En samejeoverenskomst om jeres fælles ejerbolig kan være bindende mellem jer uden tinglysning. Tinglysning bliver relevant, når aftalen indeholder rettigheder over ejendommen, som skal beskyttes over for senere aftaler eller kreditorers retsforfølgning. Du skal derfor vurdere de enkelte bestemmelser: Ikke alt, hvad I kan aftale indbyrdes, kan tinglyses som en servitut.
Skal boligen have en ny ejer eller medejer?
En samejeoverenskomst kan være bindende mellem ejerne uden tinglysning. Rettigheder over ejendommen kan kræve tinglysning for at være beskyttet over for senere aftaler og kreditorers retsforfølgning.
- Vurder bestemmelserne enkeltvis: Ikke alle interne økonomiske aftaler kan tinglyses som servitut.
- Tinglysning af samejeoverenskomsten ændrer ikke i sig selv ejerandele eller frigør en låntager.
- Almindelig servituttinglysning koster 1.850 kr. i offentlig afgift. Betaling for dokumentarbejde kan komme oveni.
- Udvælg de relevante bestemmelser, angiv påtaleberettiget, indhent underskrifter, og anmeld dokumentet.
- Kontrollér tinglysningssvaret, den registrerede tekst og rettens prioritet. Underskrift alene dokumenterer ikke tinglysning.
Hvad er forskellen på en aftale og beskyttelse i Tingbogen?
Når I gyldigt indgår en aftale, kan den forpligte jer over for hinanden. Det gælder eksempelvis aftaler om fordeling af udgifter til boligen. Tinglysning er ikke en generel betingelse for denne binding, og manglende tinglysning gør ikke i sig selv hele samejeoverenskomsten ugyldig.
Spørgsmålet ændrer sig, hvis en anden får en konkurrerende ret over ejendommen. Efter tinglysningslovens § 1 skal rettigheder over fast ejendom som udgangspunkt tinglyses for at være beskyttet mod senere aftaler og retsforfølgning. Den konkurrerende ret skal selv være tinglyst. En aftaleerhverver skal desuden være i god tro; dette krav gælder ikke tilsvarende for en kreditor, der foretager retsforfølgning.
Du bør derfor afklare, hvem en bestemmelse skal virke over for. En aftale om jeres indbyrdes betalinger har et andet formål end en ret, som også skal respekteres ved et senere ejerskifte. Tinglysning kan give den sidste type ret beskyttelse, men gør ikke automatisk alle aftalens vilkår bindende for enhver.
Hvilke bestemmelser kan tinglyses?
Se på indholdet af hver bestemmelse. Tinglysningslovens § 10 kræver, at dokumentet vedrører en ret over en bestemt fast ejendom, og at den, som kan råde over retten, udsteder dokumentet eller samtykker. Rettens indhold skal være endeligt fastlagt, selv om den kan være betinget eller tidsbegrænset.
En forkøbsret i en samejeoverenskomst kan eksempelvis være relevant at tinglyse som servitut. Det kræver en konkret vurdering af ordlyden, herunder hvem retten tilkommer, og hvilke ejere den skal forpligte. Tinglysningsretten beskriver derimod en aftale om, at en anden skal have del i provenuet ved ejerens salg, som noget, der ikke kan tinglyses som servitut.
Skellet hjælper dig med at sortere aftalen. En intern økonomisk bestemmelse bliver ikke til en ret over ejendommen alene ved, at I skriver den ind i et dokument med overskriften samejeoverenskomst.
Et fiktivt eksempel: Anna og Jonas ejer en bolig sammen. Deres aftale indeholder både en fordeling af de løbende udgifter og en forkøbsret ved salg. Udgiftsfordelingen regulerer deres økonomi indbyrdes. Forkøbsretten må vurderes særskilt, hvis den skal beskyttes ved senere dispositioner over boligen. Hvis aftalen i stedet kun giver Anna et krav på en del af Jonas’ salgsprovenu, kan dette krav ikke blot registreres som en forkøbsret eller servitut.
Ændrer tinglysningen ejerandele eller lån?
Tinglysning af aftalen som servitut ændrer ikke i sig selv jeres registrerede ejerandele. Hvis du vil overdrage en del af boligen til din medejer, er det en ejerændring, som skal håndteres særskilt med skøde. Derfor skal du holde samejeoverenskomst og ejerandele adskilt, selv om dokumenterne skal passe sammen.
Det samme gælder lånet. En bestemmelse om, hvem der betaler ydelserne, frigør ikke ved selve servituttinglysningen en låntager over for långiveren. Frigørelse for gæld afgøres særskilt efter låneforholdet og reglerne om gældsovertagelse. Hvis jeres mål er at ændre ejerskab eller lånehæftelse, løser tinglysning af samejeoverenskomsten derfor ikke alene opgaven.
Hvordan får I de relevante bestemmelser tinglyst?
Begynd med at afklare indholdet og den ønskede beskyttelse. Den digitale anmeldelse kan ikke erstatte denne vurdering. Med udgangspunkt i Tinglysningsrettens vejledning om samejeoverenskomst er hovedtrinnene:
- Find den korrekte ejendom på tinglysning.dk, og vælg kategorien Servitut og dokumenttypen Samejeoverenskomst.
- Indsæt mindst et uddrag af de bestemmelser, der ønskes tinglyst, i servitutteksten.
- Angiv den påtaleberettigede, altså den, der kan håndhæve retten. Rollen i anmeldelsen skal stemme med teksten.
- Gennemgå anmeldelsen, og få de nødvendige underskrifter på plads.
- Anmeld det underskrevne dokument. Underskrift og anmeldelse er to forskellige trin.
Inden du sender anmeldelsen, skal uklarheder om rettens indhold, ejendommen eller de berettigede være afklaret. Undersøg også, om rettens geografiske afgrænsning kræver en tegning, et rids. Tinglysningsrettens vejledning beskriver kravene, herunder ved indvendige brugsrettigheder. Mangler det nødvendige grundlag, kan du ikke regne med at få retten registreret som ønsket.
Bilagsbanken er offentligt tilgængelig. Tinglysningsretten angiver, at bilag ikke må indeholde personnummerets sidste fire cifre eller følsomme personoplysninger. Brug derfor ikke bilag som opbevaring af jeres samlede private økonomiske materiale.
Hvad koster tinglysningen?
Ved almindelig tinglysning af en servitut som byrde på en fast ejendom er den offentlige afgift 1.850 kr. Det fremgår af vejledningen fra Skattestyrelsen om servitutter. Beløbet vedrører servituttinglysningen; et særskilt skøde eller pant skal vurderes efter de regler, der gælder for den anmeldelse.
Hvis du får hjælp til at udarbejde eller gennemgå aftalen og anmelde den, kommer den aftalte betaling for arbejdet oveni. Bed om en opdeling mellem offentlig afgift og dokumentarbejde. En eventuel ændring af lån eller ejerforhold kan desuden medføre særskilte udgifter, som afhænger af den konkrete ændring.
Hvad skal du kontrollere efter anmeldelsen?
Læs tinglysningssvaret og den registrerede tekst. En underskrevet anmeldelse er ikke dokumentation for, at retten er blevet tinglyst som ønsket. Svaret kan indeholde en frist, en afvisning eller en retsanmærkning, som kræver nærmere afklaring.
Kontrollér også rettens placering i forhold til andre rettigheder på ejendommen. Tinglysning giver ikke automatisk forrang for allerede tinglyste lån eller servitutter. Har svaret en retsanmærkning om prioritet, skal du afklare dens betydning, før du lægger den ønskede beskyttelse til grund.
En aktuel tingbogsattest giver overblik over registreringerne. Læs også selve dokumentet, så du kan kontrollere rettighedens indhold, den påtaleberettigede og en eventuel tidsbegrænsning. Gem tinglysningssvaret sammen med aftalen; så har I både jeres samlede aftale og dokumentationen for, hvad der faktisk blev registreret.
Fagligt grundlag og kilder
- Aftaleloven om bindende aftaler og reglerne om ugyldighed.
- Tinglysningsloven om beskyttelse, dokumentkrav, prioritet og tinglysningssvar.
- Tinglysningsrettens servitutside og vejledning om samejeoverenskomst.
- Tinglysningsafgiftsloven og vejledningen fra Skattestyrelsen om afgift på servitutter.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
