Et skøde er ikke bare papirarbejde. Det er dokumentet, der gør dig til ejer i juridisk forstand, og som giver dig beskyttelse mod andres krav. Her får du den praktiske gennemgang af skøde, tinglysning, omkostninger og typiske faldgruber – uden snørklet jurasprog.
Hvad dokumenterer et skøde helt konkret?
Et skøde er dit endelige bevis på ejerskab. Det identificerer ejendommen præcist med adresse og matrikelnummer, angiver købesum, og oplister køber og sælger. Skødet beskriver også de rettigheder og forpligtelser, der følger med ejendommen – for eksempel servitutter om vejret, byggeret eller begrænsninger i brug.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
Det væsentlige er tinglysningen. Først når skødet er tinglyst, er din ejendomsret beskyttet. I dansk ret gælder princippet om, at en tinglyst ret går forud for en utinglyst ret. Det betyder, at dit tinglyste skøde “vinder” over senere krav fra andre, fx et nyt pant eller et udlæg i ejendommen.
Skødet er samtidig en offentlig registrering. Enhver kan se de grundlæggende oplysninger i tingbogen. Det skaber gennemsigtighed, men stiller også krav til, at alt er korrekt: Navne, adresser, ejendomsidentifikation, og at gamle hæftelser (fx sælgers lån) bliver håndteret rigtigt, så de ikke hænger ved din ejendom.
Skødet skal afspejle købsaftalens vilkår. Hvis der er aftalt særlige forhold – overtagelse af løsøre, tilbagehold i købesummen, eller at sælger skal få slettet et gammelt pant – skal det være indarbejdet. Et skøde er ikke kun en formular. Det er en juridisk nøgle, som skal passe præcist til den handel, du indgår.
Hvornår skal skødet laves – og hvad skal det indeholde?
Skødet udarbejdes, når købsaftalen er endelig. Købsaftalen beskriver, hvad I har aftalt. Skødet gennemfører ejerskiftet i tingbogen. Trinene er derfor typisk: endelig købsaftale, udkast til skøde, digital underskrift og efterfølgende tinglysning.
Et skøde skal indeholde klare oplysninger om parterne (navn og adresse), ejendommen (adresse og matrikel), købesum, overtagelsesdato og relevante erklæringer. Hvis der er særlige vilkår – fx at sælger skal indfri et lån før eller i forbindelse med tinglysning – bør det fremgå. Det samme gælder, hvis der er aftalt, at visse byrder forbliver på ejendommen.
Skødet må ikke konflikte med købsaftalen. Står der fx i købsaftalen, at købesummen er betinget af bankens godkendelse eller et forbehold om finansiering, skal skødets formuleringer passe til den realitet. Der kan i praksis være behov for et betinget skøde i en periode, indtil alle forudsætninger er opfyldt.
Køber skal også tænke over ejerandelene. Køber du alene eller sammen med andre, skal fordelingen stå korrekt. Overvejer I at købe sammen, er det værd at afklare hvem skal stå på skødet allerede ved udkastet. Skødet er det dokument, der kommer til at gælde i mange år frem – det kan betale sig at få detaljerne på plads fra start.
Hvordan foregår digital underskrift og tinglysning i praksis?
I dag underskrives skøder digitalt med MitID, og anmeldes elektronisk til Tinglysningsretten. Rækkefølgen er typisk: Rådgiver udarbejder skøde, sælger godkender, parterne underskriver digitalt, og skødet sendes til tinglysning. Systemet kvitterer med en modtagelsesbesked, og kort efter kommer enten en tinglysningspåtegning eller en anmærkning.
En anmærkning er ikke et afslag, men et krav om at få uafklarede forhold på plads – typisk sletning af gamle hæftelser, opdatering af navne/adresser, eller dokumentation for særskilte rettigheder. Får du ikke ryddet anmærkningerne af vejen, forbliver skødet ikke endeligt. Det kan forsinke overtagelsen eller udbetaling af lån.
Det centrale er rettidig og korrekt anmeldelse. Særligt ved samtidige tinglysninger – fx både skøde og nye pantebreve – skal rækkefølgen være rigtig, så prioriteterne i tingbogen bliver som aftalt. Du kan læse den praktiske proces i vores guide til tinglysning af skøde, og se de officielle retningslinjer hos Tinglysningsretten.
Når skødet er tinglyst uden anmærkninger, fremgår du som ejer i tingbogen. Det er her, din retsstilling reelt “låses”. Indtil da er du sårbar, hvis andre når at tinglyse rettigheder, der kolliderer med dine. Derfor er tempo og præcision i den digitale proces vigtigere, end mange tror.
Hvad koster tinglysning, og hvem betaler afgiften?
Ved tinglysning af skøde betaler du en fast afgift plus en procentdel af købesummen. Den faste afgift udgør 1.850 kr., og den variable del er 0,6 procent af købesummen. Det er udgangspunktet ved almindelige handler mellem uafhængige parter.
Ved overdragelser i familien kan afgiften i nogle situationer beregnes ud fra den højeste af købesummen og den offentlige vurdering. Der er også særlige regler ved gaver. Derfor er det klogt at afklare beregningsgrundlaget, før I låser aftalen, så ingen bliver overrasket af en højere afgift. Du kan få overblik over de generelle principper i vores side om tinglysningsafgift.
Som udgangspunkt er det køber, der betaler tinglysningsafgiften af skødet, men I kan aftale andet. Husk, at der derudover kan komme afgift ved tinglysning af pantebreve, fx realkreditlån. Det er separate dokumenter med egne afgifter.
Skal boligen skifte ejer i familien, er der ofte mere at tage højde for end blot afgiften: værdiansættelse, tidsplan og eventuelle gældsbreve. Læs om de typiske trin ved familieoverdragelse af fast ejendom, så du kender forskellen på køb, gave og arveforskud – og hvad det betyder for skødet.
Hvad er forskellen på købsaftale, skøde og refusionsopgørelse?
Købsaftalen er jeres aftale om handlen: pris, overtagelsesdato, forbehold, hvilke dokumenter der indgår, og hvem der gør hvad hvornår. Den bliver ofte underskrevet med advokat- eller bankforbehold og kan være betinget af fx finansiering. Købsaftalen er altså aftaleretten mellem parterne.
Skødet er dokumentet, der overfører ejendomsretten i tingbogen. Det er skødet – ikke købsaftalen – der gør dig til ejer med tinglyst beskyttelse. Skødet skal spejle det væsentlige indhold i købsaftalen, men er mere stramt i sin form: klare identifikationsoplysninger, købesum og nødvendige erklæringer.
Refusionsopgørelsen er det efterspil, hvor I gør økonomien op fra overtagelsesdagen: ejendomsskat, forsikring, fællesudgifter, forbrug a conto mv. Den handler altså om, hvem der skal have penge tilbage eller betale forud efter nøglerne er givet videre. Refusionsopgørelsen ændrer ikke på ejerskabet – den fordeler blot løbende udgifter korrekt mellem jer.
Det er nyttigt at tænke på de tre dokumenter som trin: 1) Købsaftale (aftalen mellem jer), 2) Skøde (offentlig registrering af ejerskiftet) og 3) Refusionsopgørelse (økonomisk afrunding omkring overtagelsesdagen). Forståelsen af rollerne mindsker risikoen for misforståelser og sikrer en smidig handel uden unødige forsinkelser.
Hvordan undgår du fejl og anmærkninger i tinglysningen?
De fleste forsinkelser skyldes småfejl. Heldigvis kan de undgås med en systematisk gennemgang, før skødet sendes til tinglysning. Start med identifikation: Staves navne korrekt, og stemmer adresser og CPR-/CVR-oplysninger? Tjek derefter ejendomsdata: matrikelnummer, ejerlav og adresse skal passe 1:1 til tingbogen og BBR.
Se også på hæftelser: Skal sælgers lån slettes, kræver det indfrielse og aflysning fra panthaver. Er der servitutter, som parterne har aftalt noget om, skal det anføres korrekt. Ved samtidige tinglysninger (skøde + pantebrev) er rækkefølgen afgørende, så prioriteter bliver rigtige. Aftal på forhånd, hvem der indsender hvad, og i hvilken orden.
Formuleringerne i skødet skal være klare og uden interne modstrid. Er købsaftalen betinget, må skødet ikke give indtryk af, at alt er uden forbehold, hvis det ikke er opfyldt endnu. Ved fejl får du en anmærkning, der skal ryddes – ellers bliver skødet ikke endeligt.
Brug denne korte tjekliste før anmeldelse:
- Korrekt identifikation af parter og ejendom
- Enslydende oplysninger i købsaftale og skøde
- Aftalt håndtering af hæftelser og prioritet
- Klar angivelse af vilkår og eventuelle forbehold
- Aftalt rækkefølge ved samtidige tinglysninger
Vil du dykke ned i trin-for-trin-processen, kan du læse mere om den praktiske tinglysning af skøde og om, hvem der typisk står på som ejer i guiden hvem skal stå på skødet. Ved familiehandler er regler og vurderinger særligt vigtige, se derfor også vores side om familieoverdragelse af fast ejendom.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
