Tinglysningsafgiften ved en reel ejerændring består som hovedregel af 1.850 kr. plus 0,6 % af afgiftsgrundlaget. Den variable del rundes op til nærmeste hundrede kroner. Beløbet kan dog blive anderledes, hvis overdragelsen ikke sker i fri handel, en særlig undtagelse gælder, eller du kun retter navnet på den samme ejer.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation:
Ved en reel ændring af ejer eller ejerandel er tinglysningsafgiften som hovedregel 1.850 kr. plus 0,6 % af afgiftsgrundlaget, og den variable del rundes op til nærmeste hundrede kroner. En ren navne- eller adresseændring for samme ejer er derimod uden afgift.
- Afgiftsgrundlaget er den samlede ejerskiftesum og kan også omfatte overtaget pantegæld og andre betalingsforpligtelser.
- Ved ikke-fri handel kan ejendomsværdien eller en forventelig kontantværdi erstatte den aftalte betaling som grundlag.
- Visse overdragelser ved opløsning af formuefællesskab og dødsfald udløser kun den faste afgift.
- Kontrollér ejerandel, handelstype, ejendomstype, vurdering og en eventuel særregel før anmeldelsen.
- Dokumentudarbejdelse, bankomkostninger og pantændringer ligger uden for skødeafgiften.
Udtrykket ændring af skøde dækker ikke én juridisk handling. Hvis en ny person kommer på skødet, en ejer udgår, eller ejerandelene flyttes mellem personer, bliver der tinglyst et ejerskifte af hele ejendommen eller en ideel andel. Det er denne registrering, der som udgangspunkt udløser den faste og den variable afgift. Den praktiske proces for at ændre skøde bør derfor begynde med at fastslå, hvilken ejerandel der faktisk flyttes.
En navne- eller adresseændring for den samme person uden identitetsskift er noget andet. Tinglysningsretten oplyser, at sådanne ændringer er uden afgift. Hvis en ny person eller et nyt retssubjekt skal registreres, skal afgiftsreglerne for den konkrete adkomstændring derimod vurderes. En rettelse eller tilføjelse til et allerede tinglyst skøde kan desuden kræve en påtegning frem for et nyt ejerskifte, så dokumenttypen bør afklares, før du beregner beløbet.
Hvilket beløb bruger beregningen?
Ved almindelig fri handel er afgiftsgrundlaget ejerskiftesummen for den ejendom eller andel, der overdrages. Ejerskiftesummen er bredere end den kontante betaling. Den kan også omfatte kontantværdien af pantegæld, som køber overtager, og andre betalingsforpligtelser, der er en del af ejerskiftet. Hvis du overtager en halv ejerandel, skal beregningen derfor bygge på det samlede vederlag for den halve andel og ikke automatisk på halvdelen af restgælden eller ejendommens fulde værdi.
Ved ikke-fri handel med en ejerbolig kan den aftalte ejerskiftesum være for lav til at stå alene. Er summen lavere end 80 % af den senest offentliggjorte eller meddelte ejendomsværdi, er 80 % som udgangspunkt minimumsgrundlaget for den overdragne andel. Er den relevante værdi en vurdering efter overgangsreglerne, bruges 85 % i stedet. Mangler en brugbar vurdering, eller er ejendommen ændret væsentligt siden vurderingen, skal der oplyses en forventelig kontantværdi efter bedste skøn. Ved ikke-fri handel med anden ejendom end en ejerbolig sammenholdes ejerskiftesummen med den forventelige kontantværdi.
Det er dermed vurderingstype, vurderingsdato, ejerandel og ejendommens faktiske ændringer, der afgør, om en simpel beregning ud fra den aftalte betaling er tilstrækkelig. Den variable sats er den samme, men beregningsgrundlaget kan skifte.
Hvordan ser regnestykket ud?
Den gældende sats for et ejerskiftedokument fremgår af den officielle satsoversigt: 0,6 % plus 1.850 kr. Du beregner først procentdelen, runder den op til nærmeste beløb, der er deleligt med 100, og lægger derefter den faste afgift til.
Forenklet illustrativt eksempel: Du overtager en ideel andel ved almindelig fri handel, og den samlede ejerskiftesum for andelen er 1.237.500 kr. Beregningen er 1.237.500 kr. × 0,6 % = 7.425 kr. Den variable del rundes op til 7.500 kr. Med den faste afgift på 1.850 kr. bliver tinglysningsafgiften 9.350 kr.
Eksemplet viser kun hovedreglen. Hvis overdragelsen er ikke-fri, en særlig undtagelse gælder, eller den angivne ejerskiftesum ikke er korrekt opgjort, kan det samme regnestykke give et forkert resultat.
Hvornår erstattes procentdelen af et fast beløb?
Ved ejerskifte mellem ægtefæller som følge af opløsning af formuefællesskab beregnes kun den faste afgift på 1.850 kr. Det kræver, at overdragelsen faktisk udspringer af opløsningen; et ejerskifte mellem ægtefæller under et fortsat ægteskab er ikke af den grund omfattet. Den nærmere tinglysningsafgift ved skilsmisseskøde afhænger derfor af dokumentgrundlaget og sammenhængen med bodelingen.
Kun den faste afgift gælder også, når en længstlevende ægtefælle indtræder i den afdødes rettigheder og forpligtelser. Loven rummer desuden andre snævre særregler. Et familieforhold eller en lav kontant betaling dokumenterer ikke i sig selv en undtagelse, så hjemmel, betingelser og den krævede erklæring skal kontrolleres, før procentdelen udelades.
Hvad ligger uden for skødeafgiften?
Den offentlige afgift er kun én del af den samlede pris for ændring af skøde. Udgifter til dokumentudarbejdelse, vurdering, bankens sagsbehandling og andre tredjepartsydelser indgår ikke i selve tinglysningsafgiften. De skal budgetteres separat.
Tinglysningen af skødet registrerer ejerforholdet. Den ændrer ikke automatisk, hvem der hæfter personligt for et lån, og nyt eller ændret pant kan udløse sin egen tinglysningsafgift. Hvis ændringen kombinerer ejerandel og finansiering, bør du derfor have to beregninger: én for ejerskiftedokumentet og én for eventuelle pant- eller låneændringer.
Hvilke oplysninger skal du kontrollere før anmeldelsen?
Før du gennemfører en overdragelse af skøde, bør beregningen kunne føres tilbage til de oplysninger, der indtastes i anmeldelsen. Kontrollen kan følge denne rækkefølge:
- Afgør, om der sker et ejerskifte, et identitetsskift eller kun en navne- eller adresseændring for samme ejer.
- Fastlæg den præcise andel, der overdrages, og køberens ejerandel efter ændringen.
- Angiv, om overdragelsen er fri eller ikke-fri, og hvilken ejendomstype den vedrører.
- Opgør hele ejerskiftesummen, herunder relevante gælds- og betalingsforpligtelser.
- Kontrollér den relevante ejendomsværdi, dens vurderingsspor og eventuelle væsentlige ændringer af ejendommen.
- Dokumentér en eventuel fritagelse eller fast-afgiftssærregel med den korrekte erklæring.
- Beregn procentdelen, foretag oprundingen og læg først derefter den faste afgift til.
Tinglysningsrettens afgiftsvejledning forklarer, at systemet beregner afgiften ud fra oplysningerne i anmeldelsen. Hvis myndigheden er i tvivl om beløbet, kan afgiftsgrundlaget blive prøvet særskilt. Efter tinglysningen bør du sammenholde kvitteringen med den registrerede ejer og ejerandel. Et korrekt afgiftsbeløb retter ikke en forkert andel, og en korrekt andel dokumenterer ikke i sig selv et korrekt afgiftsgrundlag.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler og offentlig vejledning om skøder og tinglysningsafgift.
- Retsinformation: tinglysningsafgiftsloven, herunder reglerne om afrunding, ejerskiftesum, ejerskifte og særlige faste afgifter.
- Den officielle satsoversigt for tinglysningsafgift i 2026.
- Tinglysningsrettens vejledninger om skøder, afgiftsbehandling og påtegninger til adkomstdokumenter.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: