Når du kigger på en bolig, er det let at blive forvirret over de forskellige oplysninger om størrelse. Du støder på begreber som bruttoareal, nettoareal, vægtet boligareal og tinglyst areal. Men hvad betyder de i praksis? Og hvorfor er det vigtigt at kende forskel på dem?
Her får du en gennemgang af, hvad du bør vide om boligens størrelse, og hvordan det kan påvirke både værdi, pris og dine forventninger som køber eller sælger.
Skal boligen skifte ejer?
Bruttoareal: det officielle tal på papiret
Bruttoarealet er det tal, du oftest møder i salgsopstillinger og offentlige registrer. Det er boligens samlede areal målt fra ydermur til ydermur. Med andre ord tæller det hele med – også vægge og eventuelt godkendte kældre og tagetager. Det er den målestok, der bliver brugt i Bygnings- og Boligregistret (BBR), og det er oftest dét, der danner grundlag for ejendomsvurderingen.
Det kan dog være værd at vide, at bruttoarealet ikke altid afspejler, hvor meget reel plads du har at boltre dig på. Det gælder især i ældre ejendomme med tykke ydervægge. Her kan bruttoarealet godt give et misvisende billede, fordi det dækker over kvadratmeter, du reelt ikke har adgang til.
Hvis du køber ejerlejlighed, skal du desuden være opmærksom på, at bruttoarealet også kan inkludere en andel af opgangen, trappearealer og lignende fællesarealer. Det kan betyde, at boligen føles mindre, end tallene antyder. I den sammenhæng er det ofte relevant at kigge på det tinglyste areal, som kun dækker selve lejligheden – det kommer vi tilbage til.
Nettoareal: den plads du reelt har
Nettoarealet er det areal, du rent faktisk kan gå rundt på. Det er det indvendige gulvareal, hvor du kan placere møbler, bevæge dig og leve dit liv. Her tælles ydervægge og ofte også indvendige vægge fra, og du får dermed en mere realistisk fornemmelse af, hvor meget plads du har at gøre godt med.
Nettoarealet er ikke et officielt tal i BBR eller andre registre, og der findes heller ikke én fast metode til at opgøre det. Derfor ser du sjældent nettoarealet oplyst i boligsalgsopstillinger, og det kan variere, hvordan det er beregnet. For eksempel er det ikke alle, der er enige om, om indbyggede skabe og skunke skal tælles med.
Nettoarealet er særligt nyttigt, når du vil sammenligne bolig med bolig. To boliger med samme bruttoareal kan føles meget forskellige, hvis den ene har tykkere vægge, dårligt udnyttede hjørner eller mange skråvægge. Her kan en måling af nettoarealet give dig en bedre forståelse af, hvordan du faktisk kan indrette dig.
Hvis du går med købstanker, kan det være en idé at besøge boligen med et kritisk blik på netop dette. Det handler i sidste ende ikke kun om kvadratmeter, men om hvordan de fungerer i praksis.
Vægtet boligareal: når man tager alt med i regnestykket
Vægtet boligareal er en særlig beregning, hvor man prøver at tage højde for hele boligens funktionelle areal – også de dele, der ikke tæller fuldt ud som beboelse. Det kan være kælder, garage, udestue, loftrum og andre sekundære rum.
Vægtningen kan variere afhængigt af hvem der foretager vurderingen. Det gør det lidt mindre gennemskueligt for dig som køber. Men mange mæglere og vurderingsfolk bruger vægtet areal til at fastsætte udbudspris og kvadratmeterpris. Derfor kan det være en god idé at spørge ind til, hvilke rum der er medregnet, og hvordan de er vægtet.
Vi mener, det er mest gennemsigtigt at arbejde med faktiske arealer og være tydelig om, hvilke rum der tæller med i boligarealet – og hvordan. Det gør det lettere for både købere og sælgere at forstå, hvad der betaler for og får.
Tinglyst areal: især vigtigt ved ejerlejligheder
Det tinglyste areal er særligt relevant, når vi taler om ejerlejligheder. Det er nemlig det areal, der er registreret ved opdelingen af ejendommen og som fremgår af tingbogen. Det måles til midten af skillevæggene og dækker udelukkende lejligheden selv – altså ikke fællesarealer.
Ved salg af ejerlejligheder er det som regel det tinglyste areal, der oplyses i købsaftalen og på tinglysningsdokumentet. Det kan give et mere præcist billede af, hvor meget lejlighed du faktisk køber. Det gør det også lettere at sammenligne med andre ejerlejligheder.
Samtidig er det tinglyste areal ofte det, der danner grundlag for fordelingstal i ejerforeninger. Det betyder, at det også kan have betydning for dine månedlige fællesudgifter og stemmeret i foreningen. Du kan læse mere om fordelingstal og fællesudgifter her.
Hvis du overvejer at købe ejerlejlighed, er det en god idé at sikre dig, at det tinglyste areal stemmer nogenlunde overens med det oplyste bruttoareal. Store afvigelser kan tyde på, at der er medregnet fællesarealer eller uudnyttede rum.
Derfor gør et boligareal en forskel
Når du kender forskellen på bruttoareal, nettoareal, vægtet og tinglyst areal, står du stærkere – uanset om du er køber eller sælger. Det handler ikke kun om tal, men om hvordan boligen fungerer i praksis. Kvadratmeter kan være dyre, og derfor er det vigtigt at vide, hvad du faktisk betaler for.