Alt du skal vide om tinglysningsafgift ved ændring af skøde

Af Skøde Centret

Tinglysningsafgift dukker op, så snart ejerforholdet til en bolig ændres. Her får du et klart overblik over regler, satser og typiske undtagelser – forklaret i øjenhøjde og uden unødigt jurasprog.

Hvordan beregnes tinglysningsafgiften i praksis?

Tinglysningsafgiften består af to dele: en fast afgift og en variabel afgift. Når du ændrer et skøde, betaler du som udgangspunkt 1.850 kr. i fast afgift plus 0,6% af ejerskiftesummen. Ejerskiftesummen er det samlede vederlag for overdragelsen – det kan være kontantbetaling, gældsovertagelse, bytte eller en kombination. Ved gavesalg eller overdragelser, hvor prisen sættes lavt, bliver afgiften typisk beregnet ud fra den højeste værdi af købesum og offentlig vurdering. Princippet er, at afgiften skal afspejle den reelle værdi, der skifter hænder.

Det betyder også, at hvis overdragelsen sker uden kontant betaling, men med overtagelse af lån, indgår den overtagne gæld i grundlaget for den variable afgift. Er der tale om rene rettelser uden ejerskifte, udløser det normalt ikke den variable del, men vær opmærksom på, at ikke alle “rettefejl” kan klares uden afgift, hvis ændringen reelt ændrer, hvem der ejer hvad.

Reglerne rummer undtagelser – især ved brud og dødsfald – hvor du ofte kun betaler den faste afgift. Overblikket kræver, at man skelner skarpt mellem overdragelser i familie, mellem ægtefæller, ved skilsmisse og som led i et dødsbo. Du kan dykke ned i satser og undtagelser i vores gennemgang af tinglysningsafgift, hvor vi beskriver, hvordan procentdelen og den faste afgift spiller sammen i de mest almindelige situationer.

I hvilke situationer udløser en skødeændring afgift?

Som udgangspunkt udløser enhver ændring i ejerkredsen afgift. Det gælder, når du tilføjer eller sletter en ejer, fordeler ejerandele på ny, eller skifter fra eneeje til sameje. Det gælder også ved familieoverdragelser, hvor forældre sælger til børn, og når et dødsbo udlægger en ejendom til en arving. Omvendt udløser oplysninger uden ejerskifte – som servitutter – normalt kun den faste afgift, mens rene navneopdateringer uden reelt ejerskifte ikke i sig selv udløser den variable del. Skillelinjen er, om der flyttes ejerskab, eller om man alene registrerer en oplysning.

Ved overdragelser, hvor prisen ligger under markedsniveau, ser myndighederne på, hvad der rent faktisk skifter hænder. Det betyder i praksis, at afgiften ikke altid kan beregnes af en “lav” pris, hvis enten gældsovertagelsen eller den offentlige vurdering ligger højere. Vil du have et trin-for-trin-overblik over processen, gennemgår vi det i vores guide til ændring af skøde, hvor du kan se, hvilke dokumenter der typisk kræves, og hvordan anmeldelsen sker digitalt.

Endelig er timing vigtig. Sker en overdragelse som led i en skilsmissebodeling, eller som en del af et dødsbo, kan det have direkte betydning for, om du kun betaler fast afgift, eller om den variable del også kommer i spil. Også her er det selve grundlaget for overdragelsen – og det dokumenterede forløb – der afgør afgiftspligten.

Hvem betaler tinglysningsafgiften ved en skødeændring?

Der er ingen lov, der bestemmer, hvem der skal betale tinglysningsafgiften ved en ændring af skødet. Det er et aftalespørgsmål mellem parterne. I en almindelig bolighandel er det ofte køber, der betaler, men ved interne overdragelser – fx ægtefæller, samlevere, familie – kan I frit aftale en anden fordeling. Ved skilsmisse eller samlivsophør vælger nogle at dele udgiften, mens andre knytter betalingen til, hvem der får mest ud af ændringen.

Det vigtigste er, at I får aftalen på skrift, og at den passer til det, der i øvrigt er aftalt om pris, overtagelse af lån og fordeling af andre omkostninger. Husk også, at banken kan stille særlige krav, hvis en part skal ud af lånene. De krav kan få indflydelse på både tidspunktet for skødeændringen og jeres praktiske fordeling af udgifterne.

• Aftal tidligt, hvem der betaler afgiften og øvrige omkostninger
• Få aftalen ind i købsaftalen eller en særskilt skriftlig aftale
• Koordiner med banken om gældsovertagelse og eventuelle betingelser
• Sørg for, at aftalen matcher det, der anmeldes til tinglysning

Vil du forstå balancen mellem satser og aftalefrihed, kan du med fordel læse vores artikel om hvad tinglysning af skøde koster, og hvem der betaler, hvor vi gennemgår de typiske modeller, parter benytter i praksis.

Hvilke særregler gælder for ægtefæller, skilsmisse og dødsbo?

Overdragelser mellem ægtefæller under et bestående ægteskab behandles som udgangspunkt som andre handler: fast afgift på 1.850 kr. plus 0,6% af vederlaget. Det gælder, uanset om vederlaget er kontanter eller gældsovertagelse. Ved gaveoverdragelser mellem ægtefæller beregnes den variable afgift på samme måde ud fra det aftalte vederlag, men vær opmærksom på, at den offentlige vurdering kan få betydning, hvis overdragelsen ligger markant lavere end markedsværdi.

Ved skilsmisse eller separation er billedet anderledes. Sker overdragelsen som led i bodelingen, betales der som udgangspunkt kun den faste afgift. Det kræver, at det kan dokumenteres, at overdragelsen udspringer af bodelingen, typisk med en bodelingsoverenskomst. Får du overblikket på vores side om tinglysningsafgift af skøde ved skilsmisse, hvor vi forklarer, hvad der skal fremgå for at opnå den lempelige afgiftsbehandling.

Ved dødsfald og overdragelse fra dødsbo til ægtefælle sker registreringen typisk mod betaling af kun den faste afgift.

Vores erfaring er, at mange misforstår reglerne for ugifte

Gennem årene har vi ofte set, at ugifte samlevende tror, at de kan overdrage en bolig til hinanden med samme afgiftslempelse som ved skilsmisse. Det kan man ikke. Lempelsen for den variable afgift er knyttet til ægtefællers bodeling ved separation/skilsmisse – ikke til samlivsophør for ugifte. Ved overdragelse mellem ugifte vil den variable afgift derfor som udgangspunkt skulle betales, medmindre overdragelsen er uden ejerskifte eller alene vedrører dokumenter, der kun udløser fast afgift.

Vi ser også, at mange ugifte undervurderer behovet for klare aftaler. Når I ikke er omfattet af arvereglerne for ægtefæller, er det vigtigt at regulere både ejerskab og økonomi. Et skøde fortæller, hvem der formelt ejer, men siger sjældent noget om fordeling af udgifter, opsparing i boligen eller hvad der skal ske ved brud. Det bør derfor suppleres med en samejeoverenskomst, der lægger linjen for både drift og et eventuelt senere salg.

Endelig oplever vi, at nogen forsøger at “sætte prisen lavt” for at spare afgift. Her er det vigtigt at forstå, at afgiftsgrundlaget skal afspejle værdien, der faktisk overdrages. Ligger prisen langt under, kan den offentlige vurdering eller den overtagne gæld få betydning. Det er klogt at få styr på princippet, inden I fastsætter vilkår og sender anmeldelsen ind.

Hvordan påvirker lån, pant og andre dokumenter afgiften?

Tinglysning af pant – fx realkredit- eller banklån – har sine egne satser: 1.825 kr. i fast afgift plus 1,45% af lånets hovedstol. Forhøjer du et eksisterende lån, betales afgiften af forhøjelsen. Omlægger du derimod et lån uden forhøjelse, kan afgiften ofte “genbruges” via afgiftsmæssig videreførsel, så du undgår at betale 1,45% på ny. Det kræver korrekt håndtering af aflysning og tinglysning, så afgiftskrediten følger med over i det nye lån.

Ikke alle dokumenter udløser den variable afgift. Servitutter – fx en brugsret, en adgangsbegrænsning eller en deklaration – tinglyses normalt mod den faste afgift alene. Det samme gælder ægtepagter, som registreres uden variabel afgift. Ved skøder, hvor der ikke sker ejerskifte, men fx en præcisering af fordelingstal i ejerlejligheder, kan du i nogle tilfælde nøjes med fast afgift. Afgørende er, om adkomsten (ejendomsretten) flytter sig – eller om der “kun” tilføjes en oplysning.

• Nye lån og forhøjelser: 1.825 kr. + 1,45% af hovedstol/forhøjelse
• Omlægning uden forhøjelse: mulighed for afgiftsmæssig videreførsel
• Servitutter og ægtepagter: fast afgift, ingen procent
• Skøder uden ejerskifte: typisk fast afgift, afhænger af ændringen

Vil du se den fulde proces for selve skødeændringen, kan du læse vores udvidede guide til ændring af skøde, hvor rollerne mellem bank, parter og tinglysning er gennemgået trin for trin.

Hvordan betaler du afgiften – og hvad kræver Tingbogen?

Betalingen af tinglysningsafgift sker digitalt som en del af anmeldelsen. Når skødet (eller pantet) indsendes, betaler du med betalingskort på platformen, og registreringen foretages, når afgiften er betalt. Den praktiske indgang er Tinglysning.dk, hvor du logger ind med MitID, udfylder anmeldelsen og vedhæfter de nødvendige bilag.

Hvilke bilag? Det afhænger af situationen. Ved overdragelser mellem ægtefæller under ægteskabet vil det typisk være skødet og eventuelle fuldmagter. Ved skilsmisse skal en bodelingsoverenskomst normalt vedlægges for at dokumentere, at overdragelsen er en del af bodelingen (og dermed kun udløser fast afgift). Ved dødsbo skal skifteretsattest og evt. udlægspapirer bruges til at vise, hvem der har ret til at få adkomsten.

Husk også samspillet med banken. Skal en medejer ud af lånene, kræver banken normalt en formel gældsovertagelse, før skødet kan tinglyses endeligt uden anmærkninger. Den rækkefølge afgør, hvornår sagen kan afsluttes i Tingbogen. Vil du forberede dig grundigt, finder du vigtige principper og eksempler i vores artikel om familieoverdragelse, og de generelle satser og undtagelser er samlet i vores side om tinglysningsafgift, så du kan undgå overraskelser undervejs.