Ekstra navn på skødet: Hvordan tilføjes en medejer?

Af Skøde Centret

Et ekstra navn på skødet betyder, at en ny person bliver tinglyst som medejer af boligen. Det sker ikke ved blot at bo sammen, betale udgifter eller stå på lånet. Ejerskabet ændres normalt ved et nyt skøde, som skal tinglyses digitalt.

Hvad betyder et ekstra navn på skødet?

Når du får et ekstra navn på skødet, bliver den nye person registreret som ejer af en bestemt andel af ejendommen i Tingbogen. Skødet er det dokument, der overdrager ejendomsretten til fast ejendom eller en andel af den. Tinglysningsloven § 6 bruger skødebegrebet om et dokument, der betinget eller ubetinget overdrager ejendomsretten.

Det praktiske resultat er, at boligen ikke længere kun står i den oprindelige ejers navn. Den nye medejer får en tinglyst ejerposition, og ejerandelen kan få betydning ved salg, belåning, samlivsophør, separation, skilsmisse, dødsfald og interne aftaler mellem ejerne.

Et ekstra navn på skødet er derfor ikke bare en administrativ rettelse. Det er en ejerændring. Hvis du vil give, sælge eller overdrage en del af boligen til en anden person, skal ejerændringen passe med jeres aftale, finansiering, eventuelle lån og den ejerandel, der skal registreres.

Du kan også møde formuleringer som at få en partner, ægtefælle, samlever eller medejer på skødet. Juridisk handler det om samme grundspørgsmål: Hvem ejer boligen, og hvor stor en andel ejer hver person?

Hvornår kræver det et nyt skøde at tilføje en medejer?

Du skal normalt bruge et nyt skøde, når en person, der ikke allerede står som ejer, skal registreres som medejer. Det gælder, uanset om den nye medejer køber sig ind, får en ejerandel som gave, overtager en del af boligen som led i en intern aftale eller skal stå på skødet sammen med dig efter ægteskab eller samliv.

Et nyt skøde er også relevant, når ejerandelen mellem eksisterende ejere skal ændres. Hvis du og en anden allerede ejer boligen 50/50, men fremover skal eje 70/30, er det ikke nok at skrive en privat aftale om fordelingen. Den tinglyste ejerregistrering skal ændres, hvis Tingbogen skal vise den nye ejerfordeling.

Derimod kræver alle ændringer omkring boligen ikke nødvendigvis et nyt skøde. En ændret fordeling af løbende udgifter, en intern aftale om hvem der betaler afdrag, eller en bankmæssig ændring af lånet ændrer ikke i sig selv den tinglyste ejerregistrering. Her skal du skelne mellem aftale, lån og tinglyst ejerskab.

Hvis du vil se den brede proces for skødeændringer, hænger emnet tæt sammen med hvordan du ændrer et skøde. Denne guide fokuserer snævrere på situationen, hvor en ekstra medejer skal tilføjes.

Hvad ændrer skødet ikke ved lån, pant og betaling?

Et skøde ændrer ejerskabet, men det ændrer ikke automatisk gælden. Hvis du har et realkreditlån eller banklån i boligen, skal långiver normalt acceptere, hvis den nye medejer også skal hæfte for lånet, eller hvis den oprindelige ejer skal frigøres helt eller delvist fra gælden.

Det er et særskilt spor. Du kan godt stå på skødet uden at være meddebitor på et lån, og du kan i nogle situationer hæfte for et lån uden at eje boligen i samme forhold. Derfor bør skøde, lån og pant afklares som tre forskellige spørgsmål:

• Skødet viser, hvem der ejer boligen og med hvilke ejerandele.
• Låneaftalen viser, hvem banken eller realkreditinstituttet kan kræve betaling fra.
• Pantet viser, hvilke lån eller sikkerheder der er tinglyst i ejendommen.

Hvis den nye medejer skal overtage en del af gælden som betaling for ejerandelen, skal det fremgå klart af aftalegrundlaget. Tinglysningen registrerer ikke alle økonomiske mellemregninger mellem jer. Den viser ejerændringen, mens betaling, gældsovertagelse og intern afregning skal være afklaret ved siden af.

Den ikke-indlysende del er, at et ekstra navn på skødet kan give en korrekt ejerregistrering uden at løse finansieringen. Hvis banken ikke accepterer låneændringen, kan skødet, betalingstidspunktet eller overdragelsens betingelser skulle tilpasses. Bankens kreditvurdering er ikke en lovregel, men den kan være et praktisk stoppunkt.

Hvilken ejerandel skal den nye medejer have?

Før skødet kan udarbejdes, skal I beslutte, hvilken ejerandel den nye medejer skal have. Det kan være 50 procent, 25 procent, 10 procent eller en anden andel. Ejerandelen bør afspejle det, I faktisk aftaler om betaling, indskud, gæld, fremtidigt salg og intern økonomi.

En ejerandel er ikke det samme som en udgiftsandel. Du kan eje 50 procent af boligen, selv om du og den anden ejer har aftalt en anden fordeling af de løbende udgifter. Omvendt kan du betale halvdelen af udgifterne uden at blive medejer, hvis skødet ikke ændres.

Ved skøde og ejerandele er det derfor afgørende at skelne mellem den tinglyste ejerbrøk og den interne aftale. Tingbogen viser den registrerede ejerposition, men den forklarer ikke nødvendigvis alle private aftaler mellem ejerne.

Forenklet illustrativt eksempel: Du ejer en bolig alene. Din partner betaler 600.000 kr. for at købe sig ind med 30 procent. Skødet skal i så fald vise, at din partner bliver medejer med 30 procent, hvis det er den aftalte ejerandel. Hvis I samtidig aftaler, at I betaler halvdelen af de månedlige udgifter hver, er det en særskilt intern aftale og ikke det samme som ejerandelen.

Hvis ejerandelen ikke passer med betalingen eller jeres forventninger, kan uenigheden først vise sig ved salg, brud eller låneændring. Den bedste kontrol er at spørge helt konkret: Hvem ejer hvad, hvem betaler hvad, og hvad skal der ske, hvis boligen senere skal sælges eller overtages af den ene?

Hvilke aftaler bør være afklaret før tinglysning?

Et ekstra navn på skødet bør ikke tinglyses, før de centrale aftalepunkter er afklaret. Skødet registrerer ejerændringen, men det er ikke et fuldt aftaledokument om hele jeres økonomiske forhold.

I bør normalt tage stilling til disse punkter, før skødet sendes til tinglysning:

• Hvilken ejerandel skal den nye medejer have?
• Skal ejerandelen købes, gives som gave eller overdrages på anden måde?
• Hvilken værdi eller pris bygger overdragelsen på?
• Skal den nye medejer overtage en del af eksisterende lån?
• Skal banken eller realkreditinstituttet godkende ændringen?
• Hvordan fordeles løbende udgifter, vedligeholdelse og større forbedringer?
• Hvad skal der ske, hvis en medejer vil ud af boligen senere?

Hvis I er ugifte samlevende eller andre private medejere, kan en samejeaftale være relevant ved siden af skødet. Den kan blandt andet beskrive forkøbsret, værdiansættelse ved udtræden, udgiftsfordeling og hvad der skal ske ved uenighed. En sådan aftale erstatter ikke skødet, men den kan forklare de interne regler mellem jer.

Hvis I er ægtefæller, kan en ægtepagt være relevant i nogle situationer, hvis ejerandelen skal være særeje eller behandles på en bestemt måde ved separation, skilsmisse eller død. En ægtepagt ændrer dog ikke i sig selv ejerregistreringen i Tingbogen. Skøde og ægtepagt løser forskellige spørgsmål.

Hvordan foregår processen fra aftale til registreret medejer?

Processen begynder med jeres aftale og slutter først, når ejerændringen er tinglyst og kan kontrolleres i Tingbogen. Danmarks Domstole beskriver tinglysning som den offentlige registrering af blandt andet ejerskab, lån og pant, og al tinglysning foregår digitalt på tinglysning.dk.

1. Afklar først ejerandelen, overdragelsestypen, værdien og betalingen mellem jer.
2. Kontrollér Tingbogen, så skødet bygger på de rigtige oplysninger om ejendom, nuværende ejer, pant og eventuelle relevante rettigheder.
3. Afklar finansiering og lånespor med bank eller realkreditinstitut, hvis den nye medejer skal indtræde i lån eller eksisterende hæftelse skal ændres.
4. Udarbejd skødet med korrekt ejendom, parter, ejerandele, overdragelsesvilkår og eventuelle betingelser.
5. Beregn og betal tinglysningsafgift ud fra den relevante ejerændring.
6. Underskriv skødet digitalt med MitID, når dokumentet er klar til anmeldelse.
7. Send skødet til digital tinglysning og følg op på eventuelle bemærkninger eller frister.
8. Kontrollér efter tinglysningen, at den nye medejer og ejerandel fremgår korrekt af Tingbogen.

Rækkefølgen betyder noget. Hvis banken skal godkende låneændringen, bør det normalt være afklaret, før I baserer jer på en endelig ejerændring. Hvis skødet er betinget af en betaling eller en godkendelse, skal betingelsen formuleres præcist, så den passer til tinglysningssystemets rammer.

Tinglysningsloven § 1 er den centrale regel om retsbeskyttelse: rettigheder over fast ejendom skal tinglyses for at stå stærkt over for senere aftaler og retsforfølgning. Sagt i almindeligt dansk betyder det, at ejerændringen først får den offentlige registrering og beskyttelse, når den er tinglyst.

Hvad koster tinglysningsafgiften, når en medejer tilføjes?

Når du tilføjer en medejer, sker der som udgangspunkt et ejerskifte af en andel af boligen. Tinglysningsafgiftsloven § 4 er hovedsporet for tinglysning af ejerskifte af fast ejendom og andele heraf. Den almindelige afgift består af en fast afgift og en variabel afgift af afgiftsgrundlaget.

Den aktuelle officielle satsoversigt angiver for 2026, at tinglysning af ejerskiftedokument beregnes med 0,6 procent plus 1.850 kr. Den officielle afgiftsvejledning angiver samme toleddede model: en fast afgift på 1.850 kr. og en variabel afgift på 0,6 procent af afgiftsgrundlaget.

Afgiftsgrundlaget afhænger af overdragelsens karakter. Ved en almindelig handel mellem uafhængige parter vil udgangspunktet være ejerskiftesummen for den overdragne andel. Ved overdragelser, der ikke sker i almindelig fri handel, kan der gælde særlige regler om værdi og erklæringer. Det kan være relevant ved overdragelser mellem nærtstående eller andre situationer, hvor prisen ikke afspejler en almindelig markedsaftale.

Ud over tinglysningsafgiften kan der være andre omkostningstyper. Det kan være bankens egne omkostninger ved låneændring, omkostninger til vurdering, dokumentudarbejdelse, eventuel pantændring og interne afregninger mellem parterne. De poster kan ikke beregnes generelt uden jeres konkrete dokumenter og långivers vilkår.

Hvis du vil gå dybere i selve afgiftsreglerne, er den særskilte artikel om tinglysningsafgift ved ændring af skøde et mere målrettet spor. Her er fokus på, hvordan afgiften spiller ind, når en medejer skal tilføjes.

Hvordan kan beregningen se ud ved overdragelse af en halv ejerandel?

Et enkelt regneeksempel kan vise mekanikken, men det kan ikke erstatte en konkret beregning af jeres sag. Forudsætningerne skal være klare: Der overdrages en ejerandel på 50 procent, afgiftsgrundlaget for den overdragne andel sættes i eksemplet til 1.200.000 kr., og der bruges den almindelige sats for 2026.

Eksempel med fiktive tal:

• Afgiftsgrundlag for den overdragne andel: 1.200.000 kr.
• Variabel afgift: 1.200.000 kr. x 0,6 procent = 7.200 kr.
• Oprunding: 7.200 kr. er allerede deleligt med 100 og ændres derfor ikke.
• Fast afgift: 1.850 kr.
• Samlet tinglysningsafgift i eksemplet: 7.200 kr. + 1.850 kr. = 9.050 kr.

Hvis afgiftsgrundlaget i stedet var 1.234.567 kr., ville den variable del være 7.407,402 kr. Den variable del rundes op til nærmeste beløb, der er deleligt med 100, altså 7.500 kr. Den samlede afgift ville i det forenklede eksempel blive 7.500 kr. + 1.850 kr. = 9.350 kr.

Regneeksemplet viser kun tinglysningsafgift for ejerændringen. Det beregner ikke bankomkostninger, pantafgift, vurderingsudgifter, gaveforhold eller intern betaling mellem jer. Hvis overdragelsen ikke sker som almindelig fri handel, skal afgiftsgrundlaget vurderes efter de regler, der passer til den konkrete overdragelse.

Hvilke dokumenter og oplysninger skal du samle?

Skødet skal bygge på korrekte oplysninger. Hvis oplysningerne er ufuldstændige eller ikke passer sammen, kan tinglysningen blive forsinket, eller dokumentet kan skulle rettes.

Du bør som minimum samle disse oplysninger:

• Ejendommens adresse og matrikeloplysninger.
• Oplysninger om nuværende ejer eller ejere.
• Den nye medejers fulde navn og identifikationsoplysninger til digital underskrift.
• Den ejerandel, der skal overdrages.
• Overdragelsens pris, værdi eller andet vederlag.
• Oplysninger om eksisterende lån og pant, hvis de påvirker aftalen.
• Eventuelle betingelser, fx bankgodkendelse eller betaling.
• Eventuelle interne aftaler om udgifter, udtræden eller fremtidigt salg.

Oplysninger om pant og eksisterende rettigheder hentes ikke fra hukommelsen. De skal kontrolleres mod Tingbogen, fordi det er dér, de tinglyste rettigheder fremgår. En privat aftale eller en gammel låneoversigt kan være nyttig, men den bør ikke erstatte en aktuel kontrol.

Hvis I er flere medejere, bør alle forstå, hvad skødet siger, før det underskrives. Når dokumentet er tinglyst, er ejerregistreringen synlig i Tingbogen. En efterfølgende rettelse kræver en ny afklaring og kan udløse nye omkostninger.

Hvad gælder særligt for ægtefæller?

Ægtefæller blander let tre spor sammen: tinglyst ejerskab, formueordning og lånehæftelse. Hvis du skriver din ægtefælle på skødet, bliver din ægtefælle medejer af den overdragne andel. Det er ikke det samme som at ændre alle regler for deling, særeje eller lån.

Udgangspunktet i lov om ægtefællers økonomiske forhold er, at ægtefæller har hver deres formue, men at delingsformue som hovedregel deles ved separation, skilsmisse eller død. Tinglyst ejerskab viser, hvem der ejer boligen udadtil. Formueordningen siger noget om, hvordan værdier skal behandles mellem ægtefællerne i bestemte situationer.

Hvis boligen er eller skal være særeje, kræver det typisk et særskilt ægtepagts- eller særejespor. Det løses ikke ved skødet alene. Omvendt ændrer en ægtepagt ikke automatisk, hvem der står som ejer i Tingbogen. Hvis din ægtefælle både skal være tinglyst medejer og have en bestemt særejestatus, skal begge spor passe sammen.

Der kan også være samtykkeregler for familiens helårsbolig. En ægtefælle kan i visse situationer have en beskyttelse i forhold til overdragelse, pantsætning eller udlejning af familiens helårsbolig, selv om vedkommende ikke står på skødet. Den regel betyder ikke, at ægtefællen automatisk er medejer. Den viser blot, at rådighed over boligen og tinglyst ejerskab ikke altid er det samme.

For ægtefæller er et ekstra navn på skødet derfor især relevant, når ejerregistreringen skal afspejle en reel overdragelse af en ejerandel. Hvis formålet i stedet er at regulere særeje, arv, lånehæftelse eller intern betaling, kan et andet dokument være nødvendigt ved siden af skødet.

Hvad gælder særligt for ugifte samlevende?

Ugifte samlevende har ikke samme formueordning som ægtefæller. Hvis du og din samlever vil eje boligen sammen, bør ejerandelen fremgå af skødet. Hvis kun den ene står på skødet, er udgangspunktet, at kun den person er tinglyst ejer, selv om den anden bidrager til udgifter eller bor i boligen.

Det gør aftalegrundlaget ekstra centralt. Når en samlever skal tilføjes som medejer, bør I afklare både ejerandel, betaling, lånehæftelse og en plan for senere udtræden. En samejeoverenskomst kan være relevant, fordi den kan regulere forhold, som skødet ikke forklarer detaljeret.

Hvis den ene samlever køber sig ind i den andens bolig, kan der være flere mulige betalingsmodeller. Den nye medejer kan betale et kontant beløb, overtage en del af gælden efter långivers accept, eller parterne kan aftale en kombination. Det afgørende er, at skødet, betalingen og lånesporet ikke modsiger hinanden.

Forenklet illustrativt eksempel: Din samlever skal købe 40 procent af boligen. I aftaler en pris for ejerandelen, men banken accepterer ikke, at din samlever indtræder i det eksisterende lån. Skødet kan stadig handle om ejerandelen, men I har ikke løst lånehæftelsen. Det kan betyde, at betaling, betingelser eller finansiering skal ændres, før skødet bør tinglyses.

Hvis forholdet senere ophører, løser skødet kun spørgsmålet om, hvem der er registreret ejer. Det forklarer ikke automatisk, hvem der kan overtage boligen, hvordan prisen fastsættes, eller hvordan fælles udgifter skal gøres op. De spørgsmål bør være skrevet klart i en intern aftale, hvis de skal kunne håndteres uden ny forhandling.

Hvilke stoppunkter kan forsinke ændringen?

En skødeændring kan gå i stå, selv om alle parter er enige om, at en medejer skal tilføjes. Stoppunkterne handler sjældent om selve ønsket om fælles ejerskab. De handler om oplysninger, dokumenter, myndighedsproces, bankafklaring og sammenhængen mellem de forskellige spor.

Disse forhold kan stoppe eller forsinke processen:

• Ejendomsoplysninger eller ejerandele stemmer ikke med Tingbogen.
• Den aftalte ejerandel passer ikke med betaling, gældsovertagelse eller interne aftaler.
• Bank eller realkreditinstitut har ikke accepteret en ønsket ændring af lånehæftelsen.
• Der mangler afklaring af eksisterende pant eller nødvendige samtykker.
• Overdragelsens afgiftsgrundlag er uklart, især hvis overdragelsen ikke sker i almindelig fri handel.
• En part kan ikke underskrive digitalt med MitID, eller underskriften passer ikke med dokumentets parter.
• Skødet forsøger at regulere forhold, som bedre hører hjemme i en separat aftale.

Hvert punkt bør behandles som et konkret kontrolpunkt, ikke som en løs risiko. Hvis problemet handler om lovregel eller tinglysningsproces, skal dokumentet rettes efter de regler, der gælder for skødet. Hvis problemet handler om banken, er det en tredjepartsgodkendelse. Hvis problemet handler om jeres interne økonomi, skal aftalegrundlaget være klart.

Et særligt kontrolpunkt er forskellen mellem medejerskab og rådighed. En medejer kan ikke altid handle alene om hele boligen, og en person uden tinglyst ejerandel kan i nogle situationer have rettigheder eller krav efter andre regler eller aftaler. Derfor bør skødet ikke bruges som eneste svar på alle spørgsmål om boligen.

Hvordan kontrollerer du resultatet efter tinglysningen?

Når skødet er tinglyst, bør du kontrollere, at resultatet faktisk svarer til aftalen. Det gør du ved at se på de registrerede oplysninger i Tingbogen. Danmarks Domstole oplyser, at der på tinglysning.dk er adgang til at forespørge på offentligt tilgængelige rettighedsoplysninger i tingbøgerne.

Kontrollen bør ikke kun handle om, at der står et ekstra navn. Du bør også kontrollere ejerandelen, ejendommen, datoen for registreringen og om eventuelle betingelser er håndteret. Hvis der er pant- eller låneændringer, skal du kontrollere dem i det spor, hvor de hører hjemme.

En praktisk efterkontrol kan se sådan ud:

• Stemmer ejerlisten med de personer, der skulle eje boligen?
• Stemmer ejerandelene med det aftalte?
• Er skødet endeligt tinglyst, eller er der fortsat en betingelse eller bemærkning?
• Er eventuelle bank- og låneændringer gennemført særskilt?
• Er jeres interne aftaler gemt sammen med den dokumentation, de bygger på?

Hvis du opdager en fejl, bør den afklares hurtigt. En forkert ejerandel eller en uklar betingelse kan få betydning ved senere salg, omlægning af lån eller uenighed mellem ejerne. En rettelse kræver normalt ny dokumentation og kan ikke klares ved blot at ændre teksten i en privat aftale.

Som overordnet emne hænger kontrollen tæt sammen med hvad tinglysning betyder. Når formålet er at tilføje en medejer, er den afgørende test, om Tingbogen viser den ejerposition, som parterne faktisk ville opnå.

Fagligt grundlag og kilder

Guiden bygger på officielle kilder om skøde, tinglysning, ejerregistrering og tinglysningsafgift.

• Retsinformation: Tinglysningsloven og tinglysningsafgiftsloven.
• Danmarks Domstole og Tinglysningsretten om digital tinglysning og Tingbogen.
• Officiel satsoversigt og officiel afgiftsvejledning om tinglysningsafgift.
• Retsinformation: lov om ægtefællers økonomiske forhold ved ægtefællers formue- og boligspor.

Skal vi hjælpe med skødet?

Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen

Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.

Vælg den situation, der passer til dig:

Ægtefælleskøde Når ægtefælle skal være medejer

Skøde ved samlivsophør Når ugifte flytter fra hinanden

Samleverskøde Når samlever skal være medejer

Skilsmisseskøde Når ægtefæller bliver skilt

Familieoverdragelse Når forældre overdrager til barn

Dødsboskøde Når arv skal tinglyses efter dødsfald