Ja, du kan overdrage et hus til dit barn i etaper ved at overdrage afgrænsede ejerandele. Hvert trin skal have klare vilkår, og tinglysningen beskytter ejerændringen mod personer, der senere køber i god tro, og mod kreditorers retsforfølgning. Familien skal samtidig afklare lån, betaling og brugen af huset, mens I ejer det sammen. Afdrag på en købesum er noget andet end en gradvis ændring af ejerskabet.
Udgangspunktet her er en almindelig ejerbolig i Danmark og et myndigt barn. Flere selvstændige boliger i ejendommen, landbrugspligt eller værgemål kræver yderligere afklaring.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Et hus kan overdrages til et myndigt barn i etaper gennem særskilte overdragelser af ejerandele. Familien skal afklare betaling, lån og vilkårene for det fælles ejerskab ved hvert trin. Betaling i afdrag ændrer ikke i sig selv ejerandelene.
- Skødet skal angive den andel, der overdrages ved den aktuelle handel.
- Barnets allerede ejede andel tæller ikke med som en ny erhvervelse.
- Afklar hæftelse, finansiering og nødvendige samtykker før aftalen.
- Aftal brug, udgifter og en løsning, hvis barnet ikke kan købe resten.
- Budgettér med tinglysningsafgift og mulige dokument- og låneudgifter ved de enkelte handler, og kontrollér tinglysningssvaret.
Skal barnet eje gradvist eller betale gradvist?
Start med det resultat, I ønsker. Skal du fortsat eje noget af huset i en periode, er det ejerandelene, der skal overdrages i trin. Vil I derimod gennemføre hele ejerændringen nu, men udskyde noget af betalingen, skal betalingsaftalen beskrive det.
- Ved flere deloverdragelser erhverver barnet en ny andel ved hvert aftalt trin. I er medejere, indtil den sidste del er overdraget.
- Ved en samlet overdragelse med et reelt lån til barnet kan ejerskabet være overdraget, selv om barnet fortsat skylder penge. Et familielån beskriver gælden og dens vilkår.
Et afdrag ændrer ikke i sig selv den ejerandel, barnet har fået. Skriv derfor særskilt, hvad der overdrages, hvornår det sker, og hvordan betalingen gennemføres. Hvis overdragelsen er betinget, skal betingelserne håndteres i aftalen og den relevante skødetype.
Andelen skal beregnes på ny ved næste etape
Når du allerede har solgt en del af huset, ejer du mindre ved næste overdragelse. Derfor er sælgerandelen i skødet ikke nødvendigvis den samme brøk som den del af huset, barnet køber.
Tinglysningsrettens vejledning om sælger- og køberandele skelner mellem den del af sælgerens egen andel, som overdrages, og køberens nye andel af hele ejendommen. Barnets allerede ejede andel skal ikke tælles med som en ny erhvervelse.
Et fiktivt eksempel: Du ejer hele huset og overdrager først en fjerdedel til dit barn. Derefter ejer du tre fjerdedele, og barnet ejer en fjerdedel. Ved næste selvstændige handel køber barnet endnu en fjerdedel af hele huset. Du sælger da en tredjedel af din resterende andel: en tredjedel af tre fjerdedele er en fjerdedel.
Efter andet trin ejer I hver halvdelen. Overdrager du i stedet halvdelen af dine resterende tre fjerdedele, får barnet tre ottendedele oveni og ejer derefter fem ottendedele. Et enkelt skema på papir med ejerandele før og efter overdragelsen gør det lettere at kontrollere, om aftalen og skødet beskriver det samme.
Aftal et sameje, som også kan fungere længere
Selv om målet er, at barnet skal blive eneejer, har I brug for aftaler om tiden imellem handlerne. Tag udgangspunkt i, at næste etape kan blive udskudt. Barnets økonomi eller jeres boligbehov kan ændre sig.
I en samejeoverenskomst kan I beskrive de praktiske rammer for jeres fælles ejerskab. Gennemgå især:
- Hvem der må bo i huset, og hvordan den daglige brug aftales.
- Hvordan I fordeler driftsudgifter, vedligeholdelse og større forbedringer.
- Hvem der kan bestille arbejder, og hvornår begge skal godkende udgiften.
- Hvordan en senere pris skal fastlægges, hvis I indgår endnu en handel.
- Hvad I vil gøre, hvis barnet ikke kan købe resten, eller en af jer ønsker at udtræde.
Listen er et praktisk aftalegrundlag. Den er ikke en lovbestemt standardskabelon. En ejerbrøk giver heller ikke i sig selv barnet en bestemt etage eller bestemte værelser. En sådan brugsordning skal beskrives særskilt.
Samejeaftalen erstatter ikke skødet. Ved tinglysning behandles samejebestemmelser som rettigheder over ejendommen, mens skødet registrerer ejerændringen. Om bestemmelser om eksempelvis brug eller en senere køberet kan og bør tinglyses, skal afklares ud fra deres konkrete indhold. En køberet, der ønskes tinglyst, skal blandt andet fastlægge prisen eller måden at beregne den på.
Lån og samtykke skal følge med planen
Du bliver ikke automatisk frigjort fra et lån, fordi barnet får en ejerandel. Afklar med långiveren, hvem der fortsat hæfter, om eksisterende lån kan fortsætte, og om barnet skal kreditgodkendes. Jeres indbyrdes fordeling af ydelserne er ikke i sig selv långiverens accept.
Efter tinglysningslovens § 39 kan en aftalt overtagelse af pantegæld frigøre sælger, når pantebrevet udelukker indfrielse ved ejerskifte, og køberens adkomst er tinglyst ubetinget. Panthaveren skal desuden have meddelelse og dokumentation; indtil da kan ydelser kræves hos den tidligere ejer. I andre tilfælde kræver gældsovertagelsens virkning for panthaveren en aftale med den nye ejer.
Få derfor afklaret virkningen af netop jeres deloverdragelse. En godkendelse af første trin er ikke et løfte om finansiering af næste trin.
Er huset familiens helårsbolig og helt eller delvis delingsformue, kræver en gift ejers overdragelsesaftale som udgangspunkt ægtefællens samtykke. Det kan også gælde, selv om ægtefællen ikke står på skødet. Hvis samtykke mangler, skal spørgsmålet afklares før aftalen; loven rummer mulighed for tilladelse i bestemte situationer.
Gennemfør og kontrollér hver ejerændring
For hver selvstændig etape kan du bruge følgende rækkefølge til at samle oplysninger og få de nødvendige afklaringer:
- Kontrollér de aktuelle ejere og ejerandele i Tingbogen samt pant og servitutter. Brug den seneste registrering, ikke kun den oprindelige plan.
- Fastlæg den andel, der skal overdrages nu, pris, betaling, overtagelsesdag og eventuelle betingelser. Afklar låneforhold og nødvendige samtykker, inden I binder jer endeligt.
- Udarbejd skødet med de korrekte andele, parter og ejendomsoplysninger. Den samlede ejerskiftesum skal fremgå; kontantbetalingen er ikke nødvendigvis hele beløbet, hvis barnet eksempelvis overtager gæld.
- Kontrollér de erklæringer, som ejendomstype og overdragelse kræver. Ved overdragelse af en andel indgår også afklaringen efter andelsboligforeningsloven. Underskriv og anmeld derefter skødet.
- Læs tinglysningssvaret. Kontrollér den nye samlede ejerfordeling og eventuelle frister eller anmærkninger. Afslut også de aftalte betalinger og dokumentationen over for långiveren.
Hvis andelene ikke stemmer, et nødvendigt samtykke mangler, eller finansieringen ikke er afklaret, bør du få forholdet løst, før den pågældende etape gennemføres. En kalenderdato er ikke tilstrækkelig dokumentation for, at næste overdragelse kan ske.
Pris og et eventuelt gaveelement kræver særskilt skattemæssig afklaring. Skattestyrelsen kræver dokumentation for blandt andet værdiansættelse, betaling og gæld ved gaveoverdragelse. Opdelingen i etaper fjerner ikke behovet for denne afklaring.
Flere handler giver flere omkostningspunkter
Når etaperne gennemføres som selvstændige ejerskifter, skal du budgettere med tinglysningsafgift ved hvert af dem. Afgiften vedrører den overdragne andel, og familiehandel kan have et andet beregningsgrundlag end kontantbetalingen. Antag derfor ikke, at afgiften fra første handel også dækker en senere handel.
Bed om et budget, der skiller den offentlige afgift fra eventuelle udgifter til bank og lån, vurdering samt udarbejdelse af dokumenter. Afklar både prisen for første etape og hvilke opgaver der skal udføres igen ved næste. Nye lån eller ændret pant kan medføre særskilte omkostninger.
Det giver et grundlag for at sammenligne deloverdragelser med én samlet handel med aftalt finansiering eller med at vente med ejerændringen. Valget afhænger blandt andet af, om du ønsker at bevare en ejerandel, om barnet kan finansiere købet, og om et fælles ejerskab kan fungere i den mellemliggende periode.
Fagligt grundlag og kilder
- Tinglysningsloven om skøde, rettighedsbeskyttelse og overtagelse af pantegæld.
- Tinglysningsrettens vejledninger om skøder, sælger- og køberandele, samejeoverenskomster og andelsboligloven.
- Lov om ægtefællers økonomiske forhold om dispositioner over familiens helårsbolig.
- Tinglysningsafgiftsloven om afgift ved ejerskifte og overdragelse af andele.
- Skattestyrelsens vejledning om dokumentation ved gaver i form af fast ejendom.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
