Tiden det tager at ændre et skøde afhænger primært af forberedelsen og bankens sagsbehandlingstid. Selve tinglysningen sker ofte på få dage eller sekunder, men indhentning af oplysninger og godkendelse af lån kan trække processen ud i flere uger.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
Hos Skøde Centret er vi specialiseret i overdragelse af fast ejendom.
- Processen: Sagen forløber digitalt via tinglysning.dk, hvor parterne underskriver med MitID efter godkendelse af udkast og bankfinansiering.
- Økonomi: Tinglysningsafgiften udgør 1.850 kr. i grundbeløb plus 0,6 % af købesummen eller ejendomsværdien, medmindre der foreligger bevilling til separation/skilsmisse eller skifteretsattest for efterlevende ægtefælle.
- Tidsfaktor: Bankens behandling af gældsovertagelse og hvidvaskkontrol er den primære flaskehals og kan tage over en måned.
- Vigtigt råd: Kontakt banken for en forhåndsgodkendelse som det allerførste skridt; uden bankens accept kan skødet ikke tinglyses endeligt.
Hvad består tidsforbruget af?
Mange boligejere tror fejlagtigt, at det kun er selve tinglysningen hos staten, der tager tid. Realiteten er, at processen består af flere faser, hvoraf selve registreringen ofte er den hurtigste del. Arbejdet starter længe før, dokumentet sendes til tinglysning.
Den første fase handler om indhentning af data og udarbejdelse af udkastet. Her skal parternes CPR-numre, ejendommens data og vilkårene for overdragelsen samles. Hvis der er tale om en handel mellem familiemedlemmer eller ægtefæller, skal købesummen og finansieringen fastlægges korrekt.
Herefter skal skødet godkendes af alle parter. Det er vores erfaring, at denne dialogfase kan variere meget i tid. Hvis parterne er enige om alle vilkår fra start, kan udkastet være klar på få dage. Er der uenigheder eller usikkerhed om vilkårene, trækker det ud.
Når skødet er underskrevet digitalt med MitID, sendes det til tinglysning. Her kan systemet enten behandle sagen automatisk på få sekunder eller udtage den til manuel kontrol. Den manuelle kontrol tager typisk mellem 5 og 8 hverdage, men kan variere i travle perioder.
Hvorfor venter man ofte på banken?
Den hyppigste årsag til forsinkelser i en skødesag er banken. Hvis der er lån i ejendommen, som den nye ejer skal overtage, eller hvis der skal optages nye lån, kræver det bankens accept. Banken skal kreditgodkende køberen, før skødet kan tinglyses endeligt.
Bankerne har i dag skærpede krav til dokumentation og hvidvaskkontrol. Du skal derfor ofte indsende lønsedler, årsopgørelser og budgetter, før banken kan give grønt lys. Denne sagsbehandling kan tage alt fra et par uger til over en måned.
Hvis du ønsker at ændre et skøde hurtigt, bør du kontakte banken som det allerførste. En forhåndsgodkendelse af gældsovertagelsen kan spare meget tid senere i forløbet. Uden bankens accept vil skødet blive tinglyst med anmærkninger, hvilket betyder, at det ikke er endeligt gyldigt.
Det er også værd at bemærke, at realkreditinstitutterne har deres egne ekspeditionstider. Skal lån omlægges i forbindelse med ejerskiftet, skal der indhentes tilbud og laves låneberegninger, hvilket yderligere forlænger den samlede proces.
Hvordan påvirker skilsmisse tidsplanen?
Ved skilsmisse eller separation er der særlige forhold, der spiller ind på tiden. Først og fremmest skal I være enige om bodelingen. Hvis I ikke er enige om, hvem der skal overtage huset og til hvilken pris, kan skødet ikke skrives.
Når I er enige, skal I have en bevilling til separation eller skilsmisse fra Familieretshuset. Denne bevilling er afgørende for omkostningerne. Med en bevilling i hånden slipper I for den variable tinglysningsafgift på 0,6 procent til staten og betaler kun den faste afgift på 1.850 kroner.
Mange vælger at vente på bevillingen for at spare afgiften, hvilket naturligvis forlænger processen. Hvis I har travlt og gennemfører handlen før bevillingen foreligger, skal I betale fuld afgift. Du kan læse mere om økonomien i dette scenarie i vores artikel om pris på skilsmisseskøde.
Banken spiller også her en hovedrolle. Den part, der skal overtage ejendommen, skal godkendes til at sidde alene med udgifterne. Det kan tage tid at få bankens vurdering af, om økonomien kan bære det, især hvis der også skal beregnes børnebidrag og ægtefællebidrag.
Hvad gælder ved handel mellem ægtefæller?
Hvis I er gift og ønsker at ændre ejerfordelingen, mens I stadig bor sammen, er processen ofte hurtigere end ved skilsmisse. Her er ingen ventetid på bevillinger fra myndighederne. I skal dog stadig være opmærksomme på reglerne for gaver og afgifter.
Ved overdragelse mellem ægtefæller beregnes tinglysningsafgiften som 1.850 kroner plus 0,6 procent af værdien af den andel, der overdrages. Værdien fastsættes typisk ud fra den offentlige vurdering minus 20 procent. Det kræver præcise beregninger for at undgå fejl i anmeldelsen.
Det er vores erfaring, at mange ægtefæller ønsker at sikre hinanden bedre gennem en ændret ejerfordeling. Dette er især relevant i sammenbragte familier. I den forbindelse bør I også overveje, hvordan I sikrer hinanden og børnene, da skødet alene ikke altid er nok.
Selve tinglysningen af en overdragelse mellem ægtefæller går ofte igennem den automatiske prøvelse hos Tinglysningsretten, hvis alle felter er udfyldt korrekt. Det betyder, at registreringen kan være på plads samme dag, som I underskriver.
Kan man ændre skødet hurtigt ved dødsfald?
Når en ejendom skal overdrages i forbindelse med et dødsfald, afhænger hastigheden af Skifteretten. Før der kan laves et nyt skøde, skal der foreligge en skifteretsattest, som dokumenterer, hvem der har ret til at råde over boet.
Ventetiden på skifteretsattesten varierer fra retskreds til retskreds, men det tager typisk 4-6 uger fra dødsfaldet, før attesten er klar. Først når denne attest foreligger, kan tinglysningen påbegyndes. Du kan ikke fremskynde denne del af processen.
Hvis den efterlevende ægtefælle overtager ejendommen, er det en fordel rent afgiftsmæssigt. Her skal der kun betales den faste afgift på 1.850 kroner, og den variable afgift på 0,6 procent bortfalder. Dette gælder dog ikke for andre arvinger.
Overtager andre arvinger ejendommen, skal der betales fuld tinglysningsafgift på 1.850 kroner plus 0,6 procent af købesummen eller den offentlige vurdering. Dette kræver, at boet har likviditet til at betale afgiften, før skødet kan tinglyses.
Hvor hurtigt sker familieoverdragelse?
Ved handel mellem forældre og børn, en såkaldt familieoverdragelse, er der ofte færre eksterne forsinkelser. Her kender parterne hinanden, og der er sjældent behov for tilstandsrapporter eller ejerskifteforsikringer, hvilket sparer tid i opstartsfasen.
En familiehandel kan typisk gennemføres til en pris svarende til den offentlige vurdering minus 20 procent. Tinglysningsafgiften beregnes her som 1.850 kroner plus 0,6 procent af denne nedsatte købesum. Det gør det muligt at overdrage ejendomme billigere end i fri handel.
Selvom parterne er enige, skal der stadig tages højde for eventuelle gældsbreve, hvis en del af købesummen berigtiges som en gave eller et rentefrit lån. Udarbejdelsen af disse dokumenter tager tid, men er nødvendig for at undgå problemer med Skattestyrelsen senere. Læs mere om overdragelse af bolig i familien.
Hvordan foregår den digitale tinglysning?
Selve tinglysningen foregår digitalt på tinglysning.dk. Når rådgiveren har oprettet dokumentet, modtager parterne en besked om at logge ind og underskrive med MitID. Det er et effektivt system, der minimerer papirarbejde og postgang.
Systemet validerer automatisk en række oplysninger. Hvis skødet opfylder alle tekniske krav og ikke indeholder særlige klausuler, der kræver juridisk vurdering, kan det blive lyst “anmærkningsfrit” med det samme. Det betyder, at ejerskiftet er registreret i tingbogen øjeblikkeligt.
Hvis systemet finder uoverensstemmelser, eller hvis der er tale om komplekse sager som bodelinger, ryger sagen til manuel behandling. Her sidder en medarbejder ved Tinglysningsretten og gennemgår dokumenterne. Du kan læse mere om teknikken bag tinglysning af hus og hvordan systemet fungerer.
Det er vigtigt at være opmærksom på, at selvom tinglysningen er hurtig, skal afgiften betales, før registreringen er endelig. Du modtager en opkrævning i din digitale postkasse eller via rådgiveren, og først når betalingen er registreret, afsluttes sagen helt.
Skøde Centret kan hjælpe med skøde og tinglysning
Skøde Centret har siden 2003 specialiseret sig i skødeskrivning og tinglysning i Danmark. Vi hjælper med at få ejerforholdene ændret korrekt i tingbogen ved interne ejendomsoverdragelser.
For interne ejendomsoverdragelser udarbejder Skøde Centret både den skriftlige overdragelsesaftale og sørger for den digitale tinglysning. Arbejdet udføres på fast pris og er dækket af professionel ansvarsforsikring hos Lloyds Bruxelles.
