Du kan som forælder få pant i dit barns ejerbolig som sikkerhed for et familielån. Det kræver en aftale om sikkerheden og tinglysning, hvis retten skal være beskyttet over for konkurrerende rettigheder og kreditorer. Et underskrevet gældsbrev er ikke tilstrækkeligt. Pantets økonomiske værdi afhænger desuden af boligens værdi og de krav, der skal dækkes før dit.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Forældre kan få pant i barnets ejerbolig som sikkerhed for et familielån. Gældsbrevet dokumenterer lånet, mens pantet kræver særskilt aftale og tinglysning for beskyttelse over for konkurrerende rettigheder. Sikkerhedens værdi afhænger af boligens værdi og foranstående krav.
- Ved ejerpantebrev skal forældrenes underpant også registreres.
- Kontrollér eksisterende pant, prioritet og nødvendige samtykker, inden sikkerheden etableres.
- Skeln mellem offentlig tinglysningsafgift, dokumentarbejde og eventuelle bankomkostninger.
- Læs tinglysningssvaret; underskrift alene afslutter ikke registreringen.
- Senere pant for gammel gæld kan være udsat for omstødelse ved konkurs. Tilbagebetaling og aflysning af pant er særskilte handlinger.
Gældsbrevet og pantet løser hver sin opgave
Låneaftalen beskriver, hvem der skylder pengene, hvor meget der er lånt, og hvordan tilbagebetalingen skal ske. Pantet knytter sikkerhed for gælden til en bestemt ejendom eller ejerandel. Du bliver ikke medejer af boligen ved at få pant.
Afklar derfor både tilbagebetalingen og sikkerheden, inden pengene overføres. Skriv ned, hvilket lån pantet skal sikre, og afstem vilkårene i låneaftalen med pantedokumentet. En formulering om, at pengene bruges til boligkøb, giver ikke i sig selv forældrene pant.
Efter tinglysningslovens § 1 kræver beskyttelsen over for konkurrerende aftaler og kreditorforfølgning tinglysning. En konkurrerende ret skal selv være tinglyst, og ved aftaler skal erhververen være i god tro, før en utinglyst ret kan fortrænges.
Hvilket dokument skal give forældrene sikkerhed?
Et privat pantebrev kan angive forældrene som kreditorer og fastlægge lånets beløb, rente, betaling og opsigelse sammen med pantet. Dokumentets oplysninger skal passe til det lån, I faktisk aftaler. Tinglysningsrettens vejledning om Pantebrev Fast Ejendom beskriver disse oplysninger.
En anden mulighed er sikkerhed gennem et ejerpantebrev. Her er ejerpantebrevet en ramme for sikkerhed. I skal også aftale, at det stilles til sikkerhed for familielånet, og forældrenes ret i ejerpantebrevet skal registreres som underpant. Underpant betyder, at en kreditor får sikkerhed i ejerpantebrevet.
Du skal derfor kontrollere både ejerpantebrevet og forældrenes underpant. Det er ikke nok, at der allerede står et ejerpantebrev i Tingbogen. Et eksisterende ejerpantebrev kan være stillet til sikkerhed for banken, og rammen kan være helt eller delvist optaget.
Undersøg pladsen efter bankens lån
Start med en tingbogsattest og de tilhørende pantedokumenter. Prioriteten beskriver rækkefølgen mellem rettighederne. Hvis forældrenes pant står efter andre lån, skal der være tilstrækkelig værdi tilbage, når de foranstående krav er dækket. Tinglysningen er ikke en garanti for fuld tilbagebetaling.
Ved et ejerpantebrev skal du også undersøge, hvilken gæld bankens sikkerhed omfatter. En lav saldo på et bestemt lån beviser ikke, at resten af ejerpantebrevet er ledigt. Aftalen kan omfatte et løbende låneforhold. Hvis forældrene får en efterstående ret inden for rammen, skal den foranstående underpanthaver have meddelelse om retten. En panthaver med tinglyst underpant kan nemlig i god tro udvide den sikrede gæld med forrang for senere rettigheder, indtil meddelelsen er kommet frem. Afklar derfor både registreringen og underretningen.
Bed om en samlet afklaring af forældrenes placering, de rettigheder pantet skal stå tilbage for, og eventuelle vilkår om fremtidige lån. Et tilsagn om finansiering fra banken og den tinglyste prioritet besvarer forskellige spørgsmål.
I et fiktivt eksempel får forældrene pant efter realkreditlånet og bankens pant. Barnet sælger senere boligen til en lavere pris end forventet. Hvis salgsbeløbet efter omkostninger ikke rækker ud over de foranstående krav, giver pantet ingen betaling til forældrene. Ved en højere salgspris eller mindre foranstående gæld kan der være dækning. Eksemplet handler om dækning fra boligen, ikke om opgørelsen af barnets øvrige gæld.
Hvis barnet kun ejer en del af boligen
Ejer dit barn boligen sammen med en partner, skal I tage stilling til, om sikkerheden skal omfatte barnets andel eller hele ejendommen. Tinglysningsretten beskriver, at et ejerpantebrev kan begrænses til den ene ejers andel, når det angives i de særlige bestemmelser. Skal pantet omfatte hele ejendommen, skal den anden ejer også tiltræde.
Et ægtefællesamtykke kan være nødvendigt, selv om barnet er eneejer. Er boligen familiens helårsbolig eller bestemt til det, og indgår den helt eller delvist i formuen, der skal deles ved separation eller skilsmisse, kræves som udgangspunkt den anden ægtefælles samtykke til pantsætningen. Manglende samtykke skal afklares; loven giver i bestemte tilfælde mulighed for tilladelse i stedet.
Afklar særskilt, hvem der låner pengene, hvem der stiller pant, og hvem der alene giver samtykke. Det er tre forskellige roller, som ikke bør blandes sammen i dokumenterne.
Fra låneaftale til tinglyst sikkerhed
Du kan bruge følgende rækkefølge som praktisk forberedelse. Den forudsætter, at der er tale om en ejerbolig i Danmark; pant i en andelsbolig registreres i et andet register.
- Afstem lånebeløb, parter og tilbagebetalingsvilkår. Gem dokumentation for udbetalingen sammen med aftalen.
- Undersøg ejere, eksisterende pant og den ønskede prioritet. Afklar ejerandel, samtykker og eventuelle ændringer i bankens rettigheder.
- Vælg pantebrev eller ejerpantebrev med underpant. Sørg for, at sikkerheden henviser til det rette låneforhold.
- Opret anmeldelsen på tinglysning.dk og få de nødvendige underskrifter. Ved underpant i et eksisterende ejerpantebrev identificeres dokumentet med dato og løbenummer.
- Læs tinglysningssvaret og kontrollér parter, beløb, ejendom og prioritet. Afklar afvisning, frist eller retsanmærkning, før I regner sikkerheden for etableret som aftalt.
Tinglysningsrettens vejledning om underpant skelner mellem underskrift og efterfølgende anmeldelse. En underskrift alene afslutter derfor ikke registreringen.
Indhent et overslag, der skiller den offentlige tinglysningsafgift fra betaling for dokumentarbejde, eventuel vurdering og bankens ekspeditioner. Omkostningerne afhænger af den valgte løsning og det eksisterende pant. I kan også vælge et lån uden aftalt pant, men så får forældrene ingen særskilt sikkerhed i boligen gennem låneaftalen.
Når lånet allerede er udbetalt eller tilbagebetalt
Er pengene allerede lånt ud, skal du få vurderet tidspunktet og grundlaget for et nyt pant. Konkurslovens § 70 giver mulighed for at omstøde sikkerhed, som ikke blev aftalt ved gældens stiftelse eller ikke blev sikret uden unødigt ophold. Reglen afhænger blandt andet af tidsrummet frem til konkursens fristdag, og der gælder en udvidet regel for nærtstående som forældre og børn, hvor insolvens også har betydning.
Du bør derfor få afklaret risikoen, før der stilles nyt pant for gammel gæld, især ved betalingsproblemer. En senere tinglysning gør ikke automatisk sikkerheden holdbar i en konkurs.
Når familielånet betales tilbage, bør I både dokumentere indfrielsen og tage stilling til pantets registrering. Tinglysningsretten har en særskilt proces for aflysning af hæftelser. Ved ejerpantebrev skal I afklare, om alene forældrenes underpant skal aflyses, eller om selve ejerpantebrevet også skal væk. Betaling af lånet og aflysning i Tingbogen er to forskellige handlinger.
Fagligt grundlag og kilder
- Tinglysningsloven om beskyttelse af pant, underpant og registrering.
- Tinglysningsrettens vejledninger om nypantsætning, ejerandele, pantebreve, underpant og aflysning.
- Lov om ægtefællers økonomiske forhold om samtykke til pantsætning af familiens bolig.
- Konkursloven om nærtstående og omstødelse af sikkerhed.
- Den juridiske vejledning om ejerpantebreves sikkerhedsramme og prioritet samt Skattestyrelsens oplysninger om pantafgift.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
