Når du køber bolig i Danmark, er købesummen sjældent den eneste udgift, du skal forholde dig til. Staten opkræver en afgift for at registrere dit ejerskab officielt i tingbogen. Det er vigtigt at kende disse beløb på forhånd, så de ikke kommer som en ubehagelig overraskelse i dit budget.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
- Lovkrav og proces: Tinglysning er en digital sikringsakt via Tinglysning.dk, der officielt registrerer dit ejerskab og dine lån i tingbogen.
- Pris for skøde: Afgiften udgør et fast grundbeløb på 1.850 kr. tillagt en variabel afgift på 0,6 % af købesummen (eller en eventuelt højere offentlig vurdering).
- Finansiering: Ved optagelse af lån betales særskilt afgift, men du kan ofte spare betydelige beløb ved at overføre afgiften fra sælgers gamle lån til dit nye.
- Undtagelser: Ved familiehandler, skilsmisse og dødsfald gælder særlige regler, hvor beregningsgrundlaget ofte er lavere, eller den variable afgift bortfalder helt.
- Betalingspraksis: Hvem der betaler skødeafgiften afhænger af aftalen; kutymen er typisk deling i Jylland, mens køber oftest betaler det fulde beløb på Sjælland.
Hvad dækker begrebet tinglysningsafgift egentlig over?
Tinglysningsafgift er en statslig afgift, der betales, hver gang der sker en registrering af rettigheder over fast ejendom. Det gælder både, når du skal have skøde på dit nye hus, og når der skal tinglyses pantebreve i forbindelse med lån.
Formålet med tinglysningen er at sikre dine rettigheder juridisk. Når dit skøde er tinglyst, er din ejendomsret offentligt registreret og beskyttet mod andre, der måtte gøre krav på ejendommen. Det er denne sikkerhed, du betaler staten for.
Systemet er i dag fuldt digitaliseret og foregår via Tinglysning.dk. Selvom processen er digital, er afgifterne stadig en betydelig post i ethvert boligkøb, og satserne reguleres løbende af lovgivningen.
Hvordan beregnes afgiften på selve skødet?
Når du handler bolig i fri handel, er regnestykket for tinglysningsafgiften todelt. Du skal altid betale et fast grundbeløb, og derudover skal du betale en variabel afgift, der afhænger af boligens pris.
Det faste grundbeløb udgør 1.850 kr. Dette beløb er konstant uanset boligens værdi. Den variable del udgør 0,6 % af købesummen. Det er altid købesummen, der danner grundlag for beregningen ved almindelige handler, medmindre den offentlige vurdering er højere, hvilket sjældent er tilfældet i normale markedshandler.
Beløbet oprundes altid til nærmeste hundrede kroner ved beregningen af den variable del, før grundbeløbet lægges til. Det er en detalje, der kan have mindre betydning, men som er god at kende for præcisionens skyld.
Skal der også betales afgift af lån i ejendommen?
Mange boligkøbere fokuserer kun på afgiften til skødet, men der skal også betales tinglysningsafgift, hvis du optager lån i ejendommen. Dette gælder både realkreditlån og banklån, der sikres med pant i boligen.
For pantebreve er satsen anderledes end for skøder. Her betales et fast gebyr på 1.825 kr. samt en variabel afgift på 1,25 % af pantebrevets hovedstol. Det kan derfor blive en bekostelig affære, hvis du skal belåne ejendommen højt.
Det er dog værd at bemærke, at man i visse tilfælde kan overføre tinglysningsafgift fra sælgers gamle lån til købers nye lån. Dette kaldes stempeloverførsel eller tinglysningsafgiftsoverførsel. Det kan ofte spare køber for mange tusinde kroner, da man så kun betaler afgift af differencen mellem det nye og det gamle lån, plus det faste gebyr.
Hvilke særlige regler gælder for familiehandel?
Vi oplever ofte spørgsmål omkring overdragelse af fast ejendom mellem nærtstående, eksempelvis fra forældre til børn. Her gælder der nemlig særlige regler for beregningsgrundlaget, som kan være en fordel for parterne.
Ved familieoverdragelser beregnes den variable afgift på 0,6 % typisk ud fra den seneste offentlige ejendomsvurdering minus 20 %. Dette gælder dog kun, hvis købesummen ikke er højere end dette beløb. Er købesummen højere, beregnes afgiften af købesummen.
Det betyder i praksis, at afgiften ofte bliver lavere ved familiehandler end ved almindelige markedshandler, da beregningsgrundlaget er mindre. Det faste gebyr på 1.850 kr. skal dog altid betales uanset beregningsgrundlaget.
Du kan finde den aktuelle vurdering på Vurderingsportalen, hvilket er et vigtigt første skridt, før man fastlægger prisen i en familiehandel.
Hvordan håndteres afgiften mellem ægtefæller?
Hvis du ønsker at overdrage en andel af en ejendom til din ægtefælle, mens I stadig er gift, gælder der også specifikke regler. Det kan være aktuelt, hvis den ene part ejer huset, men I ønsker, at begge skal stå på skødet.
I denne situation betales der 1.850 kr. i fast afgift plus 0,6 % af den andel, der overdrages. Beregningsgrundlaget er her andelen af den offentlige vurdering minus 20 %. Man betaler altså kun procentafgift af den brøkdel af huset, der skifter ejer.
Det er vigtigt at skelne mellem ægtefæller og ugifte samlevende. Ugifte samlevende betragtes i denne sammenhæng som almindelige tredjeparter, og her gælder de almindelige regler for beregning af tinglysningsafgift ved boligkøb.
Kan man spare afgiften ved skilsmisse eller dødsfald?
Lovgivningen tager hensyn til situationer, hvor ejerskiftet sker på en trist baggrund, såsom skilsmisse, separation eller dødsfald. I disse tilfælde er der mulighed for at spare den variable afgift helt.
Ved skilsmisse eller separation kan den ene part overtage den fælles bolig, uden at der skal betales de 0,6 % i afgift. Man slipper med at betale det faste gebyr på 1.850 kr. Det kræver dog, at man har en officiel bevilling til separation eller skilsmisse fra Familieretshuset.
Det samme gør sig gældende for en efterlevende ægtefælle i et dødsbo. Hvis ægtefællen overtager ejendommen efter afdøde, skal der kun betales 1.850 kr. i tinglysningsafgift. Den variable afgift bortfalder her.
Er det derimod andre arvinger, eksempelvis børnene, der overtager ejendommen fra dødsboet, skal der betales fuld afgift efter de almindelige regler. Det vil sige 1.850 kr. plus 0,6 % af købesummen eller vurderingen.
Hvem skal betale regningen for tinglysningen?
Der findes ingen fast lovregel om, hvem der skal betale tinglysningsafgiften ved en almindelig bolighandel. Det er et spørgsmål om aftale mellem køber og sælger. I praksis ser vi dog nogle klare tendenser afhængigt af landsdel.
I Jylland er der tradition for, at køber og sælger deler omkostningerne til skødet og tinglysningsafgiften ligeligt. På Sjælland og øerne er det oftest køber, der afholder hele udgiften til skødet og den tilhørende afgift.
Uanset geografisk placering er det næsten altid køber, der betaler tinglysningsafgiften på de nye lån (pantebreve), da dette er en udgift, der alene vedrører købers finansiering af boligen.
Hvordan foregår selve betalingen i praksis?
Betalingen af tinglysningsafgiften sker i forbindelse med, at dokumentet anmeldes til tinglysning. Når din rådgiver eller bank uploader skødet eller pantebrevet digitalt, beregner systemet automatisk afgiften.
Selve betalingen trækkes typisk automatisk, eller der sendes en opkrævning, som skal betales, før tinglysningen gennemføres endeligt. Det er vigtigt, at der er styr på likviditeten på overtagelsesdagen, så manglende betaling ikke forsinker din retmæssige registrering som ejer.
Husk at gemme kvitteringen for betalt tinglysningsafgift. Den indgår i din samlede opgørelse over handelsomkostningerne, hvilket kan være relevant i forhold til din bank eller senere skatteforhold.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
