Giver forældrekøb stadig mening? Se fordele og ulemper

Af Skøde Centret

Forældrekøb kan stadig være en løsning – men kun hvis du går til det med åbne øjne. Her får du overblikket over fordele, faldgruber, regler og alternativer, så du kan træffe et roligt valg.

Hvad er et forældrekøb – og hvornår giver det mening?

Et forældrekøb er, når du køber en bolig med det formål at udleje den til dit barn. Det lyder enkelt, men i praksis kræver det, at du adskiller rollerne: Du er ejer og udlejer – dit barn er lejer. Det betyder, at lejekontrakt, husleje og vedligeholdelse skal følge de almindelige regler for udlejning.

Det kan give mening, hvis dit barn står over for studie eller første job i en presset by, og du ønsker tryghed om boligsituationen. Forældrekøb kan også være relevant, hvis du i forvejen ønsker at placere opsparing i fast ejendom, og du kan bære økonomien selv, også når renter og udgifter svinger.

Det er værd at overveje, om boligen ligger rigtigt i forhold til studie/job, transport og hverdag. Beliggenhed betyder ikke kun pris – det handler også om tomgangsrisiko ved lejerskifte, fremtidig udlejningsattraktivitet og behov for løbende vedligehold.

Husk også rammerne for skat og regler for fastsættelse af husleje. Du skal drive udlejningen på markedsvilkår, og du skal kunne dokumentere aftaler og udgifter. Vil du have en grundlæggende introduktion, kan du læse mere om, hvad et forældrekøb er, og hvilke grundregler der gælder.

Overvej desuden boligtypen. Ejerlejligheder er normalt mere fleksible ved udlejning. Andelsboliger kan være billigere at købe, men kan have begrænsninger for udlejning – og foreningens økonomi påvirker risikoen. Det gennemgår vi længere nede.

Hvordan ser boligmarkedet i 2026 ud på tværs af landet?

Markedet i 2026 er præget af højere finansieringsomkostninger end for få år siden. Salgspriserne er i mange områder mere stabile end tidligere, men forskellene mellem byer og kvarterer er tydelige. I de største studiebyer er efterspørgslen på små lejligheder fortsat høj, men lejere er mere prisbevidste, og lejeperioder kan være kortere, fordi flere pendler eller vælger midlertidige løsninger.

I København og Frederiksberg er konkurrencen om de gode beliggenheder stadig markant, mens nabokommuner kan byde på mere roligt prisniveau og bedre plads. I Aarhus, Odense og Aalborg ser vi, at kvarterer tæt på campus og letbaner/metro løber forrest, mens periferien kræver skarp pris og god stand for at undgå tomgang. I mellemstore byer med stærke uddannelser (fx Esbjerg, Kolding og Roskilde) er små, velindrettede lejligheder med lave fællesudgifter ofte mest eftertragtede.

Det er også værd at se på nybyggeri og renoverede ejendomme i nærområdet. Flere nye lejemål i samme segment kan lægge pres på huslejen, især hvis de tilbyder bedre faciliteter. Omvendt kan ældre ejendomme med charme og lavere forbrugsudgifter stadig stå stærkt, hvis standen er i orden.

Alternativer bør indgå i dit regnestykke: almene boliger og kollegier, delelejligheder med venner, midlertidige lejemål i pendlerafstand – eller at du hjælper med depositum og flytteudgifter fremfor at købe. Set fra vores stol bør forældrekøb i 2026 kun overvejes, hvis økonomien kan bære udlejningen uden at forlade sig på stigende priser.

Hvilke fordele kan du realistisk forvente ved forældrekøb?

Den første fordel er tryghed. Dit barn ved, hvor det skal bo, og du ved, at lejer er nogen, du kender. Det giver ro i studie- og opstartsårene, hvor boligjagten ellers kan stjæle fokus og energi.

Forældrekøb kan også give fleksibilitet. Bliver studieby eller job ændret, kan du justere – enten ved at lade dit barn fremleje efter reglerne, finde en ny lejer eller sælge, hvis markedet taler for det. Du styrer tempoet.

Skattemæssigt kan du i visse modeller fratrække relevante udgifter i lejeindtægten – for eksempel renter og nødvendige driftsudgifter. Det kræver korrekt opgørelse og dokumentation. Du kan læse om typiske skatteregler i vores overblik om forældrekøb og skat.

Ejendom kan være en del af din langsigtede opsparing. Over tid kan en veldisponeret lejlighed på en solid beliggenhed være let at udleje – både til dit barn og senere til andre. Skulle du senere overdrage boligen til dit barn, kan det ofte ske med omtanke for både jeres økonomi og jeres familieplaner.

Endelig får du en praktisk læring om udlejning, aftaler og vedligehold. Den disciplin kan være værdifuld, hvis du senere vil investere i flere lejemål. Men husk: Forvent realistisk. Udlejning kræver tid, dokumentation og overblik – også når alt går godt.

Hvilke ulemper og risici skal du være særlig opmærksom på?

Den største risiko er økonomisk: Renter kan stige, fællesudgifter kan hæves, og uforudsete reparationer kan opstå. Samtidig kan du opleve perioder med tomgang, hvis dit barn flytter, og du skal finde en ny lejer. Derfor er en robust buffer vigtig.

Markedsrisikoen er reel. Priser kan stå stille eller bevæge sig nedad i perioder, og huslejeniveauer kan presses, hvis der kommer mange nye, attraktive lejemål i nærheden. Tænk igennem, hvordan økonomien ser ud, hvis lejen må sættes ned, eller hvis dine renteudgifter stiger. En enkel følsomhedstest i dit budget – uden avancerede beregninger – kan hjælpe dig til at sove roligt.

Du har også et juridisk ansvar som udlejer. Huslejen skal være lovlig, lejekontrakten korrekt, og ind- og fraflytningsprocesser skal dokumenteres. Vedligeholdelsespligten kan være mere omfattende, end mange tror, og mangelfuld kommunikation kan føre til uenigheder, også selv om lejer er dit barn.

Endelig bør du forholde dig til regler ved senere salg eller overdragelse. Skattemæssige konsekvenser afhænger af, hvordan du har brugt boligen, og hvordan værdiansættelsen sker på overdragelsestidspunktet. Regler om ejendomsvurdering og værdiansættelse kan påvirke, hvor meget der skal betales i skat eller afgifter – og hvordan en familieoverdragelse mest skånsomt tilrettelægges.

Konklusionen? Forældrekøb er ikke en genvej, men en disciplin. Jo bedre du forbereder dig, jo mindre bliver usikkerheden.

Hvad er forskellen på ejerlejlighed og andelsbolig ved forældrekøb?

Valget mellem ejerlejlighed og andelsbolig handler om mere end pris. Det handler om regler, fleksibilitet og risiko. Ejerlejligheder er typisk nemmere at udleje på almindelige vilkår, fordi du som ejer står mere frit. Andelsboliger styres af vedtægter og foreningens økonomi. Nogle foreninger begrænser udlejning til nærtstående – og flere kræver godkendelse, specificerede kontrakter og tidsgrænser.

I andelsboliger har foreningens lån, vedligeholdelsesplaner og beslutninger stor betydning for den samlede risiko. En sund forening kan give ro, men en forening med tunge lån eller udskudt vedligehold kan føre til højere boligafgift og lavere fleksibilitet. I ejerlejligheder påvirkes du af ejerforeningens forhold, men du har typisk mere råderet over udlejning, renovering og salg.

Finansieringen kan også adskille sig. Banker vurderer andelsboliger og ejerlejligheder forskelligt, og nogle begrænsninger i andelsforeningens vedtægter kan påvirke bankens vilkår. Tjek derfor altid vedtægter, referater og budgetter, før du beslutter dig.

• Undersøg foreningens regler for udlejning, godkendelse og tidsgrænser.
• Gennemgå seneste regnskab, budget og vedligeholdelsesplan.
• Tjek om der er særlige lån eller planer, der kan påvirke boligafgiften.
• Vurder råderetten: Hvad må du som udlejer, og hvad kræver godkendelse?
• Se på markedet: Er boligtypen efterspurgt i netop det kvarter?

Kort sagt: Vælg boligtype ud fra regler og risici – ikke kun ud fra pris og mavefornemmelse.

Hvordan finansierer du et forældrekøb lovligt og robust?

Start med et realistisk budget. Sæt alle faste udgifter ind: finansiering, fællesudgifter, forsikring, forbrug, løbende vedligehold samt udgifter til ind- og fraflytning. Læg en buffer til uforudsete reparationer og perioder uden leje. Et stramt, enkelt budget er en bedre ven end et optimistisk, detaljeret regneark.

Banken vurderer dig som udlejer. Det betyder, at huslejen skal være rimelig for markedet, og at finansieringen kan bære udsving i rente og indtægt. Overvej rentebinding, så du kender ydelsen over tid, og vær forsigtig med afdragsfrihed. Det kan friste i starten, men du bør kunne servicere lånene, også når afdrag begynder.

Hold lånestrukturen enkel. Få lån i den rigtige rækkefølge og med klare formål, så du let kan overskue restgæld, løbetid og vilkår. Undgå at blande privatforbrug og udlejningsøkonomi – det forvirrer både skat og styring.

• Læg et budget med buffer til tomgang og reparationer.
• Overvej rentebinding for ro i økonomien.
• Vær varsom med afdragsfrihed – plan for afdrag fra start.
• Hold driftskontoen adskilt fra din privatøkonomi.
• Dokumentér udgifter løbende for at lette skatten.

Finansiering handler i sidste ende om robusthed. Hvis økonomien kun hænger sammen med perfekte forudsætninger, bør du justere plan, beliggenhed eller boligtype, indtil budgettet holder under almindelige udsving.

Hvad skal du som udlejer kunne efter lejeloven?

Udlejning til dit barn er udlejning som alle andre. Du skal have en skriftlig lejekontrakt, en lovlig husleje, og du skal følge reglerne om ind- og fraflytning, varslingsfrister og vedligehold. Lejeren har rettigheder, og du har pligter. Hvis du springer over, kan det blive både dyrt og tidskrævende.

Start med huslejen. Den skal svare til niveauet i området for tilsvarende boliger. Dokumentér, hvordan du er nået frem til beløbet, og følg reglerne for ændringer. Få overblikket i guiden om fastsættelse af husleje ved forældrekøb. Sørg også for en korrekt lejekontrakt og ordentlig håndtering af depositum, forudbetalt leje og indflytningssyn.

Som udlejer skal du kunne svare på spørgsmål om vedligeholdelse, fejl og mangler, forbrug og adgang til lejemålet. Reglerne står i lejeloven. Læs loven i et samlet overblik her: lejeloven – læs lejeloven her.

• Brug skriftlig lejekontrakt og hold aftalerne klare.
• Fastslå lovlig husleje og dokumentér grundlaget.
• Gennemfør ind- og fraflytningssyn med rapporter.
• Respekter frister og regler for varslinger.
• Hold styr på vedligeholdelse og adgang.

Det kan virke formelt, men den gode struktur forebygger konflikter – også i familien.

Hvordan overdrager du boligen til dit barn senere?

Hvis du planlægger at overdrage boligen til dit barn, bør du tænke processen igennem allerede ved købet. Spørgsmålene er: Hvornår giver det mening at overdrage, hvad må boligen værdiansættes til, og hvordan påvirker det skat og afgifter?

Familieoverdragelse kræver, at værdiansættelsen holder sig inden for de gældende rammer, og at I vælger den rigtige vej: almindeligt salg, gave, arveforskud eller en kombination. Husk også, at lån og sikkerheder skal tilpasses – dit barn skal kunne bære finansieringen bagefter, ellers risikerer I at stå med en dyr løsning.

Overvej de praktiske trin: opdatering af låneforhold, tinglysning, forsikringer og flytning af forbrug. Sørg for klar aftale om overtagelsesdag, stand og eventuelle forbedringer. Hvis du har drevet udlejning, bør du have styr på regnskab, vedligehold og dokumentation, så alt kan afleveres rent.

Vil du dykke ned i processens trin og typiske faldgruber, kan du læse vores guide til ejendomsoverdragelse til børn. Her finder du typiske modeller, de formelle krav og de valg, der ofte gør den største forskel for både økonomi og familiefred.

Det vigtigste råd er enkelhed: Hold jer til en model, I forstår, og sørg for, at økonomien kan bære overdragelsen – også hvis renter eller boligmarkedet ændrer sig efterfølgende.