En overdragelsesaftale ved skilsmisse bør fastlægge, hvem der overtager boligen, hvilken ejerandel der skifter hænder, hvordan værdien og betalingen opgøres, og hvilke betingelser der skal være opfyldt. Aftalen bør også afgrænse, om den kun gælder boligen eller afslutter hele bodelingen. Tinglysning og frigørelse fra fælles lån skal håndteres som særskilte trin.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
En overdragelsesaftale ved skilsmisse skal gøre det klart, hvem der overtager boligen, hvilken andel der overdrages, hvordan værdien og betalingen fastlægges, og hvilke betingelser der skal opfyldes. Aftalen bør samtidig holde ejerskifte, gældsovertagelse og den øvrige bodeling tydeligt adskilt.
- Afgræns, om aftalen kun gælder boligen
- Beskriv ejendom, ejerandele og værdi
- Fastlæg overtagelsesdag og løbende udgifter
- Angiv frister og følger for betingelser
- Dokumentér tinglysning og frigørelse fra lån
Hvad er aftalens præcise rækkevidde?
Det første punkt er at beskrive, hvad ægtefællerne faktisk gør op. En aftale kan være begrænset til boligen og dermed udgøre en delvis deling, mens andre aktiver og krav fortsat er uafklarede. Den kan også indgå i en samlet og endelig bodeling. Efter Ægtefælleloven § 32 kan ægtefæller indgå aftale om delingen i forbindelse med separation eller skilsmisse.
Hvis aftalen kun vedrører boligen, bør det stå udtrykkeligt, at øvrige spørgsmål ikke er afgjort. Hvis den skal være endelig, bør den derimod opliste, hvilke mellemværender den afslutter, og hvilke eventuelle forhold der holdes udenfor. En bred formulering om, at parterne ikke har flere krav mod hinanden, kan ellers få større rækkevidde end selve ejendomsoverdragelsen.
En skriftlig og underskrevet aftale gør det muligt at dokumentere indholdet og tidspunktet. Den bør identificere parterne og angive datoen for aftalen. Den overordnede sammenhæng mellem aktiver, gæld og deling er forklaret nærmere i artiklen om bodeling ved skilsmisse.
Hvordan beskriver I bolig, ejerandel og værdi?
Boligen skal kunne identificeres entydigt, normalt med adresse og matrikeloplysninger. Aftalen bør angive den nuværende ejerfordeling, hvem der overtager, og præcis hvilken andel der overdrages. Det er ikke tilstrækkeligt kun at skrive, at den ene ægtefælle overtager huset, hvis begge står som ejere.
Værdien bør knyttes til en bestemt dato og et beskrevet grundlag, for eksempel en vurdering eller en aftalt værdi. Det bør også stå, om og hvordan værdien skal justeres, hvis en forudsætning ændrer sig før gennemførelsen. Værdiansættelsesdato, overtagelsesdag og betalingsdag er tre forskellige tidspunkter og bør ikke blandes sammen.
Selve opgørelsen skal vise, hvordan overdragelsessummen fremkommer. Det omfatter den aftalte ejendomsværdi, den gæld som indgår i parternes indbyrdes beregning, en eventuel kontant betaling og andre beløb, som modregnes. Hvis opgørelsen kun bruges til boligen, bør den ikke fremstå som en fuldstændig opgørelse af hele formuen.
Hvilke vilkår gælder frem til overtagelsen?
Aftalen bør fastsætte en overtagelsesdag og beskrive, hvornår den faktiske rådighed over boligen skifter. Det skal fremgå, hvem der betaler låneydelser, forsikring, forbrug, fællesudgifter og nødvendig vedligeholdelse frem til og efter denne dag. En særskilt refusionsopgørelse kan bruges til at fordele udgifter, som vedrører begge perioder.
Det er også relevant at aftale, hvordan allerede betalte beløb, restancer og eventuelle skader håndteres, og hvornår nøgler og relevante dokumenter afleveres. Hvis den ene ægtefælle bor i boligen før overtagelsen, bør aftalen skelne mellem brugsperioden og den senere ejendomsoverdragelse.
Det samlede forløb fra aftale til registreret ejerskifte er beskrevet i guiden om overdragelse af fast ejendom ved skilsmisse.
Hvornår skal aftalen være betinget?
En overdragelse bør ikke beskrives som endelig, hvis den afhænger af finansiering, frigørelse fra lån, en bestemt betaling eller andre forhold, som endnu ikke er afklaret. Hver betingelse bør angive, hvem der skal opfylde den, hvilken dokumentation der kræves, en frist og konsekvensen, hvis den ikke bliver opfyldt.
En betingelse kan for eksempel føre til, at aftalen bortfalder, at en frist kan forlænges skriftligt, eller at boligen skal sælges efter en nærmere beskrevet proces. Konsekvensen bør passe til den konkrete betingelse og være mulig at gennemføre. Uklare formuleringer som “når banken har godkendt” efterlader åbent, hvilken godkendelse der menes, og hvornår den foreligger.
Hvis den tinglyste overdragelse afventer opfyldelsen af betingelser, kan dokumenttypen Bodeling Betinget være relevant. Læs mere om forskellen mellem en betinget og en endelig registrering i artiklen om betinget skøde ved skilsmisse.
Hvorfor er lån og ejerskab separate?
Ægtefællerne kan aftale indbyrdes, hvem der skal betale et lån, men aftalen frigør ikke i sig selv den anden ægtefælle over for kreditor. Indtil frigørelsen er dokumenteret, kan den hidtidige hæftelse derfor fortsætte. Aftalen bør beskrive, hvem der betaler i mellemperioden, fristen for at skaffe den nødvendige afklaring og hvad der skal ske, hvis gældsovertagelsen ikke kan gennemføres.
Der findes en lovbestemt undtagelse for visse pantekrav. Når overtagelsen omfatter pantegæld, pantebrevet ikke giver adgang til at kræve gælden indfriet ved ejerskifte, og ubetinget adkomst er tinglyst, følger der en særlig regel om gældsindtræden og frigørelse af Tinglysningsloven § 39. Kreditor kan dog fortsat holde sig til den tidligere ejer, indtil kreditor har modtaget meddelelse om ejerskiftet og den krævede dokumentation. Uden for denne situation kræver gældsovertagelsen en aftale med kreditor.
Gældsfrigørelsen bør derfor kontrolleres ud fra de konkrete lånedokumenter og kreditorens skriftlige meddelelse. Artiklen om fælles banklån ved skilsmisse uddyber forskellen mellem ægtefællernes interne fordeling og den eksterne hæftelse.
Hvordan gennemføres og kontrolleres aftalen?
En praktisk rækkefølge kan se sådan ud:
- Afgræns aftalens omfang, og saml oplysninger om ejerskab, værdi, lån og øvrige mellemværender.
- Få afklaret finansiering, lånevilkår og andre betingelser, før overdragelsen gøres ubetinget.
- Underskriv overdragelsesaftalen, og udarbejd det tinglysningsdokument, der svarer til den aftalte løsning.
- Gennemfør tinglysning, betaling, refusionsopgørelse og eventuel indfrielse eller omlægning i den aftalte rækkefølge.
- Kontrollér den registrerede ejerandel, eventuelle bemærkninger i Tingbogen og den skriftlige dokumentation for ændret hæftelse.
Ved tinglysning som Bodeling skal separations- eller skilsmissebevilling eller dom efter Tinglysningsrettens vejledning vedhæftes. Andre dele af den private aftale bør kun vedhæftes, hvis de er nødvendige for registreringen. Bilag i Tinglysningsrettens bilagsbank er offentligt tilgængelige, så personnumres sidste fire cifre og andre følsomme personoplysninger må ikke fremgå af offentlige bilag.
Aftalen bør desuden fordele udgifterne til vurdering, finansiering, tinglysningsafgift og øvrig gennemførelse. Når alle trin er afsluttet, bør parterne gemme den underskrevne aftale, det tinglyste dokument, den endelige opgørelse og kreditors meddelelser. Dermed kan de efterfølgende se både, hvad de aftalte, og hvad der faktisk blev registreret og gennemført.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på de gældende regler om aftaler mellem ægtefæller, formuedeling og ejerskifte. Den særlige regel om pantegæld fremgår af den aktuelle Tinglysningslov. De praktiske krav til dokumenttype, ejerandele, overdragelsessum, underskrifter og bilag er kontrolleret i Tinglysningsrettens vejledning om bodeling.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
