Overtagelsesdatoen er det øjeblik, hvor nøgler, risiko, betalinger og praktisk ansvar skifter hænder. Ved skilsmisse bør datoen være krystalklar – bundet til konkrete handlinger og aftalt skriftligt, så bank, forsikring og tinglysning følger samme spor uden gråzoner.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
Hvordan fastsætter du en klar overtagelsesdato?
Start med en tydelig linje i bodelingsaftalen: en specifik kalenderdato, gerne med klokkeslæt og sted. Det kan lyde formelt, men formuleringer som “den 1. i måneden kl. 12.00 i boligen” fjerner tvivl om, hvornår ansvar for lån, forsikring, forbrug og drift går fra den ene til den anden. Mange vælger at lade datoen være den samme som nøgleoverdragelsesdagen og betalingsdagen – det skaber sammenhæng i hele forløbet.
Vi anbefaler at knytte datoen til en konkret handling: nøgleaflevering, måleraflæsning eller afgivelse af skøde til tinglysning. Det kan også hjælpe at beskrive, hvordan boligen skal afleveres (rydning, rengøring) og hvem der står for at kontakte forsyningsselskaber. Ved at nævne begge parters navne og roller på selve dagen undgår I misforståelser.
Overtagelsesdatoen hænger tæt sammen med besiddelse af boligen. Hvis du vil dykke ned i, hvad datoen normalt betyder i en bolighandel, kan du læse vores korte gennemgang af overtagelsesdato. I en skilsmissesituation er princippet det samme – men presset fra banken og behovet for at frigøre den fraflyttende part gør præcision endnu vigtigere.
Husk, at det ikke er datoen i sig selv, der frigør nogen fra gælden – det gør bankens godkendelse og tinglysningen af et korrekt skøde. Derfor er det klogt at skrive ind, at skødet skal tinglyses senest på overtagelsesdatoen, og at parterne aktivt medvirker til at aflevere oplysninger, så fristen kan holdes.
Hvordan kobler du datoen til bankens gældsovertagelse?
Bank og realkredit ønsker som regel, at overtagelsesdatoen svarer til det tidspunkt, hvor den nye ejer både står på skødet og er registreret som debitor på lånene. Den enkleste vej er at få en skriftlig bekræftelse fra banken på, hvilken dato gældsovertagelsen træder i kraft – og lade jeres bodelingsaftale og skøde følge samme dato.
I praksis glider bankens behandling hurtigere, når materiale og dato er koordineret fra start. Vi ser ofte, at følgende dokumenter skaber ro på processen:
- Skødeudkast med præcis overtagelsesdato
- Bodelingsaftale, hvor betalingsdag/nøgleoverdragelse er skrevet ind
- Bankens tilbud eller forhåndsgodkendelse med vilkår for gældsovertagelse
Nogle banker kræver, at datoen falder sammen med det tekniske tidspunkt, hvor skødet indsendes og registreres i systemet. Det er derfor en god idé at aftale, at skødet indleveres til tinglysning på selve dagen og at parterne i god tid har underskrevet digitalt. Hvis du vil tjekke, hvordan registreringen foregår, kan du orientere dig på tinglysningens officielle hjemmeside.
Brug gerne samme dato i al kommunikation: bodeling, skøde, bankbrev og forsikring. Det gør det lettere for banken at opdatere debitoroplysningerne og minimerer risikoen for, at en betaling eller et gebyr rammer forkert person efter overtagelsen.
Hvordan planlægger du flytning, nøgler og forbrug uden konflikter?
Vælg en overtagelsesdato, der passer ind i jeres praktiske kalender – ikke kun juridisk. En dag midt på måneden kan give mere luft til flytning, rengøring og aflæsning. Skriv ind, at boligen forlades senest på et bestemt klokkeslæt, og at nøgler udleveres samme sted, hvor I aftalte tidspunktet (typisk i boligen), så der ikke opstår tvivl.
Aftal, hvem der læser el, vand og varme af, og hvordan tallene deles. En simpel kvittering med målerstande, nøgleantal og eventuelle bemærkninger om inventar er ofte nok. Mange vælger at lave en kort “afleveringsliste” et par dage før datoen, så gråzoner ryddes af vejen, før de bliver til konflikter.
Hvis der skal et flyttefirma på banen, så book det i god tid og skriv i bodelingsaftalen, hvem der betaler. Er der fælles løsøre, der skal fordeles, kan I notere, hvad der bliver, og hvad der følger med ud af huset. Det gør det klart for den, der overtager, hvad der er omfattet af overdragelsen.
Forsikring og alarm bør også følge datoen. Den, der forlader boligen, bør afmelde sig pr. overtagelsesdag, mens den, der bliver boende, tegner ny eller opdaterer sin police fra samme dag. På den måde undgår I, at skader efter overtagelsen rammer den forkerte – eller at der opstår huller i dækningen.
Kan overtagelsesdatoen ændres, og hvad skal stå skriftligt?
Det kan ske, at én af jer får brug for at rykke datoen. For at undgå uro kan I skrive en ændringsfrist ind i bodelingsaftalen – for eksempel, at ønsker om ændring skal varsles senest syv dage før overtagelsen og kun kan ske, hvis begge parter og banken godkender det. Det giver forudsigelighed og beskytter praktiske bookinger som flyttebil og håndværkere.
Når skødet er tinglyst, kan datoen i praksis ikke laves om. Derfor bør ændringer altid ske inden indsendelse og med en klar, skriftlig aftale. Mange vælger at indsætte en kort klausul i bodelingsaftalen: “Overtagelsesdato kan kun ændres ved skriftlig aftale og bankens godkendelse.” Den sætning giver banken en tydelig ramme og gør det nemmere at få en hurtig afgørelse, hvis der opstår behov for at justere.
Husk også de praktiske led: Forsikring, forsyning og eventuel midlertidig finansiering bør kunne følge med en ændring. Skriv, hvem der informerer hvem (bank, forsyningsselskaber, ejendomskontor), hvis datoen rykkes. Jo mere håndgribeligt og konkret, jo mindre risiko for, at nogen står uden strøm, dækning – eller med en ekstra ydelse – på den forkerte dag.
Kort sagt: Aftal ændringer på skrift, fasthold fælles frister, og lad bankens bekræftelse være sidste “go”.
Hvilke gebyrer og tinglysningsafgifter gælder ved skødet?
Afgiften ved tinglysning afhænger af situationen. Ved skilsmisse og separation kan den variable afgift på 0,6 % helt undgås, når der foreligger en gyldig bevilling – så betales alene tinglysningsgebyret på kr. 1.850. Det er en væsentlig grund til at få papirerne i den rigtige rækkefølge. Du kan læse om, hvad selve dokumentet indebærer i vores gennemgang af skilsmisseskøde og pris.
Som tommelfingerregler gælder:
- Almindelig handel: kr. 1.850 + 0,6 % af købesummen
- Skilsmisse/separation med bevilling: kun kr. 1.850
- Overdragelse mellem ægtefæller i ægteskabet: kr. 1.850 + 0,6 % af den andel af vurderingen minus 20 % (eller købesummen, hvis den er højere)
Det er en god idé at have bevillingen klar, inden skødet sendes ind, så afgiftsreglerne slår igennem korrekt. Krav og proces for bevillinger kan du orientere dig om hos Familieretshuset. Ønsker du et samlet overblik over afgifter ved denne type overdragelser, har vi lavet en guide til at undgå tinglysningsafgift ved skilsmisse, som forklarer principperne uden tunge regnestykker.
Bemærk, at hvis overdragelsen ikke sker som led i separation/skilsmisse, gælder almindelige eller ægtefællespecifikke regler. Brug én og samme overtagelsesdato i bodeling, skøde og bankaftale – så matcher gebyr, ansvar og registrering.
Hvilke faldgruber ser vi oftest om dato og lån?
Efter mange år ved skrivebordet for skilsmissesager ser vi de samme misforståelser gå igen: For det første tror mange, at en bodelingsaftale automatisk frigør den fraflyttende part fra lånene på overtagelsesdatoen. Det gør den ikke. Frigivelsen kommer først, når banken udtrykkeligt godkender gældsovertagelsen, og skødet er tinglyst korrekt. Indtil da hæfter begge fortsat, uanset hvad der står i aftalen mellem jer.
For det andet undervurderes betydningen af en fælles dato. Når overtagelsesdatoen, bankens debitorskifte og tinglysning ikke er synkroniseret, opstår der let “mellemdage”, hvor regninger, renter og forsikring falder forkert. Det er sjældent ond vilje – blot manglende styring af kalender og dokumenter.
For det tredje ser vi, at parter forventer, at datoen kan flyttes i sidste øjeblik. Når skødet først er sendt ind og registreret, er det i praksis for sent. Derfor bør en ændringsmekanisme være skrevet ind fra start, med klare frister og krav om skriftlig accept fra begge parter og banken.
Skal ejendommen overdrages ved skilsmisse?
Hvis den ene part bliver boende i huset, er det afgørende at få ændret skødet, så den fraflyttende part frigøres for gældsforpligtelserne. Et korrekt udformet skilsmisseskøde og en bodelingsoverenskomst sikrer en ren juridisk linje fremadrettet.
