En salgsopstilling ved boligkøb samler de centrale oplysninger om boligen, prisen og de løbende udgifter. Den er et vigtigt beslutningsgrundlag, men den er hverken et fuldstændigt privatbudget eller dokumentation for, at alle registrerede forhold er lovligt godkendt.
Brug derfor salgsopstillingen som indgang til handlens øvrige dokumenter. Kontrollér især, hvad tallene dækker, om areal og anvendelse stemmer med boligen, og om den version, der følger den endelige købsaftale, indeholder de samme oplysninger som den udgave, du først fik udleveret.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
En salgsopstilling ved boligkøb giver et samlet overblik, men den er hverken et fuldstændigt privatbudget eller bevis for, at alle registrerede forhold er godkendt. Læs den sammen med registre, rapporter og den endelige købsaftale.
- Økonomi: Skil kontantpris, ejerudgift, forbrug, finansiering og engangsudgifter ad.
- Areal: Sammenlign oplysningerne med BBR, den faktiske indretning og eventuelle tilladelser.
- Bilag: Kontrollér servitutter, planer, forsikring og tekniske forhold i kilderne bag opstillingen.
- Version: Sørg for, at den opdaterede salgsopstilling følger den købsaftale, du underskriver.
Hvad fortæller salgsopstillingen dig?
Når en bolig sælges gennem en ejendomsmægler, skal der udarbejdes en salgsopstilling med de oplysninger, som er nødvendige for købsbeslutningen. Ved et rent privat salg uden ejendomsmægler er der ikke det samme krav om en salgsopstilling. Her skal du derfor være ekstra præcis om, hvilke oplysninger og bilag du modtager.
Efter de gældende regler skal salgsopstillingen blandt andet beskrive ejendommen og dens anvendelse, angive kontantprisen og ejerudgiften samt oplyse om relevante arealer, forbrugsforhold, forsikring og væsentlige begrænsninger. Den skal også gøre det muligt at se, om du overtager forpligtelser ud over kontantprisen. De nærmere krav fremgår af formidlingsbekendtgørelsen på Retsinformation.
Oplysningerne har forskellige funktioner. Kontantprisen beskriver sælgers pris for boligen. Ejerudgiften samler bestemte løbende poster ved ejerskabet. Areal- og anvendelsesoplysninger beskriver boligen, mens henvisninger til planer, servitutter og rapporter peger videre til dokumenter, der skal læses særskilt. Du får derfor ikke et sikkert samlet billede ved kun at læse beløbet nederst på siden.
Hvilke tal hører ikke til samme budget?
En af de mest nyttige kontroller er at skille salgsopstillingens tal ad. Ellers kan to boliger se billigere eller dyrere ud, alene fordi udgifterne er placeret i forskellige kategorier.
- Kontantprisen er prisen for selve boligen. Den fortæller ikke, hvad din finansiering kommer til at koste.
- Ejerudgiften beregnes for det første år og vises som en månedlig og årlig udgift. Den omfatter bestemte udgifter, som følger af at eje boligen, men ikke alle poster i din husholdning.
- Forbrugsafhængige udgifter som varme, vand og energi skal vurderes særskilt. Nogle oplysninger kan være beregnede, faktiske eller skønnede, og de siger ikke nødvendigvis noget præcist om dit kommende forbrug.
- Finansieringen afhænger af dit lån, din udbetaling og dine personlige lånevilkår. Et standardiseret finansieringsforslag i salgsopstillingen er ikke et personligt lånetilbud.
- Engangsudgifter ved handlen skal have deres eget budget. De kan blandt andet vedrøre registrering, finansiering, garantier og sagkyndig bistand og indgår ikke som ét samlet beløb i ejerudgiften.
Læg også et særskilt beløb til side til vedligeholdelse. Den udgift følger af boligens faktiske stand og dine planer, ikke af en fast post i salgsopstillingen. Et retvisende budget består derfor mindst af finansiering, ejerudgift, forventet forbrug, vedligeholdelse og handlens engangsudgifter.
Hvordan kontrollerer du areal og anvendelse?
Salgsopstillingen bruger arealoplysninger fra Bygnings- og Boligregistret. Sammenlign dem med boligens faktiske indretning og med de arealbegreber, der bruges i de øvrige dokumenter. Boligareal, bebygget areal, kælderareal og tinglyst areal er ikke nødvendigvis det samme. En forskel kan derfor have en naturlig forklaring, men den skal kunne identificeres.
En registrering i BBR beskriver de faktiske fysiske forhold, som er meddelt registret. Den er ikke i sig selv bevis for, at en bestemt anvendelse eller ombygning er godkendt efter andre regler. Det fremgår også af BBR’s officielle vejledning. Hvis et rum bruges til beboelse, men fremgår anderledes af oplysningerne, er næste skridt at undersøge kommunens byggesag og eventuelle tilladelser. En uoverensstemmelse er et undersøgelsessignal, ikke automatisk bevis på et ulovligt forhold.
Læs mere om forskellene mellem BBR-areal og tinglyst areal, hvis tallene ikke stemmer. Bed derefter om en skriftlig forklaring, som henviser til det konkrete register eller dokument, i stedet for kun at få en mundtlig vurdering.
Hvad skal du læse bag oplysningerne?
Salgsopstillingen gengiver og sammenfatter oplysninger fra flere kilder. De underliggende dokumenter besvarer forskellige spørgsmål og kan ikke erstatte hinanden. En tingbogsattest viser blandt andet den registrerede ejer, servitutter og pantehæftelser. Den siger ikke, om boligens fysiske indretning svarer til kommunens byggesag.
En ejendomsdatarapport samler en række offentlige ejendomsoplysninger, mens tekniske rapporter beskriver andre dele af boligens tilstand. Planer og servitutter kan begrænse, hvordan ejendommen må bruges eller ændres. Forsikringsoplysninger viser på deres side, hvilke forhold sælger har oplyst om den nuværende forsikring; de er ikke et tilsagn om de vilkår, du selv kan få.
Kontrollen bør derfor gå begge veje: Find først de forhold i salgsopstillingen, som har betydning for din beslutning, og åbn derefter kilden bag hvert forhold. Hvis et bilag viser noget andet end salgsopstillingen, skal forskellen afklares før underskrift. En opdateret salgsopstilling eller et præcist bilag er mere sikkert end en løs forklaring på mail eller ved en fremvisning.
Hvorfor skal du kontrollere dokumentets version?
Salgsopstillingen indgår som en del af aftalegrundlaget, når den er knyttet til købsaftalen. Den udgave, du fik ved den første fremvisning, kan være ændret, før den endelige aftale bliver sendt til underskrift. Det kan skyldes nye oplysninger, ændrede vilkår eller rettelser af fejl.
Sammenlign derfor dato og indhold i den første og den endelige udgave. Kontrollér især pris, overtagelsesvilkår, medfølgende genstande, ejerudgifter og de oplysninger, som du allerede har stillet spørgsmål til. Den endelige salgsopstilling bør fremgå tydeligt af bilagene til købsaftalen.
Et forenklet eksempel er en fremvisningsudgave, hvor en bestemt genstand står som medfølgende, mens den ikke fremgår af den senere version. Forskellen bør ikke løses ved at antage, at den første tekst stadig gælder. Få det aftalte skrevet entydigt ind i det endelige dokumentgrundlag, før du underskriver.
Se også, hvilke andre punkter du bør sammenholde med købsaftalens indhold. Salgsopstillingen og købsaftalen skal læses som forbundne dokumenter, men købsaftalen kan indeholde vilkår, som ikke kan udledes af salgsopstillingen alene.
Sådan gennemgår du salgsopstillingen før underskrift
- Kontrollér ejendommens adresse, matrikeloplysninger, dokumentdato og eventuelt versionsnummer.
- Del økonomien op i kontantpris, finansiering, ejerudgift, forbrug, vedligeholdelse og engangsudgifter.
- Sammenlign arealer og anvendelse med BBR, den faktiske indretning og relevante byggesagsoplysninger.
- Åbn de dokumenter, som ligger bag oplysninger om servitutter, planer, forurening, forsikring og teknisk tilstand.
- Saml forskelle og uklare punkter i en skriftlig liste. Bed om svar, der henviser til et konkret dokument, en registrering eller et rettet bilag.
- Sammenlign til sidst den udgave, der følger købsaftalen, med den udgave og de svar, som din beslutning byggede på.
Hvis en uoverensstemmelse kan ændre din anvendelse af boligen, dit budget eller en væsentlig del af aftalen, bør den være løst, før du bliver bundet. Det samme gælder, hvis et nødvendigt bilag mangler. Et klart dokumentgrundlag gør det muligt at vurdere netop den bolig og de vilkår, du tager stilling til.
Fagligt grundlag og kilder
- Retsinformation: lov om formidling af fast ejendom m.v. og formidlingsbekendtgørelsen, herunder reglerne om salgsopstilling, ejerudgift og forbrugsoplysninger.
- BBR: officiel vejledning om registerets oplysninger og forskellen mellem faktiske forhold og godkendelse efter anden lovgivning.
- Boligejer.dk: vejledningerne om salgsopstilling, købsaftale og undersøgelse af boligen.
- Tinglysningsretten: vejledning om tingbogsattestens oplysninger om ejer, servitutter og pantehæftelser.
Kilderne er kontrolleret den 15. juli 2026.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: