Pris på tinglysning af skøde: Sådan sikrer du kvalitet til en fair pris

Af Skøde Centret

Du vil ofte møde stor prisforskel på skøde og tinglysning. Forskellen skyldes ikke kun selve afgiften til staten, men især hvad der reelt er med i prisen for arbejdet. Her får du et gennemskueligt overblik, så du kan vælge kvalitet til en fair pris.

Hvad indgår i den samlede pris for et skøde?

Den samlede pris består af to hoveddele: statens afgift og løn til den, der udfører det juridiske arbejde. Det er her, mange tilbud adskiller sig. Nogle annoncerer en lav pris, men prisen dækker kun et minimumsdokument. Andre leverer den fulde berigtigelse, hvor alle led i overdragelsen håndteres ordentligt. Når du sammenligner, er det derfor vigtigt at se på indholdet – ikke kun beløbet.

• Skødeskrivning og berigtigelse: Udarbejdelse, kontrol af oplysninger, koordinering med parter og banker, digital underskrift og opfølgning, indtil tinglysningen er på plads.
• Tinglysningsafgift: Statens gebyr, som opkræves ved registrering af ejerskiftet.

Der kan også være særlige forhold: Er der forhold, som skal beskrives særskilt i skødet? Skal der udarbejdes supplerende dokumenter (for eksempel en aftale mellem parterne), eller er der forhold i tingbogen, der kræver håndtering, før skødet kan tinglyses anmærkningsfrit? Den slags påvirker både arbejdets omfang og din tidsplan.

Endelig er det værd at se på, om leverandøren arbejder med faste lave priser og klare procesbeskrivelser. Det gør det lettere at forstå, hvad du får – og hvornår du kan forvente, at sagen er afsluttet. Vil du dykke ned i selve afgiften, kan du læse vores oversigt over tinglysningsafgift, hvor vi forklarer principperne, undtagelserne og de hyppigste misforståelser.

Hvordan beregnes tinglysningsafgiften i praksis?

Afgiften, der betales til staten, består af to elementer: et fast gebyr og en variabel del, som beregnes af værdien i handelen. For almindelige køb er grundideen, at den variable del følger det aftalte vederlag. Ved særlige overdragelser kan grundlaget være anderledes, eksempelvis hvis der ikke er en egentlig købesum, eller hvis der gælder særlige regler for netop jeres relation.

Ved køb mellem uafhængige parter beregnes afgiften af købesummen. Ved gaver eller familieoverdragelser beregnes den af et afgiftsgrundlag, som følger særlige regler. Ved overdragelse mellem ægtefæller betales normalt det faste gebyr og en variabel afgift baseret på den offentlige vurdering, mens ugifte samlevende skal betale både fast og variabel del. Ved dødsbo og arveudlæg afhænger afgiften af den konkrete skifteform og dokumentationen.

Det vigtige er at identificere den korrekte afgiftstype fra start, så sagen ikke forsinkes i Tinglysningsretten. Husk også, at rabatter eller særaftaler mellem parterne ikke automatisk ændrer afgiftens beregningsgrundlag. Afgiften følger lovens principper – ikke, hvad der er praktisk for jer. Reglerne fremgår af Tinglysningsafgiftsloven, som fastlægger, hvornår der betales fast gebyr, hvornår der også beregnes procentafgift, og hvilke undtagelser der gælder. Vil du forstå, hvordan digitale ændringer på et eksisterende skøde påvirker afgiften, gennemgår vi det i vores guide om det digitale skøde og tinglysningsprocessen.

Hvem betaler omkostningerne ved skøde og tinglysning?

Der findes ingen lovregel, der fastlægger, hvem der betaler omkostningerne. Det er en aftale mellem parterne. I mange handler betaler køber både skøde og afgift, fordi køber får ejendomsretten. I andre handler deles udgiften eller fordeles efter, hvem der har størst interesse i at få handlen gennemført hurtigt.

I familieoverdragelser, hvor vilkårene tilpasses familiens ønsker, er det ofte en del af aftalen, hvem der betaler hvilke omkostninger. Her bør I først afklare, om der er behov for yderligere dokumenter, for eksempel et gældsbrev eller en intern aftale, som skal passe med skødet. Du kan læse om typiske overvejelser i vores introduktion til familieoverdragelse af fast ejendom.

Ved samlivsophør og skilsmisse er billedet anderledes. Her kræver banker næsten altid gældsovertagelse, før en part kan stå alene på skødet. Det betyder ekstra koordinering og ofte en særskilt aftale. Skødet i den situation kaldes ofte et skilsmisseskøde. Hvis det er din situation, giver vores gennemgang af skilsmisseskøde et godt overblik over processens trin og de vigtigste faldgruber.

I dødsbo betales omkostningerne typisk af boet, men arvingerne kan aftale noget andet. Uanset modellen er rådet det samme: Aftal fordelingen skriftligt, og sørg for, at den også fremgår af de dokumenter, der udveksles med banker og Tinglysningsretten. Det forebygger misforståelser og forsinkelser.

Hvornår er et standardskøde ikke nok?

Et standardskøde rækker fint i mange handler, men ikke i alle. Skødet skal afspejle jeres virkelighed. Hvis der er særlige vilkår, usædvanlige betalinger, brugsrettigheder eller andre forhold, som påvirker ejerskabet, skal de skrives rigtigt ind. Det gælder også, hvis der er forhold i tingbogen, som kræver, at skødet formuleres med omtanke.

Er I ugifte samlevende, er det et hyppigt problem, at man glemmer det, der ikke står i skødet: Hvem ejer hvad, hvem betaler hvad, og hvordan afregnes det, hvis I går fra hinanden eller sælger? Skødet registrerer ejerskab, men regulerer ikke alle økonomiske spørgsmål mellem jer. Her er en aftale om ejerskab, udgifter og udtræden (en samejeoverenskomst) ofte lige så vigtig som skødet. Læs om indhold og typiske klausuler i vores artikel om samejeoverenskomst.

Ved arv, skilsmisse og interne handler er kravene til dokumentation anderledes. Et dødsboskøde kræver skifteretsattest. Et skilsmisseskøde bør spille sammen med en bodelingsaftale og bankens krav om gældsovertagelse. Ved familieoverdragelser skal skødets vilkår passe med eventuelle gældsbreve og gaveelementer. Standardskabeloner rammer sjældent alle disse nuancer. Det handler ikke om at gøre det kompliceret, men om at gøre det korrekt nu, så du undgår dyre rettelser senere.

Hvordan foregår digital tinglysning trin for trin?

Tinglysningen er den officielle registrering af, at ejendommen skifter ejer. Processen er digital og foregår via domstolenes system. Når skødet er udarbejdet og godkendt af parterne, underskriver I med MitID, hvorefter dokumentet sendes til registrering. Undervejs kontrolleres både jeres identitet og de oplysninger, der står i skødet.

• Oplysninger indsamles: parter, ejendom, overtagelsesdato og vilkår.
• Skødet udarbejdes og kvalitetssikres i forhold til tingbogen og handlens dokumenter.
• Begge parter underskriver digitalt med MitID.
• Afgiften betales, og skødet sendes til Tinglysningsretten.
• Eventuelle anmærkninger håndteres, indtil skødet er tinglyst uden forbehold.

Det er normalt, at Tinglysningsretten stiller spørgsmål, hvis oplysninger mangler eller ikke passer med tingbogen. Her er det afgørende, at uoverensstemmelserne løses hurtigt og korrekt, så der ikke opstår forsinkelser i forbindelse med lån, refusioner eller overtagelse. Du kan se den officielle indgang til digital registrering på tinglysning.dk, og vi har samlet baggrund, dokumenttyper og sprogbrug i vores gennemgang af tingbogen og det digitale skøde.

Det praktiske råd er at få styr på alle data på forhånd: navne, adresser, CPR/CVR, matrikeloplysninger og overtagelsesdato. Små tastefejl kan koste dyr tid, hvis tinglysningen går i stå. En disciplineret proces sparer som regel både dage og bekymringer.

Hvad skal du tjekke, før du accepterer en pris?

Prisen skal være gennemskuelig – og dække hele den opgave, der skal løses. Det er ikke usædvanligt, at en tilsyneladende lav pris ender dyrere, når der kommer ekstraregninger for “tilvalg”, som i praksis er nødvendige for at få tinglysningen igennem. Stil derfor konkrete spørgsmål, inden du siger ja.

• Dækker prisen hele berigtigelsen fra udkast til tinglyst skøde uden anmærkninger?
• Er koordinering med bank og realkredit, herunder gældsovertagelse, inkluderet?
• Håndterer de evt. anmærkninger fra Tinglysningsretten uden ekstraregning?
• Er særlige dokumenter (for eksempel aftaler mellem parter) med i pakken eller prissat klart som tilvalg?
• Fremgår tidsplan, milepæle og forventet ekspeditionstid skriftligt?

Se også på leverandørens erfaring med netop jeres situation. Overdragelser mellem ægtefæller, ugifte samlevende, skilsmisse og dødsbo har hver deres regler, dokumentkrav og faldgruber. En fast lav pris er kun en fordel, hvis den også rummer håndteringen af disse realiteter. En god indikator på kvalitet er klare procesbeskrivelser og lettilgængelig viden, der forklarer både afgiftens principper og den digitale proces. Er der desuden tydelig kommunikation om, hvad du som kunde skal levere, og hvornår du får svar, har du et godt grundlag for at vælge rigtigt. Formålet er enkelt: at du betaler en fair pris for et skøde, der er rigtigt første gang – og som står distancen, når livet ændrer sig.