At din samlever betaler mere til boligen, ændrer ikke i sig selv den ejerandel, der er registreret i Tingbogen. Det afgørende er, hvad I ejer, hvad I har aftalt om de ekstra betalinger, og hvem der hæfter for lånene. Betalingerne kan dog få betydning for et indbyrdes økonomisk krav.
For ugifte samlevende opstår der ikke automatisk delingsformue, selv om I har fælles adresse og økonomi. Derfor skal I holde tre forhold adskilt: den tinglyste ejerandel, jeres indbyrdes betalingsaftale og jeres forpligtelser over for långiver.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
At en samlever betaler mest, ændrer ikke automatisk den tinglyste ejerandel. Betalingen kan dog få betydning for jeres indbyrdes opgør, hvis en aftale, lånehæftelsen eller de konkrete omstændigheder giver grundlag for et krav.
- Tingbogen og skødet viser den registrerede ejerandel; en ændring kræver en reel overdragelse.
- Udbetaling, afdrag, renter, drift og forbedringer skal holdes adskilt, fordi betalingernes formål er forskellige.
- En samejeoverenskomst, et gældsbrev og samtidige beskeder kan vise, hvordan ekstra betalinger skulle behandles.
- Hvis begge er medskyldnere, kan den udadrettede hæftelse og det indbyrdes betalingsansvar være forskellige.
- Afklar først dokumenterne, og vælg derefter mellem intern økonomisk regulering og ændring af skødet.
Hvad viser Tingbogen om jeres ejerandele?
Tingbogens adkomst viser, hvem der er registreret som ejer af en fast ejendom, og hvilken andel hver ejer har. En tingbogsattest kan derfor være det første dokument, I bør finde frem, hvis I er usikre på fordelingen.
Ejerandelene ændrer sig ikke løbende, fordi den ene betaler en større del af boligens udgifter. Ejer I eksempelvis halvdelen hver, bliver fordelingen ikke automatisk en anden, når den ene betaler flere afdrag i en periode. Skal en tinglyst ejerandel ændres, kræver det en reel overdragelse, hvor den overdragne andel angives i et nyt skøde.
Det samme skel gælder, hvis kun den ene står som ejer. Den anden bliver ikke registreret medejer alene ved at betale til lån, drift eller forbedringer. Betalingerne kan have en anden økonomisk betydning mellem jer, men det spørgsmål skal vurderes særskilt.
Hvad dækker den ekstra betaling?
Udtrykket “betaler mest” kan dække meget forskellige bidrag. Før I vurderer konsekvensen, bør I fordele betalingerne efter deres faktiske formål:
- indskud eller udbetaling ved købet
- afdrag på et bolig- eller realkreditlån
- renter, bidrag og andre låneomkostninger
- forbrug og løbende drift, eksempelvis el, varme og forsikring
- vedligeholdelse eller forbedringer af ejendommen
Kategorierne giver ikke hver sin automatiske retsvirkning. De gør det derimod muligt at fastslå, om betalingen var en almindelig boligudgift, et lån mellem jer, et forskud, som senere skulle udlignes, eller et bidrag, der efter jeres aftale skulle have en anden virkning.
Et ekstra afdrag kan mindske den gæld, der er knyttet til boligen, uden at det ændrer ejerbrøken. Betaling af forbrug siger normalt noget andet om jeres økonomiske ordning end betaling af en del af udbetalingen. Derfor kan en samlet opgørelse med én linje for “ekstra betalinger” skjule den forskel, som er afgørende for en senere afklaring.
Hvilken aftale forklarer forskellen?
En klar aftale kan angive, hvorfor den ene betaler mere, og hvordan forskellen skal behandles. I kan blandt andet have aftalt, at betalingerne er et privat lån, at de skal udlignes ved et salg, eller at en skæv fordeling af de løbende udgifter ikke skal påvirke jeres økonomiske opgør.
En samejeoverenskomst om fast ejendom kan regulere betaling, brug, vedligeholdelse og opløsning af samejet. Aftalen erstatter ikke et skøde, hvis I vil ændre selve ejerandelene. Et gældsbrev kan på samme måde dokumentere et bestemt låneforhold mellem jer, men gør ikke långiver til part i jeres interne aftale.
Har I ingen samlet aftale, kan samtidige beviser stadig være relevante. Teksten på bankoverførsler, mails, beskeder, budgetter, fakturaer og tidligere beregninger kan vise, hvad I forstod ved betalingerne, da de blev foretaget. En forklaring, der først bliver formuleret efter en konflikt, står ikke nødvendigvis lige så stærkt som en aftale eller besked fra betalingstidspunktet.
Hæftelse for lånet følger sit eget spor
Skødet viser ejerforholdet, mens låne- og kreditaftalerne viser, hvem der er skyldner. I kan derfor eje med én fordeling og hæfte for gælden på en anden måde. En oversigt over hvem der hæfter for boliglånet skal bygge på de konkrete lånedokumenter, ikke alene på ejerandelene eller betalingskontoen.
Har I begge udstedt det samme gældsbrev, er udgangspunktet efter gældsbrevslovens § 2, at I begge hæfter for hele gælden over for kreditor, medmindre andet er aftalt. Betaler den ene mere end sin indbyrdes del, kan der opstå et krav mod den anden medskyldner. Bestemmelsen fastlægger ikke automatisk, at jeres indbyrdes andele er halvdelen til hver, og den ændrer ikke ejerandelene i Tingbogen.
En aftale mellem jer om, at den ene fremover betaler lånet, frigør heller ikke i sig selv den anden over for långiver. En ændring af skyldnerforholdet kræver en særskilt afklaring med kreditor. Det er derfor muligt at have løst den interne betaling uden samtidig at have ændret den udadrettede hæftelse.
Kan den ekstra betaling give et krav?
Ja, men ikke automatisk og ikke efter én fast beregning. Et krav kan følge af en klar aftale, af reglerne mellem flere skyldnere eller i særlige tilfælde af retspraksis om kompensation ved ophør af et flerårigt, fast samliv.
Højesteret har anerkendt, at kompensation efter en konkret vurdering kan komme på tale, når en samlever i væsentlig grad har bidraget til, at den anden kunne skabe eller bevare en ikke ubetydelig formue. Samlivets varighed, parternes økonomi, bidragets karakter og beviserne indgår i vurderingen. I den konkrete højesteretssag var betingelserne ikke bevist. Reglen giver derfor hverken et automatisk tilbagebetalingskrav eller ret til en bestemt del af boligens friværdi.
Illustrativt eksempel: I står begge registreret med halvdelen af boligen, men den ene betaler flere afdrag i to år. Betalingen gør ikke i sig selv ejerfordelingen til 60/40. Den kan i stedet rejse et spørgsmål om et internt krav, som afhænger af låneforholdet, jeres aftale og dokumentationen. Vil I faktisk eje 60/40, skal I gennemføre en ejerændring.
Skal I regulere penge eller ejerskab?
Start med at beslutte, hvilket resultat I ønsker. Hvis formålet alene er at udligne tidligere eller fremtidige betalinger, kan løsningen ligge i en skriftlig intern aftale eller et gældsbrev. Aftalen bør beskrive beløbet eller beregningsmåden, hvilke betalinger der omfattes, og hvornår et eventuelt krav skal opgøres.
Hvis formålet er, at den betalende samlever fremover skal eje en større del af boligen, er en intern betalingsaftale ikke nok. Så skal I fastlægge værdien og den præcise andel, gennemføre en overdragelse og ændre ejerandelene på skødet. Lån, pant og eventuel tinglysningsafgift skal afklares som særskilte dele af processen.
De to løsninger bør ikke blandes sammen. En ejerændring påvirker retten til en del af ejendommen og et senere salgsprovenu. Et internt krav kan derimod bestå som et pengekrav uden at ændre, hvem der ejer hvilken andel.
Hvilke dokumenter afklarer situationen?
En dokumentgennemgang bør begynde med det materiale, der viser hvert af de tre spor. Saml:
- tingbogsattest og seneste skøde med de registrerede ejerandele
- låneaftaler, gældsbreve og pantedokumenter med navnene på skyldnerne
- samejeoverenskomst og andre skriftlige aftaler mellem jer
- kontoudtog, fakturaer og kvitteringer for de relevante betalinger
- samtidige mails eller beskeder om formålet med betalingerne
Lav derefter en kronologisk opgørelse, hvor hver betaling får dato, beløb, modtager, kategori og den aftale, som I mener forklarer den. Opgørelsen ændrer ikke juraen, men den gør det muligt at se, om uenigheden handler om ejerskab, gæld, et internt lån eller et muligt kompensationskrav.
Hvis I er uenige om væsentlige betalinger, bør I undgå at fastsætte en ny ejerandel alene ud fra, hvem der samlet har overført mest. Først når ejergrundlag, hæftelse, betalingsformål og aftaler er afklaret, kan I vælge mellem en økonomisk udligning og en egentlig overdragelse.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende tinglysnings- og gældsbrevsregler, Højesterets dom SKM2012.105.HR om kompensation mellem tidligere ugifte samlevende samt officielle vejledninger. Tinglysningsrettens vejledning om skøder beskriver skødet som det officielle dokument for købers ejendomsret og henviser til registrering af sælger- og køberandele. Danmarks Domstoles vejledning om deling forklarer, at ugift samliv ikke automatisk skaber delingsformue.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
