- eller skilsmissebevilling.
• Udfyld skødet korrekt med ejendom, parter, ejerandel og overtagelsesdato.
• Beskriv pris/kompensation i aftalegrundlaget og henvis i skødet.
• Underskriv digitalt med MitID – begge parter samt evt. bank, hvis påkrævet.
• Indsend til tinglysning og betal afgiften.

Afgiften ved skilsmisse/separation: Når der foreligger en bevilling, undgår du den variable afgift på 0,6 procent og betaler kun tinglysningsgebyret på 1.850 kr. Mangler bevillingen, gælder hovedreglen som ved almindelig handel: 1.850 kr. + 0,6 procent. Vi gennemgår reglerne og typiske faldgruber i vores artikel om tinglysningsafgift af skøde ved skilsmisse.

Når skødet er tinglyst, kan du efter kort tid se ændringen i Tingbogen på tinglysningens officielle portal. Tjek altid, at eventuelle byrder, panteforhold og ejerandel fremgår korrekt – fejl her kan være dyre at rette bagefter.

Hvad er forskellen på skilsmisseskøde, bodelingsskøde og bodelingsaftale?

Begreberne flyder tit sammen. Juridisk er skødet dokumentet, der ændrer ejerforholdet i Tingbogen. Ordet “skilsmisseskøde” eller “bodelingsskøde” siger mest noget om anledningen – formen er grundlæggende den samme. “Bodelingsaftale” eller “overdragelsesaftale” er derimod selve kontrakten mellem jer, hvor pris, gældsovertagelse, vilkår og datoer aftales. I praksis udarbejdes bodelingsaftalen først, og skødet bygger op på den.

En hyppig misforståelse er, at bodelingsaftalen i sig selv ændrer ejerskabet. Det gør den ikke. Uden tinglyst skøde står I stadig begge som ejere, og banken opfatter jer som fælles debitorer, indtil lånene er ændret. Derfor skal dokumenterne ses som et sæt: Aftalen regulerer jeres interne opgør; skødet gennemfører ejerskiftet udadtil.

Indholdsmæssigt bør bodelingsaftalen præcist beskrive, hvordan friværdi og mellemværender udlignes, hvilke lån der overtages, og fra hvilken dato. Skødet skal derpå angive ejendomsdata, ejerandel, overtagelsesdato og henvisning til bodelingsaftalen. Mangler sammenhængen, risikerer I afvisning i tinglysningen eller tvist senere. Vil du se hele processen sat i system, kan du dykke ned i vores trin-for-trin overblik over ændring af ejerskab efter skilsmisse.

Hvilke faldgruber ser vi oftest i praksis – og hvordan undgår du dem?

Siden 2003 har vi set de samme fejl gå igen – også hos ellers meget velforberedte par. De fleste opstår, fordi rækkefølgen mellem bank, aftale og tinglysning byttes rundt, eller fordi man antager, at “systemet” selv retter til. Det gør det ikke. Her er de klassiske snubletråde:

• Man sender skødet til tinglysning uden separations-/skilsmissebevilling og ender med fuld afgift.
• Man aftaler pris og kompensation, før banken har godkendt gældsovertagelsen – og må forhandle helt om.
• Man bruger en upræcis overtagelsesdato, så udgifter og forsikring overlapper uheldigt.
• Man får ikke tydeligt aftalt, hvilke lån der overtages, og om den anden part frigives fuldt ud.
• Man overser servitutter eller pant, som påvirker handel og fremtidige ombygninger.

Det er værd at overveje en enkel tommelfingerregel: Start med bankens forhåndstilsagn, lav derefter bodelingsaftalen, og tinglys først til sidst. Dokumentér alt, og lad skøde og aftale spejle hinanden. Er du i tvivl om afgifter, vilkår eller rækkefølge, er det bedre at stille ét spørgsmål for meget end at få et afslag i tinglysningen – eller at stå med en eks, der stadig hæfter for dine lån. Du kan altid opdatere dig på rammerne for separation og skilsmisse hos Familieretshuset, før du går i gang.