Et skøde på en byggegrund registrerer dig som ejer i Tingbogen. Når grunden allerede er en selvstændig fast ejendom, består tinglysningen af at identificere ejendommen og parterne, underskrive og anmelde skødet, betale afgiften og kontrollere resultatet. Skal grunden først udstykkes fra en større ejendom, bliver skødet en del af en matrikulær proces, som også skal afsluttes.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Tinglysning af et skøde registrerer dig som ejer af byggegrunden, men forløbet afhænger af, om grunden allerede er en selvstændig fast ejendom eller stadig skal udstykkes. Skødet giver ikke i sig selv ret til at bygge, og ejerregistreringen er først sikkert afsluttet, når eventuelle frister og retsanmærkninger er afklaret.
- Kontrollér BFE-nummer, matrikeloplysninger, sælger og køberandele før anmeldelsen.
- Et delareal kræver præcis beskrivelse, rids og matrikulær berigtigelse.
- Køber og sælger underskriver som hovedregel digitalt med MitID eller ved gyldig fuldmagt.
- Ved almindelig fri handel er tinglysningsafgiften 1.850 kr. plus 0,6 procent af ejerskiftesummen.
- Hent en ny tingbogsattest og kontrollér adkomst, ejerandele, pant, servitutter og udstykningsstatus.
Er byggegrunden allerede en selvstændig ejendom?
Før du kan vælge det rigtige skødespor, skal du kende grundens registreringsmæssige status. En selvstændig byggegrund har sit eget ejendomsblad i Tingbogen og et BFE-nummer, som identificerer den samlede faste ejendom. Et matrikelnummer er centralt, men et særskilt matrikelnummer beviser ikke altid, at arealet er en selvstændig fast ejendom. Flere matrikelnumre kan høre til samme ejendomsblad.
Er den solgte grund endnu en del af sælgers større ejendom, skal overdragelsen beskrives som et delareal. Skødet angiver da blandt andet delnummer, matrikelnummer, ejerlav og areal, og et rids skal passe til beskrivelsen. En landinspektør udarbejder det matrikulære materiale og fører udstykningssagen frem til registrering hos Geodatastyrelsen.
Skødet på delarealet kan blive tinglyst med frist til matrikulær berigtigelse. Inden udstykningen kan registreres, skal Tinglysningsretten efter tinglysningslovens § 21 kontrollere, om pant eller andre tinglyste rettigheder hindrer ændringen, og hvordan rettighederne skal placeres. Derfor kan servitutter skulle fordeles mellem arealerne, mens panthavere kan skulle acceptere, at det nye areal frigøres fra pant.
Hvad ændrer skødet – og hvad ændrer det ikke?
Skødet dokumenterer ejerændringen. Når din ret er tinglyst, får den beskyttelse mod senere modstridende aftaler og retsforfølgning efter tinglysningslovens § 1. Skødet er ikke det samme som købsaftalen: Købsaftalen fastlægger parternes samlede vilkår, mens skødet indeholder de oplysninger, der skal bruges til at registrere adkomsten.
Ordet byggegrund er heller ikke en myndighedsgodkendelse af dit byggeprojekt. En tinglyst ejer kan stadig være begrænset af en lokalplan, tinglyste servitutter, byggelovgivningen og krav om kommunal byggetilladelse. De bredere undersøgelser om jordbund, forsyninger, adgangsforhold og lovlig anvendelse hører derfor til kontrollen ved køb af grund, ikke til selve tinglysningen af ejerskiftet.
Hvilke oplysninger skal passe i skødet?
Tinglysningsretten skal kunne forbinde skødet med den rigtige ejendom, den tinglyste sælger og den eller de nye ejere. Før anmeldelsen bør du kontrollere disse oplysninger:
- BFE-nummer, adresse, matrikelnummer og ejerlav skal pege på den grund, du faktisk køber.
- Sælger skal være den person eller virksomhed, der ifølge Tingbogen kan råde over ejendommen, eller rådigheden skal dokumenteres.
- Købernes identitet og ejerandele skal svare til aftalen. Er I flere købere, skal de nye andele tilsammen omfatte hele den overdragne ejendomsret.
- Ejerskiftesummen, handelstypen og ejendomstypen skal være angivet korrekt, fordi oplysningerne også bruges ved afgiftsberegningen.
- Nødvendige erklæringer, fuldmagter og bilag skal følge anmeldelsen eller forevises på den måde, som den konkrete rolle kræver.
Ved en kombineret aftale om grund og hus er skødets ejerskiftesum ikke nødvendigvis identisk med hele entreprisesummen. Tinglysningsrettens vejledninger skelner mellem betaling for den faste ejendom ved anmeldelsen og den del af entreprisen, som endnu ikke er udført. Ikke-udført arbejde angives særskilt i anmeldelsen. Det præcise beløb skal derfor følge aftalen og byggeriets faktiske stade på anmeldelsestidspunktet.
Pant og lån er et andet spor end adkomsten. Et skøde gør dig til ejer, men det opretter ikke i sig selv et byggelån, ændrer ikke automatisk en debitor og sletter ikke eksisterende hæftelser. Finansiering og eventuelle pantedokumenter skal håndteres særskilt.
Hvordan bliver skødet underskrevet og anmeldt?
Du møder som udgangspunkt en digital proces på tinglysning.dk. Tinglysningsrettens skødevejledninger beskriver de aktuelle dokumenttyper og oplysninger. Forløbet kan sammenfattes sådan:
- Ejendommen findes med den korrekte identitet, og der vælges endeligt eller betinget skøde efter handelens grundlag.
- Parter, ejerandele, ejerskiftesum, handelsoplysninger, erklæringer og eventuelle bilag registreres.
- Køber og sælger underskriver i deres digitale underskriftsmapper med MitID eller ved en gyldig tinglysningsfuldmagt.
- Anmeldelsen sendes til Tinglysningsretten, og tinglysningsafgiften betales.
- Tinglysningsretten prøver dokumentet mod Tingbogen og den vedlagte dokumentation og sender resultatet til anmelderen.
Digital anmeldelse er hovedreglen. Der findes et snævert papirspor for en fysisk person uden personnummer eller en juridisk person uden CVR-nummer, som derfor ikke kan få digital signatur. Kan en part blot ikke eller ikke ønsker at underskrive digitalt, kan en tinglysningsfuldmagt i stedet være relevant, hvis formkravene er opfyldt.
Hvordan beregnes tinglysningsafgiften?
Ved et almindeligt køb på markedsvilkår skal du betale en afgift på 1.850 kr. plus 0,6 procent af ejerskiftesummen. Procentdelen rundes op til nærmeste beløb, der er deleligt med 100. Reglen fremgår af tinglysningsafgiftsloven.
Forenklet illustrativt eksempel: En selvstændig byggegrund købes i almindelig fri handel for 1.000.000 kr. Den variable del er 1.000.000 kr. gange 0,6 procent, altså 6.000 kr. Beløbet er allerede deleligt med 100. Med den faste del bliver tinglysningsafgiften 7.850 kr.
Er handlen ikke en almindelig fri handel, eller er ejerskiftesummen sammensat af flere ydelser, kan afgiftsgrundlaget kræve en anden vurdering. Landinspektør, finansiering, dokumentudarbejdelse og undersøgelser af grunden er separate omkostninger og indgår ikke automatisk i den offentlige afgift. En særskilt gennemgang af tinglysningsafgift ved boligkøb kan bruges til det bredere omkostningsspor.
Hvad betyder frist, retsanmærkning eller afvisning?
Du skal skelne mellem et betinget skøde og en tinglysning med frist. Betinget eller endeligt beskriver skødets status. En frist er derimod Tinglysningsrettens besked om, at et bestemt forhold skal dokumenteres eller berigtiges, før registreringen kan afsluttes uden fristen. Ved en grund under udstykning kan fristen eksempelvis vedrøre den matrikulære berigtigelse.
En retsanmærkning oplyser om en prioritetskonflikt eller en mindre afvigelse mellem dokumentet og Tingbogen. Skødet kan altså være tinglyst, uden at resultatet er anmærkningsfrit. Anmærkningen skal læses konkret, fordi løsningen kan være en rettelse, en respektpåtegning, samtykke fra en rettighedshaver eller et andet dokument.
Afvisning betyder, at dokumentet ikke indføres i Tingbogen. Det kan blandt andet ske, hvis obligatoriske identitetsoplysninger eller digital underskrift mangler, eller hvis udstederen ikke er berettiget til at råde over ejendommen. Fejlen og dokumentgrundlaget skal afklares, før skødet anmeldes igen.
Hvordan kontrollerer du det færdige resultat?
Kontrollen slutter ikke ved en kvittering for, at anmeldelsen er sendt. Hent en ny tingbogsattest, når sagen er behandlet, og sammenhold den med skødet og købsaftalen. Kontrollér navnlig:
- at den korrekte byggegrund og det korrekte BFE-nummer fremgår
- at køberne er registreret som adkomsthavere med de aftalte ejerandele
- at der ikke står en uafklaret frist eller retsanmærkning på skødet
- at pant og servitutter er registreret eller fordelt som forudsat
- at en udstykning er endeligt registreret, hvis skødet først blev tinglyst på et delareal
En anmærkningsfri adkomst viser, at ejerregistreringen er bragt på plads. Du skal stadig kontrollere byggetilladelse, planforhold og øvrige projektkrav i de relevante myndighedsspor, før byggeriet sættes i gang.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende danske regler og aktuelle myndighedsvejledninger om skøder, matrikulære ændringer og byggeri.
- Retsinformation: Tinglysningsloven og Tinglysningsafgiftsloven.
- Tinglysningsretten: skøder, arealoverførsel og udstykning, underskrifter og fuldmagter.
- Geodatastyrelsen: matrikulære arbejder og udstykningskontrol.
- Borger.dk: byggeriets regler og kommunal byggetilladelse.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: