En forælder kan som udgangspunkt overdrage sin egen tinglyste ejerandel til barnet uden at sælge den anden forælders andel. Den anden forælder kan dog skulle medvirke som ægtefælle, hvis ejendommen er familiens helårsbolig og hører til delingsformuen.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation. Her får du et overblik over de mest almindelige typer skøder og overdragelser:
En forælder kan som udgangspunkt overdrage sin egen tinglyste ejerandel til barnet uden at sælge den anden forælders andel. Den anden forælder kan dog skulle samtykke, hvis ejendommen er ægtefællernes helårsbolig og indgår i ligedelingen.
- Kun sælgerens registrerede ejerandel kan overdrages.
- Underskrift som sælger og ægtefællesamtykke er forskellige roller.
- Barnet og den tilbageværende forælder bliver medejere.
- Pris, gave, lån og ejerbrøker skal dokumenteres særskilt.
- Skødet ændrer ikke automatisk lånehæftelsen.
Hvilken del af ejendommen kan én forælder overdrage?
En ejer kan kun overdrage den ret, som ejeren selv har. Hvis forældrene ejer huset med halvdelen hver, kan den ene derfor sælge eller give sin halvdel til barnet. Den anden forælders halvdel forbliver uændret.
Overdragelsen omfatter en ideel ejerandel. Barnet får ikke bestemte rum eller en afgrænset del af grunden. Barnet bliver medejer af hele ejendommen med den brøk, der står i det nye skøde.
Det tinglyste skøde er udgangspunktet for at fastslå, hvem der ejer hvad. En intern aftale om, at den ene forælder har betalt mere, ændrer ikke automatisk den registrerede ejerandel. Før overdragelsen bør I derfor hente en aktuel tingbogsattest og kontrollere adkomsten.
Tinglysningsrettens vejledning om skøder kræver, at sælger- og køberandele angives i dokumentet. Det nye ejerforhold skal kunne læses entydigt efter tinglysningen.
Skal den anden forælder underskrive som sælger?
Den anden forælder skal ikke underskrive som sælger, når vedkommendes ejerandel ikke bliver overdraget. Sælgerrollen følger den andel, der skifter ejer, ikke familieforholdet mellem parterne.
Hvis begge forældre skal overdrage hver sin andel, er de begge sælgere og skal medvirke. Det samme gælder, hvis aftalen reelt indebærer, at barnet får en større andel, end den ene forælder ejer.
Dokumenterne bør ikke beskrive begge forældre som overdragere, hvis kun den ene disponerer over sin andel. En upræcis beskrivelse kan skabe tvivl om købesum, gaveelement, gæld og de nye ejerbrøker.
Det er samtidig nødvendigt at skelne mellem en underskrift som sælger og et samtykke som ægtefælle. Den anden forælder kan være uden for selve salget, men alligevel skulle godkende dispositionen efter reglerne om familiens bolig.
Hvornår kræves ægtefællens samtykke?
En gift ejer må ikke uden den anden ægtefælles samtykke overdrage familiens helårsbolig, når boligen helt eller delvist indgår i ligedelingen mellem ægtefællerne. Reglen kan også få betydning, når dispositionen kun vedrører en ejerandel.
Samtykkekravet beskytter hjemmet og afhænger ikke alene af, hvem der står på skødet. En forælder, der ikke ejer nogen andel, kan derfor stadig skulle samtykke, hvis den anden vil overdrage familiens bolig til barnet.
Er ejendommen et udlejet forældrekøb, et sommerhus eller en anden bolig, som ikke tjener som familiens helårsbolig, gælder denne særlige samtykkeregel normalt ikke. I skal bedømme ejendommens faktiske funktion på overdragelsestidspunktet.
Er boligen gyldigt holdt uden for ligedelingen som fuldstændigt særeje, kan samtykkereglen være afgrænset anderledes. Sammenhængen mellem ægtefællesamtykke og familiens bolig bør derfor kontrolleres sammen med en eventuel ægtepagt.
Hvad bliver ejerforholdet efter overdragelsen?
Når kun den ene forælders andel overdrages, bliver barnet og den tilbageværende forælder medejere. Hvis forældrene før ejede halvdelen hver, og den ene overdrager hele sin halvdel, vil barnet og den anden forælder normalt stå med halvdelen hver efter tinglysningen.
De nye medejere skal træffe beslutninger om ejendommen inden for de rettigheder, deres ejerandele og aftaler giver. Løbende udgifter, vedligeholdelse, brug, udlejning og et senere salg bør derfor afklares allerede ved overdragelsen.
En samejeaftale kan regulere det interne samarbejde, men kan ikke alene ændre ejerandelene i skødet. Barnets ejerbrøk skal stå korrekt i det tinglyste dokument.
Hvis den tilbageværende forælder senere også overdrager sin andel, er det et nyt ejerskifte. Værdi, aftalegrundlag, finansiering og tinglysning skal vurderes på det senere tidspunkt. Det svarer til den dokumentmæssige forskel ved en etapevis familieoverdragelse.
Hvordan fastsættes vilkårene for den ene ejerandel?
Parterne skal aftale, om barnet køber andelen, modtager hele eller dele af den som gave, eller finansierer købesummen med et lån fra forælderen. Vilkårene skal vedrøre den andel, der faktisk overdrages.
Ved en familieoverdragelse er handelsværdien udgangspunktet for den skattemæssige vurdering. Eventuelle værdiansættelsesregler og særlige omstændigheder skal kontrolleres på overdragelsestidspunktet. Det gælder også, når transaktionen kun omfatter en ideel andel.
Hvis kun én forælder giver en økonomisk fordel, er det også denne forælder, der er gavegiver. Dokumentationen bør vise, om den anden forælder bidrager økonomisk, eftergiver gæld eller blot beholder sin hidtidige ejerandel.
En senere familie- eller arveretlig vurdering bliver lettere, når køb, gave og lån er adskilt tydeligt. Den almindelige familieoverdragelse af fast ejendom består derfor ofte af flere dokumenter end selve skødet.
Hvad sker der med lån og pant i ejendommen?
Et nyt skøde ændrer ejerskabet, men frigør ikke automatisk den sælgende forælder fra eksisterende lån. Banken og realkreditinstituttet skal tage stilling, hvis debitorer, sikkerhed eller lånevilkår skal ændres.
Et eksisterende pantebrev kan omfatte hele ejendommen, selv om kun én ejerandel overdrages. Barnet kan derfor overtage en andel i en ejendom, som allerede er belastet af pant. Det konkrete skøde og finansieringsaftalen skal beskrive, hvordan gælden indgår i købesummen.
Den tilbageværende forælders personlige hæftelse forsvinder heller ikke, fordi barnet bliver medejer. Ejerskab, personlig lånehæftelse og pant skal læses som tre separate spor.
Hvis långiveren skal godkende overdragelsen, bør godkendelsen indhentes, før parterne binder sig ubetinget. Alternativt kan aftalen beskrive, hvad der skal ske, hvis finansieringen eller en ønsket gældsovertagelse ikke godkendes.
Hvilke aftaler bør barnet og den anden forælder indgå?
Efter overdragelsen ejer barnet ejendommen sammen med den forælder, der ikke solgte sin andel. Deres relation kan være anderledes end et almindeligt parforhold, og aftalen bør afspejle, hvem der bor i boligen, og hvem der betaler udgifterne.
De bør blandt andet tage stilling til:
- fordeling af renter, afdrag, skatter og vedligeholdelse
- barnets og forælderens ret til at bruge ejendommen
- beslutninger om renovering, udlejning og nye lån
- pris og fremgangsmåde, hvis den ene vil ud af samejet
- forkøbsret og håndtering ved dødsfald
Er ejendommen et forældrekøb, hvor barnet hidtil har været lejer, skal lejevilkårene også afstemmes med det nye medejerforhold. Barnets rolle kan ikke fortsætte uændret for den andel, barnet nu selv ejer.
En klar aftale kan ikke fjerne alle senere spørgsmål, men den kan gøre det synligt, hvilke betalinger der er boligudgifter, lån eller investeringer i ejendommen.
Hvordan gennemfører I overdragelsen?
Start med at kontrollere skødet, ejerandelene, eventuel ægtepagt, eksisterende pant og de skattemæssige forudsætninger. Fastlæg derefter præcist, hvilken andel der overdrages, og hvem der skal medvirke i hvilke roller.
Processen kan normalt opdeles i disse trin:
- fastlæg sælgerens tinglyste ejerandel
- afklar behovet for ægtefællesamtykke og bankgodkendelse
- aftal pris, gaveelement, finansiering og overtagelsesdag
- udarbejd skøde og de øvrige nødvendige aftaler
- underskriv, anmeld og kontrollér det nye ejerforhold i Tingbogen
Efter tinglysningen bør I hente en ny tingbogsattest. Den skal vise barnet og den tilbageværende forælder med de aftalte ejerandele samt de pantehæftelser, der fortsat gælder.
Hvis den ene forælder kun ville overdrage sin egen andel, skal slutkontrollen også bekræfte, at den anden forælders andel ikke utilsigtet er ændret.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Vælg den situation, der passer til dig: