Overdragelsesaftale ved skilsmisse: Sådan gør du

Af Skøde Centret

Skal den ene af jer beholde boligen efter bruddet, er en klar og korrekt overdragelsesaftale nøglen til en rolig proces. Her får du overblikket over pris, ansvar, tinglysning og lån.

Hvad er en overdragelsesaftale ved skilsmisse – og hvorfor er den vigtig?

En overdragelsesaftale er den skriftlige aftale, der beskriver betingelserne for, at den ene af jer køber den andens andel af boligen i forbindelse med bodelingen. Tænk på den som jeres “købsaftale”. Den fastlægger blandt andet prisen, overtagelsesdagen, hvem der betaler hvilke udgifter frem til overtagelsen, og hvordan eventuelle lån håndteres.

Aftalen er særlig vigtig, fordi den skaber klare linjer – både mellem jer og over for banken. Hvis den, der overtager, skal stå alene på realkreditlånet, kræver långiver normalt en underskrevet overdragelsesaftale og ofte også en bodelingsaftale. Uden det risikerer I, at gældsovertagelsen trækker ud, eller at banken siger nej.

Husk, at overdragelsesaftalen og skødet ikke er det samme. Overdragelsesaftalen er jeres private kontrakt. Skødet er det dokument, der tinglyses, så ejerskiftet er gyldigt over for omverdenen. Begge dele skal være i orden, hvis du vil stå sikkert som eneejer og undgå hængepartier i økonomien.

Overdragelsen kan gennemføres både for helårsboliger, fritidsboliger og ejerlejligheder. Men vilkårene for sælgeransvar og forsikring er ikke de samme for alle boligtyper, og det bør I adressere i aftalen. Har du brug for et samlet overblik over vejen fra aftale til tinglyst skøde, kan du læse vores trin-for-trin overblik i guiden til overdragelse af bolig ved skilsmisse.

Hvordan fastsætter I prisen – og hvem betaler udgifterne undervejs?

Prisen bør afspejle boligens reelle handelsværdi på overdragelsestidspunktet. Mange vælger en eller flere mæglervurderinger som pejlemærke. Nogle bruger en glidende model, hvor I justerer prisen for kendte forhold (f.eks. større vedligeholdelsesbehov) eller for en aftalt dispositionsret, hvis den ene har boet alene i boligen forud for overtagelsen. Det vigtigste er, at metoden beskrives tydeligt i aftalen, så ingen senere er i tvivl om logikken.

Købesummen kan afregnes kontant, ved banklån eller som en kombination med eventuelt privat gældsbrev. Aftal også, hvordan I håndterer indbo og løsøre: medfølger det, eller afregnes det særskilt?

• Pris og grundlag: Hvordan er prisen fastsat, og hvad bygger den på?
• Overtagelsesdag/dispositionsdag: Hvem må bruge boligen og hvornår?
• Faste udgifter: Ejendomsskat, forsikring, fællesudgifter – hvem betaler frem til overtagelsen?
• Forbrug: Aconto afregning af el, vand og varme – efter målere eller skøn?
• Eventuelle arbejder: Hvem bestiller og betaler akutte reparationer inden overtagelsen?

Lav en enkel refusionsmodel i aftalen. Den må gerne være pragmatisk, men skal være præcis. En typisk løsning er, at sælger betaler alle poster, der forfalder inden overtagelsen, og køber alt efter. Hvis en af jer har haft eksklusiv råderet over boligen inden overtagelsen, bør der stå, om der skal betales “brugsvederlag” – det forhindrer diskussioner bagud i tid.

Hvad med fejl og mangler – og bør I bestille rapporter og forsikring?

Formelt er der tale om et salg mellem jer, og det betyder, at den sælgende part som udgangspunkt hæfter for skjulte fejl og mangler i op til 10 år. Det overrasker mange, fordi man tænker, at “vi kender jo huset”. Men ansvaret forsvinder ikke af den grund.

Ved salg af hus eller fritidsbolig kan I vælge at bruge reglerne, der begrænser sælgeransvaret: tilstandsrapport, elinstallationsrapport og tilbud om at betale halvdelen af ejerskifteforsikringen. Sker det korrekt, kan sælger fraskrive sig det 10-årige mangelsansvar. For ejerlejligheder gælder ordningen ikke på samme måde, og her kan sælger typisk ikke opnå samme ansvarsfraskrivelse.

I praksis vælger nogle at spare rapporterne. Det kan virke fornuftigt i en presset økonomi, men det øger risikoen for senere krav – også hvis boligen hurtigt sælges videre, og næste køber rejser krav, som “løber baglæns”. En mellemvej kan være at lave en tydelig ansvarsbegrænsning i overdragelsesaftalen og forpligte køber til at videreføre en rimelig ansvarsbegrænsning ved et senere salg.

Vil I tegne ejerskifteforsikring ved en intern handel, kan selskabet kræve en erklæring om, at parterne ikke kender andre forhold end dem, der fremgår af rapporterne. Det er normalt ikke muligt at opfylde, men spørg konkret. Uanset valg er pointen den samme: Skriv jeres løsning tydeligt ind i aftalen – det giver ro og færre overraskelser.

Hvordan tinglyser du skødet – og hvad koster det i afgift?

Overdragelsesaftalen gør ikke i sig selv den ene til eneejer. Det sker først, når der er udarbejdet og tinglyst et skøde. Skødet registreres digitalt med MitID via Tinglysningsrettens system. Den formelle tinglysning sikrer, at oplysningerne i tingbogen viser den korrekte ejer, og at banker og myndigheder kan forholde sig til det. Du kan læse om den digitale proces hos Tinglysningsretten.

Grundreglen for tinglysningsafgift er kr. 1.850 + 0,6% af købesummen. Ved overdragelse som led i separation eller skilsmisse kan I undgå den variable afgift på 0,6%, hvis der foreligger en separations- eller skilsmissebevilling (eller dom). I så fald betaler I kun kr. 1.850. Bevillingen skal dokumenteres i sagen – ellers opkræves fuld afgift efter hovedreglen.

Det er værd at få afgiften beregnet korrekt fra start. Vi har samlet de praktiske faldgruber og de præcise regler i vores gennemgang af tinglysningsafgift ved skilsmisse, så du undgår unødige omkostninger.

Husk: Overdragelsesaftale og skøde skal stemme overens. Ændrer I pris, overtagelsesdag eller lignende i sidste øjeblik, skal skødet tilpasses. Uoverensstemmelser kan føre til afvisning i tinglysningen, forsinkede gældsovertagelser – og i værste fald ekstra udgifter.

Hvordan håndterer du lånene – og får slettet meddebitor korrekt?

Den typiske snublesten ved boligoverdragelse efter skilsmisse er lånene. At komme på skødet som eneejer er ikke det samme som at blive enein­de­bi­tor. Banken eller realkreditinstituttet skal godkende, at den, der overtager, kan bære gælden alene. Det kaldes et debitorskifte og indebærer en kreditvurdering – ofte også nye lånedokumenter.

Når banken skal tage stilling, vil den normalt se en underskrevet overdragelsesaftale, et udkast til skøde og nogle gange en bodelingsaftale. I enkelte sager kræves omlægning eller indfrielse af eksisterende lån, før den fraflyttende kan blive slettet som meddebitor. Bliver meddebitor ikke slettet, hæfter vedkommende fortsat – også for fremtidige forhøjelser eller misligholdelse. Det er her, mange konflikter opstår senere.

Afklar derfor tidligt i forløbet: Kan den, der overtager, kreditgodkendes på de nuværende vilkår, eller skal der ske ændringer? Hvis svaret er nej, kan alternativet blive salg til tredjemand.

Vi gennemgår processen trin for trin – fra bankens accept til den endelige sletning af meddebitor – i vores artikel om debitorskifte på realkreditlån ved skilsmisse. Pointen er enkel: Lånene skal hænge sammen med skødet, ellers er ingen af jer ordentligt beskyttet økonomisk.

Hvilke fejl ser vi ofte i praksis – og hvordan undgår du dem?

Siden 2003 har vi set de samme misforståelser gå igen i skilsmissesager. De koster sjældent noget på dag 1 – men de kan blive dyre efterfølgende. Her er de mest typiske faldgruber og vores faglige observationer:

• Afgiften misforstås: Mange tror, at man altid betaler kun kr. 1.850. Det kræver en separations- eller skilsmissebevilling. Mangler den, udløser tinglysningen hovedreglen med 0,6% oveni.
• Skøde udsættes: Parterne laver en fin bodelingsaftale, men får ikke tinglyst skødet. Udadtil står I fortsat som medejere – med alt hvad det indebærer af lån og ansvar.
• Lån glemmes: Overdragelsen gennemføres, men banken får ikke sagt god for debitorskiftet. Fraflytter hænger dermed på gælden og kan ikke komme videre økonomisk.
• Ansvar for fejl og mangler undervurderes: Sælger tror, at “vi kender jo huset”, og at ansvar derfor er uaktuelt – men 10-års ansvaret gælder stadig, hvis det ikke håndteres rigtigt.
• Uklare datoer og udgifter: Ingen tydelig aftale om, hvem der betaler faste udgifter og forbrug i perioden frem til overtagelsen. Det giver bagudrettede krav og dårlig stemning.

Fællesnævneren er, at detaljerne mangler. En god overdragelsesaftale beskriver prisgrundlag, datoer, udgifter, lån og ansvar – og den følges op af et korrekt udarbejdet og tinglyst skøde. Det skaber ro, også hvis vilkårene senere skal vises til bank, tinglysning eller skattemyndigheder.

Hvilke dokumenter bør I vedlægge – og hvornår er aftalen gyldig?

Overdragelsesaftalen er bindende, når begge har underskrevet. Men for at overdragelsen er gyldig over for omverdenen, skal der tinglyses et skøde. Dokumenterne, der typisk indgår, er:

• Overdragelsesaftale med pris, datoer, udgifter og vilkår for ansvar
• Separations- eller skilsmissebevilling (for nedsat tinglysningsafgift)
• Bankens/realkreditinstituttets accept af debitorskifte eller nye lån
• Eventuelle rapporter (tilstand/el) og tilbud om ejerskifteforsikring

I en del handler giver det mening også at have en bodelingsaftale, der samler hele fordelingen af aktiver og gæld. Den kan banken bede om at se, når den vurderer debitorskifte.

Som køber har du normalt en kort fortrydelsesret, hvis I bruger de almindelige regler for boligkøb. Sørg for, at aftalen tydeligt beskriver fristen og vilkårene for fortrydelse – og om der skal betales et mindre gebyr ved fortrydelse, som i almindelige handler.

Når aftale og skøde hænger sammen, underskrives skødet digitalt og tinglyses. Vil du dykke ned i, hvordan skødet udformes i netop skilsmissesituationer, kan du læse vores guide om skilsmisseskøde. Det sidste tjek er, at den fraflyttende part bliver slettet som meddebitor, så økonomien også er skilt ad i bankens systemer. Det er først dér, I reelt er helt adskilt.