Købe samlever ud af huset: Sådan foregår det

Af Skøde Centret

Når et samliv ophører mellem ugifte samlevende, og den ene part ønsker at købe den anden ud af den fælles bolig, er det nødvendigt at udarbejde og tinglyse et nyt skøde. Processen med at købe samlever ud af huset adskiller sig markant fra situationer, hvor ægtefæller bliver skilt og deler deres ejendom, da ugifte samlevende ikke har de samme juridiske rettigheder og forpligtelser. Derfor kræver det omhyggelig planlægning og forståelse af de nødvendige trin for at sikre en gnidningsfri overtagelse af boligen.

Hvordan kan jeg købe samlever ud af huset?

Først og fremmest skal begge parter blive enige om, hvordan ejendommen skal værdisættes. Denne værdisætning skal afspejle ejendommens aktuelle markedsværdi for at undgå skattemæssige komplikationer. Hvis den part, der overtager boligen, også overtager eksisterende lån, betragtes dette som en del af købesummen. Det er vigtigt at sikre, at friværdien, dvs. den del af boligens værdi der ikke er belånt, deles korrekt mellem parterne. Hvis dette ikke håndteres korrekt, kan det medføre skattemæssige konsekvenser, da en ubalanceret overdragelse kan blive betragtet som en gave.

Efter fastsættelsen af ejendommens værdi og aftalen om overtagelse af lånene, skal der udarbejdes et nyt skøde. Skødet fungerer som den formelle dokumentation for, at ejendommen overdrages fra den ene part til den anden. Skødet skal indeholde en række specifikke erklæringer og vilkår for at kunne tinglyses korrekt. Tinglysningen er en juridisk registrering af ejerskabet, som gør det officielt og offentligt kendt, hvem der ejer ejendommen. Dette trin er essentielt for at sikre, at ejerskabet er klart og utvetydigt, og at den nye ejer kan optage nye lån eller sælge ejendommen i fremtiden uden komplikationer.

Det er desuden vigtigt, at den part, som overtager ejendommen, får bankens godkendelse til at overtage de eksisterende lån. Banken skal sikre sig, at den nye ejer har den nødvendige økonomiske bæreevne til at kunne betale for lånene alene. Dette indebærer ofte en kreditvurdering og en opdatering af låneaftalerne. At få denne godkendelse kan være en tidskrævende proces, så det anbefales at starte denne del af processen tidligt.

Selvom det kan virke komplekst, kan en struktureret tilgang til skødeskrivning og tinglysning af det nye skøde gøre processen relativt ligetil. Det er dog altid en god idé at søge professionel hjælp for at sikre, at alle juridiske krav og formaliteter overholdes korrekt, og at overdragelsen sker uden unødvendige forsinkelser eller fejl.

Markedspris og friværdi

Når du køber din samlever ud af en fælles bolig, er det essentielt at fastlægge ejendommens markedspris. Denne pris skal afspejle ejendommens aktuelle værdi på boligmarkedet og skal være realistisk for at undgå skattemæssige konsekvenser. Markedsprisen fungerer som grundlaget for beregningen af friværdien, som skal deles mellem jer.

Betydningen af ejendommens markedspris

Markedsprisen på ejendommen er den pris, som ejendommen kunne sælges for på det åbne marked. Denne pris kan fastlægges gennem en ejendomsmæglervurdering eller ved at sammenligne med salgspriser på lignende ejendomme i området. En korrekt vurderet markedspris sikrer, at begge parter får en fair deling af værdien, og at SKAT ikke betragter overdragelsen som en gave, hvilket kan medføre skattemæssige problemer.

Håndtering af friværdi

Friværdien er den del af ejendommens værdi, som ikke er belånt. For at undgå skattemæssige konsekvenser bør friværdien deles ligeligt mellem jer. Dette indebærer, at den part, som overtager ejendommen, skal kompensere den anden part for deres andel af friværdien. Kompensationen kan være i form af kontant betaling eller ved overtagelse af yderligere gæld.

• Overtagelse af lån: En mulighed er, at den part, der overtager ejendommen, også overtager de eksisterende lån. Dette kræver bankens godkendelse, da banken skal sikre sig, at den nye ejer har den nødvendige økonomiske styrke til at kunne betale for lånene alene. For mere information om bankens rolle, se bankgaranti.
• Kontant betaling: Hvis der er en betydelig friværdi, kan det være nødvendigt med en kontant betaling for at udligne forskellen. Denne kontante betaling sikrer, at den udtrædende part modtager deres fair andel af ejendommens værdi.

Skattemæssige konsekvenser

For at undgå skattemæssige problemer er det vigtigt, at overdragelsen af ejendommen sker til markedsprisen. Hvis ejendommen overdrages til en pris, der er væsentligt under markedsprisen, kan SKAT betragte forskellen som en gave. Gaver mellem ugifte samlevende er skattepligtige, og derfor skal markedsprisen være korrekt vurderet og dokumenteret.

Eksempel på beregning af friværdi

Hvis ejendommen har en markedspris på 3.000.000 kr. og en restgæld på 1.500.000 kr., er friværdien 1.500.000 kr. Hvis I ejer ejendommen ligeligt (50/50), har hver part ret til 750.000 kr. i friværdi. Den part, som overtager ejendommen, skal derfor betale 750.000 kr. til den anden part. Denne betaling kan ske enten kontant eller ved at overtage yderligere gæld svarende til beløbet.

Ved korrekt håndtering af markedsprisen og friværdien kan I sikre en fair og retfærdig overdragelse af ejendommen, samtidig med at I undgår unødvendige skattemæssige konsekvenser.

Papirarbejde og tinglysning

Når en samlever skal købes ud af huset, kræver det en række formelle dokumenter og korrekt tinglysning for at sikre, at ejendomsoverdragelsen sker juridisk korrekt. Her er de centrale trin og overvejelser, som skal følges for at gennemføre processen.

Udarbejdelse af nyt skøde

Et nyt skøde skal udarbejdes, når ejendommens ejerskab ændres. Skødet er det juridiske dokument, der formelt overdrager ejendomsretten fra den ene part til den anden. For at sikre, at skødet opfylder alle juridiske krav, bør det indeholde følgende elementer:

• Ejendommens beskrivelse: En detaljeret beskrivelse af ejendommen, herunder adresse, matrikelnummer og andre relevante oplysninger.
• Parternes oplysninger: Navne og personnumre på både køber og sælger.
• Købesum: Den aftalte købesum, der kan inkludere både kontant betaling og eventuel gældsovertagelse.
• Vilkår for overdragelsen: Eventuelle specifikke vilkår for overdragelsen, såsom overtagelse af lån og fordeling af omkostninger.

Tinglysning af skødet

Når skødet er udarbejdet, skal det tinglyses for at blive officielt registreret. Tinglysning er den proces, hvor ejerskabet af ejendommen registreres hos Tinglysningsretten, hvilket gør overdragelsen offentlig og juridisk bindende. Følg disse trin for at tinglyse skødet:

1. Digital underskrift: Begge parter skal underskrive skødet digitalt ved hjælp af NemID.
2. Indsendelse til Tinglysningsretten: Skødet indsendes elektronisk til Tinglysningsretten via tinglysning.dk.
3. Tinglysningsafgift: Der skal betales en tinglysningsafgift. Afgiften består af en fast grundafgift samt en procentdel af ejerskiftesummen.
4. Godkendelse: Tinglysningsretten gennemgår skødet for at sikre, at det opfylder alle juridiske krav. Når skødet er godkendt, registreres ejerskiftet officielt.

Vigtige overvejelser

• Samejeoverenskomst: Hvis I tidligere har indgået en samejeoverenskomst, skal denne gennemgås for at sikre, at alle aftaler overholdes ved overdragelsen.
• Gældsovertagelse: Den part, der overtager ejendommen, skal også overtage de eksisterende lån. Dette kræver bankens godkendelse, som skal indhentes på forhånd eller parallelt med tinglysningsprocessen.
• Kontante betalinger: Hvis friværdien i ejendommen skal deles kontant, skal dette specificeres i skødet.

Praktiske trin

1. Indhent vurderinger: Få en vurdering af ejendommens markedspris for at fastsætte en fair købesum.
2. Forbered dokumenter: Saml alle nødvendige oplysninger og dokumenter til skødeudarbejdelsen.
3. Kontakt bankrådgiver: Indhent godkendelse fra banken til overtagelse af eksisterende lån.
4. Digital underskrift og tinglysning: Underskriv og indsend skødet til Tinglysningsretten, og betal tinglysningsafgiften.
5. Opdatering af lån: Få banken til at opdatere lånedokumenterne til at afspejle det nye ejerskab.

Ved at følge disse trin sikrer du en smidig og korrekt overdragelse af ejendommen. For yderligere information om processen, kan du læse mere om tinglysning af bolig.

Overtagelse af lån

Når en samlever skal købes ud af en fælles bolig, er overtagelse af lån en vigtig del af processen. For at sikre en smidig overgang og undgå økonomiske og juridiske komplikationer, skal flere nøgletrin følges. Her beskrives, hvordan lån i ejendommen overdrages til den nye eneejer, samt betydningen af bankens godkendelse og processen for at indhente denne.

Overtagelse af eksisterende lån

Når ejendommens ejerstruktur ændres, skal den tilbageværende ejer overtage de eksisterende lån, herunder realkreditlån og eventuelle banklån. Dette indebærer, at den nye eneejer overtager ansvaret for både hovedstolen og de løbende ydelser. For at dette kan ske, kræves bankens godkendelse, da banken skal sikre sig, at den nye ejer har den økonomiske evne til at påtage sig hele låneforpligtelsen alene.

Betydningen af bankens godkendelse

Bankens godkendelse er en afgørende del af overtagelsen af lån. Uden denne godkendelse kan lånet ikke overdrages, og ejerskiftet kan ikke gennemføres juridisk. Banken vil typisk foretage en kreditvurdering af den nye ejer for at sikre, at denne kan overholde låneforpligtelserne. Dette inkluderer en gennemgang af indkomst, gæld og øvrige økonomiske forhold.

Proces for indhentning af godkendelse

1. Kontakt bankrådgiver: Den nye ejer skal kontakte sin bankrådgiver for at drøfte overtagelsen af lånene. Det er en god idé at gøre dette tidligt i processen for at undgå forsinkelser.
2. Indsend nødvendige dokumenter: Banken vil kræve forskellige dokumenter, herunder lønsedler, årsopgørelser og oplysninger om øvrig gæld. Disse dokumenter skal indsendes til banken for at muliggøre kreditvurderingen.
3. Kreditvurdering: Banken foretager en kreditvurdering baseret på de indsendte dokumenter og den nye ejers økonomiske situation.
4. Godkendelse eller afslag: Hvis banken vurderer, at den nye ejer kan overholde låneforpligtelserne, vil de udstede en godkendelse af låneoverdragelsen. I tilfælde af afslag skal alternative løsninger overvejes, såsom at finde en medunderskriver eller ændre lånevilkårene.

Praktiske overvejelser

• Forberedelse af dokumenter: Sørg for at have alle nødvendige dokumenter klar, herunder tidligere årsopgørelser, lønsedler og eventuelle aftaler om friværdiens fordeling.
• Kommunikation med banken: Hold løbende kontakt med bankrådgiveren for at sikre, at processen skrider fremad og for at håndtere eventuelle udfordringer hurtigt.
• Tidsramme: Vær opmærksom på, at indhentning af bankens godkendelse kan tage tid. Start processen tidligt for at undgå forsinkelser i ejerskiftet.

Når du planlægger at købe din samlever ud af jeres fælles bolig, er der flere praktiske overvejelser, der skal tages i betragtning. Dette inkluderer omkostninger, tidsramme for gennemførelse af overdragelsen og vigtigheden af en formel skriftlig aftale mellem parterne. Disse aspekter sikrer en smidig og juridisk korrekt overdragelse af ejendommen.

Omkostninger forbundet med overtagelsen

At købe en samlever ud af en fælles bolig medfører forskellige omkostninger, som det er vigtigt at være opmærksom på:

• Tinglysningsafgift: Ved tinglysning af det nye skøde skal der betales en tinglysningsafgift. Denne afgift består af en fast grundafgift plus en procentdel af ejerskiftesummen.
• Omkostninger til skøde og advokat: Udarbejdelse og tinglysning af skødet kan kræve juridisk assistance, hvilket typisk medfører omkostninger til en advokat eller skødeskriver.
• Gebyrer for låneoverdragelse: Hvis der er eksisterende lån på ejendommen, kan der være gebyrer forbundet med at overdrage disse lån til den nye ejer. Dette kan variere afhængigt af låneudbyderen.
• Eventuelle vurderingsomkostninger: For at fastsætte ejendommens markedspris kan det være nødvendigt at betale for en ejendomsmæglervurdering.

Tidsrammen for gennemførelse af overdragelsen

Overtagelsen af ejendommen kan tage tid, afhængigt af flere faktorer:

• Indhentning af vurderinger og dokumenter: Det kan tage tid at få en professionel vurdering af ejendommens markedspris og indsamle alle nødvendige dokumenter.
• Bankens godkendelse: Som tidligere nævnt, skal banken godkende overtagelsen af eksisterende lån, hvilket indebærer en kreditvurdering af den nye ejer. Denne proces kan tage flere uger.
• Udarbejdelse og tinglysning af skøde: Når skødet er udarbejdet og underskrevet af begge parter, skal det tinglyses. Tinglysningsprocessen kan tage fra et par dage til flere uger afhængigt af Tinglysningsrettens behandlingstid.

Vigtigheden af en formel skriftlig aftale mellem parterne

En skriftlig aftale mellem parterne er essentiel for at undgå fremtidige tvister og sikre en klar forståelse af overdragelsesvilkårene. Aftalen bør omfatte:

• Ejendommens værdi og friværdi: En klar beskrivelse af, hvordan ejendommens markedsværdi og friværdi er fastsat, og hvordan denne værdi deles mellem parterne.
• Låneoverdragelse og økonomiske forpligtelser: Detaljer om, hvordan de eksisterende lån overtages af den nye ejer, og hvilke økonomiske forpligtelser dette medfører.
• Eventuelle kontante betalinger: Hvis den nye ejer betaler en kontant sum til den udtrædende part som kompensation for deres andel af friværdien, skal dette også fremgå af aftalen.
• Andre relevante vilkår: Enhver anden relevant information, såsom opdeling af omkostninger til ejendomsmægler, advokat og tinglysning, bør også indgå i aftalen.

For yderligere detaljer om nødvendige dokumenter og proces, kan du læse mere om dokumenter til boligkøb for at sikre, at alle juridiske krav og formaliteter overholdes korrekt.

Ved at tage disse praktiske overvejelser i betragtning, kan du sikre en retfærdig, klar og juridisk korrekt overdragelse af ejendommen, hvilket vil minimere risikoen for fremtidige konflikter og økonomiske problemer.