Et afgiftspantebrev er et teknisk begreb, der dækker over en værdifuld mulighed for boligejere i Danmark. Det handler i bund og grund om at genbruge den tinglysningsafgift, der allerede er betalt på et lån i ejendommen.
Når du indfrier et realkreditlån, kan du “parkere” den betalte afgift på et såkaldt afgiftspantebrev. Det sikrer, at du eller en fremtidig køber ikke skal betale fuld afgift igen, når der skal optages et nyt lån.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
- Definition: Et afgiftspantebrev er ikke et gældsbrev, men en passiv "parkering" af afgift på ejendommen, som kan modregnes ved oprettelse af nye lån.
- Økonomi: Man sparer den variable tinglysningsafgift på 1,25 % af lånets hovedstol, mens det faste gebyr typisk stadig skal betales ved ny tinglysning.
- Proces: Det eksisterende pantebrev skal konverteres digitalt via Tinglysning.dk i stedet for at blive aflyst.
- Vigtig advarsel: Handlingen kræver præcision. Hvis det gamle lån slettes uden forudgående konvertering, er afgiftsværdien tabt uigenkaldeligt.
Hvad er formålet med at oprette et afgiftspantebrev?
Formålet er udelukkende økonomisk. I Danmark betaler man en betydelig afgift til staten, hver gang man tinglyser et pantebrev eller et realkreditlån i en ejendom. Denne afgift består af et fast beløb og en variabel del af lånebeløbet.
Den variable del udgør en stor post, og det er her, besparelsen ligger. Ved at oprette et afgiftspantebrev bevarer du retten til at modregne denne værdi senere. Det betyder, at du ikke mister de penge, der allerede er betalt til statskassen, blot fordi du indfrier et lån.
Vi oplever ofte, at boligejere ikke er klar over denne værdi, når de betaler deres lån ud. Hvis man glemmer at sikre afgiften, forsvinder værdien ud i den blå luft, når det gamle pantebrev bliver aflyst i tingbogen.
Et afgiftspantebrev er ikke et lån, du skylder penge på. Det er blot et bevis på, at der ligger en ubenyttet afgift på ejendommen, som kan aktiveres, når behovet opstår.
Hvornår er det relevant at bruge denne løsning?
Der er to hovedsituationer, hvor et afgiftspantebrev er særligt relevant. Den første er, hvis du som boligejer indfrier dit lån uden at optage et nyt med det samme. Det kan være, du har arvet penge eller solgt andre aktiver og ønsker at være gældfri i en periode.
Her vil det være en fejl blot at slette det gamle pantebrev. I stedet konverterer man det til et afgiftspantebrev. Hvis du om fem år skal bruge penge til nyt tag eller en tilbygning, kan du genbruge afgiften og spare tusindvis af kroner.
Den anden situation er i forbindelse med bolighandel. Hvis sælger indfrier sine lån, men køber ikke overtager dem eller optager nye lån præcis samtidig, kan afgiften gå tabt.
Her kan sælger sørge for, at afgiften parkeres. Det gør ejendommen mere attraktiv, da køber kan overtage denne “rabatkupon” til tinglysningsafgiften. Det er en detalje, der kan have stor betydning i den samlede økonomi ved en hushandel.
Hvordan fungerer selve afgiftsoverførslen i praksis?
Processen foregår digitalt via Tinglysning.dk. Når et eksisterende lån skal indfries, instruerer man typisk sin bank eller rådgiver om ikke at aflyse pantebrevet fuldstændigt, men at ændre det til et afgiftspantebrev.
Det fungerer ved, at hovedstolen på det gamle lån bliver “frosset” som et afgiftsgrundlag. Dette grundlag følger ejendommen. Det er vigtigt at forstå, at man ikke kan forhøje beløbet på et afgiftspantebrev.
Når du senere skal optage et nyt lån, bruger banken dette dokument som et fundament. Det nye lån tinglyses, og man modregner værdien fra afgiftspantebrevet i beregningen af den nye afgift.
Det er vores erfaring, at denne manøvre kræver præcision. Hvis det gamle lån først er slettet uden forbehold, er det for sent at oprette et afgiftspantebrev, og muligheden for besparelse er tabt.
Hvor mange penge kan jeg spare på tinglysningsafgiften?
Besparelsen afhænger af lånets størrelse. Tinglysningsafgiften på pantebreve består af et fast grundbeløb på 1.825 kr. og en variabel afgift på 1,25 % af hovedstolen.
Det er de 1,25 %, du kan spare.
Når du genbruger afgiften via et afgiftspantebrev, skal du typisk stadig betale det faste gebyr på 1.825 kr. for den nye tinglysning. Men den store variable udgift bortfalder op til det beløb, du har stående på afgiftspantebrevet.
Hvis det nye lån er større end det gamle, betaler du kun 1,25 % af differencen. Er det nye lån mindre, udnytter du blot en del af afgiften, og resten kan i visse tilfælde blive stående til senere brug.
Hvad koster det at oprette og tinglyse dokumentet?
Selve omdannelsen fra et almindeligt pantebrev til et afgiftspantebrev udløser normalt ikke ny tinglysningsafgift til staten, hvis det gøres korrekt i forbindelse med indfrielsen.
Der kan dog være gebyrer til banken eller den rådgiver, der håndterer ekspeditionen for dig. Det er en administrativ opgave, der skal udføres korrekt i det digitale tinglysningssystem.
Det er værd at bemærke, at et afgiftspantebrev kan ligge på ejendommen i årevis uden at koste noget i løbende drift. Det er en passiv post i tingbogen, indtil den dag den skal aktiveres.
Du kan altid tjekke på Tinglysning.dk, om der allerede ligger ubenyttede afgiftspantebreve på din ejendom. Det kræver blot, at du logger ind med MitID og slår din adresse op.
Er der forskel på et ejerpantebrev og et afgiftspantebrev?
Ja, der er en væsentlig forskel, som ofte skaber forvirring. Et ejerpantebrev er et dokument, du kan bruge til at stille sikkerhed over for banken, typisk til et banklån eller en kassekredit. Det er en aktiv sikkerhedsstillelse.
Et afgiftspantebrev er derimod udelukkende en “parkeringsplads” for afgift. Det kan ikke bruges som sikkerhed for gæld i sig selv. Det har ingen anden funktion end at bære afgiftsværdien videre til et fremtidigt lån.
Hvad sker der, hvis jeg glemmer at oprette det?
Hvis du indfrier dit lån, og banken sender en aflysningsmeddelelse til Tinglysningsretten uden at reservere afgiften, er pengene tabt. Staten refunderer ikke tinglysningsafgift, blot fordi man har glemt at overføre den.
Vi ser desværre tilfælde, hvor boligejere i skyndingen med at blive gældfri overser denne detalje. Det er ærgerligt at skulle betale fuld afgift igen, hvis man to år senere vil låne til en renovering.
Kan jeg overtage sælgers afgiftspantebrev ved boligkøb?
Ja, det kan du, og det er en stor fordel. Tinglysningsafgiften følger ejendommen, ikke personen. Det betyder, at hvis sælger har et afgiftspantebrev liggende, eller hvis sælgers lån bliver omdannet til et afgiftspantebrev i forbindelse med handlen, kan du som køber bruge det.
Dette bør altid undersøges i forbindelse med en hushandel. Det kan spare køber for mange penge ved oprettelse af det nye realkreditlån.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
