Skal din ægtefælle skrives på huset – eller skal hele boligen skifte ejer internt i ægteskabet? Her får du den opdaterede, praktiske guide til valg af metode, skat, omkostninger, dokumenter, lån og digital tinglysning.
Hvad betyder skødeoverdragelse mellem ægtefæller i praksis?
En skødeoverdragelse mellem ægtefæller er en formel ændring af, hvem der ejer boligen – enten hele ejendommen eller en andel af den. Du kan gøre det som et egentligt køb mellem jer eller som en gave. Begge løsninger kræver et nyt skøde, der tinglyses digitalt, og ofte også en enkel overdragelsesaftale som grundlag for skødet.
Skal ægtefælle være medejer af ejendommen?
Når I er gift og ønsker fælles ejerskab over boligen, sker det ikke automatisk. For at sikre begge parter juridisk og formelt, skal der tinglyses et nyt skøde, der afspejler de reelle ejerforhold. Dette kaldes et ægtefælleskøde.
Formålet kan være alt fra at få fælles ejerskab, sikre økonomisk balance, styrke kreditvurderingen i banken, til at planlægge arv eller beskytte mod risici i virksomhed. Overdragelser mellem ægtefæller kan ske under ægteskabet, ved separation/skilsmisse eller i forbindelse med dødsfald. Ved separation/skilsmisse gælder særlige afgiftsregler (typisk kun fast afgift), men denne artikel handler primært om overdragelser, mens I fortsat er gift.
Selve processen er overskuelig: I beslutter, hvor stor en andel der skal skifte ejer, hvordan prisen fastsættes (markedspris eller gave), og hvordan jeres lån skal håndteres. Herefter udarbejdes overdragelsesaftale og skøde, banken godkender eventuelle ændringer i lån, og skødet tinglyses med MitID. Du kan læse mere om rammerne for en skødeoverdragelse mellem ægtefæller.
Det er også relevant at overveje, om overdragelsen skal følges af en ægtepagt – for eksempel hvis du vil gøre boligen til særeje, eller hvis en gave skal gives med et bestemt vilkår. En ægtepagt kræver særskilt registrering, men kan være nøglen til at sikre, at jeres aftale også holder juridisk, når livet ændrer sig.
Er køb eller gave smartest – og hvad koster det?
Du kan overdrage ved køb (din ægtefælle betaler markedspris for andelen) eller som gave (ingen betaling). Begge løsninger udløser tinglysningsafgift af skødet. Den faste afgift er p.t. 1.850 kr. Herudover kommer den variable afgift på 0,6 % af den del af værdien eller købesummen, der skifter ejer. Ved bodeling efter separation/skilsmisse betales som udgangspunkt kun den faste afgift.
Eksempel – overdragelse af 50 % af en bolig til markedspris: Boligen er 3.000.000 kr. værd. 50 % svarer til 1.500.000 kr. Tinglysningsafgiften bliver 1.850 kr. + 0,6 % af 1.500.000 kr. (9.000 kr.) = 10.850 kr. Hertil kan komme bankgebyrer for at optage din ægtefælle på lån, eventuel vurderingsrapport og udgifter til udarbejdelse af dokumenter.
Eksempel – overdragelse som gave: Hvis samme 50 % gives som gave, er gaven mellem ægtefæller afgiftsfri. Tinglysning koster stadig 1.850 kr. + 0,6 % af gavens værdi (her 1.500.000 kr. → 9.000 kr.) = 10.850 kr. Overdrager du mindre end 50 %, beregnes den variable del forholdsmæssigt.
Vi anbefaler som udgangspunkt at fastsætte en realistisk markedspris og få en skriftlig vurdering, så tinglysningen og banken har et solidt grundlag. Læs mere om hvad det koster at få ægtefælle på skødet – og overvej fordele og ulemper ved at overdrage dit hus som gave.
Skal ægtefælle være medejer af ejendommen?
Når I er gift og ønsker fælles ejerskab over boligen, sker det ikke automatisk. For at sikre begge parter juridisk og formelt, skal der tinglyses et nyt skøde, der afspejler de reelle ejerforhold. Dette kaldes et ægtefælleskøde.
Praktisk totalbudget kan ud over afgiften omfatte: bankens gebyr for meddebitoroptagelse, eventuel omlægning/nyt pantebrev, teknisk vurdering (hvis banken ønsker det) samt udgifter til udarbejdelse af overdragelsesaftale/skøde.
Hvilke dokumenter skal du bruge – og hvornår er ægtepagt nødvendig?
Du skal bruge et skøde og et aftalegrundlag. Aftalen kan være en kort overdragelsesaftale eller købsaftale, hvor pris (eller gave), ejerandel, overtagelsesdag, fordeling af udgifter og håndtering af lån står klart. Skødet gengiver de centrale oplysninger og tinglyses digitalt.
Hvis overdragelsen er en gave, er det klogt at skrive gavegrundlaget tydeligt i aftalen. Vil du give gaven som særeje, kræver det en ægtepagt. Ægtepagten registreres særskilt og beskriver, hvad der er særeje (hele ejendommen eller en andel), og om særejet kun gælder ved skilsmisse (skilsmissesæreje), også ved død (fuldstændigt særeje) eller som kombination. En ægtepagt kan også bruges, selv om overdragelsen sker som køb, hvis I ønsker klare rammer om deling og beskyttelse.
Overvejer I at skrive begge på skødet, kan I med fordel aftale, hvordan I håndterer udgifter, forbedringer og salgssituationer. Det kan stå i overdragelsesaftalen, eller I kan lave en særskilt, enkel samejeaftale. Formålet er at undgå tvivl om, hvem der beslutter hvad, og hvem der får hvad, hvis én af jer sælger sin andel, vil udleje et værelse, eller hvis I senere går fra hinanden.
Skal en gave have særlige vilkår (for eksempel tilbageførsel ved skilsmisse), skal det stå i ægtepagten – ikke kun i overdragelsesaftalen. Sørg også for, at eventuelle rettigheder som forkøbsret eller rådighedsbegrænsninger bliver tinglyst, hvis de skal kunne håndhæves over for omverdenen.
Hvordan håndterer du lån, pant og bankens samtykke i praksis?
Når ejerandel ændrer sig, skal bank og realkredit tage stilling til, om din ægtefælle kan stå på lånene som meddebitor, eller om lånene helt eller delvist skal omlægges. Det kræver typisk kreditvurdering og opdaterede oplysninger om indtægt, gæld og budget. Visse banker beder om en aktuel vurdering af boligen, så belåningsgrænserne stadig er opfyldt.
Har I et ejerpantebrev (til sikkerhed for kassekredit mv.), bør det gennemgås. Hvis ejerforholdet ændrer sig, kan banken kræve, at panthaverkredsen justeres, eller at der laves allonge/nyt pantebrev. Det samme gælder ved prioritetslån, hvor bankens sikkerhed skal svare til den nye ejerstruktur.
Sørg også for at aftale, hvem der hæfter for hvilke lån. Står I begge som debitorer, hæfter I som udgangspunkt begge for hele gælden – ikke kun “jeres egen halvdel”. Vil I undgå fælles hæftelse, skal lånene struktureres derefter, og banken skal godkende det.
- Kreditvurdering af den ægtefælle, der kommer på lån
- Eventuel vurdering af boligen til bank/realkredit
- Godkendelse og eventuel ændring af pantebreve
- Indhentning af underskrifter og opdatering af lånedokumenter
- Indberetning af ændringer, så afgifter og gebyrer bliver korrekte
Tænk på, at bankgebyrer, tinglysning af nye lån (1,45 % af hovedstolen + fast afgift) og dokumenthåndtering kan lægge sig oven i skødeafgiften.
Hvordan foregår digital tinglysning – også hvis du ikke kan signere?
Når overdragelsesaftale og skøde er klar, anmeldes skødet digitalt til Tinglysningsretten. I underskriver med MitID. Systemet kontrollerer automatisk CPR, ejendomsoplysninger og eventuelle anmærkninger i tingbogen. Hvis der er anmærkninger (for eksempel manglende samtykke fra panthaver), skal de afklares, før endelig registrering.
Kan en af jer ikke signere med MitID (ophold i udlandet, tekniske problemer, navneændring mv.), kan I bruge en tinglysningsfuldmagt. Den laves skriftligt og kan om nødvendigt underskrives med vitterlighed hos to vidner eller notar. Fuldmagten uploades sammen med skødet, så en befuldmægtiget kan underskrive digitalt på fuldmagtsgivers vegne. Læs mere om, hvordan en tinglysningsfuldmagt bruges i praksis.
- Aftal pris/gave, ejerandel, overtagelsesdag og lån
- Udarbejd overdragelsesaftale, skøde og eventuel ægtepagt
- Indhent bankens godkendelser og justér pant
- Underskriv digitalt (eller med fuldmagt) og betal afgift
- Følg tinglysningen og få anmærkningsfrit skøde i tingbogen
Har du særlige vilkår (særeje, forkøbsret, brugsret), så sørg for, at de relevante dokumenter også bliver tinglyst – ellers er de ikke beskyttet mod tredjemand.
Hvilke risici er der ved at have begge på skødet – og hvornår bør du lade være?
At stå begge på skødet kan give tryghed. Men det kan også have ulemper. Er I begge ejere, får I begge bestemmelse over boligen – og I vil typisk hæfte for lån sammen, hvis I også står på gælden. Har den ene af jer virksomhed med risiko, kan den ægtefælles kreditorer i yderste fald gå efter vedkommendes ideelle andel i ejendommen. En ægtepagt med særeje eller at lade kun én stå som ejer kan i nogle situationer give bedre kreditorbeskyttelse.
Ved samlivsophør skal andele og friværdi fordeles. Det kan blive kompliceret, hvis I ikke på forhånd har aftalt, hvordan forbedringer, indskud og udgifter skal indgå i regnestykket. En klar aftale er nøglen til at undgå konflikter. Tænk også over, om den, der bliver boende, kan overtage lånene alene – det kræver bankens godkendelse.
Omvendt har den ægtefælle, der ikke står på skødet, færre rettigheder over boligen i hverdagen. Læs, hvilke rettigheder du har, hvis du ikke står på skødet, før du beslutter dig. Overvejer I at få børn, er det også værd at tænke langsigtet i forhold til arv og bo, så I undgår overraskelser.
Skal ægtefælle være medejer af ejendommen?
Når I er gift og ønsker fælles ejerskab over boligen, sker det ikke automatisk. For at sikre begge parter juridisk og formelt, skal der tinglyses et nyt skøde, der afspejler de reelle ejerforhold. Dette kaldes et ægtefælleskøde.
