Tinglysning af skøde: Hvad koster det, og hvem betaler?

Af Skøde Centret

Tinglysning af skøde koster som udgangspunkt en fast afgift plus en procentdel af ejerskiftesummen. I en almindelig bolighandel betaler køber normalt udgiften, men købsaftalen kan aftale en anden intern fordeling.

Hvad er det korte svar om pris og betaling?

Ved et almindeligt køb af fast ejendom består tinglysningsafgiften for skødet af 1.850 kr. i fast afgift og 0,6 % af ejerskiftesummen. Den procentuelle del rundes op til nærmeste hele 100 kr., før den faste afgift lægges til.

Betalingsansvaret har to sider. Over for afgiftsreglerne er både den, der erhverver ejendommen, og den, der afstår ejendommen, afgiftspligtige ved ejerskifte efter Tinglysningsafgiftslovens § 18. I selve bolighandlen aftaler parterne normalt i købsaftalen, hvem der i praksis skal betale udgiften.

For dig som køber betyder det, at du ikke kun skal kende den offentlige afgift. Du skal også kontrollere, om købsaftalen placerer udgiften hos dig alene, deler den mellem parterne eller gør den afhængig af et bestemt trin i berigtigelsen.

Hvilke dele består tinglysningsafgiften af?

Tinglysningsafgiften for et skøde er ikke et salær og ikke en betaling for at få udarbejdet dokumentet. Det er en offentlig afgift, der knytter sig til selve tinglysningen af ejerskiftet.

Den almindelige beregning har tre led:

• et fast beløb på 1.850 kr.
• en variabel afgift på 0,6 % af ejerskiftesummen eller et andet relevant afgiftsgrundlag
• oprunding af den variable del til nærmeste hele 100 kr.

Ejerskiftesummen er ikke altid kun den kontante købesum, du ser øverst i købsaftalen. Hvis du overtager gæld som led i handlen, eller hvis der indgår andre økonomiske ydelser, kan de få betydning for afgiftsgrundlaget. Derfor skal afgiftsberegningen læses sammen med aftalen, finansieringen og de oplysninger, der anmeldes til tinglysning.

Hvem betaler tinglysningsafgiften i en almindelig bolighandel?

I en almindelig handel er det normalt køber, der betaler tinglysningsafgiften for skødet, fordi tinglysningen registrerer købers nye ejerret i Tingbogen. Det er dog ikke det samme som, at sælger aldrig kan komme til at bære udgiften internt.

Den interne fordeling følger først og fremmest købsaftalen. Hvis aftalen siger, at køber betaler skøde og tinglysningsafgift, er det den praktiske hovedregel mellem parterne. Hvis aftalen fordeler udgiften anderledes, er det den aftale, der styrer parternes indbyrdes betaling.

Det særlige skel er, at afgiftsreglerne kan placere et bredere ansvar end købsaftalens interne økonomi. Derfor bør du ikke nøjes med at spørge, hvem der plejer at betale. Du bør kontrollere, hvad der står i din konkrete købsaftale, hvem der anmelder dokumentet, og hvornår afgiften bliver betalt i processen.

Hvornår er købesummen ikke hele svaret?

Ved fri handel er købesummen normalt det naturlige udgangspunkt. Men afgiftsgrundlaget kan blive mere sammensat, hvis handlen ikke ligner et almindeligt salg mellem uafhængige parter, eller hvis vederlaget består af andet end kontanter.

Det kan især være relevant, når:

• du overtager eksisterende lån eller andre panthæftelser som en del af handlen
• der ikke er en almindelig kontant købesum
• ejendommen overdrages mellem nærtstående eller i en intern ejerændring
• der bruges en værdiangivelse i stedet for en egentlig markedspris
• myndigheden vurderer, at det oplyste afgiftsgrundlag ikke er tilstrækkeligt dokumenteret

Den nyttige kontrol er at spørge, hvad du reelt giver for ejendommen, og hvad der faktisk overtages sammen med ejerretten. Et skøde kan godt vise en købesum, men afgiften kan stadig kræve, at andre værdier indgår i beregningen.

Hvordan beregner du tinglysningsafgiften trin for trin?

Du kan beregne den almindelige skødeafgift i fire trin. Metoden er enkel, men fejlen opstår ofte i grundlaget eller oprundingen, ikke i selve procenten.

1. Find ejerskiftesummen eller det afgiftsgrundlag, der skal bruges for den konkrete overdragelse.
2. Gang grundlaget med 0,6 %.
3. Rund den variable del op til nærmeste hele 100 kr.
4. Læg 1.850 kr. til.

Hvis grundlaget er 2.000.000 kr., er den variable del 12.000 kr., og den samlede skødeafgift bliver 13.850 kr. Hvis grundlaget er 2.015.000 kr., er den variable del 12.090 kr., som rundes op til 12.100 kr., og den samlede afgift bliver 13.950 kr.

Det sidste eksempel viser en ikke-indlysende detalje: Det er ikke den samlede afgift, der rundes op. Det er den procentuelle del, der rundes op, før den faste afgift lægges oveni.

Hvordan kan et konkret regneeksempel se ud?

Forenklet illustrativt eksempel: Du køber en bolig, hvor afgiftsgrundlaget er 2.375.000 kr. Eksemplet bruger de aktuelle satser i den officielle satsoversigt for tinglysningsafgift. Det forudsætter en almindelig ejerskiftehandel uden særregler.

Eksemplet viser kun afgiften for selve skødet. Hvis du samtidig optager nyt lån, ændrer eksisterende pant eller får andre dokumenter tinglyst, kan der komme særskilte offentlige afgifter og tredjepartsudgifter oveni.

Hvad betyder panteafgift for dit samlede budget?

Tinglysningsafgiften for skødet og afgiften på pant er to forskellige poster. Skødet handler om ejerskiftet. Pantet handler om sikkerhed for lån i ejendommen.

Hvis du køber bolig med finansiering, kan dit samlede tinglysningsbudget derfor bestå af både skødeafgift og pantafgift. Pantafgiften beregnes efter særskilte regler, og den kan afhænge af lånets størrelse, eksisterende pant og mulighederne for at bruge allerede betalt afgift.

Det hjælper at skille budgettet i tre spor:

• skødeafgift, som knytter sig til ejerregistreringen
• pantafgift, som knytter sig til finansieringen
• øvrige udgifter, fx bankomkostninger, dokumentudarbejdelse, vurdering eller ekspedition hos tredjeparter

Hvis du kun spørger, hvad tinglysning af skødet koster, får du ikke nødvendigvis hele billedet af dine handelsomkostninger. Hvis du derimod skiller skøde og pant ad, kan du se, hvilke beløb der kan beregnes sikkert, og hvilke der afhænger af bank, lån og dokumentvalg. Det spor hænger tæt sammen med de øvrige omkostninger ved boligkøb.

Hvornår er aftalen mellem køber og sælger afgørende?

Købsaftalen afgør som udgangspunkt den interne betaling mellem køber og sælger. Den kan placere udgiften til skøde og tinglysning hos køber, hos sælger eller efter en nærmere fordeling.

Det betyder, at du skal læse betalingspunktet sammen med berigtigelsespunktet. Hvis aftalen siger, at køber betaler tinglysningsafgiften, men sælger skal levere bestemte oplysninger eller underskrive inden en frist, kan begge dele få betydning for, hvornår handlen kan gennemføres.

En aftale om, hvem der betaler, ændrer ikke i sig selv de offentlige regler for, hvornår et skøde kan tinglyses. Den ændrer heller ikke afgiftsberegningen. Den bestemmer kun, hvem der i parternes indbyrdes forhold skal bære udgiften.

Hvis emnet alene er betalingsfordelingen, kan en særskilt gennemgang af hvem der betaler tinglysningsafgiften være relevant. Denne guide samler både beregning, betalingsansvar og praktisk proces.

Hvilke oplysninger skal være på plads før tinglysning?

Et skøde er det dokument, der overdrager ejendomsretten til en bestemt fast ejendom. Oplysningerne i skødet skal derfor passe med både aftalen, ejendommen og de parter, der skal registreres som ejer og sælger.

Før tinglysningen bør du kontrollere disse punkter:

• ejendommens adresse og matrikulære oplysninger
• køber og sælgers identitet og eventuelle ejerandele
• overtagelsesdag og eventuelle betingelser
• købesum, overtagne hæftelser og andre oplysninger, der påvirker afgiftsgrundlaget
• om alle nødvendige underskrifter kan afgives digitalt

Hvis du ændrer ejerandele, køber en del af en ejendom eller overtager en bolig i en intern aftale, skal oplysningerne være endnu mere præcise. En fejl i ejerandel eller afgiftsgrundlag kan enten stoppe tinglysningen eller give behov for efterfølgende rettelse.

Tinglysningen kan blive forsinket, hvis dokumentet, underskrifterne, betalingen eller afgiftsgrundlaget ikke hænger sammen. Her er det nyttigt at skelne mellem lovregel, myndighedsproces, dokumentkrav og tredjepartskrav.

• Lovregel: Rettigheder over fast ejendom skal tinglyses for at få beskyttelse mod senere aftaler og retsforfølgning efter Tinglysningsloven § 1.
• Myndighedsproces: Tinglysningen foregår digitalt, og Tinglysningsretten kan reagere, hvis dokumentet eller afgiften ikke kan godkendes.
• Dokumentkrav: Skødet skal indeholde de nødvendige oplysninger om parter, ejendom, ejerandel, pris og betingelser.
• Tredjepartskrav: Banken eller realkreditinstituttet kan stille krav til finansiering, pant eller frigivelse af lån, men bankens kreditvurdering er ikke i sig selv en tinglysningsregel.

Hvis du opdager et stoppunkt, bør du først finde ud af, hvilket spor fejlen ligger i. En manglende underskrift løses ikke på samme måde som en forkert afgiftsberegning, og et bankforbehold løses ikke ved at ændre tinglysningsafgiften.

Hvordan foregår betalingen og tinglysningen i praksis?

Al tinglysning af rettigheder foregår digitalt på tinglysning.dk, og Danmarks Domstole beskriver tinglysning som offentlig registrering af blandt andet ejerskab, lån og pant. Du kan læse den offentlige procesramme hos Danmarks Domstole om tinglysning af rettigheder.

I en almindelig handel følger processen ofte denne rækkefølge:

1. Købsaftalen fastlægger handlens vilkår, herunder hvem der internt skal betale tinglysningsafgiften.
2. Skødet udarbejdes med oplysninger om parter, ejendom, købesum, overtagelsesdag og eventuelle betingelser.
3. Tinglysningsafgiften beregnes ud fra det afgiftsgrundlag, der skal anmeldes.
4. Køber og sælger underskriver skødet digitalt.
5. Skødet anmeldes til tinglysning, og afgiften betales i forbindelse med anmeldelsen.
6. Når skødet er tinglyst, kan du kontrollere ejerregistreringen i Tingbogen.

Hvis skødet er betinget, kan den endelige ejerregistrering afhænge af, at betingelserne bliver opfyldt. Det kan fx være betaling, frigivelse af købesum eller forhold i finansieringen. Her er skødeskrivning ikke kun et spørgsmål om tekst, men også om at få de rigtige betingelser og oplysninger ind i dokumentet.

Hvordan adskiller almindelig handel sig fra særlige overdragelser?

Almindelig fri handel er den letteste situation at beregne, fordi købesummen normalt er det centrale afgiftsgrundlag. Særlige overdragelser kræver mere forsigtighed, fordi værdien, ejerandelen eller baggrunden for overdragelsen kan ændre beregningen.

Ved overdragelser mellem nærtstående, interne ejerændringer, ophør af fælleseje eller overdragelser i et dødsbo kan du ikke bare kopiere regnestykket fra en almindelig bolighandel. Det kan være nødvendigt at afklare, om afgiften skal beregnes af en købesum, en overtaget gæld, en ejerandel, en ejendomsværdi eller et særligt minimumsgrundlag.

Den sikre tilgang er at behandle særtilfælde som deres egen beregning. Hvis du er ved at ændre et eksisterende ejerforhold, kan en særskilt guide om tinglysningsafgift ved ændring af skøde give et mere målrettet overblik. Denne artikel bruger kun det almindelige regneeksempel, fordi særtilfælde kræver konkrete forudsætninger.

Hvordan kontrollerer du, at betalingen og ejerregistreringen er afsluttet?

Når skødet er tinglyst, bør du kontrollere både betaling og registrering. Betalingen viser, at afgiften er håndteret i forbindelse med anmeldelsen. Registreringen viser, at ejerretten er indført i Tingbogen.

Du kan bruge denne enkle efterkontrol:

• Stem den betalte tinglysningsafgift af med den beregning, der blev brugt ved anmeldelsen.
• Kontrollér, at den tinglyste ejer og eventuelle ejerandele svarer til aftalen.
• Se om skødet er endeligt eller fortsat betinget.
• Hold skøde og pantedokumenter adskilt, så du ikke forveksler skødeafgift med pantafgift.
• Gem dokumentation for betaling, tinglysningssvar og eventuelle rettelser.

Hvis du ser en uoverensstemmelse, skal du først afklare, om fejlen ligger i selve skødet, afgiftsgrundlaget, betalingsregistreringen eller et andet dokument. Det gør det lettere at rette den rigtige del af sagen.

Hvilke alternativer ændrer ikke selve tinglysningsafgiften?

Nogle valg kan ændre arbejdsgangen uden at ændre den offentlige skødeafgift. Andre valg kan ændre afgiftsgrundlaget. Det skel er centralt, hvis du sammenligner løsninger.

Et betinget skøde kan være relevant, når handlen først skal være endelig efter betaling eller finansiering. Det ændrer ikke i sig selv satsen for tinglysningsafgiften, men det kan ændre rækkefølgen og kontrollen i processen.

En intern aftale mellem parterne kan afklare, hvem der skal betale udgiften, men den ændrer ikke myndighedens beregning af afgiften. En refusionsopgørelse kan fordele løbende udgifter mellem køber og sælger, men den erstatter ikke betaling af tinglysningsafgift.

Et skifte i finansiering kan derimod påvirke pantsporet. Hvis du optager nyt lån, omlægger lån eller får tinglyst nyt pant, skal du behandle det som et særskilt omkostningsspor ved siden af skødet. Derfor bør du altid spørge, om ændringen handler om ejerretten, betalingen mellem parterne eller sikkerheden for lån.

Hvis dit hovedspørgsmål er prisen, er afgiftsberegningen og købsaftalens betalingspunkt de vigtigste steder at begynde. Hvis du derimod er usikker på, hvad tinglysning betyder juridisk, bør du adskille begrebet fra selve afgiften.

Tinglysning handler om offentlig registrering og sikring af rettigheder. Tinglysningsafgift handler om betalingen for bestemte tinglysninger. De to hænger sammen i skødesagen, men de besvarer forskellige spørgsmål.

For dig som køber eller sælger er forskellen praktisk: Du skal både vide, hvad der skal registreres, hvad det koster, hvem der betaler, og hvordan du kontrollerer resultatet. Når de fire spørgsmål holdes adskilt, bliver tinglysningen lettere at gennemskue.

Fagligt grundlag og kilder

Guiden bygger på aktuelle offentlige kilder om tinglysning, skøde og tinglysningsafgift.

• Retsinformation om Tinglysningsloven og rettigheder over fast ejendom.
• Retsinformation om Tinglysningsafgiftsloven og afgiftspligtig tinglysning.
• Officiel satsoversigt for aktuelle tinglysningsafgifter.
• Danmarks Domstole og Tinglysningsrettens offentlige vejledning om digital tinglysning.

Skal vi hjælpe med skødet?

Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen

Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.

Vælg den situation, der passer til dig:

Ægtefælleskøde Når ægtefælle skal være medejer

Skøde ved samlivsophør Når ugifte flytter fra hinanden

Samleverskøde Når samlever skal være medejer

Skilsmisseskøde Når ægtefæller bliver skilt

Familieoverdragelse Når forældre overdrager til barn

Dødsboskøde Når arv skal tinglyses efter dødsfald